小区物业服务方案Word文件下载.docx

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9624.69

2#住宅面积

9172.37

5#住宅面积

14823.77

6#住宅面积

14354.24

7#住宅面积

12187.68

3#（公寓）面积

19219.71

地下建筑面积

37638.4

绿地面积

5978.27

水景面积

1779.87

4198.4

容积率

5.1

建筑密度

%

27.87%

绿地率

35%

居住户（套）数

（户）套

508

户均人口

人/户

3.5

居住人数

人

1778

非机动车停车位

个

1800

机动车停车位

549

地下停车位

498

地上停车位

51

第二章公司简介

广西宏业投资集团物业管理有限公司成立于2011年12月20日，注册资金叁佰万元，公司类型为有限责任公司，属来宾市三级物业管理资质，是一家隶属于广西宏业投资集团有限公司旗下的一家子公司。

公司始终坚持集团“让每个家庭生活更幸福”的服务目标，秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，通过不懈的努力和优质的服务，力争在市场上取得了骄人的业绩，从而获得顾客的认同，树立起健康、规范的企业形象，创立了具有宏业特色的物业管理模式，在物业管理行业中创新物业管理全新的商业模式。

这有利于全体员工的勤奋努力和不断追求高效率、高品质的企业精神。

公司非常注重对员工进行系统的专业培训，并要求员工为顾客提供优质服务。

同时，公司高瞻远瞩,为顾客长远之需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造更好的经济效益及社会效益。

法人身份证

第三章物业服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生

1.小区内环卫设施的清洁，如垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

2.小区公共区域包括：

公共楼梯、扶栏、走道、地下室、车库、电梯厅及周围区域等的清洁。

3.小区的指示牌、宣传栏等标牌的清洁并配合政府相关部门卫生管理工作。

四、秩序维护

1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。

2.负责楼宇巡逻工作及协助住户提出之合理要求的记录汇报。

3.为保护住户的安全，住户出入楼宇住宅必要时须配合管理人员要求出示有效证件，来访者需做来访登记。

4.责任

（1）发现治安案件和刑事案件要保护好现场，并及时报警处理；

（2）发生火灾立即报119；

（3）熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务；

（4）制止小区内的违章事宜，遇突发事件或重大事件要及时向主管部门和经理汇报，熟悉小区的情况，配合相关部门服务好小区业主。

五、交通秩序与车辆停放

1.内容

（1）车主及车辆档案的建立及车场治安防火的管理；

（2）小区道路秩序的管理、车辆出入IC卡管理；

（3）车位的管理及车场清洁的管理和收费的管理。

2.责任

（2）熟悉掌握住宅车辆流通情况、车位情况及本岗位职责；

（3）负责按物价部门收费规定收取车辆占地费。

核对每日收费情况；

（4）维持小区交通，停车秩序及停车场消防工作及车况登记，配合公安部门做好小区车辆被盗的调查工作。

六、房屋装饰装修管理

为了确保楼宇安全，保护全体业主之利益，物业服务中心根据《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《业主规约》和小区的实际情况，特制定如下管理规定。

（一）装修前应注意事项

1.所有业主之室内装修及更改，必须向物业服务中心申请，经审批同意，才能动工。

2.为确保住宅内装修不会损毁楼宇原有结构和设施或有违反买卖合同及政府法令，谨奉劝各业主聘请具有装修资质的合法装修公司。

3.业主与装修公司须于施工前仔细阅读有关政府法规及本小区《住宅装修管理规定》

4.所有涉及消防规定的施工项目均应向消防部门办理施工报建手续，在获得批准后方可进行施工。

5.建议业主与装修公司购买“装修工程第三者责任险”后方可进行施工。

另，建议业主与装修公司同时购买“工程本身保险”以保障业主及楼宇利益。

（二）业主之装修责任

1.业主需对由装修公司、装修工人所造成或引致的公共场所设施设备损坏或他人人身财物之损毁伤害负责，业主所聘用之装修工人在施工中若发生人身意外，一切责任由业主及装修公司承担。

2.业主需督促装修公司与物业服务中心紧密合作，并严格遵守本楼宇之管理及装修规定。

（三）装修程序及手续

1.业主向物业服务中心客服中心索取装修表格及文件，包括：

《装修管理规定》、《装修申请表》、《装修出入证申请登记表》、《防火责任书》等，业主与装修公司填妥上述表格及备齐相关资料后可向物业服务中心客服中心申请办理装修手续。

2.业主与装修公司向物业服务中心客服中心申请办理装修手续时应出示的资料及文件包括以下内容：

A.装修公司《营业执照》复印件

B.装修公司《资质证书》复印件

C.业主、装修公司负责人、施工人员身份证原件及各一份复印件。

（如业主委托他人申请，应出示被委托人身份证原件、复印件、业主身份证复印件及有效之业主委托授权书）

D.所有施工人员一寸免冠近照两张。

E.填妥之《装修申请表》连同装修图（加盖公司印章）

3.客服中心确认业主装修资料、手续齐全后开具装修缴费通知书，业主（装修公司）到物业服务中心缴交出入证工本费（5元/人/证.装修许可证工本费（20元/证.建筑垃圾清运费。

财务部开具装修收费单。

4.业主或装修公司负责人于递交住宅装修申请资料并缴交装修费用后第三个工作日（申请当日为第一个工作日）持缴款收据到物业服务中心客服中心领取《装修许可证》、《装修出入证》（物业服务中心有权据实际情况对发证日期做出调整）。

5.业主或装修公司在领取《装修许可证》、《装修出入证》后方可组织施工。

6.装修完工后，业主和装修公司应主动向物业服务中心工程部提出口头验收申请，并交回《装修许可证》，物业服务中心工程部将安排时间派人进行验收，并据实际情况填写《装修验收表》。

（四）装修要求

1.禁止改变或损坏原有房屋结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。

2.严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水主管道、供电线路等。

3.禁止在临外墙的铝合金窗框边进行剧烈敲打施工作业，以免造成窗框边沙浆层松动，引起漏水。

4.严禁在楼板、墙剔凿过深的线槽和孔洞。

5.严禁擅自凿穿卫生间、厨房和阳台等部位的楼板来进行改动作业。

6.业户空调室外机安装在统一预留位置，或按照物业服务中心指定的位置进行安装，空调水接入空调排水管。

7.禁私拆、装、封闭燃气管道，改动给排水、电、通讯和有线电视管线走向。

8.严禁在公共过道安装防盗门，入户防盗门须按统一标准安装。

9.楼地面不得凿除原水泥开孔，只允许凿毛。

地面装修材料不准擅自用红砖、大理石以及其它超重材料进行装修。

10.禁止封闭阳台及加装防盗门，严禁改变阳台用途及使用功能。

11.严禁改变原有外门窗。

12.禁止改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管道。

13.不得随意改移秩序维护对讲及干扰其系统，若改动位置属必要时，须先取得物业服务中心同意认可，并可聘用物业服务中心指定之合格承造商施工。

如有违反上述之规定造成损坏的，应在指定的时间内进行完全修复，逾期，物业服务中心可聘请其它单位进行维修，所有费用均由该业户支付，如不支付，自维修后之日起，除支付维修费用外，还应该每日支付维修费用总额的千分之三的违约金。

七、装修日期及时间

1.规定可进行装修时间为夏季上午8：

00至12：

00，下午14：

00：

至18：

00，冬季8：

00，下午15：

至19：

00，如需超时加班工作，必须向物业服务中心事先提出申请，物业服务中心批准后方可加班。

如未经物业服务中心批准擅自加班，物业服务中心有权对其进行停工、停水、停电处理。

2.物业服务中心有权随时停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或对其他业户造成滋扰的工程。

凡这类工程都应在物业服务中心指定的时间进行。

3.装修期限由物业服务中心颁发《装修许可证》当日起计90天,逾期无效,如因特殊情况延期装修的,须到物业服务中心工程部办理延期装修手续.

八、装修垃圾

业户须自行安排将装修垃圾装袋，并放置在业户单元（房屋）内或物业服务中心指定的装修垃圾临时存放点，不得将垃圾堆放在公共地方。

装修垃圾原则上由物业服务中心统一清运，装修施工前，业户须按照房屋建筑面积交纳建筑垃圾清运费到物业服务处。

九、装修守则

1.装修期间，装修公司必须有现场负责人常驻装修单位（房屋）内负责工程进度及联络事宜。

2.所有装修公司负责人及工人进入本楼宇工作时，必须佩戴《装修出入证》（无证将禁止进入小区），并听从管理人员或秩序维护之指示。

3.装修公司不得占用本楼宇之任何公共地方，摆放储存装修材料、工具、废物及进行装修作业，所有工程必须于所属单元（房屋）内进行。

4.装修公司于搬运物料工具时需严格遵从物业服务中心安排之特定路线及程序。

所有车辆在上落货后不能停泊在上落货区内。

物业服务中心同意运送大量物料时，须预先与物业服务中心联络安排，搬运物料工具时不得损坏公共地方及设施。

5.保持所有公共地方清洁及完好，如有弄污及损坏者，装修公司负责清理及修复。

6.严格执行消防规定，小心防火，切勿堆积过量装修材料、废物于单元（房屋）内，如有烧焊工程加倍小心，要由专人负责，作好防火措施。

退场时必须确保无遗下任何火种以免发生火警。

7.注意规范安全用电，不许乱牵乱接。

8.每日工作完毕，请关妥单元（房屋）内之门窗、水电开关方可离开，以策安全。

9.装修公司须自行负责妥善保管其私人工具及物料，如有遗失及损坏，物业服务中心将不予负责。

10.请勿将杂物、泥头等废料倒入厕渠或水渠内。

任何损毁，装修商须负责清理及修缮。

11.不得在小区内赌博、游荡、滋扰他人或彻夜逗留。

12.在施工期间为视察有关工程是否已获批准及符合原先认可之图纸。

物业服务中心职员有权进入装修单元（房屋）内巡视。

13.业户和装修公司应工整填写各项装修表格，物业服务中心有权拒收不规范之装修表格。

因业户和装修公司所填写表格不规范所引致之一切后果由业户和装修公司负责。

14.施工现场必须配备两台4公斤1211灭火器，方可施工。

15.所有装修材料须是非燃性、阻燃性的。

16.施工照明禁止使用碘钨灯，照明灯具须安放远离易燃物品地方。

17.施工现场禁止吸烟。

18.施工中如需动用明火（如电焊、气割等），须事先向物业服务中心提出申请并备案。

19.业主聘请之装修公司必须领有有效之执照，施工人员必须领有国家认可之施工执照操作证书。

20.业主及其聘请的装修公司均必须遵守物业公司出台的《装修管理规定》。

如有违反，所造成的损失由业主自行负责。

物业公司已对装修注意事项尽全部义务，装修公司和业主必须对装修行为的后果和装修工人的人身安全负全部责任。

十、装修验收

装修完工时，业主/施工单位须立即前往物业服务中心退还所领取之《装修许可证》、《装修出入证》，进行下列事项的检查确认。

1.有否遗留装修物料于公共地方。

2.曾否损坏公共设备。

3.装修工程是否符合有关条例及物业服务中心事先认可之图则。

4.是否有违反本规定的其它行为。

若发现工程抵触上述各点者，所属业主须负责于指定期限内清理及修改，直至有关改进工程满意后。

若业主延误，未能于期限内完成有关清洁及修缮工程，物业服务中心将采取一切合理的措施督促业主整改并报市政府相关职能部门处理。

第四章物业服务质量

一、房屋外观

1.房屋外观完好、整洁、无违反规划私搭、乱建现象；

2.封闭内阳台的，要统一有序，阳台的使用不碍观瞻。

二、设备运行

1.配电室实行24小时专人值班，运行人员严格遵守操作规程及保养规定；

2.设备良好，运行正常，无事故隐患，保养检修制度完备。

三、共用部位、共用设施设备的维修和管理

1.共用的上下水管道，垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施、电梯、秩序维护监控系统的正常使用或处在良好的备用状态；

2.相关设备设施资料图纸齐全，定期进行设备检修保养。

四、环境卫生

1.小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清；

2.定期对小区除“四害”消杀工作。

小区商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；

3.让小区环境卫生管理的内容按国家环卫标准执行。

五、绿化

1.绿地管理及养护措施由专人负责，无践踏及随意占用现象；

2.小区绿化植物生长良好，及时修剪和做好花木的病虫害预防；

3.小区绿化补种及时，无裸露土面，草坪及地面植物无杂草，乔木无倒状，摇动现象。

六、交通秩序与车辆停放

1.车辆出入IC卡管理，24小时秩序维护监控到位；

2.车辆出入确保流畅，无堵塞现象；

车辆停放有序，无乱停乱放；

3.保持车场清洁，车场消防设施处于良好的备用状态；

4.车场出现车辆被盗，相撞及其它突发事件时按应急处理程序协调相关政府部门及时处理。

七、秩序维护

1.小区实行24小时秩序维护值班制度；

2.秩序维护人员有明显标志，工作规范，作风严谨；

3.危及住户安全的地方设有明显标志和防范措施；

4.对小区业主服务礼貌礼节到位，对业主的投诉反映及时处理。

八、消防

1.定期的消防巡检措施确保消防设施处于良好备用状态；

2.建立防火责任人制度，物业服务中心义务消防人员应清楚每一种消防器材的使用方法，定期进行消防方面的演练和培训；

3.物业服务中心义务消防人员对消防应急处理程序熟悉清楚，并考核；

4.对小区居民宣传有关消防方面的常识。

九、房屋共用部位，共用设施设备小修和急修

（一）小修

1.共用部位、共用设施设备一般当天解决。

2.对较难处理的项目在5天内解决。

（二）急修

1.紧急维修接到通知后10分钟内到达现场处理，30分钟内处理不好，应有应急解决措施；

2.水电急救，抢修等工作量较大的项目当天解决不过夜；

第五章项目的接管验收

物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

物业公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

落实物业的保修事宜。

根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益为以后的物业管理创造条件：

通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。

另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

第六章入伙（住）管理

一、业主入伙流程

业主向售房单位/开发商办理售房手续后，开发商按合同要求向客户开出入伙通知书。

凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；

代开发商与业主签订《使用公约》。

若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送开发商，物业服务中心应协助开发商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

二、入伙作业标准

入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

内部手册登记及时，即时完成注记。

入伙按户汇总，全部归档。

三、入伙作业规程

由房产开发商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

业户到物业服务中心签收入伙资料，付清物业管理费用。

由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。

业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，物业服务中心加签意见后，由物业服务中心协助开发商进行工程质量问题的返修工作。

如开发商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。

业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

四、入伙作业检查规范

为了保证入伙工作正常有序，物业经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

集中入伙时物业经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。

每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

正常情况入伙阶段，物业经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

五、『入伙通知书』

入伙通知书

尊敬的先生/女士：

恭喜您成为“小区”项目的业主。

您所购买的“小区”小区栋单元层号房，经来宾市有关部门单栋验收合格，已可交付使用，准予入住。

现我公司将有关交房事项通知如下：

一、交房基础情况

1.交房日期：

年月日至年月日

2.办理地点：

3.办理时间：

二、恭请您于交房当日带齐以下资料:

1.裕达·

《入伙通知书》；

2.业主身份证原件和复印件；

3.《商品房买卖合同》原件及已经缴纳各种购房款项的收据/发票;

4.属于公司购买房屋的，请带上公司营业执照副本、营业执照复印件、法人授权委托书、法人代表证明和公章；

5.如业主本人不能亲自前来办理的，请写好委托书及将身份证原件、复印件给代办人前来办理（委托书中要有代办人的姓名、身份证号码）。

三、请准备预付的相关费用：

1.预收房产证办理费用；

2.办理交房时预收12个月物业管理服务费：

您所购买房屋的面积×

元/月×

12个月；

3.半年电梯维护费元/月×

4.公共照明等其他费用。

四、注意事项：

1.物业服务费按通知交房之日起计算；

2.请携带齐交房相关资料；

3.如交房、装修同时办理的，请至电到小区物业或现场咨询有关注意事项；

4.如有不详之处请致电咨询（售楼）（物业）

广西宏业投资集团物业管理有限公司

年月日

六、『入伙须知』

入伙须知

女士/先生：

欢迎您成为的业主！

我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。

请您认真阅读，以免产生麻烦。

1.请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。

2.您来办理入伙手续时请带齐以下物件：

（1）购房预售合同；

（2）业主身份证（或护照）及印章；

《入伙通知书》已缴款项的收据。

3.如您委托他人来办理，还应带上：

（1）您（业主）的委托书，应由律师见证；

（2）您（业主）身份证（或护照）的复印件；

（3）代理人的身份证或护照。

4.您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。

5.您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。

如有问题，请填入《房屋验收表》中，物业服务中心将代表业主利益向开发商协商解决。

祝您顺利入伙！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年月日

第七章物业公司组织机构和管理制度

说明：

1.物业经理配制1人，全面负责小区日常管理工作，对公司副总经理负责负责；

2.收银员配制1人，负责小区的各项收费及汇总工作，对经理负责；

3.物业服务中心：

根据各分公司的楼盘情况，合理配置人员，全面做好楼盘的日常管理服务工作；

4.秩序部：

全面负责物业公司及各分公司的秩序维护管理工作；

5.工程技术部：

全面负责物业公司及各分公司的工程管理及设备管理等工作；

6.保洁部：

全面负责外接保洁项目的服务及管理等工作

。

二、部门职责

1.秩序部职责

（1）认真遵守国家有关法律、法规和公司的各项规章制度，负责制定物业管理区域内公共秩序维护、公共财产看管的计划和目标；

（2）积极协助公安、消防等政府部门对治安、消防进行检查和管理；

发现事故隐患和事故苗头及时上报；

协助公安、消防搞好安全管理工作，最大限度的预防事故发生；

（3）熟悉公司和居住区各重点安防部位的基本情况，并掌握居住区公共设施、设备的基本操作和性能，了解居住区的人员构成情况；

（4）居住区各组团出入口昼夜专人值守，对危及人身安全、隐患部位有明显标志和防范措施；

对重点部位、道路每天进行不少于2次的防范检查，巡查不少于2人，并认真做好巡查记录；

（5）在巡逻过程中对发现损坏公共财产、设施、设备的行为，要及时进行劝阻和制止；

对不能正常运转的公共设施、设备，在做好应急处理的同时，及时向公司相关部门进行汇报，协助排除故障保证正常运转；

（6）对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（7）制订切实可行的治安案件、刑事案件、交通事故处置预案；

发生时，应立即采取应急措施，并及时报警和配合公安部门进行处理；

（8）负责部门秩序维护员的日常管理和考核，组织学习相关专业知识；

加强部门财产、物品的发放及档案管理；

（9）完成领导交办的其它任务。

4.财务部职责

（1）根据国家的有关定规，建立和健全内部各项财务管理制度；

（2）年度财务预算，提供财务分析报告，协助领导搞好经营管理决策；

（3）物业管理费的收缴和运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理；

（4）记账凭证，及时记账，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚；

（5）按合同的要求，做好各种费用的拨付、结算等工作；

（6）执行财务审批制度，按规定的开支