完整版农贸市场可行性研究报告Word文档格式.docx

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第十章财务分析^p（21）

10.1评价参数及有关说明（21）

10.2财务盈利能力分析^p（21）

10.3不确定性分析^p（23）

第十一章社会经济评价（25）

第一章总论

1.1项目简况

1.1.1项目名称

双峰县青树坪镇中心大市场

1.1.2项目位置

双峰县青树坪镇中心大市场位于湖南省娄底市双峰县青树坪镇镇西南，东临青树大道，西面为镇中心中学，北临客运站，南向342省道。

1.1.3项目性质特点

该项目由青树坪镇人民政府负责开发。

开发内容包括文化花卉、百货区和水产区、蔬菜水果及制品区和畜产品区及其配套服务设施。

该项目建成后，将成为本县最重要的小商品和农产品集散中心，能幅射邵东、双峰等商品批发行业的大发展，能满足青树坪镇不断增长的物质消费需要和整个娄底经济社会发展的客观要求，它将成为整个湘中农村小城镇首家理想的商品和农产品集散地。

1.1.4总占地面积：

21649.7平方米

1.1.5建设面积

13296.7平方米

1.1.6建筑组成

扩展项目包括家禽、肉类、水产、生鲜、蔬菜、水果及其配套服务设施组成。

市场内以一条9米宽的通廊将市场联成一个完整的整体。

房屋层数：

二层

1.1.7投资总额

8000万元

8.建设工期

10个月，其中主体工程建设8个月，配套工程建设2个月。

1.2项目建设背景与必要性

1.2.1项目建设背景

湖南省娄底市双峰县青树坪镇地处双峰西部，辖64个村、2个社区，总面积97平方公里，总人口6.7万。

青树坪集镇形成已有20多年历史，是湘中地区的通衢要埠和重要的物资交流中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”的主结构。

青树坪镇地理位置优越，处于衡邵走廊中段，320国道横跨东西，青衡、青甘公路纵贯南北，离县城19公里，距沪昆高速入口和洛湛铁路三塘铺车站不到3公里。

多年以来，青树坪镇秉承“耕读天下”的传统，不断追求“富厚日新”的目标，经济建设突飞猛进，社会事业繁荣进步，初步形成了商贸流通、农机机电、文化娱乐、交通运输等五大产业，建成了农贸、服装、建材、木材、农机机电等五大专业市场，境内大小厂矿企业600余家，工商经营户3000余户，城区门店120多家，餐饮住宿60多家，娱乐场所40多家，大型超市4家，摊位1500多个，日商品交易额上1000万元。

青树坪镇文化、教育、卫生等事业兴旺发达，有中心医院1家，市级重点高中1所，中小学校34所，寺庙1座。

发展带来了巨大的商机和财富，城区经济超常规快速发展，居民收入与生活水平大幅度提高，县城已经在原消费需求的基础上出现新的供求增长点。

该项目的建设，正是顺应这种发展趋势而适时提出来的。

1.2.2项目建设的必要性

第一，项目的建设，有利于大力发展以商业流通为主的第三产业，符合国家的产业发展政策。

充分利用现有区位优势，发展城区经济，是发展当地经济的必

然选择。

因此项目的提出，从国家政策、地方战略及商业发屏方向等宏观方面看是十分可行的，也是十分必要的。

第二，项目优越的区域位置，蕴藏着巨大的商业前景。

从微观上看，项目的提出也是切实可行的。

项目座落于城西，交通条件优越。

与320国道相隔不到300米，与上瑞高速亦相隔不超过10公里，加上居住在附近的常住人口也在3万人以上，将给项目带来巨大的经济和社会效益。

而这一项目的开发，无疑将使该地段的商业价值得到充分的体现。

第三，“加快城镇化建设步伐”是国家现阶段可持续发展的重大战略。

项目的开发，将吸引大量农业人口涌入城镇从事第三产业。

这样，无形中刺激了消费的增长，加快了货币的流通，这一点是非常符合国家扩大内需政策要求的，也是十分必要的。

第四，项目的开发，将有利于镇区市容、交通、卫生管理。

现阶段，由于缺乏足够的经营场地，以街为市的马路市场面临严峻的挑战，甚至国道两旁摆摊设点经营，场面十分混乱，严重影响了过境车辆的行驶，人员安全也得不到保障。

项目建成后，将提供给经营户足够的经营场地，加上规范的市场管理，将很大程度上改善镇区面貌，进一步发掘青树的商业底蕴，提升青树的对外形象。

3项目编制依据与研究范围

3.1编制依据

《双峰县青树坪镇镇区总体规划》；

《城市规划编制办法实施细则》；

《城市居住规划设计规范》（GB50180-93）；

《城市道路设计规范》（GJJ37-90）：

湖南省建设委员会湘建[1999]价字第172号《关于颁发（湖南省施工企业工

程收费标准）的通知》。

3.2研究范围

本报告对项目经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。

主要研究内容包括：

⑴项目建设背景与必要性；

⑵市场调查与需求分析^p；

⑶现状与建设条件分析^p；

⑷建设规模与建设内容；

⑸进度控制与工程建设方案；

⑹投资估算与资金来；

⑹财务评价与社会经济评价。

1.4主要结论与建议

项目规划、布局较合理，设施较为安全，交通组织流畅，且能有效地解决停车等问题。

通过对项目技术、经济、实施方案的分析^p研究，我们认为该项的建设是可行的；

并将带来巨大的社会效益和经济效益。

具体表现在以下几个点：

⑴项目拥有良好的市场前景。

项目的建设是顺应整个湘中经济社会发展的客观要求和青树坪广大消费群体的需求而提出的，市场前景十分乐观。

⑵项目的投资利润率为7.12，税后内部收益率为9.22，财务净现值为8000万元。

这些经济指标说明项目的财务效益较好，抗风降能力强。

⑶项目建设具有良好的社会效益。

本项目的建设促进了湘中地区经济的发展，对进一步提高青树、双峰的知名度，扩大对外影响，吸引外来资金具有重大意义。

⑷项目的建设符合青树坪镇发展规划和商业发展计划，水、电、通讯、道路和交通条件十分优越，为项目的开发建设提供了有利的外部条件。

2.部分建议

⑴该项目为扩建工程，在考虑商业门面的设计时，还应考虑分区的设计是否合理，以营造轻松、舒适的购物环境，提高该“农贸市场”的文化品位。

⑵项目建成后，应实施方便广大经营户的物业管理措施，确保规范化运行，透明化管理。

⑶开发过程中，应当严格控制成本和费用，以防止出现财务亏损。

第二章市场调查与需要分析^p

2.1建设背景分析^p

青树坪镇隶属娄底市双峰县，是全国有名的小城镇，是全国小城镇建设重点镇，是湘中地区重要的通商要埠和物资集散中心，城区面积已拓展到3平方公里，城区常居人口达3万余人，已建成了“两纵五横”的主结构。

青树坪具有较强的区位优势、交通优势、人文优势，且市场繁荣，商贸流通活跃，开发综合性的商品集散中心符合实际，充满开发潜力，是带动青树坪发展的一项重要举措。

该项目位于镇西南，其所处地理位置具有以下优势：

1.区位优势：

项目建设地位于镇西南开发区，符合青树坪镇城区总体规划发展的方向。

2.交通优势：

该项目距国道320不足300米，距青花线、青甘线不足20米，与客运站相临，与省道342相距不到1O0米，与外界联系快速便捷。

3.拆迁优势：

区域内没有拆迁居民，拆迁成本不大。

4.用地优势：

区域内地形、地貌单一，地质构造简单，具备了城市建设的基本条件。

5.开发优势：

该项目的开发将带动镇区经济的发展，提升青树坪的小城镇建设品位和对外开放形象。

2.2市场调查分析^p

青树坪是典型的农业大镇，是以农副产品集散为主的集镇。

境内农业、农副产品资十分丰富，金土地、地得龙、年发样样红、唯美兴旺苗圃、大加岭、巡胜淮山等农业专业合作社蔬菜基地面积达到4500余亩，青树淮山、青树萝卜、青树辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等农产品独具特色，品质绝佳，远销长沙、邵东、衡阳、娄底等地，覆盖区域广，市场活跃，吸引了周边地区大量的人员前来经商，加上汽车客运站流通运输的发展，商业活动十分频繁，经济的发展和人均消费水平的提高，都将大大促进商业流通的势头，只要政府和行业给予适当指导，在政策上给予扶持，吸引更多的经营户来城西从事经营活动将会是水到渠成的。

第三章现状与建设条件分析^p

项目建设区域内无拆迁居民，拆迁成本不大，地貌较为平坦。

经现场踏勘，建设区域的地形、环境从直观上看都十分理想，符合规划建设的要求，其交通便利，有利于动工兴建。

3.1建设地点与交通条件

项目建设地点与过道320毗邻，与客运站紧邻，交通便利，建材运输十分方便。

建设场地与居民用房有适当间距，施工对居民干扰不多，且施工场地

较宽敞，有政府和部门的支持，施工秩序能够得到保证。

3.2地形地质条件

经现场踏勘，用地范围内为旱地。

整个场地平坦，填挖土方、搬迁砖瓦量不大。

土层主要为粘土及红粘土，地基承载力较强，根据“湖南省地震烈度区划图”确定娄底属六度地震区，小区内建筑物、构筑物按“六度”进行抗震设防。

3.3水文条件

用地范围内地下水位适当，地下水无侵蚀性，对工程建设无直接不良影响，场地内除雨水外无其他地表水，地表土层含水量不大。

3.4气象条件

项目所在地属中亚热带季风性湿润气候，特征明显，具有春暖多变，寒潮频繁，“倒秋”阴雨天气多，寒露风早临，盛夏炎热，四季多度，雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期较长。

气象资料如下：

年平均气温17.3℃

其中：

一月份平均气温5.1℃

七月份平均气温39.2℃

极端最高气温40.1℃

极端最低气温-7.4℃

年平均降雨量1311.8毫米

全年雨水日148天

相对湿度平均77

日照时间年平均1522小时

风速年平均1.4米/秒

夏季主导风为东南风，冬季主导风为西北风。

适宜朝向为南向或南偏东9℃左右

3.5市政配套条件

根据项目建设要求，农贸市场应配套的市政设施有：

道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、绿化工程等，同时应为用户提供完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

目前的镇区管网为扩建工程竣工后的供水、供电、排污、通信等提供了十分便利的条件。

3.6建筑用材

双峰县有海螺等水泥生产企业，娄底市内有涟钢钢铁生产企业，其它木材、砂、石等材料充足，质地良好，能够就近满足需要，是该项目建设的有利条件。

第四章建设规模与主要建筑结构

4.1建筑规模

该项目总用地面积为23123.22平方米，总建筑面积13928.21平方米，建筑密度为3.0，其中无住宅建设，商业建筑面积13928.21平方米，公共建筑面积1410平方米，停车泊位62个，总投资8000万元。

4.2主要建筑结构

㈠商业建筑

1.平面布置

市场建筑物呈长方形两节布置，中间以10米宽的过道相连，市场外侧一至二层布置2.5米宽通廊，将市场联成一个整体。

2.立面形式

四周为市场经营区，一、二层布置商业门面，建筑风格可选用现代风格。

内“回”实行“柱”与“廊”结构，围绕柱与廊的变化形成丰富的外观效果。

3.结构选型

建筑结构安全等级为二级，采用钢筋混凝土框架结构体系。

㈡主要结构材料的选用

墙体材料尽量采用炉渣砖，混凝土空心砖、粘土空心砖、少量普通粘土实心砖，以节约能为目的。

钢筋：

楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋，其余构件采用Ⅰ级钢筋和新工Ⅲ级钢筋。

水泥：

主要承重构件必须采用大厂水泥，以保证混凝土构件的质量，非承重墙及隔墙砂浆的配制可采用小厂水泥。

混凝土与砌筑砂浆中可加入粉煤灰，以降低工程造价，提高工程质量。

混凝土主体结构工程中，可使用掺Ⅱ级粉煤灰的混

凝土，具体掺量由试配确定。

第五章项目招投标

根据国家发展计划委员会201年6月18日颁布的第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标内容及核准事项暂行规定》，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用公开招标制，选择优秀的勘察、设计、施工、监理单位和设各、材料物美价廉的厂家。

签订承包合同及供应合同，明确甲、乙双方的责、权、利，严格按《合同法》的有关条款进行管理、实施，并按有关部门审核核准。

（详见招标基本情况表和审批标准意见）

第六章投资估算与资金筹措

6.1投资估算

6.1.1编制依据

1.湖南省建设委员会湘建[1999]价字第172号《关于颁发（湖南省建筑工程单位估价表）的通知》；

2.湖南省建设厅湘建价[202]578号关于颁发《湖南省建设工程计价暂行办法》的通知；

3.湖南省建设委员会湘建[1998]价字第566号“关于颁发《施工企业统一安装工程收费标准》的通知；

4.双峰县主要材料市场价格及预算价格。

6.1.2建设投资分析^p

本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由设备工器具购置费、建筑安装工程费、预备费（包括基本预备费和涨价预备费），建设期利息和固定资产投资方向调节税组成。

设备工器具购置费，是指按照建设工程设计文件要求，建设单位（或其委托单位）购置或自制达到固定资产标准的设备和新扩建项目配置的首套及生产家具所需的费用。

由设备原价、工器具原价和运杂费）组成。

建筑安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成。

建筑工程费是指建设工程涉及范围内的建筑物、构筑物、场地平整、道路、室外管道铺设、大型土石方工程费用。

工程建设其他费，分为三类。

1.第一类是土地使用费，包括土地使用权出让金及迁移补偿费和城市建设配

套费；

2.第二类是与项目建设有关的费用，包括建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、工程保险费、供电贴费等；

3.第三类是与未来生产经营有关的费用，包括联合式运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费等。

三、建设投资估算表：

见附表

四、土地出让金600万元。

6.2资金筹措

该项目投资总额为8000万元，其资金来由镇自筹为主和上级支持相结合的原则。

6.2.2银行贷款4000万元。

第七章环境影响分析^p

7.1周边环境现状

项目位于湖南省青树坪西南，地块近似长方形，地势平坦，用地周围为民居、办公场地以及商铺。

场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。

7.2环境影响分析^p

7.2.1项目施工期间的主要环境问题。

一是空气环境。

项目施工期间的大气

污染主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。

二是废水。

项目施工期的废水排放主要来自工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。

三是固体废物。

项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾，只要及时清运，对环境影响不大。

四是噪声。

项目施工期间噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。

7.2.2项目运营期间的主要环境问题。

项目运营期间的大气

污染主要来白区域内汽车尾气。

项目运营期的废水排放主要来自住户的生活污水和市场清理时产生的废水。

项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常垃圾。

项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。

7.3环境保护措施及治理效果。

7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果。

施工期环境污染排放：

大气污染物、建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等。

防治措施：

⑴合理设置粉尘建筑材料的堆放。

⑵采用商品混泥土，尽量少用干水泥。

⑶有效减少汽车尾气对环

境的污染。

⑷运输道路及时清扫、冲洗，每日定期洒水，防止浮沉。

⑸减少车辆在场区的停留时间。

⑹安装汽车尾气净化装置。

水污染物、生活污水、浇注混泥土CODBOD5冲洗水由镇区污水管网收集，经青树坪污水处理厂集中处理，达标排放。

建筑垃圾及时外运，运至青树坪镇垃圾填埋场统一处理；

生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。

车辆禁止鸣笛，避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，进行桩基础时做减振处理，运输车辆、机械设备噪声、区域噪声，作封闭隔音处理，减少二次污染。

7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果。

运营期环境污染排放：

大气、车辆、厨房。

⑴在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。

⑵汽车尾气主要成分SO2、NO、CmHn。

汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响，减少汽车尾气中有害物质的发生。

⑶严格执行国家有关规定，使用厨房油烟高质量、高效率烷值汽油，使用排油烟机CODBOD5。

⑷装修垃圾、生活垃圾对大气环境影响较少，水污染物、生活污水、雨水由开发区下水管网收集，经双峰县污水处理厂集中处理，污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体一测水河环境影响较小，市场固体废弃物定期由环卫部门集中清运统一回收，防止二次污染。

⑸区域噪声达标。

噪声（80-90dB）：

来往车辆禁止鸣笛；

选用低噪声设备，作封闭隔音处理等。

7.3.3生态保护措施及预期效果。

在场区周围及区内空地科学、合理绿化植树，以增加附近大气环境的自净能力。

第八章节能

8.1设计依据

一是《公共建筑节能设计标准》，二是《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。

8.2节能措施

8.2.1建筑专业。

⑴屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≥0.7；

⑵外墙在石材幕墙内放置铁保温板，传热系数为Km≤1；

⑶底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1；

⑷地面地下室外墙热阻限值≥1.2；

⑸外窗的气密性等级不低于Ⅱ级。

⑹外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。

外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。

8.2.2设备专业。

⑴热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；

⑵公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制，以节约用水；

（3）热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品：

⑷住房设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；

⑸过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；

⑹对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；

⑺加强空调风管、供回水管的保温，以减少能量损失；

⑻加强能量的有效利用，以节约用电量；

⑼变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；

⑽照明功率、密度值设计严格遵守照明节能设计要求；

⑾照明灯具采用高效节能型光，且荧光灯采用节能型电子整流器；

⑿所有电机选用Y型节能型高效率电机；

⒀水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；

⒁采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动（收入与销售税金估算见表（9-2））控制，降低能耗；

第九章利润预测

9.1成本费用

本项目的成本费用由建造费用、管理费用、财务费用、销售费用构成。

管理费用主要为管理人员的工资、福利费等其它费用；

财务费用为银行贷款利息支出。

本项目的流动资金主要用于房屋的销售工作，构成项目的销售费用；

由于本项目无折旧费、摊销费和维检费，经营成本为总成本减利息支出，可变成本由建筑费用与销售费用构成；

固定成本由管理费和利息支出构成。

9.2利润预测

根据以上收入和成本的估算，本项目的利润为386.365万元。

第十章财务分析^p

10.1评价参数及有关说明

10.1.1评价依据

⑴国家计划委员会、建设部联合颁布的《经济评价方法与参数》；

⑵中国国际咨询公司1997年编年的《新建项目可行性研究经济评价方法》；

⑶中国人民建设银行《基本建设贷款项目评估实施办法》。

10.1.2评价参数：

折现率为10。

10.1.3评价年限

本项目于20年6月开工，20年12月竣工，建设期6个月，评价基价为项目建设成后，房屋销售工作结束，建设及经营工作全部完成。

10.1.4物业管理

本项目建成后实施物业管理，物业管理所发生的收益和费用未列入经济评价范围内。

10.2财务盈利能力分析^p

10.2.1损益表与静态盈利分析^p

⑴根据分析^p计算可行本项目的评价指标如下：

⑴·

·

部

投资的投资利润率=（利润总额/投资总额）×

100=（386.365/8000）

=4.83

⑵全部投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）×

100=723.12/8000×

100=9.04

本项目以上两上静态评价指标与同行业档次相应指标比较较低，但项目为公

益性项目，政府以解决就业，改善经商条件和镇区环境卫生，提升小城镇建设品位和形象为第一目标，故项目可行。

10.2.2现金流量表与动态盈利分析^p

⑴根据分析^p计算得本项目的评价指标如下：

税前全部投资的财务内部收益率

FIRR（）=10.06>

税前全部投资的财务净现值FNRV（I=10）=386.4万元，税后全部投资的财务内部收益率FIRR（）=10.06；

税后全部投资的财务净现值FNPV（I=10）＝75.22万元，动态投资回收期1.31年。

税前、税后全部投资的FNRV均大于0；

FIRR均大于基准收益率；

动态投资回收期少于2年，说明本项目可行。

2.动态盈利分析^p

⑴净现值（FNRV）开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。

将本项目每年的净现金流量，按基准贴现率（10）折算为项目实现初期的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值。

①净现值评价标准的临界值是零，经上面计算，本项目税前、税前全部投资的FNPV大于0，说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济帮命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。

②基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数的利率。

本项目取10为基准贴现率。

⑵内部收率率（FIRR）：

内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累