湖南省下半房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁合同的概念考试试题.docx
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湖南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：
商品房屋租赁合同的概念考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。
A．15
B．16
C．17
D．20
2、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。
A：
在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价
B：
市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取
C：
假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取
D：
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
E：
工业用地的监测点评估价格
3、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。
自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
A：
3673.20
B：
3673.68
C：
3790.43
D：
3792.93
E：
工业用地的监测点评估价格
4、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
5、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。
A：
20
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
6、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。
A：
区位因素
B：
社会因素
C：
实物因素
D：
权益因素
E：
工业用地的监测点评估价格
7、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A：
B：
C：
a×n
D：
∞
E：
工业用地的监测点评估价格
8、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。
A：
93.75
B：
115
C：
293.75
D：
315
E：
工业用地的监测点评估价格
9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
10、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：
估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：
估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：
估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：
估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构
E：
工业用地的监测点评估价格
11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A：
50％
B：
60％
C：
70％
D：
80％
E：
借款合同
13、下列关于需求规律，表述错误的是。
A：
在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
B：
需求量随商品本身价格的下降而增加
C：
需求量随商品本身价格的上升而增加
D：
需求量随商品本身价格的上升而减少
E：
执行层的组织协调
14、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。
（2009年试题）
A：
38
B：
40
C：
68
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2．5年，建成后的建筑面积为11000㎡，年净收益为350万元，若报酬率为7％，折现率为10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。
A：
3752
B：
3806
C：
4128
D：
4830
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。
A：
450
B：
525
C：
600
D：
900
E：
执行层的组织协调
17、路线价法实质是一种。
A：
经济法
B：
权益法
C：
市场法
D：
比价法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】
A：
15年
B：
16年
C：
17年
D：
20年
E：
工业用地的监测点评估价格
20、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A．1个月
B．6个月
C．3个月
D．1年
21、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
22、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。
A：
0.5～2.0
B：
1.5～2.0
C：
0.5～1.5
D：
1.0～1.5
E：
工业用地的监测点评估价格
23、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】
A：
市场价值
B：
清算价值
C：
快速变现价值
D：
投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
24、下列表述中不正确的是．【2004年考题】
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
25、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。
弥隙市场的特点是。
A：
消费者愿意支付较高的价格
B：
企业处于领导地位
C：
消费者以年轻人为主
D：
商品住宅多为豪宅
E：
以投资性购买为主
2、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。
A：
风险预测
B：
风险辨识
C：
风险估计
D：
风险评价
E：
风险决策
3、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
4、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。
A：
委托代理
B：
法定代理
C：
指定代理
D：
本代理
E：
复代理
5、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。
A：
12.45%
B：
10.26%
C：
11.98%
D：
9.68%
E：
借款合同
6、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。
A：
森林
B：
矿藏
C：
水流
D：
山岭
E：
荒地
7、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。
A．农业用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
8、房地产保险对房地产估价的需要，主要是__。
A．投保时评估保险价值
B．投保时评估保险金额
C．事故发生后评估房屋所遭受的损失
D．事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格
E．事故发生后评估的赔偿金额
9、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。
A：
0.25
B：
0.50
C：
1.50
D：
2.00
E：
借款合同
10、甲级写字楼的特点有__。
A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
11、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。
A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定
B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得
C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等四项成本因素为基础计算
12、属于城市规划法律体系的是。
A：
主干法及配套法规和规章
B：
专项法
C：
审批法
D：
管理法
E：
相关法律法规
13、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。
A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》
C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》
D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》
14、属于房屋产权转移登记情形的有__。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
15、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么
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