商厦国际建设项目融资报告.docx
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商厦国际建设项目融资报告
“阜阳商厦·国际”建设项目
融资报告
一、项目名称
“阜阳商厦·国际”建设项目
二、项目建设性质
新建
三、项目建设单位
建设单位：
阜阳商厦同济投资有限公司
四、建设单位基本情况
阜阳商厦同济投资有限公司由安徽同济置业有限公司与安徽省阜阳商厦股份有限公司共同出资成立的，该公司成立于2012年，注册资本6062.5万元，其中安徽同济置业有限公司占98.14%，安徽省阜阳商厦股份有限公司占1.86%，安徽同济置业有限公司成立于1995年，注册资金8002万元整，公司2013年底净资产3.5亿元，主要从事房地产开发，开发资质为二级，公司成立后在全省各地开发过以下项目：
1、于1998年通过出让方式，获得中国青年报社驻皖办事处位于合肥市屯溪路349号的二块总面积为3000m2土地的使用权，并自建二幢面积为7124.96m2的办公楼大厦，该项目位于合肥市南一环中心位置,同等位置的其它项目现市场销售均价为12000元/平方米,目前将办公大楼位于屯溪路沿路的1-5层面积为1487m2出租给合肥丽人女子医院使用，租期15年，年租金为105万元；后面1—7层面积为5658.7m2于2007年投资成立合肥瑞金肛肠专科医院。
2、我公司于2001年2月开发屯溪路349号2号住宅楼工程，总建筑面积4690平方米，该楼已全部销售，实现销售收入1823万元。
完成利润700余万元。
3、我公司于2002年5月与安徽招商公司、合肥安远公司共同投资建设“安徽招商大厦”，建筑面积11000平方米，总投资3800万元，我公司拥有25%的投资股权，取得开发利润800余万元。
4、我公司于2002年12月23日通过挂牌方式获得位于长江中路与桐城路交口东南角（保健院原老病房楼位置）面积为2亩的土地使用权，用于开发多层办公大厦（富通时代），总建筑面积8800平方米，其中地下一层，建筑面积约1000平方米，设有33个停车位，；地上七层，一、二层为商业门面，建筑面积为4230平方米，三层以上为办公用房，建筑面积为4570m2。
三层以上的办公楼已全部销完，销售平均价格达到6800元/m2；一、二层的商铺销售价格一层45000元/m2，二层35000元/m2，现商铺的二层已销售850m2，一层已销售约280m2。
现有近3100m2的商铺未销售，2012年经专业评估公司评估该房产市值已达到1.1亿。
现该商业已分别出租给上海浦东发展银行有限责任公司和合肥邦爱百货（亲子家园），年租金合计约700万元。
5、在2009年中博会上，我公司成为安徽省涡阳县招商引资合作单位，通过挂牌取得涡阳县向阳南路东侧，乐行路北侧的126.2亩商业用地，开发近20万平方米的高档住宅小区《同济·萬象城》，该项目为亳州市十大重点项目。
该项目于2009年6月20日正式开工。
《同济·萬象城》简介：
同济·万象城项目系我公司在中博会上与安徽省亳州市涡阳县签约的重点招商项目之一，并被列为涡阳县2009年县十大重点工程项目。
该项目位置：
东对城市文化广场，相隔涡河支河，北临私人住宅区，南靠乐行路，路对面是三万人的高中城，西临向阳路，对着县医院。
项目总占地面积为125727.09平方米，（土地证号：
涡国用（2009）第049007号），规划总建筑面积199190平方米。
按规划设计方案，商品住宅楼159600m2（其中19幢18层、4幢11层），商业门面房31100m2，该我公司已投入资金约6.25亿元，其中支付土地款9645万元，工程建设投入45000万元，报建费用1500万元，销售及管理费用等1500万元，各项税金4900万元。
至2013年3月底，小区道路及其他附属工程已全部竣工并全部交付使用。
从2009年10月我公司开始销售，至2013年12月底已完成销售额7.8亿元，回笼资金7.8亿元，现住宅已经全部售罄，只有剩余商铺面积约为10000平方米，现行销售均价为10500元/平方米,此项目所有商铺现均对外招租成功,在涡阳县打造出美食一条街的时尚风景。
6、2004年我公司投入1200万元取得了地处肥东县解集乡3000多亩适合种植经济林的土地50年使用权，目前追加投资4000万元种植30万株风景树，有近70人在林区专业从事种植、维护等工作，今后准备增加相关工作人员，以保证每年以种植10万株的速度发展，2013年底经济林的数量达到90万株，本年度由专业评估公司进行评估，预计市场价值约2.2亿元。
7、2007年我公司将办公楼的1—7层面积为2425m2于投资成立合肥瑞金肛肠医院，是安徽唯一一家最大的肛肠专科医院，主治肛肠专科疾病及其相关疾病的医院，面向社会开展医疗和康复医疗活动。
医院拥有一大批省内外及全国知名专家主诊，并与省内外一些大医院的相关科室和技术专家合作，开展新技术、新疗法。
医院设备全新，环境宽广、整洁、优美，投入大量资金购置了先进的医疗设备，拥有105张病床。
我院致力于信息化、网络化、现代化建设及严格的规范化、科学化管理，为准确、高效、高质量的诊断、治疗提供良好条件，确保医疗安全和一流服务。
于2008年元月开诊以来，病房入住率达到90%以上，至2013年12月底平均每月营业额达到180万元，利润率达到31.5%.
8、2011年4月我公司通过招投标的方式在六安市裕安区取得了101778平方米的地块，地理位置优越，项目共计29栋，21栋18层，8栋29层，位于渭滨路与学府路（规划建设中）之间，容积率：
2.77，总用地面积：
101778㎡，净用地面积：
87377㎡，总建筑面积241750㎡,住宅总建筑面积：
230045㎡，商业：
7700㎡，会所：
1400㎡，幼儿园：
2200㎡，共计2470户。
一期于2012年3月正式开工，并于2012年9月前进入正式预售阶段，截止2013年12月底销售额达到2.52亿元，回笼资金2.17亿元，现一期十幢楼均已经完成竣工验收,于2014年8月26日全部交付使用，二期于2013年8月正式开工建设,结构均已至十层,目前该项目已经支付各类费用3.1亿，其中土地款1.05亿,契税420万,前期报建费用850万,工程施工费用1.75亿,销售费用及管理费用870万,各类税金1022万。
9、2012年12月份我公司收购宁国景都置业有限公司的95%股份，该公司目前在宁国市中心位置取得土地75.3亩，此项目已缴纳土地款12500万及契税500万,项目规划已经取得五证，规划面积约90000平方米，17幢多层，3幢18层，现在正在一期建设当中,并于2014年11月正式进入预售阶段。
五、项目建设地址
本项目位于阜阳市南部中心地带。
北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路。
基地范围内地形平缓，起伏不大，工程地质条件良好，且交通方便适于本项目开发建设。
六、项目简介
“阜阳商厦·国际”项目规划总占地面积20284m2，规划总建筑面积201815m2。
（1）地上建筑面积151253m2，其中高层住宅面积36727m2、高层办公楼楼面积55932m2、大型商场面积58060m2、辅助用房534m2。
（2）地下建筑面积50562m2。
项目建成将成为阜阳市集商业购物中心、大型超市、影视娱乐及办公楼、住宅楼为一体的一站式时尚购物住宅中心。
表1-1主要经济技术指标表
项目
单位
数值
备注
规划总用地面积
m2
20284
总建筑面积
m2
201815
其中
地上总建筑面积
m2
151253
其中
高层住宅面积
m2
36727
高层办公面积
m2
55932
大型商场面积
m2
58060
辅助用房面积
m2
534
地下总建筑面积
m2
50562
建筑高度
m
98.50
容积率
-
7.46
建筑密度
%
62.56
绿地率
%
20
总停车位
个
818
七、总投资及资金筹措
本项目总投资为101105万元。
项目所需资金计划由建设单位自筹。
序号
投资名称
计算
投资额（单位:
万元）
1
土地款
26775
2
土地契税
26775万元*4%
1071
3
规划\设计\勘探费
201815*40元/平方米
807
4
城市配套费
201815*160元/平方米
3229
5
建安费
201815*3000元/平方米
60545
7
小区水电及水电管网费
201815*120元/平方米
2422
8
工程监理费用
201815*10元/平方米
202
9
不可预见费用
建安费60545*5%
3027
10
项目管理费用
建安费60545*3%
3027
11
小计
101105
八、财务效益与费用估算
销售收入估算
根据阜阳市社会经济现状及发展规划、国家有关住房制度的改革及周边市场价格，本项目预计总销售收入及销售收入：
1、销售收入
住宅销售：
36627m2×6800元/m2=24906.36万元
公寓式写字楼销售：
55038m2×10000元/m2=55038万元
商业建筑销售销售：
68689m2×30000元/m2=206067万元
合计：
286011.36万元。
2、房屋开发成本（总计101105万元，详见上附表）
3、销售费用
按照惯例，房地产项目的销售费用包括代理、广告、律师等费用，此项费用按照房屋销售收入3%计算，286011.36×0.03=8580.34万元。
4、管理费用：
主要包括管理办公费、差旅费等，此项费用按照房屋销售费用的5%计算，286011.36×0.05=14300.57万元。
5、财务费用：
30000万元×20%/年×2年=12000万元
利润估算为销售费用减去成本及各项成本，计算得：
286011-101105-8580-14300-12000-19134=130892万元。
6、税金如下：
A、土地增值税，按当地优惠税率，并且一般按预征收处理；
B、营业税：
税率为5%，计算基数为房屋销售收入，加上土地税合计为6.69%，计算得286011.36×0.0669=19134.16万元。
经分析测算本项目税后财务净现值为130892万元。
九、建设期预计
本项目预计建设期尚需两年零六个月，至2017年3月将全部交付使用。
十、融资方案计划
本项目计划成本采用资产管理机构实行项目资产托管，以股权质押的方式进行融资。
融资额度测算：
根据项目前期投资预算，并结合销售回款预测，需融资额度约3亿元，使用期为两年，融资成本控制在年息15%以内，还款来源为项目房屋销售回款。
具体明细如下：
1、支付项目前期报建费用约3000万元；
2、支付安徽省阜阳商厦股份有限公司土地款6000万元；
3、项目开发保证金2000万元；
4、项目勘探及设计费1000万元
5、支付项目工程建设费用及设备款（至项目地上五层结构封顶）约17000万元等
十一、担保方式
以安徽同济置业有限公司持有的阜阳商厦同济投资有限公司98.14%股权作为质押，变更企业法定代表人至资产托管方名下，并对项目实行全程监管，同时将土地证抵押到资产托管方名下，并由安徽省阜阳商厦股份有限公司提供第三方担保。
十二、销售预测
本项目预期2015年5月正式开盘销售，开盘后3个月即2015年8月完成总销售金额的20%，即人民币5.6亿元左右；开盘后一年后即2016年5月完成总销售金额的50%，即人民币14亿元左右；开盘后一年半即2016年11月完成总销售金额的70%，即人民币19.6亿元左右，开盘后两年即2017年5月完成总销售金额的80%，即人民币22.4亿元左右；开盘后两年即2017年5月完成总销售金额的80%，即人民币22.4亿元左右；开盘后三年，即2018年5月完成总销售金额的95%，即人民币27亿元左右，完成销售任务。
十三、还款计划
我公司预计自融资到位一年期还款50%，即1.5亿元，在一年半后还款30%，即还款0.9亿元，剩余20%即还款0.6亿元欠款两年期满后全部结清。
目录
第一章项目总论-1-
§1.1项目简介-1-
§1.2可行性研究的范围-2-
§1.3编制依据-2-
第二章项目建设背景及必要性-3-
§2.1橡胶密封件项目提出的背景-3-
§2.2国家产业政策-6-
§2.3项目建设的必要性-8-
第三章项目优势-11-
§3.1市场优势-11-
§3.2技术优势-16-
§3.3组织优势-17-
§3.4政策优势:
关中—天水经济区发展规划-17-
§3.5区域投资环境优势-17-
第四章产品介绍与技术介绍-20-
§4.1橡胶密封件产品介绍-20-
§4.2产品标准-21-
§4.3产品特征及材质-21-
§4.4产品方案-26-
§4.5产品技术来源-27-
第五章项目产品发展预测-28-
§5.1产品行业关联环境分析-28-
§5.2行业竞争格局与竞争行为-33-
§5.3竞争力要素分析-39-
§5.4项目发展预测-41-
§5.5竞争结构分析及预测-43-
第六章项目产品规划-47-
§6.1项目产品产能规划方案-47-
§6.2产品工艺规划方案-47-
§6.3项目产品营销规划方案-51-
第七章项目建设规划-58-
§7.1项目建设总规-58-
§7.2项目项目建设环境保护方案-61-
§7.3项目建设节能方案-65-
§7.4项目建设消防方案-66-
§7.5项目建设生产劳动安全方案-69-
第八章项目组织实施情况-73-
§8.1项目组织-73-
§8.2项目劳动定员和人员培训-74-
§8.3项目管理与实施进度安排-77-
§8.4工程招标-80-
第九章项目财务评价分析-82-
§9.1项目总投资及资金筹措-82-
§9.2项目财务评价依据及相关说明-83-
§9.3项目总成本费用估算-84-
§9.4销售收入、销售税金及附加和增值税估算-84-
§9.5利润分配估算-85-
§9.6借款偿还计划-85-
§9.7现金流估算-85-
§9.8不确定性分析-86-
§9.9风险分析-88-
第十章项目经济、社会效益评价-90-
§10.1经济效益评价-90-
§10.2社会效益评价-90-
第十一章可行性研究结论与建议-91-
§11.1研究结论-91-
§11.2建议-91-
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