丽江万豪国际项目建设可行性研究报告.docx
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丽江万豪国际项目建设可行性研究报告
丽江万豪国际建设项目
可行性研究报告
附件：
1、区位图
2、总平面图
3、经济技术指标表
4、固定资产投资项目节能登记表
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
丽江万豪国际建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3建设单位与法人代表
建设单位：
丽江富世伟业实业发展有限公司
法人代表：
刘华
1.1.4项目申报单位概况
项目申报单位丽江富世伟业实业发展有限公司，位于云南省丽江市古城区祥和顺天武警苑1幢，是安徽伟华集团下属子公司。
公司注册资金5000万元人民币，经营范围为商品房开发与销售。
现公司已于丽江市古城区竞买取得商业开发用地。
1.1.5建设单位组织架构
1.1.6报告编制原则
1、持续性原则
保护第一：
旅游区的开发建设必须建立在对区内自然和人文资源充分保护的基础上，做到严格保护、合理开发、科学经营、持续利用。
整体优化：
对区域内的生态、经济和社会进行全面规划，追求整体优化。
生态优先：
在生态质量与其它方面发生冲突时，包括与景观质量发生冲突时，以生态质量优先。
容量控制：
接待容量不超过生态承载力，保证景观的自然原始性。
旅游项目开发必须与生态建设相结合，生态建设促进旅游项目的发展，旅游项目带动生态建设。
二者相互拉动，互为依托。
2、精品化原则
规划和建设要有精品意识，营造旅游精品，做到“精心规划、精心策划、精心设计、精心建设、精心服务、精心管理”，向高品位要效益，向高质量要市场，向品牌要竞争力，达到一流水平。
3、市场导向原则
以区域的相应吸引力研究对应的市场范围与层次，以市场导向为基础规划建设项目。
坚持以人为本的服务原则，使本社区无论从硬质景观环境，还是软性动态项目，都着意于人性化、归属感的营造，使业主、游客在体验观览的同时，享受到高品质的优良服务。
4、特色性原则
特色是旅游目的地吸引力、竞争力和生命力的所在。
要从全省、丽江市旅游大系统的全局出发，突出丽江传统文化特色，力求做到“人无我有、人有我优、人优我特”，体现区域互补、项目互补、功能互补、产业联动的战略思想。
5、区域化原则
本项目的开发与周边地区的景区景点配套，形成旅游网络系统。
6、协同性原则
项目区的硬件与软件相匹配，食、住、行、游、购、娱乐与安全、卫生设施，旅游资源开发与客源市场开发，旅游设施建设与旅游人才培养等统筹安排，协调发展。
1.1.7报告编制依据
1、建设单位提供的项目设计委托书和规划设计的具体要求；
2、建设单位提供的地形图和经国土部门确认的用地红线图；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、《城市规划编制办法》；
5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）；
7、《城市规划强制性内容暂行规定》建规[2002]218号；
8、《丽江市城市总体规划修编》（2004-2020）；
9、《丽江市城市规划管理暂行规定》；
10、《丽江城市绿化管理办法》；
11、《城市居住区公共服务设施设置规定》；
12、《住宅设计规范》（GB50096—2011）；
13、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
14、《云南省城市规划管理条例》；
15、《云南省城市房地产开发交易管理条例》；
16、《云南丽江历史文化名城保护管理条例》；
17、丽江市城乡规划主管部门对项目的具体规定及要求；
18、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
19、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社；
20、国家现行的有关法律、法规、规范、标准等。
1.1.8项目提出的理由与过程
丽江市祥和片区是重要的城市交通枢纽和门户，城市南部的发展新区和旅游目的地。
是丽江国际旅游城市新的城市空间的拓展和功能的重要补充。
集居住、商业、娱乐休闲、行政、种植基地等，是体现现代化进程的综合片区。
近年来，丽江市沿着建设国际精品旅游城市的步伐，在旅游业为龙头的带动下，社会经济各项事业都取得了全面、迅猛的发展，城市面貌日新月异。
随着丽江市经济的飞速发展，中心城区可开发建设的用地越来越少，特别是撤地设市以后，古城区的建设发展用地几乎为零。
为了缓解丽江城区的压力，祥和片区必将成为丽江城市未来发展的重点，并成为丽江城区最好的安置和疏散用地。
祥和片区必将成为集商业居住、会议度假、休闲旅游等为一体的新形城市。
城市发展的步伐已经越来越快，而目前的祥和片区基础设施建设还不完善，还不能提供新区生产生活等一系列需求，基础设施建设已迫在眉睫，犹如箭在弦上不得不发。
推迟祥和片区的基础设施建设，必将推迟整个丽江的城市化进程，加大丽江城区的各种压力，改变丽江的城市发展格局，以致影响丽江的旅游产业健康发展。
作为丽江未来城市功能片区，它的建设成功与否对调整完善丽江的产业结构、城市格局、保护和传承丽江的城市形象和文化传统都有极其重要的意义。
今天的丽江已是蜚声国际的最佳旅游目的地之一，完善的居住环境空间将成为人们越来越重视的话题，丽江万豪国际项目的建设，能够更好的塑造世界丽江的影响力和知名度。
1.2项目提要
1.2.1建设地点
本项目场址位于丽江市祥和片区，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。
1.2.2建设期限
2014年6月—2016年06月
1.2.3建设规模与内容
科学规划，合理利用土地资源，本项目规划总用地面积72592平方米（108.9亩），可建设用地65527.4平方米（98.3亩），总建筑面积91536平方米，容积率1.05。
项目功能设计为酒店，特色民居住宅，商业区（含物业用房）以及其他配套建设部分。
主要建设内容如下：
（1）酒店：
建筑面积26614平方米；
（2）特色民居住宅：
建筑面积36586平方米；
（3）商业区（含物业用房）：
建筑面积25353平方米；
（4）其他配套建设部分：
建筑面积2983平方米；
（5）配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。
1.2.4主要建设条件
（1）本项目场址位于丽江古城南部区域。
用地为丽江富世伟业实业发展有限公司所有，无任何纠纷和争议。
（2）拟建地点已确定，项目一经落实，即可开工建设。
（3）已完成了环境影响评价工作。
（4）已完成了水土保持方案评价工作。
（5）地质勘探、地质灾害等评估工作已完成。
（6）项目建设的前期准备工作基本完成，具备建设条件。
1.2.5项目投入总资金及资金筹措
本项目共需投资47220.8万元。
总投资中直接工程费用31482.54万元，其他工程费用2190.38万元，基本预备费2693.83万元。
建设资金来源：
50%的资金由企业自筹，另外50%申请银行贷款。
1.2.6主要经济技术指标
技术经济指标表
序号
名称
指标
1
建设用地面积
65527.4㎡
2
总建筑面积
91536㎡
其中
地上部分建筑面积
55456㎡
地下建筑面积
36080㎡
3
建筑占地面积
21434.01㎡
4
绿地面积
22934.59㎡
5
绿地率
35%
6
容积率
1.05
7
建筑密度
32.71%
8
道路与硬质铺地
21158.8㎡
9
停车位
506个
10
项目总投资
47220.8万元
10.1
直接工程费
31482.54万元
10.2
其他工程费
2190.38万元
10.3
基本预备费
2693.83万元
10.4
土地费用
7864万元
10.5
开发费用
2990.05万元
11
资金筹措
44230.75万元
11.1
企业自筹
22115万元
11.2
银行贷款
22115万元
12
资本金
33627.23万元
13
借贷资金
22915.3万元
14
自营收入
9946万元
15
销售收入
59810.4万元
16
营业税金及附加
3906.36万元
17
利润总额
17931.67万元
18
所得税
9416.17万元
19
税后利润
8515.51万元
20
盈余公积金
2824.85万元
21
财务内部收益率
税前
66.21%
税后
51.39%
22
财务净现值（I=12%）：
税前
11464.45万元
税后
8074.49万元
23
财务内部收益率
196.24%
24
财务净现值（I=13%）：
14189.22万元
25
投资利润率
18%
26
投资利税率
47.7%
1.3研究范围
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丽江万豪国际建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和相关部门提供决策依据。
本报告研究范围包括：
（1）论述项目建设的必要性和意义；
（2）通过对丽江市南部区域发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；
（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；
（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；
（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
（6）对社会稳定风险进行分析；
（7）提出可行性研究结论和建议。
1.4问题与建议
丽江万豪国际建设项目位于古城南部区域，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。
本项目有相当的发展潜力，适合开发于特色住宅项目，具有良好的投资价值和可观的经济效益。
当然本项目也存在一定的问题：
（1）由于规划区周边紧邻居民区，需尽量减少施工期间对周边民居的影响。
（2）建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金。
同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，保障建设质量，全力打造高品味的休闲度假环境。
（3）做好施工组织设计，保证施工质量。
第二章项目建设背景
2.1宏观背景
1、地理位置
丽江地处云南省西北部，地跨东经99°23'～101°31'，北纬25°59'～27°56'，东西最大横距为212.5公里，南北最大纵距为213.5公里，处于金沙江中、上游，青藏高原和云贵高原结合部，属低纬度内陆高原山区。
东面、东北面与四川省攀枝花市、盐边县、盐源县、木里藏族自治县接壤，东南面与楚雄彝族自治州的永仁县、大姚县隔江相望，南与大理白族自治州的宾川县、鹤庆县、剑川县毗邻，西与怒江傈僳族自治州的兰坪县、迪庆藏族自治州的维西县相接，北与迪庆藏族自治州的香格里拉县隔江相望。
丽江城区离昆明502公里，距攀枝花市280公里，至下关市201公里，至兰坪金顶206公里，至香格里拉县城198公里。
总面积20600平方公里。
丽江市下辖1区4县共72个乡（镇、街道办事处），其中有4个街道办事处、13个镇、33个乡、22个民族乡，总人口126多万人。
丽江自古就是一个多民族聚居的地方，共有12个世居民族，其中纳西族23.37万人，彝族20.14万人，傈僳族10.62万人。
其中纳西族占古城区及玉龙县（即原丽江县）总人口的57.7%。
并且著有“国中贵原，云中丽江”。
从旅游区位上讲，丽江处于滇西北旅游区的中心区域，大香格里拉环线的南端，是两条精品旅游线路的交汇之处。
2、自然条件
（1）地形地貌
丽江市地处青藏高原南部边缘与云贵高原相连结的过渡地带，地跨横断山峡谷与滇西高原两个地貌单元。
地势总趋势为西北高，东南低，最高点玉龙雪山主峰海拔5596米，最低点为东南部华坪县民主行政村塘坝河口，海拔1015米，最大高差4581米。
玉龙雪山以西为横断山系切割山地峡谷亚区，山高谷深，河流深切其间，高差极为悬殊。
玉龙雪山以东属滇西北中山山原亚区，海拔较高，山势浑厚，宁蒗、永胜、华坪三县，属于此地貌区。
全市主山脉与水系多呈近南北向及北东向排列，在主山脉两侧又广泛发育着东西向的河谷支流，形成错综复杂的地块地貌景观。
全市地貌可分为冰川、极高山、高山、中山、低山、丘陵、盆地、阶地、湖泊、冲积扇及冲积堆、剥蚀面、狭谷宽谷等12种类型。
（2）气候条件
丽江市处于我国的西部季风气候区，全年季节性差异明显。
由于地形地貌的影响，气候随海拔和地形的不同而有明显差异。
全市气候类型丰富多样，有北亚热带、中温带和高原气候的特点，具有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。
具体来说，丽江市的气候条件呈现出以下几个特征：
四季不分明，雨热同季。
海拔2100～2400米的丽江市区、永胜县和宁蒗县一年12个月中，4个月为冬天，其余8个月为春（秋）季；地处低热河谷的华坪县城，半年为春（秋）天，半年为夏天。
全市多数地方无明显的春夏秋冬之分。
全市最热的月份是5～8月，而全年雨量的67％以上集中在6～8月，具有雨热同季的特点。
干湿季分明。
全市季风气候明显，冬半年（11月至次年4月）盛行干燥的大陆季风，加上北面高山的屏障作用，使北方强寒潮较难入侵，形成明显的干季，季风大，天气晴朗少云，日照充足，空气湿度小，降水少，雨量只占年降雨量的15％左右，气温日较差大，夏天盛行西南季风，这股来自孟加拉湾上空的气流带来大量的水汽。
当这股气流与北方南下的冷空气相遇时，形成大量降水和连绵阴雨天气。
全市年降雨量的85％左右集中在夏半年。
干湿季节交替明显。
年温差小，日温差大。
全市地处低纬高原的群山之中，夏季天空经常有云，气温不高，冬季经常为晴天，在阳光照耀下气温不低，因而年温差小；日温差较大，尤其是冬天，早晚凉而白天温暖。
气候垂直差异明显，丽江市因地处滇西北高山峡谷之中，有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。
如：
地处玉龙雪山南麓的丽江坝子（海拔2393米），年平均气温只有12.6摄氏度；而在玉龙雪山雪线下面的云杉坪（海拔3240米），年平均气温则降到5.5摄氏度。
3、社会经济条件
2013年丽江市全年完成生产总值（GDP）2488114万元，按可比价格计算，较上年增长14.2%，分别高于全国、全省6.5、2.1个百分点。
从三次产业看：
第一产业增加值411407万元，增长6.6%，较上年下降0.4个百分点；第二产业增加值1126893万元，增长23.2%，较上年提高1.8个百分点；第三产业增加值949814万元，增长7.7%，较上年下降5.9个百分点。
第二产业成为经济增长的主要力量，其对经济增长的贡献率超过70%。
第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.09%、70.64%和22.26%，分别拉动经济增长1.0、10.1和3.1个百分点。
丽江市经济社会发展中存在的主要矛盾和问题：
一是经济发展中的结构性矛盾仍很突出，支柱产业单一，工业化、城镇化程度低，非公经济发展不足；二是农业产业结构调整效果不显著，产业化程度低，结构调整存在趋同性；农民进入市场的组织化程度低；农村剩余劳动力转移困难，农民增收难度大；农村贫困面大，扶贫工作任务艰巨。
三是微观经济运行活力不够，特别是部分国有企业经济效益较差。
四是随着体制改革力度的加大和利益分配格局的变化，影响社会稳定的不安定因素和社会热点、难点问题增多，维护社会稳定工作还需加强。
2.2旅游背景
近年来，把云南建成我国向西南开放的重要桥头堡，是党和国家在新时期推进我国陆上开放、提升沿边开放水平的重大战略部署，突出了云南在国家对外开放战略中前沿性、重要性和带动性的作用，“桥头堡”战略部给云南加快发展带来了千载难逢的历史机遇。
而在这样千载难逢的历史机遇面前，云南旅游地产迎来了跨越式发展的时机，云南省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定并出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜，并将旅游业列为云南省经济发展计划的重中之重。
丽江市委、市政府提出：
围绕把丽江建设成为国际精品旅游胜地的要求，重点在旅游基础设施建设和旅游资源整合开发、打造旅游精品、扩大对外开放、提高旅游产业管理和服务水平、加强旅游宣传促销上狠下功夫，大力提升旅游产业竞争力，实现旅游产业从粗放型向集约型转变、从旅游资源大市向旅游经济强市转变，在发展规模和产业质量上实现新的跨越。
丽江市依托大研古镇、束河古镇、三江并流、玉龙雪山、印象丽江等旅游品牌，丽江旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。
2.3投资背景
政府重视及相关优惠政策。
丽江市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。
公司快速发展衍生的需要。
项目投资企业丽江富世伟业实业发展有限公司属安徽伟华集团下属子公司，集团资金实力雄厚，经营项目涉及地产开发、经营、销售等领域，自创建以来，始终坚持走“诚信经营、不断创新”的发展之路，在为广大消费者提供大量优质楼盘及各种配套服务的同时，不断实现创新和自我超越，取得了较好的经济效益和社会效益，为各地区域经济的发展作出了贡献。
为了应对激烈的市场竞争，集团进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。
旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，经济效益和社会效应明显。
因此，投资丽江万豪国际对公司来说是很好的选择。
2.4项目实施背景
1、丽江万豪国际建设是提升丽江城市形象、完善城区功能的必然要求。
作为云南省旅游高端城市，经过多年发展，丽江城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表丽江城市形象的标志性建筑极为稀缺。
丽江万豪国际是丽江南部片区一个大型综合性项目，投资商诚邀相关建筑设计院对其进行高水准精心设计，挺拔、壮观、现代的特色建筑群落将成为丽江当之无愧的城市名片。
酒店、特色民居住宅、商业等多元化为一体的城市综合体开发模式也将大大丰富城区功能，成为丽江城市发展的重要里程碑。
2、丽江经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的住宅区和大型商业中心。
丽江处于云南省旅游核心区域，是滇西北旅游和香格里拉旅游大环线的重要中转站，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“东方威尼斯”和“高原姑苏”的美誉，更有一大批知名旅游企业。
城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费能力。
丽江城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达15万，2013年外来游客数量近2000万，如此庞大的人群聚集，对高端住宅和大型商业中心的渴望是不可言喻的。
丽江万豪国际的建设，以运营城市为使命，将彻底改变丽江现有住宅区规模小、档次不高，商业中心小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。
第三章项目建设的必要性及可行性
3.1项目建设的必要性
3.1.1项目符合城市建设的需要
本项目是根据丽江市社会经济的发展现状，结合城市建设的需要，而提出的房地产开发项目。
本项目性质是集星级酒店、高端住宅、大型商业等多元化为一体的城市综合体。
通过本项目的建设，满足市民对高品质居住区的需要，促进丽江市社会、经济的可持续性发展。
本项目的实施将为丽江市城市重大基础设施的建设奠定基础，加快丽江市城市建设的进程，提升城市功能，改善城市形象，改善丽江市的人居环境质量，加快丽江山水田园城市的建设进程，促进丽江市国际旅游精品城市的建设，具有重大的现实意义和深远的历史意义。
根据丽江社会经济和城市发展的态势，丽江城市建设已进入快速发展时期。
旅游业的迅速发展，促进了丽江经济的发展，改变了丽江的产业结构，也对丽江城市发展和基础设施的建设提出了更高的要求。
丽江丰富的生物资源也需要依托城市物流的加速和城市都市化、商业化的加快。
凡此种种，都要求丽江城市的进一步发展。
丽江现有城区是根据丽江原有社会经济状况确定的，已经不能满足建设和发展的需要。
城市建设将有一个加速进行的时期。
本项目就是在这样的形势下应运而生的。
项目不仅是城市重大基础设施建设的配套工程，也符合城市建设的需要。
3.1.2是改善和提高城市人居环境质量的需要
丽江原有的住宅区受历史条件的限制，基础设施不配套，人居环境的质量水平低。
随着时代的发展，社会的进步，人们的生活方式发生着巨大的变化，原有的居住建筑的规划布局、使用功能、建筑造型等，已经明显不适应现代生活方式的需要。
对现代通讯手段的需求。
对各种传播媒介的需求，对市政基础设施的需求，都很难在原有的居住群落中得到满足。
本项目通过完善配套相关的市政设施，保证现代生活方式对基础设施的需要。
在小区建设时，注重环境的营造，注重规划及建筑设计的“以人为本”，注重社区管理统一性和人居环境个性张扬的契合，以绿化、美化、信息智能化从建筑空间形态、小区环境形态、社会文化形态等多层次的去满足人们居住功能和人居环境质量的多样化需求。
本项目的实施，将改善和提高丽江市人居环境质量。
3.1.3是促进丽江社会经济发展的需要
项目的新建，必将带动项目所在区域地块的旅游、度假、休闲等诸多第三产业的发展。
本项目的开发建设，可以提升城市功能和提升城市形象，其本身也对社会经济的发展有一定的推动作用。
项目的建设，会带动相关产业的发展，尤其是第三产业的发展，提高城市第三产业的比率。
项目开发本身，增加了大量固定资产的投资，对GDP值增长有相当的贡献。
在增加地方税收和地方财政收入方面，城市开发建设项目的贡献也十分可观。
3.1.4有利于吸引外地资金，改善当地投资环境，促进当地经济发展
丽江规范新建与纳西传统建筑文化风格相协调的精品建筑，吸引着大批海内外高消费游客及投资商等前来观光度假、置业投资。
旅游者在尽兴之余，不免还将留意当地的自然资源、地理、经济环境等多方面状况。
这是一种最为直观的宣传推广丽江的机会，有利于吸引外资，对改善当地投资环境十分有利。
3.1.5有利于开发当地新兴旅游资源，提升当地旅游产业档次
丽江已拥有了丰富的自然和人文资源，但随着周边地区旅游地产项目的开发，丽江更加需要开发独特的、更高档次的品牌地产项目，以吸引消费能力更强的客源。
利用丽江绚丽的风光、宜人的气候，依托丽江城发展并形成以具有传统风貌和现代功能的新兴住宅地产板块，建成集居住、商贸、旅游休闲、文化熏陶于一身的场所。
起到缓解老城区压力、增加住宅人文气息、文化氛围和扩大旅游容量、提升和完善旅游服务设施等功能。
以环境优美，功能完善、交通便利的精品住宅地产，带动整个房地产和旅游产业的层次提升。
3.2项目建设的可行性
丽江万豪国际是丽江投资较大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。
1、政策的支持。
从政策层面分析，丽江万豪国际的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。
丽江作为云南省旅游发达城市，加快经济发展的愿望更为迫切，而项目建设是推动丽江达到精品国际旅游城市的核心环节之一，各级政府大力支持，确保项目有序进行。
2、建设资金基本落实。
项目建设资金由项目申报单位丽江富世伟业实业发展有限公司筹措，资金来源有保障。
3、项目建设用地有保障。
本项目用地为丽江富世伟业实业发展有限公司征地，无任何纠纷和争议。
4、建设方案已全部完成。
丽江万豪国际建设项目已完成总体规划设计，项目整体建设风格，各区域建设方案均已完成。
5、项目组织实施有保障。
近几年，随着我市旅游开发建设工程项目的实施，我们积累了成功的项目实施建设管理经验，并形成了一套切实可行的项目建设管理办法。
因此，在该项目的实施中，能够有效
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