新东开发区住宅市场调研2Word文档格式.docx

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建筑总面积

绿化率

容积率

学苑路69号

河北东盛房地产开发有限公司

学苑路与昆仑大街西北角

40亩

6.4万㎡

35%

2.5

水榭花都峰尚

河北天山房地产开发有限公司

闽江大道与珠峰大街交口西南角

408亩

20万㎡

44%

1.07

左岸阳光

河北东浦房地产开发有限公司

天山大街与闽江大道交口东北处

5万㎡

1.88

珠峰国际

河北置业房地产开发有限公司

珠峰大街与湘江道交口西南角

100亩

50万㎡

50%

7.5

天然城·

境界

石家庄金石房地产开发有限公司

祁连大街122号

100余亩

16万㎡

30%

2.27

星辰花园

卓达集团

长江大道158号

344亩

23万㎡

44.26%

3.43

风情假日

河北燕翔房地产开发有限公司

昆仑大街与南二环交叉口

38亩

12万㎡

38%

2.8

东方·

曼哈顿

一山实业集团

天山大街与淮河大道交叉口

120亩

31.6万㎡

3.9

香居美地

藁城市顺达房地产开发有限公司

石家庄市卓达服装产业园东侧

20余亩

10万㎡

锦城

河北中加房地产开发有限公司

中山东路与东二环交口东行200米

110亩

30万㎡

40%

3.2

中城星月湖

河北金牛房地产开发有限公司

槐中路与东二环交叉口西北

183.75亩

2.51

总计

——

1503.75亩

234万㎡

由上表可以看出：

Ø

开发区目前在售项目总体占地面积比较大。

其中超过100亩的项目有7个，共计1021.75，未超过100亩的项目共4个，共计138亩。

开发区目前在售项目建筑总面积255.33万㎡，如果以90㎡为一套房源计算，开发区目前在售项目可出房源2.8万套；

同时以三口之家为一套房源消耗来计算，开发区目前在售项目可满足8.4万人居住。

开发区项目相比其他区域，具有地块整、体量大、开发难度小的特征。

小产权房

建筑面积

金日丽景

金牛房地产开发有限公司

槐安路与东二环交叉口东北角

---

4

新南家园

太行大街与和平东路交叉口北行800米路东，民心河畔

58.5亩

8.5万㎡

1.5

碧溪尊苑

河北中正房地产开发有限公司

塔北路与谈固大街交叉口

80亩

18万㎡

3.6

丽景湾

东仰陵改造办

天山南大街与学苑路交叉口南行200米

45亩

加洲阳光

裕华区东仰陵旧村改造项目部

天山大街与学苑路交口东侧

一期9万㎡

46%

1.6

413.5亩

47万

由上表看出：

本次市场调研东开发区在售项目采样共16个项目，小产权房占总样本量的31%，共5个项目。

本次调研的开发区小产权房体量占总体四分之一，占地面积在400亩左右，而开发区商品房项目占地面积为1503.75亩，占该区总开发量的76%左右，小产权项目规模较小。

1、

七、在售项目规划、产品形态分析

项目规划

产品形态

3栋20层高层

商业、住宅

分四期，共11栋3栋32层高层、8栋层高4--18层

住宅

3栋24层高层

现在为二期，共9栋，其中有6栋27层高层住宅，一栋9层小高层，1栋25层高层，1栋26层高层

住宅、商业

天然城

三期9栋18层、26层的高层

13栋20～28层高层

8栋多层、两栋高层

项目分2期，1期4栋

公寓、住宅、写字楼

2栋27层的高层

10栋26层板式高层

8栋26层高层，2栋18层中高层，4栋11层小高

上表可见：

开发区11个商品房项目都以高层为主，土地利用率被进一步加大。

住宅已成为开发区商品房项目的基本特征，11个项目中，纯住宅项目共有8个，占73%，综合项目3个，占27%。

项目分三期，一、二期共15栋多层（已入住）三期两栋17层高层

普通住宅

9栋多层建筑构成，分为6栋普通多层和3栋7层电梯洋房。

共8栋，4栋30层高层、3栋18层高层以及1栋11层小高层

项目共两期，目前是第一期，10栋6层半多层，共700余套

项目为8栋33层板式高层，分两期，每栋楼2个单元，一梯两户和一梯四户

开发区小产权房都是住宅项目，并且高层的建筑形式开始兴起。

多层的建筑形态相比高层具有较强的成本优势，所以多层较多，但由于近年来人们对高层产品的认可度增长较快，尤其是对一些年轻的消费者有较强的吸引力，所以一些“村证”高层项目也逐渐开发起来，如：

丽景湾、加州阳光二期、碧溪尊苑。

八、在售项目的主力户型及面积

主力户型

面积

二室二厅

91——96㎡

88——100㎡

92——102㎡

三室二厅

125——180㎡

128——139㎡

141——173㎡

87——94㎡

60——95㎡

112—120㎡

85——96㎡

85——133㎡

①户型面积分析

两室户型面积在60-133㎡，主力面积在85-100㎡之间。

三室户型面积在112—180㎡，主力面积在120---150㎡之间。

2户型配比分析

由在售项目的户型配比来看，两室户型是该区域目前开发项目中的主力供应品。

由于近来90/70政策有所放宽，出现了不少大于90㎡的户型面积。

86--97㎡

79--92㎡

二室、三室

60--143㎡

二室一厅、二室两厅

83.3—91.36㎡

二室二厅一卫、三室二厅二卫

86—120㎡

开发区小产权房以两室户型为主力户型，面积集中在60—97㎡之间，主力面积为70—90㎡

三室户型面积集中在120---143㎡之间，主力面积为120---130㎡

③、代表户型分析

水榭花都·

峰尚

二室二厅一卫：

84.63㎡

蝶式高层项目中的两室户型，84.63平米，户型方正，室室全明，开间进深合理，主卧180度外探式飘窗，客厅超大观景阳台设计。

面积把握适中浪费较少，使用率高，室内交通动线顺畅，舒适性高。

但此户型南北不通透。

心海假日·

视界三室二厅二卫144-146㎡

板式高层的三室户型，面积144-146㎡

私享电梯入户，全明户型，面积浪费少，

多阳台设计，南北通透，室内交通动线流畅

厨房连接生活阳台。

全明户型设计使得房间

采光极好，屋内充满温馨与舒适，适合多口

之家居住。

分析结论：

二居-----实用性考虑

出于经济能力、需求层次的考虑，购房用于满足生活基本需要的人群及投资者是此类户型的主要目标对象。

如何能实现满足生活必须、体现基本的户型特点、提高使用效率是小户型产品考虑的主因。

三居及以上-----舒适性需求

符合现代家庭生活方式，此类房具有良好的居住性能，布局合理，通风和采光情况良好，通常为面积在130平方米以上。

适合以改善居住环境为目的的客群，此类客群收入水平较高。

九、在售项目景观设计及配套设施列表

景观设计

配套设施

医院、银行、学校、餐饮、酒店

10000平米马丁广场，10000平米澳洲园林，5000平米格里芬湖

天山花园、石家庄信息工程学院、石家庄学院、天山建材市场、天山海世界，健身休闲馆，商业街，游泳池，幼儿园，篮球场，网球场。

师大附中东校区，精英中学，北国超市长江店

两大公园：

规划中360亩生态公园，5万平方米的街心花园

28万平方米Shoppingmall，天山海世界，商场、银行、医院、邮局一应俱全

10万平方米社区园林

学校、眼科医院、银行、幼儿园、风情商业街、健身主题广场

适合老、中、青各年龄层次的5大组团式运动主题广场

Shoppingmall、公园、银行、学校、游泳馆

省会独有的双公园景观社区

公园、广场、酒店、国际文化传播中心

----

昆仑大街南海商铺、南海公园、剂康医院

开放式街区，构建花园城市

北国超市、天山海世界、师大附中、市私立一中、54中、双语幼儿园、长城医院、农行、建建行等

超市、商业街、糖尿病医院

600亩人工湖

公园、银行、

5000平米独特的星月湖钓鱼台、浮岛式特色情趣景观

大型超市、餐馆、2200平米双层弧形会所

小产权房

户型名称

清新宜人的生活环境为您私有

公园、银行、超市

医院、学校、超市、银行

人文建筑风华雅韵自然天成

北国超市、保龙仓超市、怀特商城、石家庄经济学院、河北医科大学、河北科技大学、河北师范大学；

纯生态住宅社区

银行、学校、医院公园

28万平米的shopping、风情商业街银行公园学校广场

商品房项目均在围绕自身的主题概念来塑造景观园林，力图打造出优美而格调鲜明的主题式园林。

特别是在景观的形态上几乎都展示出了注重规模效果与思想主题分区的结合，如天山水榭花都等；

小产权房从成本角度和规模上考虑而未能在园林中体现出特色的项目，如：

加洲阳光等。

东方曼哈顿第一次引入了开放式街区概念，东方·

曼哈顿成长型公寓自身特有的建筑风格，使其具有前瞻性，专业性，高标准的设施，为精英人群拓展了更广的空间，延伸了更多的价值

十、在售项目售价、折扣、付款方式、销售情况分析

开盘日期

交房日期

价格（均价元/㎡）

历史价格（均价元/㎡）

销售率

付款及优惠方式

2009-10

2009-12-31

二号楼3155

三号楼3255

3100

60%

三室一次性付清减免18000元、首付20%

2008-5-29

2009-12

4300-4400

4000

一次性付款减100、按揭

2009-02-25

2400

2350

一次性付款、按揭、清盘价无优惠

2007-6

预计2009年6月底

4400

4100

一次性付款减50、按揭减30

2007-05-19

2008-11

2880-3105

3700

尾盘销售（仅17套）

一次性付款、按揭、无优惠

2006-4-15

2007-10-31

现房5000

期房3000

3350

一次性付款以后分六年养老金返还、按揭

2008-4-30

2008-4-31

团购2400

非团购2700

非团购一次性付款减200、按揭减50；

交4000参加团购，一次性减500，按揭350

未开盘

2011-2

2480

贷款2680

2240

45%

一次性付款减400、按揭减200首付50%

2010-6

2190起

刚入市

一次性付款、按揭、团购价无优惠

2009-4

2010-12

3180

3000

一次性付款减150、按揭无优惠

2009-5

2680

3248

25%

一次性付款均价2800-2950、按揭3100-3250

注：

该表格数据为优惠前均价。

2008-3

3500

3550

一次性付款减50，按揭首付30%

2009-10-1

1650

一次性付款

2008-6

一期：

2010年5月底

一期3400

二期3080

3280

一期70%

二期刚开槽

一次性付款减100元、按揭首付50%

2007-10

1、2、4、5号2009年10月

2530

2490

一次性付款减50元

2007-06

2008-05-31

2600

一次性付付清

开发区目前在售项目销售平稳，受“小阳春”和“五一”房展的烘托和现房（准现房）优势，价格较年初有了微幅调整，但从长远来看，该区缺乏政策和市场支撑，后劲乏力，仍需观察。

十一、客源状况分析

客源分布：

该区项目面向全市及外来务工人员。

购房动机：

从以上各项目主力户型以及销售状况来看大多数为初次置业业主，兼有少量的改善型置业业主。

客源阶层分布：

外来务工人员和工薪阶层为主。

年龄结构：

该区业主以年轻人为主，在30岁左右。

家庭结构：

两口之家或三口之家。

十二、典型个案分析

视界

　　视界2008规划有3栋板式高层，是心海假日二期最后一个组团项目，面积从100—200平米。

项目位于心海假日社区西侧，南边建设有3000平米“迷你高尔夫球场”，西边是400米超宽的绿地景观（市政规划公园）形成的天然生态绿色带。

使三栋高层---视界2008的视线无限通达，景致无限拉伸、浓缩，这正是“远景建筑”由来的初处，也正是“视界2008”独有的、唯一的、第一的与众不同之处；

它是我们心海假日面向城市的一面旗帜，也是目前在整个社区中最为挺拔、俊美与现代感、国际化的组团，是整个心海假日的标志性筑群。

十三、开发区未来供应量分析

地块或项目名称

土地位置

土地面积（规模）

用途

预计上市时间

备注

2007［006］地块

小岗上村

257亩

住宅/商业

今明两年

燕港集团

十四、板块分析

由以上表格可以看出，目前东开发区入市项目较少，处于开发销售状态体量逐渐偏低。

天然城、天山峰尚、珠峰国际等商品房项目基本已经进入尾盘销售阶段。

后续开发项目有未改造的小岗上村，总体供应量约257亩。

东开发区土地潜在供应量大，地块整，开发难度小，开发成本低，整体环境好、公共设施新等优点，因此具有比较强的竞争优势。

但其由于距市区较远，交通不便捷、配套设施不完备等因素制约，其受众人群较为狭窄，一般为该区工作者、学校师生、原住民、第二居所需求者以及迫于市区高房价急需住房者。

在商品房、高品质项目中产品建筑形态以高层为主的发展趋势已成为业界共识，土地利用率进一步加大，如：

峰尚、珠峰国际、天然城等；

而小产权低品质的一些“村证”项目中，多层的建筑形态相比高层具有较强的成本优势，所以多层较多，但由于近年来人们对高层产品的认可度增长较快，尤其是对一些年轻的消费者有较强的吸引力，所以一些“村证”高层项目也逐渐开发起来，如：

东开发区的住宅产品整体开发品质有所上升，中高端项目增多，低端项目减少。

商业项目也有“试水”迹象。

如：

东方曼哈顿。

销售情况普遍较好，商品房社区规模大、景观设计好的高品质住宅搏得市场认可；

而小产权的“村证”项目则以“价格为王”。

畅销户型为90平米以下的两室或一室，120平米以上的三室户型也颇受改善型客户的青睐销售速度也不错。

目前，开发区的高品质楼盘房价维持在2880—4400元/㎡之间，由于距离市区较远，再加上市政配套和生活配套的不完善，房价较难突破。

其中，天然城项目以其低价位和现房优势率先达到清盘阶段，可以看出价格仍是左右消费者选房的重要因素之一。

近期在售的品质较低的楼盘均价在2190－2600之间，且多为“村证”和商业项目如：

左岸阳光、东方曼哈顿等。

十五、总结分析

现阶段截至到2009年4月份天然城、天山水榭花都·

峰尚、珠峰国际所售房源已经进入尾声。

整体来看开发区住宅开发量较其它区域少，主要是因为东开发区为新建区域，生活配套跟进速度缓慢。

1、区域楼盘特征

①、高中低档楼盘混杂；

②、楼盘理念及个性鲜明；

③、建筑形态各具特色；

④、产品设计理念超前。

由于该区域处在城市的边缘地带，既具有其特有的优势，如：

远离繁闹嘈杂的市区、房价相对低等，同时又具有其不可避免的劣势，如：

周边生活配套设施缺乏、交通不便等。

正是基于如此之多的优劣势，在该区域内出现了许多档次参差不齐的楼盘。

2、区域楼盘价格水平

由于该区域的楼盘形态不同，档次不同，因而价格水平也不尽相同。

调研发现，该区域的高端住宅均价在2880—4400元/㎡之间；

普通住宅均价在2400—3100元/㎡之间。

该区各楼盘总体均价相比年初有所增长，但各种优惠措施力度较大，变相降价的手段较为明显。

3、在售楼盘销售状况

区域楼盘的总体销售状况较好，如：

珠峰国际、水榭花都·

峰尚、天然城等。

原因：

一是东开发区是今后发展的热点区域，将会有更多的企事业单位落户这里，人口数量和密度将进一步增加；

二是处在该区域内的单位效益较好，职工收入高，因此对住房有很强的消费能力；

三是东开发区住宅市场价格较其他区域稍低，居住环境较其他区域优良；

四是现房优势。

4、区域小产权房现状分析：

从价格上来说，该区小产房相比商品房均价差在1500-2000之间，从而使小产房在价格上有较强的竞争力。

从户型上来说，小产房与商品房的户型差异不大，大三室和二室成为主力户型，但新近推出的小产楼盘如丽景湾都采用较小的户型设计填补了该区小户型的空白。

从建筑形式上看，为满足年轻人的需求，小产房也在逐渐推出一些高层项目，如丽景湾、加州阳光二期等。

从产权性质上看，小产房不受法律认可，不能上市交易等因素制约。

从付款方式上看，小产房不能做贷款只能选择一次性付款的方式，这给一部分有意购房者带来较大压力。

从社区景观上看，小产房为降低成本，达到以低价促销售目的，没有花太多的精力来打造社区景观。

综上所述，小产房相对商品房来说优缺点鲜明，产权性质是小产房的先天性的软肋，近年来消费者对产权性质较为敏感给小产房销售带来了极大的困难，但瑕不掩瑜在高房价充斥市场的今天，小产房以其低廉的价格优势必将吸引一部分低收入人群的目光，其价格的高低必将直接牵动销售业绩的提升与否。

5、区域市场未来预期

该区域由于受“三年大变样”和市政府北迁政策的影响开发进程有可能放缓，市场热度可能会趋冷。

从整体上来说，该区各楼盘的主要卖点相对市区楼盘来说较低的房价才是吸引消费者的主要因素，但受市区高房价的“回落潮”影响，这一强项也将会在未来一段时间内逐渐趋于弱化。

正是由于以上因素的影响必将导致外来购房者的减少，而未来构成主要购房人群的应是在该区工作的职工、学校的师生以及原住民。

市场部

2009年5月5日