最新物业师模拟考试试题实务Word下载.docx
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A．承诺B．出价C．出盘D．邀请要约
12.在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。
公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约对合同自由原则的滥用，要求实质的公平和（）的公平。
A．形式B．程序C．主观D．客观
13.下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是（）。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
14.前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过（）或要求补偿的方式规避风险。
A．宣告合同无效B．宣告合同可撤销C．提前解除合同D．约定条款
15.由业主大会制定、全体业主承诺、对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，称为（）。
A．管理规约B．物业管理条例C．物业规约D．居住条例
16.下列选项中，属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是（）。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．完成物业管理方案及实施进度表
C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
17.物业管理项目前期运作，要求物业管理人员到位，物业管理人员到位的内容不包括（）。
A．确定物业管理单项服务的分包
B．对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能
C．对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构
D．加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队
18.下列选项中，关于前期物业管理阶段经营亏损的表述，不正确的是（）。
A．需要投入较大人力、财力、物力等资源
B．管理成本相对较高
C．物业空置率较低，管理费收缴率高
D．前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态
19．新建物业承接查验的主要内容不包括（）。
A．物业资料B．物业共用部位
C．共用设施设备D．建设单位资料
20.通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性的物业查验方式称为（）检验。
A．观感B．使用C．试验D．检查
21．物业管理机构更迭时，管理工作应移交的财务资料不包括（）。
A．综合竣工验收资料B．固定资产清单C．收支账目表D．债权债务移交清单
22.物业管理机构更迭时，管理工作应移交的合同协议书是指（）。
A．各类值班记录
B．对内对外签订的合同、协议原件
C．设备维修记录
D．对内对外签订的合同、协议原件或附件
23．《物业验收须知》的主要内容包括：
物业建设基本情况、设施设备的使用说明；
（）；
物业验收应注意事项以及其他需要提示说明的事项等。
A．物业具体位置
B．准予入住的说明
C．物业不同部位保修规定
D．业主人住时需要准备的相关文件和资料
24.装修期是指装饰装修过程的完结时间。
目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下应不超过（）。
A．2个月B．3个月C．6个月D.l年
25.物业管理应提倡的主要维修养护方式是（）。
A．预防性维修B．事后维修C．使用中维修D．紧急抢修
26.以下不属于维修养护计划的编制依据的是（）。
A．房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期
B．房屋及设施设备的维修养护计划的制订
C．房屋及设施设备的技术状态
D．房屋及设施设备的使用要求和管理目标
27.维修保养人员进入现场后，应在（）个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。
A．3B．5C．7D．10
28.电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和（）电梯。
A．单机控制B．乘客C．液压D．集选控制
29.除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理；
在学校绿化管理中，对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用（）管理。
A．自然式B．规划式C．精品式D．监督式
30.小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调（）。
A．方便B．实用C．美观D．环保
31.有关车辆管理注意事项的叙述中，错误的是（）。
A．车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系
B．车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道
C．车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷．
D．对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯人口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内
32.前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由（）代表全体业主与物业服务企业签订。
A．业主代表B．施工单位C．建设单位D．委托单位
33．，在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致（）。
A．物业管理费收缴风险
B．物业管理的舆论风险
C．公用事业费用代收代缴风险
D．物业管理的外包风险
34.物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，称为（）。
A．无形资产转让收入B.房屋中介代销手续费收入
C.物业管理收入D.商品用房经营收入
35.有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（）。
A.物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中
B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计人营业成本
c．物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的o．3%～o．5%计提坏账准备金，计人管理费用
D．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用
36．按照原建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房E1998]213号）的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款（）的比例向售房单位缴交维修资金。
A．1%～2%B．1%～3%C.20%～3%D．3%～5%
37．业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经（）。
A．业主大会审定后实施
B．当地房地产行政主管部门和业主委员会审核后划拨
C．当地房地产行政主管部门审核后划拨
D．业主委员会审定后实施
38.物业管理档案的分类方法中，具有保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定专业查阅档案特点的分类方法，称为（）分类法。
A．年度B．组织机构C．季度D．问题
39.日常物业管理期档案的收集，除一些需跨年执行处理的文件或某些特殊载体的文件时间可延长外，一般不应超过（）。
A．半年B．8个月C．10个月D．1年
40.有关物业管理工作中产生的重要决议、决定、合同协议、通知、记录、工作计划、统计报表的保护期限为（）。
A.15年B．30年C．60年D．无期限
41.-级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由（）负责。
A．中国物业管理协会B．住房与城乡建设部
C．地方物业管理行政主管部门D．住房与城乡建设部信息中心
42.知识测验的目的是（）。
A．通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异
B．了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识
c．使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识
D．对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求
43.下列选项中，不属于设备管理员知识培训的主要内容的是（）。
A．房屋附属设备的构成及分类B．三级保养制度
C．避雷设施的维护D．房屋装饰性设备
44.以下属于定量考核法的主要内容的是（）。
A．上级评定B．群众考评C．个人述职D．设计相应的考核指标体系
45.在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是（）。
A．建设单位B．业主C．专业公司D．政府部门
46.物业管理客户沟通的内容不包括（）。
A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
47.物业管理投诉处理的要求不包括（）。
A．要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
B．对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主（或物业使用人）的合理要求
48.通报正文的主体构成不包括（）。
A．结论B．结语C．事实与评析D．依据
49.当物业管理公司要求组织内部全体人员共同遵守的道德规范与行为准则需要形成条文时，要用（）文书。
A．“公约”B．“制度”C．“守则”D．“办法”
50.当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门（如派出所、居委会）、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用（）文种。
A．“函”B．“通知”C．“请示”D．“批复”
二、多项选择题（共20．题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项：
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
51.物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
按照投资主体的经济成分来划分，物业服务企业可以分为（）。
A．物业管理有限责任公司B．集体所有制物业服务企业
C．民营物业服务企业D．外资物业服务企业E．物业管理股份有限公司
52.物业服务企业组织机构设置的要求是（）。
A．统一领导、分层管理B．按照规模、任务设置
C．分工协作D．精干、高效、灵活E．加强专业管理的职能
53.根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）。
A．整体物业管理项目招标B．单项服务项目招标
C．分阶段项目招标D．住宅项目招标
E．非住宅项目招标
54.物业管理中，人员的管理包括：
（）、量化管理及标准化运作等。
A．竞争机制B．服务意识C．培训内容D．录用与考核E．协调关系
55.分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境人手，了解物业的（），调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与风俗习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。
A．功能定位B．形象定位C．风险预测D．市场定位E．资产评估
56.合同要约的构成要件为（）。
A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B．要约必须由受要约人或其代理人作出
C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
D．要约必须在要约的有效时间内作出
E．要约必须传达到受要约人才能生效
57.合同签订应遵循的基本原则是（）。
A．主体平等B．罪责自负C．合同自由D．诚实信用E．权利义务公平对等
58.物业服务合同可以因（）原因终止。
A．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
B．物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的
C．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止
D．物业服务企业被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行的
E．业主大会单方宣布解除合同的
59.新建物业承接查验的常用记录有（）。
A．工作联络登记表B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程D．承接查验所发现问题的处理流程
E．物业工程质量问题统计表
60.物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。
在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是（）。
A.物业运转资金要落实到位B．人力资源要充足
C．资料准备要充足D．紧急情况要有预案
E．分批办理人住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱
61.鼠害防治的主要方法有（）灭鼠法。
A．化学B．诱杀C．挖巢D．生物E．器械
62．在消防安全检查组织形式上可采取（）检查相结合的方法。
A．日常B．重点
C．全面D．抽样
E．重大活动
63.紧急事件处理可以分为（）三个阶段。
A．事先B．事前C．事中D．事后E．赔偿
64.物业服务企业利润的构成不包括（）。
A．营业成本B．营业外收支净额
C．投资净收益D．专项维修资金
E．补贴收入
65.物业服务费支出的构成包括（）。
A．物业管理区域清洁卫生费用
B．物业服务企业固定资产折旧及修理费
C．物业管理区域绿化养护费用
D．管理服务人员的工资、奖金和按规定提取的福利费
E．物业管理区域秩序维护费用
66.物业管理常用的档案分类方法为（）。
A．季度分类法B．年度分类法
c．组织机构分类法D．问题分类法
E．事故分类法
67．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，以下属于技术资料档案的有（）。
A．新材料及构配件鉴定合格证书B．质量事故处理记录
c．电梯使用合格证D．供水管道试压报告
E．丈量报告
68.下列选项中，应对当事人予以辞退的情况有（）。
A．严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的
B．严重失职、营私舞弊，但对用人单位利益未造成重大损害的
C．被依法追究刑事责任的
D．在试用期间被证明不符合录用条件的
E．因工受伤，正在治疗期的
69．物业服务的沟通应根据（）的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象B沟通的目的
c．沟通的内容D．沟通的地点
E．沟通的事件
70.礼仪文书的显著特点是（）。
A．程序性B．规范性
C．礼节性D．固定性
E．法定性
三、案例分析题（共2题，每题5分）
（一）
2009年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。
负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：
该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。
物业服务企业的答复是：
这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。
请分析后回答以下问题：
1．物业服务企业这样回答对吗？
如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？
2．针对业主刘某拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？
（二）
2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。
谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。
2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。
伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支
付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。
庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。
法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。
法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。
近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。
但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。
说说你对此事的看法。
参考答案
一、单项选择题
1.C
2.D
3.C
4.C
5.D
6.A
7.C
8.C
9.B
10.B
11.A
12.A
13.D
14.C
15.A
16.B
17.A
18.C
19.D
20.B
21.A
22.B
23.C
24.B
25.A
26.B
27.B
28.C
29.C
30.B
31.A
32.C
33.B
34.D
35.B
36.C
37.A
38.B
39.D
40.D
41.A
42.B
43.C
44.D
45.B
46.B
47.A
48.D
49.C
50.A
二、多项选择题
51.BCD
52.ABCD
53.DE
54.ABDE
55.ABD
56.ACE
57.ACDE
58.ABCD
59.ABE
60.BCDE
61.ADE
62.ABCD
63.ACD
64.AD
65.ACE
66.BCD
67.ABD
68.ACD
69.ABCD
70.BC
三、案例分析题
1．物业服务企业回答的不对。
处理该问题的正确做法：
（1）向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。
（2）向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。
（3）处理开发商遗留问题的几种方式：
1）代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。
2）协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。
3）协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。
如物业服务企业接受开发商委托，解决其遗
留的工程问题等。
2．对业主拒交物业服务费问题的解决办法：
（1）确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况。
（2）派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。
（3）按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交。
（4）如果仍不能解决，物业服务企业可单方面停止服务，解除合同。
（5）在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
（6）欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行。
（7）支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。
解决该问题的关键：
电梯是由谁来负责，是电梯公司？
还是物业服务公司？
首先要看电梯的质量问题。
如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。
如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。
物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。
至于质量安全问题由电梯公司承担。
不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。
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