建筑工程技术经济学第九章Word格式.docx

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三、影响建筑物价格的因素

建筑物的价格水平是受众多因素影响的。

概括起来，其影响因素主要有以下几个。

．建筑物重置价

任何一个购买建筑物的个人，不会用高于重建效用相同建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。

因此，建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。

影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。

．环境因素

影响建筑物的环境因素主要有以下几个：

（）建筑年代。

主要指建筑物的成新，它决定建筑物折旧状况和剩余使用年限。

（）建筑物朝向。

建筑物的朝向影响到建筑物的采光、通风等，关系到人们对居住的判断与适应。

（）建筑物用途。

建筑物用途不同，收益不同，使用年限也不同。

（）建筑物楼层。

．其他因素

影响建筑物的其他因素很多，如建筑物的设计，影响到使用功能；

另外，还有一些因素与土地相关，也影响到建筑物的价格，如垃圾场的坐落位置等。

四、建筑物价格的特点

（）时间的有效性。

建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将越来越小，最终消失。

（）建筑物价格的递减性。

一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物价格将越来越低。

（）建筑物价格的地区性。

不同区域之间人工及材料价格的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。

（）建筑物价格受自然条件影响大。

（）影响建筑物价格的不确定因素多。

五、建筑物估价中的几个概念

．房屋建筑成本

房屋成本价指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价格的重要构成部分。

包括：

勘察设计费，房屋主体结构工程的建筑、装修费用，室内各种配套设备及安装费，建筑红线内的室外各种设施配套安装费，管理费，贷款利息等。

．重建成本

根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，称为重建成本。

．重置成本

根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，称为重置成本。

．应计折旧

应计折旧是指到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化等。

．标准房价

标准房价是一个城市同一个等级房屋的平均价格，是房屋价格评估的依据。

．建筑安装工程预算定额

建筑安装工程预算定额指为编制施工图预算制定的定额，是按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。

包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。

它既是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。

．建筑安装工程概算定额

建筑安装工程概算定额指按扩大分部分项工程确定的人工、材料、机械台班耗用的数量标准，是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是设计建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。

．建筑物残值

建筑物在不能使用时还能收回的价值，称为建筑物残值。

第二节　　建筑物估价方法

一、重置价格折旧法

重置价格折旧法是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物进行估价。

另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制定的。

（一）基本思路

重置价格折旧法评估建筑物的价格，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。

在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

（二）基本公式

利用重置价格折旧法评估建筑物价格，其基本公式为

建筑物价格＝建筑物重置价格－已使用年限的折旧额

或　　建筑物价格＝建筑物重置价格×

成新度

（三）建筑物重置价格的确定

．房屋建筑物分类

根据房屋建筑物的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋建筑物的结构可分为四类等。

（）钢筋混凝土结构。

指全部或承重部分为钢筋混凝土结构。

包括框架大板与框架轻板结构等房屋。

这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

（）砖混结构一等。

指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅屋。

（）砖混结构二等。

指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

（）砖木结构一等。

指材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。

这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

（）砖木结构二等。

指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

（）砖木结构三等。

指结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

（）简易结构。

如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

．建筑物重置价格的确定

建筑物的重置价格，是假设在估价时旧有建筑物所在的土地是一块空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税；

或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，而由建筑承包商将直接可使用状态的建筑物移交给发包人，此时发包人对建筑承包商支付的标准建筑费，加上发包人直接负担的通常附带费用。

建筑物的重置价格包括两种情况：

一种是以重建成本代替重置价格；

另一种是以重置成本来代替重置价格。

两种重建方式不同，往往得出的重置价格也不完全相同。

一般情况下，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜，普通建筑物适用于重置成本。

另外，因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，使得旧有建筑物重新出现有困难的情形，也往往采用重置成本。

具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。

所谓直接法，是就旧有建筑物的构成部分或全体，调查使用材料的种别、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所处地区在估价时点时的各种单位为基础，让算直接工程费，加上间接工程费及适当的承包利润，求取标准建筑费，进一步加上发包人应直接负责的通常附带费用，以求得重置价格的方法。

所谓间接法，是如果能明确掌握旧有建筑物所处地区或同一供求范围内的类似地区中，有与旧有建筑物相类似的新建筑物实际建筑的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发包人直接负担的通常附带费用等的数额及其明细（种别、品级、数量、时间、单价等），则就这些明细加以分析，并将不属于标准的加以适当修正，以求得重置价格的方法。

在估价上，通常将计算建筑物重置价格的方法分为种，即：

①净计法；

②平方法；

③立方法。

所谓净计法，是就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价的方法。

所谓平方法，是先计算建筑物每平方单位（通常为平方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。

所谓立方法，是先计算建筑物每立方米单位（通常为立方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的重置价格的方法。

上述三种方法各有优缺点，净计法的优点是详实，缺点是费时费力并需委托专家（如建筑师）参与办理；

平方法和立方法的优点是简便迅速，但缺点是较粗略。

现实计算建筑物的重置价格时，以平方法最为常用。

（四）建筑物折旧领的计算

．折旧概念

建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。

这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。

其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；

功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；

经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价格减低。

．建筑物折旧的影响因素

建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素与经济因素三个方面。

（）物理的因素。

所谓物理的因素，是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏的因素。

引起建筑物产生折旧的物理因素主要有以下几项：

①因使用建筑物而产生的磨灭及破损，这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生；

②自然腐朽化（）,这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的，一般不论使用与否，都会随时间的经过而产生折旧；

③因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤，这种折旧不与使用状态发生关系，因此通常不易做有规律的测算。

在估价过程中，分析由于物理因素所发生的折旧时，考察该折旧部分是否有修复的可能非常重要。

对于可修复的折旧，则可采用修复所需要的费用为计算折旧的依据；

对于不可修复的折旧，通常只有依靠估价人员的观察与判断来确定折旧额。

（）功能的因素。

所谓功能的因素，是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。

建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足笋求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。

而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。

比如我国世纪六七十年代设计的居室结构通常都是卧室大而客厅小，住房主要是满足住的要求，而进人世纪年代以后，人们的社会交往不断增多、生活水准不断提高，出现一些小卧室、大客厅的设计，以满足现代生活的要求，这样有的老式的大卧室小客厅的住房尽管建造年代并不长，物理折旧并不明显，但是由于其设计结构的不合理造成经济价值明显降低，这就是其功能的因素所引起的折旧。

（）经济的因素。

所谓经济的因素，是指在建筑物使用过程中所和间的经济上不合理或不适应的因素。

引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。

例如居住区内残留的小工厂，由于：

一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益；

另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。

这三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。

因此，在估价实务上，通常将三种因素作为一体，同时考虑。

．确定建筑物折旧的方法

（）新旧程度折旧法。

新旧程度折旧法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，该方法是原城乡建设环境保护部年月在《经租房屋清产估价原则》中提出的，其主要做法是将待估建筑物的各项条件与同类建筑物的成新度划分标准相对照，进而确定待估建筑物的成新度和已折旧的部分。

《经租房屋清产估价原则》中对各类房屋的新旧程度划分标准作了具体规定，具体如下。

一、钢筋混凝土结构房屋新旧程度评定标准

（一）十成新

新建房屋竣工验收合格，使用期在五年以内的。

（二）九成、八成的标准

全部符合下列条件者为九成；

部分符合下列条件者为八成。

．结构和楼地面部分

（）地基基础：

有足够承载能力，无不均匀沉降。

（）承重构件：

完好坚固。

（）非承重墙：

墙完好牢固，无腐蚀、损坏、预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏。

（）屋面：

不渗漏，防水层、隔热层、保温层完好，排水设施畅通。

（）楼地面：

整体面层完好平整，无空鼓、起砂、下沉，硬木楼地面平整坚固、油漆完好、块料面层完整牢固。

．装饰部分

（）门窗：

完好无损，开关灵活，纱窗完整，油漆完好。

（）内外抹灰：

完整无损，无空鼓、裂缝（风裂除外）。

（）顶棚：

完好牢固，无变形。

（）细木装饰：

完整牢固，油漆完好。

．设备部分

（）水卫：

上、下水管道畅通均匀无阻，各种卫生器具完好，零件齐全无损。

（）电照：

电器设备、线路、各种照明装置完整牢固，绝缘良好。

（）暖气：

设备管道完好能正常供暖。

（）特种设备：

现状良好，使用正常。

（三）七成、六成的标准

全部符合下列各条件的为七成；

部分符合以下条件者为六成。

有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定。

基本完好。

外墙面稍有风化、轻微裂缝、勒脚有侵性，预制墙板拼缝处嵌缝不密实，有裂缝；

稍有渗水，间隔墙的面层少量破损。

个别渗漏，保温层、隔热层有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有纤维性裂缝，块体防水层稍有脱壳，排水设施基本畅通。

整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面表面少量磨损，油漆尚完好，块料面层稍有裂缝脱落。

少量开关不灵，钢门窗少量变形诱独，玻璃、五金零件少量残缺，纱窗部分破损，油漆尚完好。

稍有空鼓裂缝。

面层稍有脱打翘角、松动，裂缝部分压条损坏。

稍有松动、残缺，油漆尚完好。

上、下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。

电器设备、线路、各处照明装置基本完好，个别零件损坏。

设备管理基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本上能正常供暖。

现状基本良好，使用正常。

（四）五成、四成的标准

全部符合下列条件者为四成；

稍好于下列条件者为五成。

承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响。

有轻微裂缝，混凝土剥雾，钢筋锈独。

间隔墙面局部损坏，部分立筋松动变形，失修严重。

局部漏雨，保温层、隔热层严重损坏。

整个面层部分空鼓、裂缝、剥落、严重起砂，硬木楼地面部分有腐朽、蛀蚀、翘裂、松动，油漆老化。

部分开关不灵，少量门窗松动翘裂、木质腐朽，部分钢门窗变形，玻璃、五金零件部分缺残，纱窗破缺，油漆老化剥落。

部分空鼓、裂缝、剥落，贴面掉角，稍有空鼓、脱落，勒脚抹灰严重侵蚀。

（）顶栩：

面层局部损坏，有明显下垂变形。

木材部分腐朽、蛀性残缺、油漆老化。

上、下水管道不够畅通，管道有锈独，个别滴、漏、冒，卫生器具部分损坏，零件残缺不齐。

设备陈旧、电线部分老化，少量照明装里有损坏残缺。

部分设备管道锈蚀严重，暖气供应不正常。

不能保证正常使用。

（五）三成、二成的标准

全部符合下列条件者为二成；

稍好于下列条件者为三成；

低于下列条件的房屋按残值计算。

强度不足，有明显不均匀下降。

严重损坏，有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥寡和钢筋锈蚀。

砖墙体有严重裂缝、倾料、腐蚀，间隔墙立筋松动、断裂面层严重破损。

严重漏雨，保温层、隔热层严重损坏。

整体面层严重起砂、剥落裂缝，硬木楼地面层翘裂、腐朽。

门窗普遍开关不灵、剥落。

木材腐朽构件松动、翘裂，钢门、窗严重变形诱蚀。

严重裂缝、空鼓、剥落。

吊筋松动，木筋弯曲翘裂、腐朽蛀蚀、个别断裂，层面破损、残缺不齐，严重下垂变形。

木材腐朽、蛀性残缺不齐，油漆严重老化。

下水道严重堵塞、锈性、漏水，卫生器具零件较大部分损坏、残缺。

电气设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

设备、管道锈蚀严重，零件损坏残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用。

二、砖混结构房屋新旧程度的评定标准

《二）九成、八成的标准

全部符合下列各条件者为九成；

部分符合以下条件者为八成。

有足够强度，无不均匀沉降。

承重砖墙（柱）、屋架完好牢固，墙体全好，无破损。

墙体完好，无破损。

不渗漏，基层平整完好，排水设备畅通。

整个面层完好平整。

完好无损、开关灵活，纱窗完整，油漆完好。

完整牢固，无空鼓、裂缝（风裂除外）。

完整牢固，无破损和下垂脱落。

上、下水管道畅通无阻，各种卫生用具完好，零件齐全。

线路及各种照明装置完好，绝缘良好。

设备管道完好，能正常供暖。

《三）七成、六成的标准

全部符合下列条件者为七成；

有承载能力，有少量不均匀下降。

承重构件（柱）基本完好，木屋架的各部件节点连结基本完好。

砖墙体轻微裂缝，面层破损。

局部渗漏，排水设施基本畅通。

整体面层基本完好。

少量开关不灵，纱窗部分破损，油漆尚完好。

稍有空鼓、裂缝、风化。

（）顶棚、少量面层翘裂、缺损，部分压条或垫圈脱落。

线路和各种照明装置基本完好，零件个别损坏。

设备、管道基本畅通，基本上能正常供暖。

有一定强度，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定的影响。

部分墙体（柱）产生下垂变形，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽。

部分墙体裂缝，间隔墙面层局部损坏，部分立筋松动变形，失修严重。

局部漏雨，基层局部有腐朽变形损坏，屋面局部高低不平，排水设施锈蚀、断裂。

整体面层部分空鼓、裂缝。

部分开关不灵，纱窗破缺，油漆老化剥落。

局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵独风化。

局部破损，吊筋松动，木筋翘裂，顶棚下垂变形。

上、下水管道不够畅通，卫生器具部分损坏、零件残缺不齐。

部分电线老化，少量照明装置有损坏，残缺。

部分设备锈蚀严重，暖气供应不正常。

低于以下条件的房屋按残值计算。

强度不足，有较大不均匀沉降、断裂、腐蚀，且仍在继续发展，整个房屋多处出现裂缝，影响正常使用。

承重砖墙（柱）严重损坏，有明显的下垂变形，木屋架端节．点腐朽，屋架有明显的下垂或倾抖。

墙体裂缝、倾料，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损。

严重漏雨，基层腐烂，屋面高低不平，排水设施严重诱烂、断裂、残缺不全。

整体面层严重起砂、剥落、裂缝。

门窗普遮开关不灵。

严重裂缝、空鼓、风化、酥松、剥落。

吊筋松动，部分断裂、腐朽，面层普遍破损、残缺，明显下垂变形。

下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；

卫生器具零件较大部分损坏、残缺。

电线普遍老化、零乱，绝缘不符合使用要求，照明装置残缺较多。

设备、管道锈蚀严重，基本上已无法使用。

严重损坏，已无法使用。

三、砖木结构房屋新旧程度评定标准

（二）九成、八成的标准《即完好标准）

全部符合下列条件的为九成；

部分符合以下条件的为八成。

承重件完好坚固，无变形、腐朽、节点松动。

墙体完好。

不渗漏，木基层平整牢固，排水设施畅通。

水泥整体面层完好，木楼地面平整牢固，油漆完好。

完好无损，开关灵活。

完整牢固，无裂缝、剥落

完整牢固，无变形、腐朽。

上、下水道畅通无队，各种卫生器具完好。

设备管道完好，能正常使用。

（三）七成、穴成的标准（即一般损坏标准）

全部符合下列条件的为七成；

部分符合为六成。

有承载能力，有少量不均匀沉降。

木结构稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈扯，支撑松