泗阳宏基国际花园建设项目申请报告.docx
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泗阳宏基国际花园建设项目申请报告
第一章项目概况4
第一节项目情况4
第二节项目申报单位概况8
第二章建议工程方案9
第一节总体规划设计9
第二节结构设计15
第三节给排水工程16
第四节电气工程18
第五节弱电设计20
第六节消防设计21
第七节暖通设计22
第八节无障碍设计24
第九节节能环保设计24
第十节劳动保护设计25
第十一节卫生防疫设计25
第十二节防盗安保设计25
第十三节人防设计26
第三章规划和行业符合性分析27
第一节发展规划27
第二节相关产业政策28
第三节行业准入分析29
第四章资源开发及综合利用分析31
第一节资源开发方案31
第二节资源利用方案31
第三节资源节约措施32
第五章节能方案33
第一节编制依据33
第二节能耗分析34
第三节节能措施与效果36
第六章建设用地移民安置方案42
第一节选址的基本要求42
第二节建设条件42
第三节用地方案44
第四节该项目土地利用合理性分析45
第七章环境和生态影响评价47
第一节环境和生态影响状况分析47
第二节要求与建议52
第三节环境影响结论52
第八章劳动安全卫生54
第一节编制依据54
第二节不安全及不卫生因素分析54
第三节安全与卫生防措施55
第九章投资估算与资金筹措58
第十章财务分析60
第一节财务基础数据60
第二节财务评价结论61
第十一章社会稳定风险分析66
第十二章经济和社会影响分析69
第十三章工程招投标71
第十四章结论与建议74
第一节结论74
第二节建议74
附表:
附表1项目投资估算表
附表2项目总投资构成表
附表3投资计划与资金筹措表
附表4营业收入、营业税金及附加税估算表
附表5开发成本与费用估算表
附表6损益表
附表7项目投资现金流量表（全部投资）
附表8项目投资现金流量表（自有资金）
附表9资金来源与运用表
附表10盈亏平衡分析
附表11敏感性分析
附表12招投标表
附件:
附件1宿迁市房地产开发营业执照
附件2企业法人机构代码证复印件
附图:
附图1泗阳国际花园项目平面布置图
附图2泗阳国际花园用地红线图
第一章项目概况
项目名称：
泗阳国际花园建设项目
建设单位：
宿迁市房地产开发泗阳分公司
项目性质：
新建
总投资：
94000万元
项目法人代表：
金豹
项目负责人：
罗前君
联系：
第一节项目情况
一、项目名称
泗阳国际花园建设项目
二、项目性质
新建
三、建设地点
泗阳国际花园位于泗阳县经济开发区，项目地交通便利，地理位置优越。
基地位于泗阳县城区东区域，东为松花江路，南临东路，属于泗塘河风光带围，总用地面积为150365m2,其中A地块用地面积48195.3m2,B地块用地面积102169.7m2。
项目建成后将提供购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、社区服务等现代服务业项目一站式服务，全力打造一流城市商住社区。
本项目的建成，将为泗阳增添新的亮点一座伫立在泗阳主城区与开发区之间的地标性建筑。
四、建设规模及容
本项目占地面积150365平方米，约为225.54亩。
国际花园新建一幢24层的大厦，一个大超购物超市，以及沿街商业用房并与多层、高层住宅楼共同组成一个建筑体量。
项目总建筑面积365043.83为平方米，其中：
A地块总建筑面积141622.56平方米,B地块总建筑面积223421.27平方米。
具体建设规模如表1-1所示。
表1-1建设规模一览表
项目
单位
数量
总用地面积
平方米
150365
A基地地块
平方米
48195.3
B基地地块
平方米
102169.7
总建筑面积
平方米
365043.83
总容积率
2.43
A基地总建筑面积
平方米
141622.56
其中：
9层住宅面积
平方米
4825.50
11层住宅面积
平方米
18907.68
18+1层住宅面积
平方米
113569.28
商业面积
平方米
4320.10
容积率
/
2.94
B基地总建筑面积
平方米
223421.27
其中
5+1层住宅面积
平方米
46171.64
11层住宅面积
平方米
11612.22
18+1层住宅面积
平方米
120591.58
沿街商业面积
平方米
5539.62
超市面积
平方米
9094.40
酒店面积
平方米
30411.81
容积率
/
2.19
绿化率
/
39%
建筑密度
/
24.40%
五、项目组织与实施计划
（一）项目组织
本项目由宿迁市房地产开发负责组织实施。
拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、监理和设备的供货及安装等单位。
项目建成后，由宿迁市房地产开发负责组织市场销售活动。
（二）实施计划安排
整个项目建设，计划在24个月完成。
表1-2
表1-2本项目进度表
时间（月）
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
项目前期准备，包括规划设计、申报审批、核准
▲
场地平整、招投标等容，达到开工条件
▲
▲
土建施工
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
竣工验收
▲
▲
六、主要技术经济指标
按照城市总体规划要求，结合场地实际情况来确定本工程的建设规模。
该项目主要技术经济指标详见表1-3。
表1-3项目主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总用地面积
平方米
150365
2
A基地地块
平方米
48195.3
3
B基地地块
平方米
102169.7
4
总建筑面积
平方米
365043.83
5
A基地总建筑面积
平方米
141622.56
其中：
5.1
9层住宅面积
平方米
4825.50
5.2
11层住宅面积
平方米
18907.68
5.3
18+1层住宅面积
平方米
113569.28
5.4
商业面积
平方米
4320.10
5.5
容积率
/
2.94
6
B基地总建筑面积
平方米
102169.7
其中
6.1
5+1层住宅面积
平方米
46171.64
6.2
11层住宅面积
平方米
11612.22
6.3
18+1层住宅面积
平方米
120591.58
6.4
沿街商业面积
平方米
5539.62
6.5
超市面积
平方米
9094.40
6.6
酒店面积
平方米
30411.81
6.7
容积率
/
2.19
6.8
绿化率
/
39%
6.9
建筑密度
/
24.40
二
经济指标
1
总投资
万元
94000
100%
1.1
工程前期费用
万元
30468.65
32.41%
1.2
工程建安费用
万元
51199.65
54.47%
1.3
工程建设配套费用
万元
4138.87
4.40%
1.4
基本预备费
万元
5148.43
5.48%
1.5
建设利息费用
万元
3044.25
3.24%
2
资金筹措
2.1
自有资金
万元
59000
2.2
银行贷款
万元
35000
七、总投资及资金筹措
本项目总投资估算为94000万元，由宿迁市房地产开发59000自筹万元（注册资金2700万元,增资资金56300万元），申请银行贷款35000万元。
项目资金构成分析图：
第二节项目申报单位概况
泗阳国际花园项目由宿迁市房地产开发投资建设。
宿迁市房地产开发于2004年1月5日经省宿迁市工商行政管理局批准注册成立，注册地址为宿迁市运路东侧香榭里明珠210号，法定代表人为金豹，注册资本2700万元人民币，实收资本2700万元人民币，公司类型为（自然人控股）。
一、经营围
许可经营项目：
房地产开发、销售。
一般经营项目：
无
二、经营年限
公司经营年限为10年，自2004年1月5日至2014年1月4日。
三、项目建设单位概况
在泗阳设立分公司，开发建设泗阳国际花园，新公司组建后将根据公司发展战略，结合泗阳市商业网点建设规划和市场情况，积级参加城市改造规划建设。
董事会授权经营择机竞拍土地资源，搭建泗阳县城市建设新型业态平台。
第二章建议工程方案
第一节总体规划设计
一、规划背景
泗阳国际花园位于泗阳县开发区，项目交通便利，地理位置优越。
基地位于泗阳县城区与开发区交汇处，东为松花江路，南临东路，属于开发区泗塘河风光带，项目占地面积150365平方米，约为225.54亩，总建筑面积为365043.83平方米。
为了加快泗阳区域的经济发展，配合泗阳开发区未来新的建设规划。
根据泗阳未来新城规划及当地经济社会发展状况，通过有机的规划设计，将有利于结构明晰、功能合理的现代化复合型商住服务功能的住宅、商业配套建筑的建成。
为整个泗阳县提供一个综合工作、居住、休闲娱乐等多方面城市生活的新型空间载体,并努力成为城市的时尚新地标，本项目需用和谐发展的思想，将土地资源的价值最大限度地发掘与提升。
混合多种城市功能，开辟大量的公共空间和绿地，使城区得到巨大的新发展，成为城市发展的活力源和兴奋点。
本规划用地向南临主干道东路，便捷的交通可以快速来往中心城区与开发区企业商业居住区，地理位置优越。
随着周边众多商业、小区规模的形成，势必人气聚集急剧上升，为此商住设施建设打下坚实的基础。
区位优势明显。
二、规划概念
原有基地现状周边无商业与居住，杂乱分布些企业，形象分散，泗塘河风光带为新建，周边缺乏现代都市氛围，作为传统城市边缘，泗阳虽已积淀自己的城市印象。
但与新区形象的形成过程不同，旧城改造往往需要从破到立的过程，反转城市区域原有印象。
通过功能重构，将现代城市功能复合化置入快速发展的泗阳，重点沿东路，通过有效的商业及城市公共空间的改造，提升城市商业品质，改善商业居住功能与业态，展现城市现代生活特色。
利用统一整体的建筑群体形态，改变地区原有的杂乱形象，用激动人心的都市化景象，带动整个城市中心区形象时尚化、都市化。
本项目设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，辅以恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。
本项目以现代设计理念、设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。
按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用地形、绿化、水体等生态要素，创造宜人的环境。
通过本项目设计，同步提升地块及周边地区的社会价值，提升城市形象，符合泗阳县整体规划风貌，体现出城市发展的面貌。
通过科技创新和推广先进适用技术，完善住宅使用功能，全面提高住宅小区建设质量，满足市
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