丽江万豪国际建设项目可行性研究报告.docx
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丽江万豪国际建设项目可行性研究报告
丽江万豪国际建设项目
可行性研究报告
附件：
1、区位图
2、总平面图
3、经济技术指标表
4、固定资产投资项目节能登记表
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
丽江万豪国际建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设单位与法人代表
建设单位：
丽江富世伟业实业发展有限公司
法人代表：
刘华
1.1.4项目申报单位概况
项目申报单位丽江富世伟业实业发展有限公司，位于云南省丽江市古城区祥和顺天武警苑1幢，是安徽伟华集团下属子公司。
公司注册资金5000万元人民币，经营范围为商品房开发与销售。
现公司已于丽江市古城区竞买取得商业开发用地。
1.1.5建设单位组织架构
1.1.6报告编制原则
1、持续性原则
保护第一：
旅游区的开发建设必须建立在对区内自然和人文资源充分保护的基础上，做到严格保护、合理开发、科学经营、持续利用。
整体优化：
对区域内的生态、经济和社会进行全面规划，追求整体优化。
生态优先：
在生态质量与其它方面发生冲突时，包括与景观质量发生冲突时，以生态质量优先。
容量控制：
接待容量不超过生态承载力，保证景观的自然原始性。
旅游项目开发必须与生态建设相结合，生态建设促进旅游项目的发展，旅游项目带动生态建设。
二者相互拉动，互为依托。
2、精品化原则
规划和建设要有精品意识，营造旅游精品，做到“精心规划、精心策划、精心设计、精心建设、精心服务、精心管理”，向高品位要效益，向高质量要市场，向品牌要竞争力，达到一流水平。
3、市场导向原则
以区域的相应吸引力研究对应的市场范围与层次，以市场导向为基础规划建设项目。
坚持以人为本的服务原则，使本社区无论从硬质景观环境，还是软性动态项目，都着意于人性化、归属感的营造，使业主、游客在体验观览的同时，享受到高品质的优良服务。
4、特色性原则
特色是旅游目的地吸引力、竞争力和生命力的所在。
要从全省、丽江市旅游大系统的全局出发，突出丽江传统文化特色，力求做到“人无我有、人有我优、人优我特”，体现区域互补、项目互补、功能互补、产业联动的战略思想。
5、区域化原则
本项目的开发与周边地区的景区景点配套，形成旅游网络系统。
6、协同性原则
项目区的硬件与软件相匹配，食、住、行、游、购、娱乐与安全、卫生设施，旅游资源开发与客源市场开发，旅游设施建设与旅游人才培养等统筹安排，协调发展。
1.1.7报告编制依据
1、建设单位提供的项目设计委托书和规划设计的具体要求；
2、建设单位提供的地形图和经国土部门确认的用地红线图；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、《城市规划编制办法》；
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）；
7、《城市规划强制性内容暂行规定》建规[2002]218号；
8、《丽江市城市总体规划修编》（2004-2020）；
9、《丽江市城市规划管理暂行规定》；
10、《丽江城市绿化管理办法》；
11、《城市居住区公共服务设施设置规定》；
12、《住宅设计规范》（GB50096—2011）；
13、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
14、《云南省城市规划管理条例》；
15、《云南省城市房地产开发交易管理条例》；
16、《云南丽江历史文化名城保护管理条例》；
17、丽江市城乡规划主管部门对项目的具体规定及要求；
18、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
19、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社；
20、国家现行的有关法律、法规、规范、标准等。
1.1.8项目提出的理由与过程
丽江市祥和片区是重要的城市交通枢纽和门户，城市南部的发展新区和旅游目的地。
是丽江国际旅游城市新的城市空间的拓展和功能的重要补充。
集居住、商业、娱乐休闲、行政、种植基地等，是体现现代化进程的综合片区。
近年来，丽江市沿着建设国际精品旅游城市的步伐，在旅游业为龙头的带动下，社会经济各项事业都取得了全面、迅猛的发展，城市面貌日新月异。
随着丽江市经济的飞速发展，中心城区可开发建设的用地越来越少，特别是撤地设市以后，古城区的建设发展用地几乎为零。
为了缓解丽江城区的压力，祥和片区必将成为丽江城市未来发展的重点，并成为丽江城区最好的安置和疏散用地。
祥和片区必将成为集商业居住、会议度假、休闲旅游等为一体的新形城市。
城市发展的步伐已经越来越快，而目前的祥和片区基础设施建设还不完善，还不能提供新区生产生活等一系列需求，基础设施建设已迫在眉睫，犹如箭在弦上不得不发。
推迟祥和片区的基础设施建设，必将推迟整个丽江的城市化进程，加大丽江城区的各种压力，改变丽江的城市发展格局，以致影响丽江的旅游产业健康发展。
作为丽江未来城市功能片区，它的建设成功与否对调整完善丽江的产业结构、城市格局、保护和传承丽江的城市形象和文化传统都有极其重要的意义。
今天的丽江已是蜚声国际的最佳旅游目的地之一，完善的居住环境空间将成为人们越来越重视的话题，丽江万豪国际项目的建设，能够更好的塑造世界丽江的影响力和知名度。
1.2项目提要
1.2.1建设地点
本项目场址位于丽江市祥和片区，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。
1.2.2建设期限
2014年6月—2016年06月
1.2.3建设规模与内容
科学规划，合理利用土地资源，本项目规划总用地面积72592平方米（108.9亩），可建设用地65527.4平方米（98.3亩），总建筑面积91536平方米，容积率1.05。
项目功能设计为酒店，特色民居住宅，商业区（含物业用房）以及其他配套建设部分。
主要建设内容如下：
（1）酒店：
建筑面积26614平方米；
（2）特色民居住宅：
建筑面积36586平方米；
（3）商业区（含物业用房）：
建筑面积25353平方米；
（4）其他配套建设部分：
建筑面积2983平方米；
（5）配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。
1.2.4主要建设条件
（1）本项目场址位于丽江古城南部区域。
用地为丽江富世伟业实业发展有限公司所有，无任何纠纷和争议。
（2）拟建地点已确定，项目一经落实，即可开工建设。
（3）已完成了环境影响评价工作。
（4）已完成了水土保持方案评价工作。
（5）地质勘探、地质灾害等评估工作已完成。
（6）项目建设的前期准备工作基本完成，具备建设条件。
1.2.5项目投入总资金及资金筹措
本项目共需投资47220.8万元。
总投资中直接工程费用31482.54万元，其他工程费用2190.38万元，基本预备费2693.83万元。
建设资金来源：
50%的资金由企业自筹，另外50%申请银行贷款。
1.2.6主要经济技术指标
技术经济指标表
序号
名称
指标
1
建设用地面积
65527.4㎡
2
总建筑面积
91536㎡
其中
地上部分建筑面积
55456㎡
地下建筑面积
36080㎡
3
建筑占地面积
21434.01㎡
4
绿地面积
22934.59㎡
5
绿地率
35%
6
容积率
1.05
7
建筑密度
32.71%
8
道路与硬质铺地
21158.8㎡
9
停车位
506个
10
项目总投资
47220.8万元
10.1
直接工程费
31482.54万元
10.2
其他工程费
2190.38万元
10.3
基本预备费
2693.83万元
10.4
土地费用
7864万元
10.5
开发费用
2990.05万元
11
资金筹措
44230.75万元
11.1
企业自筹
22115万元
11.2
银行贷款
22115万元
12
资本金
33627.23万元
13
借贷资金
22915.3万元
14
自营收入
9946万元
15
销售收入
59810.4万元
16
营业税金及附加
3906.36万元
17
利润总额
17931.67万元
18
所得税
9416.17万元
19
税后利润
8515.51万元
20
盈余公积金
2824.85万元
21
财务内部收益率
税前
66.21%
税后
51.39%
22
财务净现值（I=12%）：
税前
11464.45万元
税后
8074.49万元
23
财务内部收益率
196.24%
24
财务净现值（I=13%）：
14189.22万元
25
投资利润率
18%
26
投资利税率
47.7%
1.3研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丽江万豪国际建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和相关部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对丽江市南部区域发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）对社会稳定风险进行分析；
（7）提出可行性研究结论和建议。
1.4问题与建议
丽江万豪国际建设项目位于古城南部区域，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
本项目有相当的发展潜力，适合开发于特色住宅项目，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的问题：
（1）由于规划区周边紧邻居民区，需尽量减少施工期间对周边民居的影响。
（2）建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金。
同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，保障建设质量，全力打造高品味的休闲度假环境。
（3）做好施工组织设计，保证施工质量。
第二章项目建设背景
2.1宏观背景
1、地理位置
丽江地处云南省西北部，地跨东经99°23'～101°31'，北纬25°59'～27°56'，东西最大横距为212.5公里，南北最大纵距为213.5公里，处于金沙江中、上游，青藏高原和云贵高原结合部，属低纬度内陆高原山区。
东面、东北面与四川省攀枝花市、盐边县、盐源县、木里藏族自治县接壤，东南面与楚雄彝族自治州的永仁县、大姚县隔江相望，南与大理白族自治州的宾川县、鹤庆县、剑川县毗邻，西与怒江傈僳族自治州的兰坪县、迪庆藏族自治州的维西县相接，北与迪庆藏族自治州的香格里拉县隔江相望。
丽江城区离昆明502公里，距攀枝花市280公里，至下关市201公里，至兰坪金顶206公里，至香格里拉县城198公里。
总面积20600平方公里。
丽江市下辖1区4县共72个乡（镇、街道办事处），其中有4个街道办事处、13个镇、33个乡、22个民族乡，总人口126多万人。
丽江自古就是一个多民族聚居的地方，共有12个世居民族，其中纳西族23.37万人，彝族20.14万人，傈僳族10.62万人。
其中纳西族占古城区及玉龙县（即原丽江县）总人口的57.7%。
并且著有“国中贵原，云中丽江”。
从旅游区位上讲，丽江处于滇西北旅游区的中心区域，大香格里拉环线的南端，是两条精品旅游线路的交汇之处。
2、自然条件
（1）地形地貌
丽江市地处青藏高原南部边缘与云贵高原相连结的过渡地带，地跨横断山峡谷与滇西高原两个地貌单元。
地势总趋势为西北
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