某房地产企业融资计划书DOC.docx

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某房地产企业融资计划书DOC

一、公司介绍············································1

二、项目分析············································4

三、市场分析··········································10

四、管理团队···········································16

五、财务计划···········································17

六、融资方案设计·······································17

房地产项目融资计划书

一、公司介绍

公司简介

大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。

成立时间：

1998年12月30日

注册资金：

2000万元（人民币）

企业法人：

***

注册地址：

建设路

公司经营范围：

房地产开发、商品房销售、房屋租赁

大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。

公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。

总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。

公司设置五个职能部门，分别为：

1.综合部：

负责行政、人事和后勤服务

2.财务部：

负责财务核算和融资、楼宇按揭

3.开发部：

负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续

4.工程部：

负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度

5.营销部：

负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证

件

公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物

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房地产项目融资计划书

业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。

公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。

有效地降低开发成本，使公

司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。

公司员

工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。

公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。

公司宗旨：

为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。

在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。

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房地产项目融资计划书

公司现状

公司现有总资产5,692万元，其中固定资产2,100余万元，

流动资金3,553万元。

详细见附表。

历史业绩

公司经过几年的发展，努力开创业务，积极参与城市建设。

截止目前已经累计开发商品房建筑面积48,000平方米。

取得了良

好的经济效益和社会效益。

以下是公司开发的主要楼盘：

1.繁荣街商住综合楼。

2.商贸局南院9#楼。

3.**小区10#、24#楼。

4.武警支队底商综合楼。

5.新城区***。

资信程度

多年来,公司在不断地做大、做强的企业规模的同时，遵守国

家的法律和法规政策，一直将“诚信”做为企业的发展根本，与

行政、金融、地产行业等社会各界建立了良好的关系。

2006年度，

被大连市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企业，被大连

市城建委授予“房地产开发先进单位”。

董事会决议

2007年9月15日，公司召开董事会，就“****”项目融资事

项进行了讨论，经董事会全体成员和总经理一致同意，会议通过

了《大连市某房地产有限公司就“****”项目融资决议》。

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二、项目分析

项目基本情况

“****”项目位于大连市新行政区，直接面向白龟山风景旅游

区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。

“****”项目规划用地面积17,319.6㎡（26亩），总建筑面积55,000㎡，其中地上建筑面积45,000㎡，地下建筑面积10,000㎡；住宅建筑面积

35,000㎡，商业及配套建筑面积10,000㎡；容积率2.59，绿化

率20%。

项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。

拟建的“****”将能容易吸引有识人士的购房欲望，市场前景良好。

项目来历

按照辽宁省委、省政府提出的大连要“建设大城市、发展大

工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。

大连市委、市

政府果断提出了大连“优化东区功能、改善老区环境、发展西部

新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于

2007年7月19日在大连市国土资源局通过竞标的方式取得了

“****”项目用地，地块编号：

***地（2007）005宗地。

取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。

根据大连市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效

率兼顾，公司拟将“****”项目的开发工期控制在22个月。

工程

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房地产项目融资计划书

进度安排如下：

项目

工程进度

建筑规划设计，定稿

2007

年10

月—11月18日

工程施工图设计，定稿

2007

年11

月18—12月22日

工程招标

2007年12月底—2008年1月20日

建筑施工工期

2008

年1月

20日—10月底

春节假期

2月上旬—

2

月下旬

装饰工程工期

2008

年11

月—4月15日

室内外配套、绿化

2009

年4月

16日—6月底

工程竣工交验

2009

年7月

项目资金测算

本项目占地面积17,319.6m2，总建筑面积约为55,000m2，

项目可销售面积52,650㎡，开发期为22个月。

该项目投资估算：

土地成本：

26*170=4,420（万元）

获取土地相关费用：

4,420*1.2%=53（万元）

从购地到项目销售结束的利息支出:

9,473*（1+7.5‰）22-4,473=799（万元）土地总成本:

4,420+53+799=5,272（万元）建造成本预算（单方造价:

1,400元/m2）：

55,000*1,400=7,700（万元）

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建筑师、预算师等专业人员费用：

（7,700+616）*0.0075*16=997（万元）

建造总成本:

7,700+616+997=9,313（万元）

销售成本:

22,700*3.5%=7,940（万元）

预期销售净收入：

（35,000*3,200+10,000*8,500+3,000）*（1-3%）

=22,019（万元）

开发周期:

22个月

开发利润:

22,019-（794+9,313+5,272）=6,640（万元）

利润率:

6,640/15,379*100%=43.2%

平均年利润率：

21.6%

资金投入

“****”项目的总开发成本约15，379万元，项目资金结构如

下：

单位：

万元

资金来源

金额

比例

自有资金

5700

37%

建筑商垫资

2300

15%

预售收入

3600

23%

外部融资

3800

25%

合计

10000

100%

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房地产项目融资计划书

外部资金来源：

目前我公司已通过银行融资1000万元，另外公司还将通过以

办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，降低资金使用成

本。

项目风险分析

根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定

的风险。

1.近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，

对有多次置业意向的人士产生负面影响。

2.近一阶段银行存贷利率不断调整。

3.大连市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济

适用房建筑面积的投放量20多万㎡。

4.工程可能因不确定因素延期

风险规避

尽量提前开工完工，缩短工期；尽快进行认购和预售房屋，

与金融机构签订固定利率合同来减少利息支出；与建筑公司签订

固定预算合同通过承包合同中延期罚款条件来减少建筑费用；单

价不变适当减小套型建筑面积，缩小总房款来增加二次置业者的

购买欲望。

市场定位

根据我们公司的调研，对“****”项目进行准确定位。

定位依据及原则：

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1.新城区楼盘空缺时间差。

2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念

产品。

3.高水平开发、高起点规划。

4.符合市场需求。

5.大连市近期规划。

项目整体定位：

具有城市属性的高档居住区

居住区定位：

大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑

结构为框架结构。

物业类型：

小高层。

定位原因：

建设小高层公寓，是出于容积率的考虑；另一方面，

小高层在大连属于较高档次的物业形态，小高层之间的间距较大、

绿化率高。

客户定位：

大连市中高收入阶层

1.大连市中上层收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）的

家庭和个人。

2.发展较好的中小私企骨干。

3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。

4.矿主和煤矿经营者。

5.周边范围县高收入者。

6.大连市有灰色收入的部分人士。

7.个体经营者。

价格定位

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目前，临近水库的中高档楼盘森林半岛、水岸豪庭等高层售

价都在2,900元/M2，并且都呈劲升趋势。

“****”项目规划设计