投资性房地产 1Word文档下载推荐.docx
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如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；
不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案】ACE
【解析】投资性房地产包括：
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；
（3）已出租的建筑物。
选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；
选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。
【例题•多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ ）。
（2010年）
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产
B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货
C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产
D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本
E.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产
【答案】ABCD
【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销；
对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本；
用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。
一、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本
借：
投资性房地产——在建
贷：
银行存款等
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。
【例题•单选题】甲公司以1200万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计6000万元租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（ ）万元。
A.3600
B.7200
C.2400
D.2000
【答案】C
【解析】初始成本=1200÷
3+6000÷
3=2400（万元）。
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：
1.成本模式
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
投资性房地产
2.公允价值模式
——公允价值变动（也可能在贷方）
投资性房地产——成本
【教材例7-1】20×
8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×
8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
投资性房地产——厂房（在建） 14000000
投资性房地产累计折旧 6000000
贷：
投资性房地产——厂房 20000000
（2）20×
8年3月15日-l2月10日：
投资性房地产——厂房（在建） 1500000
银行存款 1500000
（3）20×
8年12月10日，改扩建工程完工：
投资性房地产——厂房 l5500000
投资性房地产——厂房（在建） l5500000
【教材例7-2】20×
11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。
3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累积公允价值变动200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
投资性房地产——厂房（在建） 12000000
投资性房地产——成本 10000000
——公允价值变动 2000000
8年3月15日-11月10日：
银行存款 1500000
8年11月10日，改扩建工程完工：
投资性房地产——成本 13500000
投资性房地产——厂房（在建） l3500000
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
【例题•单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自20×
1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；
至20×
1年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元。
20×
1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×
1年利润总额的影响金额为（ ）。
A.250万元
B.350万元
C.450万元
D.650万元
【答案】B
【解析】20×
1年计提折旧=（12000-3000）/（40-10）=300（万元），20×
1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12000-3000）-300=8700（万元），因可收回金额为8800万元，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司20×
1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
1.投资性房地产——成本
——公允价值变动
2.公允价值变动损益
（二）采用公允价值模式计量的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】
（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
【教材例7-3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。
8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。
8年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。
假设甲公司采用公允价值计量模式。
8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
投资性房地产——成本 90000000
开发成本 90000000
8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
投资性房地产——公允价值变动 2000000
公允价值变动损益 2000000
【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。
A.按预计使用年限计提折旧
B.公允价值变动的金额计入当期损益
C.公允价值变动的金额计入资本公积
D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积
【答案】BD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；
公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
【教材例7-4】20×
8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧l235万元。
固定资产 50000000
投资性房地产累计折旧（摊销） 12350000
投资性房地产 50000000
累计折旧 l2350000
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
【教材例7-5】20×
8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。
8年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
固定资产 48000000
投资性房地产——成本 45000000
——公允价值变动 2500000
公允价值变动损益 500000
【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。
8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为600万元。
开发产品 58000000
投资性房地产——成本 50000000
——公允价值变动 6000000
公允价值变动损益 2000000
【教材例7-7】20×
8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。
租赁期开始日为20×
8年4月15日。
8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。
8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。
8年4月15日：
投资性房地产——成本 470000000
开发产品 450000000
资本公积——其他资本公积 20000000
8年12月31日：
投资性房地产——公允价值变动 10000000
公允价值变动损益 10000000
【教材例7-8】20×
8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×
8年10月30日，租赁期限为3年。
8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14250万元，公允价值为35000万元。
假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
投资性房地产——成本 350000000
公允价值变动损益 7500000
累计折旧 142500000
固定资产 500000000
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（一）采用成本模式计量
银行存款
其他业务收入
其他业务成本
（二）采用公允价值模式计量
——公允价值变动
资本公积——其他资本公积
公允价值变动损益
或借：
【教材例7-9】甲为一家房地产开发企业，20×
7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×
7年4月15日。
7年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。
7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。
8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。
甲企业采用公允价值模式计量。
7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
7年l2月31日，公允价值变动：
8年6月，出售投资性房地产：
银行存款 550000000
公允价值变动损益 10000000
资本公积——其他资本公积 20000000
其他业务成本 450000000
——公允价值变动 l0000000
其他业务收入 550000000
或：
其他业务收入 550000000
其他业务成本 480000000
其他业务成本 30000000
【例题•单选题】20×
6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。
当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。
6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。
7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。
上述交易或事项对甲公司20×
7年度损益的影响金额是（ ）。
（2012年）
A.500万元
B.6000万元
C.3100万元
D.7000万元
【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2500万元（8000-5500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20×
7年度损益的影响金额=9500-9000+2500+100=3100（万元）。
7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。
7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。
当日，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。
甲公司采用公允价值模
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