房地产按揭市场分析报告Word下载.docx

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强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。

住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。

尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

保证住宅用地供应平稳有序。

各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36-18个月的，要减少供地；

12-6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

科学把握住房建设和上市节奏

加快在建商品住房项目建设进度。

住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。

督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

加强商品住房项目预售管理。

住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。

增加租赁住房有效供应。

建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。

将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。

在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

加大住房保障力度

扎实推进棚户区改造。

各地要落实好土地、财税、金融等支持政策，加快棚户区改造项目建设，加强配套设施建设和公共服务，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。

统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。

继续发展公租房、共有产权房。

各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。

超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房

保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。

做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。

强化地方主体责任

落实房地产工作责任制。

省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。

强化约谈问责。

工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

地方层面，4月份有18城市纳入限购限贷行列，以三四线及县级市的调控为主，调控城市进一步扩容，主要集中在长三角及河北雄安周边县级市，其中嘉兴海盐、桐乡、海宁、平湖及嘉兴港区重启限购政策，非本地家庭限购1套，而保定市的清苑、满城两次发布调控政策，本地家庭限购由3套升级为2套。

（备注：

限购限贷政策表参见本报告最后面的附录部分）

除了限购限贷外，地方政府还配合出台限售、限价的政策，调控措施多元化。

限价方面，本月有更多的三线城市及县级市加入限价行列，其中清苑、徐水、满城、白沟新城及高阳县明确60日内不受理上调备案价格的申请。

限售方面，本月有16城市发布限售政策，其中白沟新城政策最为严格，规定非本地户籍家庭新购住房（含二手房）五年内不得转让。

表2：

热点城市限售年限一览

各地政府官网，北京欧立信咨询中心

表3：

热点城市“限价”政策一览表

除了“四限”收紧政策外，本月部分城市原有的宽松政策也逐步取消。

4月以来，有三城取消了“购房补贴”，其中嘉兴海宁出台政策，外地社保缴纳未满一年的，不享受补贴，而镇江市继3月取消外地人购房补贴后，5月2日又取消了本地户籍首套房应纳税房价1%的补贴优惠政策，芜湖在5月9日也取消了购房契税50%的补助。

此外，本月地方政府还进一步加强市场监管力度，其中合肥七部门联合出台政策并成立联合调查组，查处房产销售中违规预收、收取“号头费”等行为，而厦门、漳州、泉州建立厦漳泉房地产调控联动机制，重点打击地产中介异地开盘、销售异地住房等行为。

最后，值得一提的是，着眼与中长期调节的长效机制在本月也继续有序推进，

其中，租赁市场方面，地方政府继续加大支持力度，成都出台政策扶持专业化住房租赁企业，并给予企业税收优惠，上海住建委则表态上海租赁市场发展潜力大，未来将加快培育租赁市场，构建“租购并举”体系。

保障房方面，北京对稳定工作的非京籍“新北京人”开展公租房、自住房分配试点工作，之后将进一步提高分配比例。

图2：

2017年4月重要中央政策一览（按照时间排序）

政府及各部门网站，北京欧立信咨询中心

图3：

2017年4月重要地方政策一览（按照时间排序）

各地政府网站，北京欧立信咨询中心

成交市场综述：

各线城市成交热度均下行

总体成交市场分述：

行政调控加上信贷收紧导致总体成交进一步下滑

2017年4月，热点城市限购限贷加上按揭贷利率逐步上行，整体成交热度下行。

我们监控的全国40城市成交指数4月为352，较3月环比微幅下行9.3%，同比降幅扩大5.24个百分点至25.7%。

4月40城市住宅成交指数为376，环比回落10.1%，同比显著下滑29.74%。

其中，限购城市同环比均下滑，我们监控的22个限购城市商品房成交环比回落15.1%，同比降幅扩大8.45个百分点至40.2%；

而18个非限购城市环比微幅上行1.95%，同比增幅扩大4.79个百分点至20.6%。

目前，调控城市进一步扩容，并且调控措施逐步由行政手段逐步延伸到银行端的信贷收紧，基本面下行更加明确，预计未来总体成交热度将继续下行。

图4：

全国重点40城市商品房成交指数

中国指数研究院，北京欧立信咨询中心

图5：

限购和非限购城市成交指数

图6：

重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速

Wind，北京欧立信咨询中心

*为了增强图片可读性，图中对13年1月进行了平滑处理。

推盘方面，推盘环比继续上行，但受供给端控制影响，17年以来总体推盘水平不及去年同期水平。

库存方面，商品房和商品住宅库存分别环比微降1.69%和2.18%，库存总量继续下行。

去化周期方面，成交端回落导致去化放缓，4月份我们跟踪的26城市商品房去化周期（6月移动平均）由上个月的15.2个月上行至15.5个月，32城市住宅去化周期（6月移动平均）则由上个月的7.56个月上行至7.85个月。

批售比数据来看，2017年4月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）继续回升，由3月份的1.32小幅上行至4月份的1.33。

我们认为目前小周期所处的位置本质上没有发生变化，依旧处于下行阶段，预计未来批售比数据将呈现趋势性回落。

图7：

全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）

图8：

全国26城市商品房库存面积及去化周期

*去化周期单位为月，并且取6月移动平均显示整体变化趋势

图9：

全国32城市住宅库存面积及去化周期

图10：

全国商品房销售批售比

表4：

跟踪城市房地产成交信息表（单位：

万平米）

Wind，北京欧立信咨询中心

2017年4月份二手房成交环比回落，同比则连续下滑5个月。

我们监测的15城市二手房成交指数4月为569，较3月环比下行20.56%,，同比继续显著下滑21.9%。

价格方面，4月份二手房价格指数环比微涨0.73%，环比增幅收窄明显。

先行指标方面，中原经理指数和中原报价指数均呈现明显的下行趋势，尤其是中原报价指数再次回落至100以下，预计未来二手房成交热度将继续回落，逐步进入量价齐跌阶段。

图12：

15个重点城市二手房销售指数

北京欧立信咨询中心；

*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替

图13：

全国重点城市二手房价格指数

中原地产，北京欧立信咨询中心

图14：

中原二手房指数

各线城市成交分述：

一二线同比降幅扩大，三线有所降温

2017年4月各线城市成交热度均有所下行。

我们跟踪的4个一线城市和22个二线城市商品房成交环比分别回落36.32%和4.91%，而同比跌幅均有扩大趋势，较3月分别扩大23.53个百分点至40.71%，6.44个百分点至25.97%。

而14个三线城市成交量环比微幅下行2.36%，同比则下滑11.28%。

需要指出的是，三线成交同比下滑主要是样本因素，而更大范围来看，三线城市同比依旧增长，但增幅呈现收窄态势。

推盘方面，我们监控的4大一线城市商品房推盘有所放缓，环比下跌12.8%，而住宅推盘量环比上涨，商品住宅供给力度加大；

14个二线城市商品房推盘量和16个二线城市住宅推盘量环比分别显著上涨21.9%和51.2%；

8个三四线城市商品房推盘量和12个三四线城市住宅推盘量环比分别显著上涨30.1%和34.9%，我们认为未来一段时间开发商将会继续在销售窗口加大三线城市的推货节奏。

库存方面，各线城市住宅绝对库存均下行，我们监测的4个一线城市、16个二线城市和12个三四线城市住宅库存环比分别微幅下滑0.21%、2.32%、4.00%，三线城市库存下行明显。

去化周期方面，我们跟踪的4个一线城市、16个二线城市住宅去化均放缓，分别由上个月的8.6个月、7.4个月上行至9.1个月、7.8个月，而12个三四线城市住宅去化周期继续由上个月的7.1个月下行至7.0个月，三四线城市去化周期已连续3个月下降，三四线城市库存绝对量及去化周期均处于2年以来的相对低位。

图15：

广发各线城市成交指数

中国指数研究院，北京欧立信咨询中心

图16：

广发各线城市成交同比情况

图17：

4大一线住宅库存（万方）及去化周期

图18：

16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期

图19：

12个三四线住宅库存（万方）及去化周期

图20：

各线城市房价环比情况

图21：

4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

图22：

二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

图23：

三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）

土地市场综述：

宅地成交量跌价涨，溢价率回落显著

土地市场分述：

土地供需量同比下滑，出让金同比显著上涨

2017年1-4月，300城市土地供给建筑面积合计5.98亿平米（累计同比+1%），

其中，一线城市2016万平米（累计同比+117%），二线城市1.97亿平米（累计同比+0.3%），三四线城市3.81亿平米（累计同比-1%）。

2017年1-4月，300城市土地成交建筑面积合计5.00亿平米（累计同比+1%），

其中，一线城市1902万平米（累计同比+157%），二线城市1.68亿平米（累计同比-2%），三四线城市3.13亿平米（累计同比-0.2%）。

2017年1-4月，300城市土地出让金合计1.03万亿元（累计同比+52%），其中，一线城市1627亿元（累计同比+167%），二线城市4998亿元（累计同比+35%），

三四线城市约3721亿元（累计同比+51%）。

图24：

300城市土地整体供给情况

CREIS，北京欧立信咨询中心

图25：

一线城市土地整体供给情况

图26：

二线城市土地整体供给情况

图27：

三四线城市土地整体供给情况

图28：

300城市土地整体成交情况

图29：

一线城市土地整体成交情况

图30：

二线城市土地整体成交情况

图31：

三四线城市土地整体成交情况

住宅用地市场分述：

4月宅地成交量跌价涨，溢价率回落至50%以内

2017年1-4月，300城市住宅用地供给建筑面积合计2.61亿平米（累计同比+3%），其中，一线城市703万平米（累计同比+90%），二线城市1.02亿平米（累计同比+14%），三四线城市1.53亿平米（累计同比-5%）。

2017年1-4月，300城市住宅用地成交建筑面积合计2.30亿平米（累计同比+8%），其中，一线城市631万平米（累计同比+143%），二线城市9034万平米（累计同比+12%），三四线城市1.34亿平米（累计同比+4%）。

2017年1-4月，300城市住宅用地出让金合计8362亿元（累计同比+64%），其中，一线城市1057亿元（累计同比+217%），二线城市4307亿元（累计同比+36%），

三四线城市2998亿元（累计同比+86%）。

图32：

300城市住宅用地供给情况

图33：

一线城市住宅用地供给情况

图34：

二线城市住宅用地供给情况

图35：

三四线城市住宅用地供给情况

图36：

300城市住宅用地成交情况

图37：

一线城市住宅用地成交情况

图38：

二线城市住宅用地成交情况

图39：

三四线城市住宅用地成交情况

单月来看，2017年4月，300城市住宅用地推出规划建筑面积5694万平米（环比+6%，同比-2%），成交规划建筑面积4213万平米（环比-16%，同比-17%），成交土地出让金1971亿元（环比-3%，同比+30%），楼面均价4677元/平米，平均溢价率46%，与2017年3月相比回落13个百分点，与去年同期相比亦回落26个百分点。

分城市来看，2017年4月，一线城市住宅用地推出规划建筑面积191万平米（环比-40%，同比+68%），成交规划建筑面积208万平米（环比+25%，同比+5579%），

成交土地出让金440亿元（环比+60%，同比+34330%），楼面均价21102元/平米，

平均溢价率34%，与2017年3月相比回落13个百分点，与去年同期相比上升34个百分点。

二线城市方面，2017年4月，二线城市住宅用地推出规划建筑面积2180万平米（环比+50%，同比+14%），成交规划建筑面积1646万平米（环比-6%，同比-23%），成交土地出让金875亿元（环比+5%，同比-21%），楼面均价5320元/平米，平均溢价率38%，与2017年3月相比回落8个百分点，与去年同期相比则回落45个百分点。

而三四线城市来看，2017年4月，三四线城市住宅用地推出规划建筑面积3323万平米（环比-8%，同比-12%），成交规划建筑面积2359万平米（环比-24%，同比-20%），成交土地出让金656亿元（环比-29%，同比+62%），楼面均价2778元/平米，平均溢价率71%，与2017年3月相比回落9个百分点，与去年同期相比上升22个百分点。

整体来看，4月宅地供需同比双降，成交继续量跌价涨，受热点城市土拍新规影响溢价率本月再次有所回落至50%以内。

分城市看，17年以来一线供地节奏明显加快，且推动成交同比显著增长。

同时，受成交结构性影响（住宅成交占比提升），出让金、楼面价较去年同期均大幅增长。

二线城市受政策调控影响，宅地市场逐步趋于理性，溢价率回落至50%以内。

三线城市整体依旧偏弱，但成交端复苏带动部分强三线宅地市场升温。

表5：

2017年4月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览

中国指数研究院，北京欧立信咨询中心备注：

表中红色底色表示增速为正，绿色底色表示增速为负。

图40：

300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）

图41：

300城市供给住宅用地规划建筑面积同比

图42：

300城市成交住宅用地规划建筑面积同比

图43：

300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率

图44：

300城市住宅用地成交楼面价指数*

*12个月移动平均，08年1月=100

表6：

全国土地出让金TOP20（2017年4月）

中指院，北京欧立信咨询中心

表7：

一线和二线城市土地市场情况（2017年4月）

CREIS，北京欧立信咨询中心备注：

表中面积单位：

万平方米，金额单位：

亿元，楼面均价单位：

元/平方米

资金环境综述：

按揭贷利率及房企资金成本均上行

银行个人按揭贷分述：

首套房按揭贷优惠占比回落，利率加快上行

1.首套房信贷环境分述

2017年4月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为4.52%，环比上月上升0.03个百分点，相当于基准利率（4.90%）的9.2折，房贷利率连续四个月上涨，且上涨趋势有所加快。

从具体的利率分布来看，在融360监测数据显示，本月在全国533家银行中提供优惠利率的银行有450家，环比上月减少7家，占比84.43%。

在提供优惠利率银行中，共有274家银行提供9折优惠，环比上月增加18家，占比51.41%。

另外42家银行则提供9折以下优惠利率，环比上月减少66家，占比7.88%，其中提供8.5折优惠利率的银行为37家。

图45：

35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣

融360，北京欧立信咨询中心

分城市来看，一线城市以及重点二线城市提供优惠的银行数量较多。

四大一线城市中，上海提供优惠利率的银行数量为29家，仍然是提供优惠利率银行数量最多的城市。

北京、深圳紧随其后，提供优惠利率的银行数量分别为28家和25家。

而广州仍然位居第四位，优惠银行数量为20家，环比上月减少1家。

二线城市方面，苏州、南京、重庆、大连和青岛的优惠银行数量位居前列，分别为17、17、16、16和15家。

紧随其后的是无锡、成都和杭州，3个城市均有14家银行提供优惠。

图46：

533家银行首套房利率变化情况

图47：

533家银行首套房利率分布

融360，北京欧立信咨询中心

图48：

450家提供优惠利率的银行分布情况

图49：

重点城市4月份首套房贷利率

图50：

重点城市4月份提供优惠利率的银行数量占比

表8：

4月份全国十大首套房贷利率最低城市

在首付方面，整体信贷环境保持平稳，首套房首付3成仍为主流。

在融360监测的全国533家银行中，有123家执行2成首付比例，环比上月减少16家，占比23.08%，执行2.5成首付比例的银行仅1家,环比上月持平，而执行3成首付比例的有369家，环比增加21家，占比69.23%。

27家银行执行3.5成首付比例，环比减少1家，占比5.07%。

除此之外，有1家银行执行4成首付。

分城市来看，4月，一线城市中广州、深圳保持3成首付不变，北京、上海市则执行3.5成首付比例不变。

重点二线城市中，南京、武汉、成都、杭州、天津继续执行3成首付比例，主流首付为2成的地区仅有长沙、青岛、重庆。

整体来看，4月份首套房按揭贷政策收紧趋势明显，其中首付政策处于持续落地阶段，3成首付比例继续提升，而按揭贷利率本月上行趋势明显，9折以下优惠利率占比大幅减少，热点城市部