城中村改造原则做法交流推荐阅读Word格式文档下载.docx

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北靠市教育园区、曙光社区、星光家园;

西、南与新华、新塘村交接。

宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。

地形规划，易于设计规划。

　　2、良好的商业价值。

新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。

宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。

如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。

本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

　　二、逐步转变的群众观念

　　1、村民对拆迁具有一定接纳性：

本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。

又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。

因此，对旧城改造具有较高接纳性。

　　2、村民具有初步的集约居住理念：

随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

　　3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。

年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

　　4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。

马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕;

新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。

周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

　　三、党员、干部、群众形成基本的共识。

实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。

从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：

第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富;

第二波发展高潮是，98-年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期;

第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

　　从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。

周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。

周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

　　四、优惠的政策激励

　　在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

（二）推进城中村改造面临的问题

　　城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题;

小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题;

涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。

这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。

在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

　　一、村民理念层面的问题

　　1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。

许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

　　2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。

许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。

他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理;

害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。

一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

　　3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。

相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。

他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。

特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：

本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。

现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

　　4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。

有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。

村民对本村年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。

同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

　　5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。

部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。

认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题;

甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

　　二、利益分配层面的问题：

　　“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。

主要表现为：

　　1、土地、房产利益分配错综复杂。

随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。

而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地;

既有平房、楼房又有街面房、出租房;

既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。

此外，还存在着村民、集体、（开发商）、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

　　2、各类成分人员利益分配界限理清困难。

城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。

如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

　　三、改造操作层面的问题：

　　1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。

在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。

一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。

我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。

二是怕麻烦思想。

认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。

三是简单化思想。

对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

　　2、改造建设成本高昂影响财务平衡。

长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。

又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。

另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。

在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。

由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。

如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

　　3、改造经验不足影响公平效益。

推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。

由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

　　（三）城中村改造的对策与建议

　　城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。

我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。

一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。

二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成;

三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现“村民得益”的改造目标;

四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面;

　　一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

　　1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。

要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。

既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。

要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

　　2、从组织人事入手，形成机制。

村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。

组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。

同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训;

对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

　　3、协同配合，构建高效推进机制。

城中村改造是一项十分艰巨的工作，，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。

政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。

改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。

同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

　　二、观念引导、激发村民积极参与

　　1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。

一是从居住理念上引导。

建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。

针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。

要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。

根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。

二是从环境上引导。

实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。

三是从经济上引导。

通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。

四是从政策发展上引导。

本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。

以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

　　2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。

纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。

城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。

在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。

其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。

让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。

再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。

另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

　　三、规划先行，强化政策保障

　　1、严格规划控制，引导城中村良性演变。

严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。

重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

　　2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。

为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。

优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

　　3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。

根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。

在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。

同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

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　　4、完善和落实各项保障措施。

“以人为本”是科学发展观的核心;

时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。

我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。

在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。

一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。

逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现（土地流转与）就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。

二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作;

三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作;

四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

　　四、因地制宜，选择合理开发模式。

　　开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

　　1、开发模式分析。

各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：

一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。

除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。

这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。

同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。

二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。

开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。

这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。

三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。

此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

　　2、我们可以选择“自力更生，政府推动”的开发模式。

根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。

同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

　　城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的周塘东村!

参考资料:

城中村改造靠不靠房产商？

广州珠海做法迥异

2002-04-1310:

09:

42

　　南方网讯　在昨天召开的全省城中村改造工作珠海现场会上，广州和珠海都介绍了其相关工作的经验和思路。

值得关注的是，在城中村改造靠不靠房地产商的问题上，两地政府做法迥异，珠海出于减轻财政负担的考虑，以出让地价的方式吸引房地产商，通过市场运作加速城中村改造进程，同时，以提高准入门槛的方式加强监管，防止烂尾楼的出现。

而广州市则吸取过去的经验教训，致力于以新城开发带动老城改造，其拒绝房地产商插手城中村改造，目的是想在老城区建设更多的公共设施，提高绿化程度，以达到改善老城区环境，将老城区过于密集的人口向新城区疏散的目的。

　　两种不同政策的对比传达出这样的信息，广东在解决长期困扰的城中村问题时，已逐步产生了因地制宜的政策方向，这体现了广东政府长期以来始终保持的务实作风。

珠海：

让利房产商提升改造水平

　　在昨日的全省城中村改造珠海现场会上，珠海市有关领导详细介绍了改造城中村的成功做法和实效。

珠海城中村改造的总体做法是“政府引导、政策推动、市场运作”，经过三年的艰苦努力，目前已经初步实现了政府、开发商、村民的“三赢”。

　　珠海有关领导昨日接受记者采访时说，珠海城中村改造的一条重要经验就是，依靠房地产商实行市场化运作。

过去的经验表明，政府直接投资到改造之中，不仅会造成沉重的经济负担，使资金本来就比较缺乏的珠海财政更加困难，更重要的是，在改造过程中会给腐败的产生提供机会。

实行公正、公平、公开的市场化运作，一方面有利于政府减轻财力负担，另一方面，能使城中村改造水平在市场化运作中得到大大提升。

珠海所有的城中村改造项目，全部实行公开招标制。

　　珠海市有关领导介绍，要改造完珠海所有的城中村，静态资金投入约需50亿元左右，这么一笔巨大的资金，如果全部让政府来负担，势必加重本来就紧张的珠海财政的负担，影响珠海这个城市的发展。

　　退一步来说，即使政府投入全部资金，政府还要去规划、设计、建设、监督……这一长串的庞大工程又需要多少工作人员，而更重要的是，过去的经验证明，光靠政府投入建设包揽一切，难免会造成效率低下、决策失误甚至生产腐败。

因此，珠海城中村改造，走向市场化是必然的选择。

　　在这过程中，珠海市政府巧妙地运用政策手段，使房地产商能够在城中村改造中赚到钱，从而调动他们参与城中村改造的积极性。

最重要的措施就是，“拆1免2免3”，即根据具体项目和地点的不同，房地产商每拆一平方米的旧城中村，可免交两平方米或三平方米的地价，并在报建等方面给予优惠。

整个城中村改造，珠海市将出让40至50亿元的地价收入，将这些利益转移到了房地产商手中。

另外，珠海市从2000年起，不再新批商品房用地，也不再新批其他房地产项目的开工，以积累购房需求，为城中村新的商品房提供足够的市场空间。

　　另外，珠海市政府加强对房地产商在改造中的监管，实行房地产商准入制，规定房地产商必须有雄厚的资金保证，并在中标后，要将部分建设资金、补偿金、租金等打入城中村改建办公室的账户中，以杜绝再出现烂尾楼。

珠海市政府还要求开发商，先建好回迁房再建商品房，以保证村民尽快回迁。

　　这些措施令珠海政府不出一分钱就完成了22个城中村的成功改建，房地产开发商也赚到了钱。

以第二个竣工的城中村水湾头村为例，该村已改造成小区“山水华庭”，房地产商昨日向记者介绍，他投入了约1.2亿元改造旧村，除了162户回迁房外，剩下412套由发展商出售，目前已有90％的单位有了买家，投资回报率超过10％。

他说介绍按照珠海一般的房产销售规律，出售400多套单位正常速度约要两年，而现在只须14个月就卖掉了这些房。

这位房产商对投资的回报率和回报周期很满意，说这超过了一般的房地产项目。

　　对于一般的城中村的村民，珠海城中村改造的回迁补偿政策是，以1979年为基准，拆迁面积和补偿面积按1：

1.1或1：

1.2计，即村民如拥有1979年前建造的100平方米旧村建筑，拆迁后可获得110平方米新居，村民如拥有1979年后建造的100平方米住宅，拆迁后回迁可获得120平方米的新居。

城中村村民的回迁房，免收土地配套费、人防费、消防费等，并可立即进入市场流通。

另外，确保村民享受优惠报建政策也保证村民的利益。

广州：

拒绝开发商插手城中村

　　在昨天召开的全省城中村改造会议上，广州市政府副秘书长常敏表示，广州和珠海的城中村改造有不同的特点和难处，相关政策的制定也应遵循实事求是的原则。

具体而言，广州城中村改造将坚持如下原则：

一是绝不允许房地产开发商插手；

二是一村一策；

三是政府将给予优惠政策，支持城中村改造。

同时常敏也表示，广州市城中村改造的具体政策措施目前尚未考虑成熟。

　　常敏在昨天的会议发言中说，前几年广州市在老城区改造方面的确走过一些弯路。

由于受城市建设发展观念、城市区域等因素的制约，广州市曾一度想通过房地产开发来把整个老城区全部拆掉建成新房子，城市建设一直在旧城区打转转。

结果旧城区越建越密，人口越来越多，交通也越来越拥挤，居住生活环境始终得不到改善，不少房子拆了七八年，至今尚未重建。

　　近几年，广州市改变了城市发展的思维方式，按照“拉开建设，以新城区建设带动旧城区改造”的指导思想，重点发展新城区，根据实际改造旧城区。

通过交通引导和基础设施引导，将大批产业和人口疏解到新城区。

老城区的旧房子拆了以后，主要用于搞绿化、建城市广场和建设公共设施。

吸取了过去老城区改造的经验教训，广州市