安徽天柱山大溪谷项目可行性简要分析Word格式文档下载.docx

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2100亩

产权可售面积：

200000平方米

小产权可销售面积：

220000平方米，

容积率：

0.3

绿化率：

65.6%

第二章项目定位

3、1主题定位

安徽假日生活第一谷

●一期300亩：

达沃斯温泉小镇十温泉别墅＋天柱山文化艺术中心

●二期1800亩：

温泉谷（温泉地产十温泉休闲）

3、2功能定位

打造成为天柱山主景区南线精品复合旅游地产项目

公共的配套条件

1.有完整的包括消防支队、派出所在内的行政管理架构；

2.给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；

7.排污系统、垃圾站需健全：

8.通往市区、高速和机场、车站的交通便利。

3、3市场定位

项目的主要目标客户群应包括下列部分：

●第一类市场：

江浙、合肥、安庆以度假休闲为主要目的的中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场

●第二类市场：

合肥、安庆、潜山周边以养老为主要目的的退休老人（子女出资）养老型市场

●第三类市场：

以改善居住质量为主要目的本地居民和从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场

●第四类市场：

江浙以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场

3、4项目建设方案及规划设计定位

·

产品类型：

-独立别墅，200一600M2；

-叠拼双拼，180～400M2；

-Townhouse,150～250M2；

-多层、小高层公寓，60～160M2；

-花园洋房，90～22oM2；

-风情商业街区，30-200M2

建筑风格以根据不同板块主题风格确定，强调主题景观、配套设施和物业管理服务。

3、5价格定位

本项目具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因。

综合最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：

一期第一阶段。

本阶段为市场导入期，展示不足，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，销售平均价格为：

3500元／MZ；

一期第二阶段，本阶段为市场上升期，逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，本阶段的售价销售平均价格约为：

5000元／MZ；

综合以上，一期销售平均实收价格约为：

4500元／M2。

保守起见，二期销售平均实收价格与一期持平：

另外，口头地块有部分普通公寓住宅产品，销售平均实收价格保守估算约为：

3500元／M2。

3、6一期销售时机

从理论上讲，项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：

◇样板展示区已经完成

◇主体工程已基本完成

◇配套设施己全部到位

◇外部环境与内部配套已衔接到位

◇有关的手续及销售文件已全部准备就绪

但本项目可能有以下困难：

◇自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款

或银行贷款；

◇项目销售旺季可能和天柱山旅游旺季重叠，应适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；

综合上述分析，建议提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。

最佳的宣传认购时机为2012年4月一11月。

4、7一期销售进度目标（以面积计算）

◇2012年4月-2012年9月：

完成10%（需争取关系客和内部客户）；

◇2012年10月-2013年1月：

完成50％。

；

◇2013年2月-2014年2月：

完成95％。

第三章前景预测

◇虽然中央政府一再严厉调控地产市场，出台各种限贷限购令，但随着经济增长、中产阶层的成长，以及高铁建设带来的交

通革命，旅游目的地置业已经是不可阻挡之趋势，可以预测，未来5年内本项目具有较好的市场前景。

◇我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目长期市场综合环境又是值得乐观的。

◇我们在财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；

成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。

第四章开发进度及资金计划

主要开发进度及资金计划

◇2011年3月中旬一期土地整理，拆迁完毕

◇2011年3月中旬地块沿河石坝开工（汛期前）

◇2011年上半年实际投资达到（含公司注册）1500-1600万元◇2011年10月总体规划方案确定

◇2011年年底实际投资达到3000-3500万元

◇2012年上半年二期土地取得

◇2012年7月一期营销推广开始

◇2012年9月一期展示区完工

◇2012年10月一期实现预售

◇2013年夏季一期交付

◇2013年10月二期预售

◇2013年秋季二期开工

第五章投资估算

5、1一期投资估算

安徽潜山天柱山项目测算（一期）

总建筑面积

总用地面积

198099

可售建筑面积

59430

容积率

0.3（预估）

一、总收入（万元）

26744

4500

项目

面积（㎡）

均价（元／㎡）

总价（元）

可售面积

4500.00

267435000

二、总支出（万元）

167592757.64

金额（万元）

备注

l、土地成本

3950

664.65

l.一期300亩土地费用

3150

1.1一期征地费用

750

2、5万／亩（300亩）

1.2交易手续、土地登记费、契税

1200

4万／亩（300亩）

1.3出让金

4万／亩（300亩）

1.4一期拆迁安置

730

25万／户（26户）

1.5一期收购项目内流失地费用

70

l8亩

2、建安工程费

6537

1200.00

3、前期费用

1783

300.00

4、不可预见费

1000

168.27

7、销售期间费用

1203

202.50

7.1销售费用

1070

销售收入的4%

7.2管理费用

134

销售收入的0.5%

8、税金

1915

322.25

8.1营业税及附加

1471

总收入5.5%

8.2土地增值税

401

总收入1.5%

8.3土地使用税

30

5.00

地上建筑面积

8.4印花税

13

总收入0.05%

9．项目指挥部

370

高速路口东地块及附属物

三、先交后返费用（万元）

2573

11、备注（先交后返费用）

11.1墙体建筑材料专荐基金

713

建安成本的10%

11.2土地出让金

960

返80%投入到基础建设

11.3建筑劳务工资保证金

100

11.4道路及亮化

800

争取项目资金

四、项目利润（万元）

12557.91

12、二期征地费用

2.5万/亩（1800亩）

根据测算得出以下结论：

1、建安工程费中包括拦河石坝及修建石坝基础填方工程费用。

2、二期的征地费用为4500万，为了控制土地成木，在一期拆迁的过程中一起把二期的征地和拆迁协议签完．只需先把征地的钱给到老百姓，拆迁安置可以推后。

3、一期用地指标还有210亩未完成，可建设14万平米，在二期实现完成。

5、2口头地块投资估算

安徽潜山天柱山项目测算（口头地块）

53280

26640

50000

2.00

25000.00

5000

5000.00

250000000

13980.502796.1

2000

336.53

50万／亩（40亩）

7800

1560.00

1500

75

建安造价的1%

5、景观绿化

250

50.00

6、室外管网

150

30.00

413

82.60

375

销售收入的1.5%

38

建安造价的0.5%

1793

358.50

1375

1350

10、备注（先交后返费用）

10.1墙体建筑材料专荐基金

10.2建筑劳务工资保证金

10.3人防工程

500

12369.5

由上表分析，得出以下结论：

◇项目一期和口头地块实际投入资金约为8000万元，总收入约为51743万元，总支出费用约为30739万元，扣减成本之后项目总利润约为24927万元。

◇一期土地取得之后，可以以土地抵押取得银行融资，最大程度减少现金投入。

通过以上的分析，我们发现，项目整体投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。

第五章结论

就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的，且后期利润空

间很大。

另外，需要注意的是，在项目一期投资开发中，面临不利的宏观调控政策，需要准确把握开发节奏；

在项目二期的投资和开发中不可预测的因素较多，需要进行整体风险控制。