物业经营管理精讲班第28讲讲义Word下载.docx
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4．基本风险与特殊风险
这是按风险影响的程度和范围来划分的。
基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。
特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。
（三）风险的成本
风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。
人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。
一般来说，风险成本包括以下三个内容：
（1）防范、分散或转移风险的费用；
（2）风险所带来的损失及处理费用；
（3）风险的社会成本。
二、风险管理理论
（一）风险管理的定义
风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
（二）风险管理的步骤
风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：
1．风险识别
2．风险评估
3．风险控制
4．风险调整
保险、保险合同概述
第五节保险与物业保险
一、保险的概念
（一）保险的定义及特征
保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。
（二）保险的一般原则
1．诚信原则
2．可保利益的原则
3．近因原则
4．比例分摊原则
二、保险合同概述
（一）保险合同的定义及法律特征
保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。
保险合同除了一般
经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体如下：
1．保险合同是一种要式合同
2．保险合同是一种附合合同
3．保险合同是双务有偿合同
4．保险合同是射幸合同
射幸合同又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个或是“一本万利”或是“一无所获”的可能性。
具体来说，在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，投保人就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额；
而如果在此期间无保险事故发生，则投保人将一无所获。
（二）保险合同的主体
1．保险当事人
（1）保险人（保险公司）：
在保险合同成立时，有收取保险费的请求权利，在保险事故发生时，负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。
（2）投保人：
是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。
投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。
（3）被保险人：
是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。
2．保险合同的关系人
（1）受益人：
是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。
（2）保险代理人：
是为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人。
（3）保险经纪人：
保险经纪人是被保险的代理人。
保险经纪人的法律地位与保险代理人截然不同，经纪人只能在被保险人授权的范围内行使权利，经纪人的行为不能约束保险人，可以约束被保险人。
因经纪人的疏忽或过失而使被保险人遭受损失，经纪人要负赔偿责任。
物业管理企业一般情况于是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。
物业管理企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。
（三）保险合同主要当事人的义务
1．投保人的义务
（1）如实告知义务。
（2）“危险增加”通知义务。
（3）出险通知义务。
（4）防灾减损的义务。
（5）及时交付保费的义务。
2．保险人的义务
保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。
实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验；
估价、出售的合理费用。
保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。
如果有分项保险金额。
最高以该分项保险标的保险金额为限。
（四）保险合同的一般内容
保险合同一般应载明以下主要内容：
（1）当事人的姓名地址。
（2）保险标的。
保险人一般要求投保人在合同中详细明确记载投保标的。
一个保险合同可以是单一的保险标的，也可以是一个以上保险标的集合。
（3）保险金额。
也称保险额、保额或保险金。
（4）保险责任范围。
保险责任范围是指哪些风险的实际发生所带来的损害应由保险人承担补偿或给付责任的风险。
（5）除外责任。
除外责任是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。
一般包括战争造成的损失、自然损耗、被保险人的故意行为所造成的损失等。
（6）保费。
亦称保险费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。
（7）保险期间。
保险期间也称保险期限，是指保险合同有效期间。
（8）违约责任。
由于保险合同是保障性合同，也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。
（五）保险单
保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。
一般包括以下几个方面的内容：
1．声明事项
（1）被保险人名称；
（2）保险标的种类和存放处所；
（3）保险金；
（4）保险期限；
（5）保险费的确定和支付。
2．保险责任
是保险人承担的意外事故造成的经济损失的保障责任，包括损失赔偿、责任赔偿及保险金给付等。
3．除外责任
属保险人不负责赔偿的部分，如：
道德危害、保险标的的固有瑕疵、自然损失等。
保险人对除外责任所引起的损失，不予赔偿。
4．附注条件
是签约双方所应履行的义务。
如：
损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔期限、索赔手段、争议的处理等。
（六）索赔概念及程序
1．索赔和索赔时效概念
索赔，即指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。
索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。
在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。
2．索赔程序
投保人保险事故发生后，索赔程序如下：
（1）及时发出出险通知并提索赔要求；
（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大；
（3）保护现场，配合检验；
（4）提供必要的索赔单证。
主要有保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、本人身份证明、保险事故及损害结果证明及索赔清单；
（5）领取保险金（保险金一般是以现金支付）；
（6）开具权益保证书。
当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。
物业保险的目的、主要险种和投保决策
三、物业保险的目的
1．分散意外损失
由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，物业管理企业或业主即使已在预算中准备的备用金也难以应付如此巨大的损失。
通过投保，物业管理企业就可以将意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理企业和其所服务的业主经济损失的程度。
2．利于善后工作
购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理企业处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。
四、物业保险的主要险种
保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：
财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。
（一）财产保险
财产保险的含义有广义和狭义两种：
广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。
从狭义来说，单指财产保险。
其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。
物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。
1．火灾保险
火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。
而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。
（1）火灾保险的承保范围
火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。
除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：
①寄托或寄售的货物；
②金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；
③票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。
（2）火灾保险的除外责任
火灾保险的除外责任包括：
①保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；
②由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险；
③直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；
④投保人的故意行为或重大过失。
（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算
固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。
固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。
（4）火灾保险的费率
火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：
①分类费率：
即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。
没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。
我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。
②表定费率：
即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。
表定费率调整所考虑的因素有：
用途，指建筑物使用的目的；
位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；
构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；
防护，指消防设备及消防人员的配备。
2．物业火险的投保范围
物业火险投保范围有两种：
一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。
（1）建筑结构火险
建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。
考虑购买建筑结构火险时，物业管理人要作决策：
是选择购买整座建筑的结构火险，还是只有购买公共部位的结构火险。
（2）物业内物品的火险
由于物业内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和机率都较高，所以其保费较高。
除非物业管理企业负责管理的建筑为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确的估价来投保。
3．物业综合险
对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。
一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业（财产）的综合险。
（二）雇主责任保险
雇主责任保险，又称劳工保险。
这个险种是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。
1．责任范围
凡投保人所雇佣的员工（包括短期工、临时工、季节32）在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，遭受意外而至受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。
2．除外责任
除外责任的范围包括：
（1）战争。
类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病；
（2）被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡；
（3）由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡；
（4）投保人的故意行为或重大过失；
（5）投保人对其承包商雇佣的员工的责任。
3．赔偿额度
（1）死亡：
最高赔偿额度按保单规定办理。
（2）伤残：
①永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付。
②永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付。
③暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。
说明：
①保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额。
②雇员的月工资是按事故发生这日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资。
不足12个月的按实际月数平均。
4．保险费的计算
雇主责任保险采用预收保险费制。
在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资（包括奖金、津贴等）总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。
5．雇主责任保险的扩展责任
（1）附加医药费保险
这是保险人应投保人的要求扩展承保投保人的雇员在保险期限内因患病所需的医疗费用，包括医疗、药品、手术、住院费用。
除另有约定外，一般只限于在中国境内的医院或诊疗所治疗，并凭其出具的单证赔付。
医疗费的最高赔偿金额，不论一次或多次赔偿，每人累计以不超过保单所确定的附加医疗费的保险金额为限。
（2）附加第三者责任险
雇主责任保险可扩大承保对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成第三者人身伤亡或财产损失，以及所引起的对第三者的抚恤、医疗和赔偿费用，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。
除了以上附加保险以外，在人材短缺的情况下，物业管理企业为了争取和保留优秀的员工，还可为员工购买职工养老保险，以解决职工的后顾之忧，更好地为企业服务。
（三）公众责任保险
公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。
它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
1．保险责任
公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。
保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。
这里要注意的几点是：
（1）保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；
（2）被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；
（3）公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；
飞4）有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。
公共责任保险的除外责任，可以分为三个方面：
（1）绝对除外责任：
除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。
如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象；
由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。
（2）公众责任不能保、但其他保险可承保的除外责任：
如为被保险人服务的雇员受到的伤害，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。
（3）可以附加承保的除外责任：
如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。
3．保险费率及保险费的计算
（1）保险费率：
没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。
（2）保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。
一般分三种：
①有累计赔偿限额的：
保险费＝累计赔偿限额X适用费率。
②无累计赔偿限额的：
保险费＝每次事故赔偿限额X适用费率。
③其他，按经营场所面积计算：
保险费＝场地占有面积X单位面积保险费。
4．赔偿限额与免赔额
（1）赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。
由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算有几种不同的方法：
①规定每次事故的混合限额，五分项限额、无累计限额。
②规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。
③规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。
（2）免赔额是保险人的免责限度。
公众责任保险对他人财产损失一般规定了每次事故的免赔额。
即无论受害人财产损失程度如何，保险人不负责赔偿免陪额以内的赔偿，而是由被保险人自己承担。
（3）法律费用的承担：
如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：
保险人应摊费用＝全部法律费用X赔偿限额÷
被保险人应付赔偿额。
五、物业管理中的投保决策
购买保险可以转移风险，并可以获得保险机构在降低风险方面的有效服务。
但是为了获得上述好处，物业管理企业及业主必须支付一定的保险费，从而加大了管理开支或业主的负担。
因此正确地进行投保决策就显得极为重要。
（一）投保决策过程
物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，其基本步骤如下：
1．详细调查
为了正确地投保，物业管理企业必须了解在其管辖的范围中存在哪些风险因素。
为此就必须对所有的建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行彻底的调查，并进行分类登记。
2．确定所需的保险
在调查登记的情况下，对各种风险按照前面讲的风险管理的方法来进行分类。
也就是确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的，只有对那些上述三种方法不能解决的，并且潜在的损失将超出业主或物业管理企业能够或愿意承担的风险才确定购买保险。
但需指出的是，还有一种保险是不管你愿意与否是非买不可的，这带有强制性质。
如机动车辆的第三者责任险。
3．保险金额和保险费的确定
保险金额和保险费的确定，是根据风险带来损失程度以及物业管理企业或业主的财务预算状况来确定的。
保险金过多或不足都会对投保人不利。
在这方面要注意保险的几个特点：
一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，不考虑市场价值，因此在投保时注意重建、重置成本，并且在续保时根据当时的重建、重置成本进行调整；
二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的；
三是多种保险不会得到多重的赔偿，因为保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利。
4．选择保险公司
保险公司种类繁多，规模各异。
应该根据保险公司的实力和信誉、工作效率与服务质量、保险费的费率高低等标准，选择保险公司。
5．分析保单条款
保单的条款与投保双方今后的权利义务关系极大。
对此，物业管理企业或保险经纪人要仔细分析各项条款，比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，选择最有利于自己的条件。
（二）保险顾问和保险经纪人
由于对风险的识别及管理、保险合同的内容、投保额的计算、索偿的程序都是复杂的，其中涉及大量的专业知识。
为了避免太多的麻烦，同时能提高投保的成本效益，在经济许可的情况下，物业管理企业可借助保险顾问或保险经纪人的帮助。
保险顾问或保险经纪人的优点是有较深的专业知识，能帮助设计合适的保险计划和选择合适的保险公司。
又由于保险顾问同时代表着许多投保人，因此在争取合理保费时要比单独的投保人处于更有利的地位。
复习思考题
1．根据合同的作用以及主体的不同，物业管理中的合同大致可以分为哪几类?
2．物业服务合同具有何种法律特征?
3．两个物业服务合同存在着何种差异?
4．物业服务合同的主要内容有哪些?
5．简述物业服务合同的签订要点。
6．简述物业管理招标的两大特点。
7．物业管理招标的一般程序是什么?
8．如何确定物业管理招标标书的标底?
9．简述物业管理投标的一般程序。
10．简述风险的类型和定义。
11．如何有效的控制风险?
12．简述保险的定义和一般原则。
13．保险合同当事人有哪些义务?
14．保险合同一般有哪些主要内容?
15．物业管理中如何进行科学的投保决策?
16．选择保险公司的标准有哪些?
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