第二部分常州房地产市场环境分析陈栖Word文档格式.docx

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（一）2012年2月商品房市场监测

1、商品房整体市场监测1.1商品房整体市场纵览

1.22012年2月商品房新增供应分析

1.3商品房成交分析

1.4区域商品房分析

2、2012年2月常州商品住宅市场分析2.1常州市住宅可售房源情况

2.2常州市住宅市场纵览

（二）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交面积）

（三）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交金额）

四、常州未来商品房发展状况

（一）常州未来住宅发展前景

（二）常州未来商品房发展趋势

1、分析未来畅销的物业类型

2、分析城市综合体—本项目在常州的发展趋势

分析：

从上图可以看出，常州从2005年到2010年商品住宅的上市面积和销售面积每年呈现逐渐上升趋势，销售均价增长趋势较平稳；

08年由于国家政策的调控，销售面积明显少于07年；

但是在09年，房地产市场一片大好，销售面积史上最高；

10年的销售均价史上最高，主要原因是09年的市场火爆造成的，还有就是10年上市面积的较少。

二、2011年常州房地产整体市场评价

（一）2011常州土地市场盘点

1、2011年常州土地市场概述

据搜房网数据监控中心统计，整个2011，常州共成交161幅地块，流拍17幅，总成交面积8143926.26平米，同比增长24%，总成交金额3470337.23305万元，同比增长27.7%。

其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；

武进区成交95宗地，占总数60%；

新北区成交33宗地，占总数的20%。

从用地性质来看，全年商住类用地占比例最多，占全部类型的48%。

其次是商业用地，占总数的42%。

住宅占3%，其他用地占7%。

2011年和2010年常州每月土地成交走势如上图，如图所示，2011年常州12月份土地出让面积最大，达2851316.3平米，达到了全年的6成；

2月次之，土地出让面积1092128.8平米；

5月份列全年第三，出让面积达1059074.36平米。

2011年常州土地成交金额也是以12月份最多，达1763939.9435万元；

5月份次之，土地成交金额394703.28445万元；

2月份列全年第三，土地成交金额超223810.28975万元。

值得一提的是，2010年是1月无土地成交，而到了2011年，也出现了一个月无成交的情况，就是8月份，莫非土地市场也有"

假期"

？

2、2011年常州各类土地成交详情

数据：

2011年总成交面积共8143926.26平方米，其中中心城区成交743819.7平方米，占总面积的9%。

武进区成交6260932.56平方米，占总面积的77%。

新北区成交1139174平方米，占总面积的14%。

从土地性质来看，住宅类成交843362.3平方米，占总面积的10%。

商业类成交2396768.8平方米，占总面积的29%。

商住类成交4750679.16平方米，占总面积的59%。

其他用地性质的土地面积为153116平方米，占总面积2%。

2011年的住宅类用地面积比例从2010年的37%跌到了10%，可见2011年开始住宅市场的艰难，而在住宅遇冷的情况下，开发商另辟蹊径，转战商住，商住类用地从2010年的32%增长到了59%。

3、2011年常州各区土地成交详情

2011年常州土地交易共成交161宗地，其中中心城区成交33宗地，占总数的20%；

从各区成交数量看，2011年与2010年的变化不大，依然是以武进区为主，由于武进区地大物博，同时随着西太湖等板块建设的积极推进，越来越多的房企进驻武进区。

从各区成交面积和成交金额的占比来看，各区楼面价总体都在合理的范围，没有出现量价倒挂的情况。

4、2011年常州房企拿地详情

2011年可以说是房地产经历的又一次"

厉政年"

。

从中央1月26日出台的"

新国八条"

到后期一连串的政策炮轰，限购令、限价令、银行限贷、加息、存准金上调等众多调控措施集体出击，使得本来就不稳定的楼市，更显跌宕起伏。

虽然常州处于二三线城市，在各类调控的影响下，出现了房企和购房者双双观望的情况，但是在土地市场中，由于地块的性价比和企业的发展战略不同，还是出现了各种大溢价率争地和大面积的囤地。

下面我们通过土地成交面积、土地成交金额、楼价面和溢价率这个四个方面来看看各个房企的表现。

（二）2011常州商品房市场盘点

1、2011常州商品房整体市场监测

从商品房供求走势不难发现，与去年相比，今年前两个月的成交量明显下降。

2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量远远高于供应量，而到11年的8月份开始，供应量远远大于成交量，成交量下滑到了一个低点。

2011年1-12月各物业总共成交45745套住宅占据超70%

据搜房网数据监控中心统计到的数据显示，2011年1-12月中所有物业类型总共成交45745套，成交面积为4809342.76平方米。

左图为2011年1-12月常州楼市不同物业类型的成交统计，从图上可以清楚发现，住宅成交最多，为33332套。

另外别墅成交1065套，商业成交4983套，办公成交3178套，车库成交1797套。

2、2011常州商品住宅走势分析

据搜房网数据监控中心统计：

2011年1月到12月，商品住宅共成交33332套，面积达366.75万平米，成交均价为6454元/平。

全年成交最高峰在1月、低谷位于2月，全市均价走势也波浪起伏，其中4月与6月住宅成交均价达7500元/平以上。

据数据监控中心统计：

新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；

各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。

搜房网数据监控中心统计显示：

2011年常州商品住宅购房价格段集中在6000-8000元/平，而传统的低价盘6000元/平以下的楼盘也占据了1/3之多，说明常州购房者买账的还是8000元/平以下楼盘，而1万元以上的豪宅仅占5%，属于少数圈层。

2011年常州商品住宅成交排行前十新鲜出炉，新城域以1138套的销量成为全市销冠，而本土大鳄——新城地产笑傲江湖，以三盘的优势稳居销量榜房企冠军。

而在成交均价上，8000元/平以下的楼盘成购房者最青睐房源.

3、2011常州别墅走势分析

据搜房网数据监控中心统计：

常州楼市2011年1月至12月别墅成交面积最多的是9月份，9月以75464.55㎡的成交面积领先于其他几个月，其次成交面积比较好的是7月和8月。

依上图来看，月成交均价最高的是5月份。

2011年金九银十成为“铜九铁十”的事实可以从10月份的别墅成交面积看出来，10月别墅成交很是惨淡.

常州楼市2011年1月至12月别墅共成交1065套，其中天宁区成交套数占了40%，武进区占了20%，新北区占了22%，钟楼区占了18%。

12个月别墅共成交1065套的数值不是很理想，2011年的房产旺季没能旺起来，当然也就不能指望成交套数是理想的了

4、2011常州商业走势分析

据常州搜房网数据监控中心统计显示：

2011年全年度常州商业总共成交4983套，不过从每个月的成交来看，1-12月份常州商业成交套数参差不齐，1月成交套数领首，2月最为惨淡，自3月开始有所回暖，但是成交的套数远远不如1月份。

这很大程度上是因为限购令出台而造成的，综合来看，2011年常州商业市场呈现持续低迷的现状。

2012年商业成交将如何?

让我们拭目以待!

5、2011常州其他业态走势分析

2011年1-12月，常州车库、公寓及办公等共成交4817套，从上图可以看出12月份成交量表较少；

1、3、4、5、7、8、9月比较平均，都在400套左右波动；

6月、10月、11月成交量相对高些，10月份最高，为723套。

成交均价方面，波动还是比较大的，7月份最低，为2738.155元，5月份最高，为9457.814元。

据常州搜房网数据监控中心统计：

2011年1-12月份常州五大区其他业态的成交，新北区占据比例最大，属于崛起的比较快的潜力区域。

天宁区、钟楼区以及武进区占的比例差别不是很大。

戚区由于自身其他业态的楼盘本身就少，所以大幅度被落在后面。

未来随着城市的规划发展，哪个区将镇守顶峰，让我们拭目以待。

三、常州2012年数据统计分析

1、商品房整体市场监测

1.1商品房整体市场纵览

从这张表中可以看出，2011年前两个月还是呈现供不应求的趋势，从三月开始，国家的大力度打压房价政策开始显效，很多客户都纷纷徘徊在观望的平台上，所以，从三月开始，成交量开始下降，而那段时间，很多开发商顺应时势，也减慢了推盘的速度，而到了传统的金九银十之际，各楼盘均推出了大量的盘希望获得一个较好的“收成”，并且接近年底之时，为了回笼资金，许多开发商也选择大量推盘，期望通过跑量的方式实现利润，但在国家政策影响下的客户始终都呈现出观望势态，所以常州2011年就形成了一个积压大量存量房的房地产格局。

而2012开年，国家宣布继续房价调控政策，所以各开发商开始降价，这样刺激了消费者的刚性需求，因此2012年开始，成交量开始逐渐上升。

1.22012年2月商品房新增供应分析

2012年2月，常州全市商品房新增供应量为28.28万平方米，涨幅达9.78%；

其中住供应量为26.82万平方米，环比增加10.77平方米，涨幅达67.15%，成交面积为39.01万平方米，供求比为0.69:

1，供小于求。

1.4区域商品房分析

1.41常州市五大区住宅市场分析

（三）常州市住宅（含别墅）市场成交前20名楼盘（按成交金额）

2、2012年2月常州商品住宅市场分析

2.1住宅可售房源情况

截止到2012年2月底，常州全市住宅批准可售套数为40287套，面积527.96万平方米，按照前两个月月均15.33万平方米的去化量，去化周期为19.43个月，

2011年国家开始加大力度调控房价，很多客户在此刻选择了观望的态度，金九银十的惯例畅销之际及年底，很多开发商都推出了大量的商品住宅，但是由于国家对房价的打压，大多数客户都是理性消费，理性投资，各个楼盘均没有出现大批量的去化，致使2011年积存了一定的存量房。

2012年，国家调控政策总体不变，所以开年来，很多开发商都选择了降价的促销方式，这样就刺激了很多客户的刚性需求，据悉，3月份开始很多开发商将会逐渐加推出新盘，而随着这样一个良性循环，常州未来将形成一个健康的房地产市场，价格会逐渐下降至一个客户能接受的合理范围之内，而供需层面也将得到很好的平衡状态。

通过2011年12月常州土地成交表可以看出，地块用途大多以住宅和商业为主，这说明常州未来房地产的物业类型以住宅和商业为主，对于凯悦中心这样的城市综合体来说，比较适应这样的发展主流，有利于项目的营销推广。

大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：

购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。

常州目前已开发的城市综合体：

新北区

武进区

钟楼区

天宁区

万达广场

世贸中心

宝龙城市广场

莱蒙时代

丰臣国际广场

新天地不夜城

万博国际广场

京城豪苑

常发豪庭国际

新城上街

九州新世界

万博北岸城

太阳城

吾悦城市广场

清潭院街

嘉宏盛世

通过以上各区已开发的商业综合体运营情况分析，结合常州一体四翼的商业发展格局，本项目处于钟楼区怀德路生活版块，居于东西两条主干道的核心位置，人流量密集，极具发展前景，是常州未来CBD商业核心聚集地之一。