最新北城国际项目前期策划报告资料.docx

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最新北城国际项目前期策划报告资料

北城国际项目策划方案

第一章伟大集团简介

伟大集团是集投资、基金管理、地产开发、农业运营、高尔夫管理、工程建设、商贸经营为一体产融结合的大型现代企业集团，目前，集团的伟大地产股份正在重组上市。

集团拥有湖南第一家私募股权投资基金——伟大基金，及伟大地产、伟大农业发展、伟大高尔夫管理等企业。

曾投资开发建设伟大国际广场、海创·明珠花园、惠天然·山水国际（曾荣获“中国山水文化名盘”、“国际社区示范楼盘”两项大奖）等诸多高品质楼盘。

为响应中共中央城乡统筹发展战略，中国首创“城乡一体生态国际社区”的开发建设新模式，正践行于湖南株洲8000亩惠天然·城市公园，该创新开发模式已在全国推广连锁开发，集团董事长邓天骥因此2010年被住建部评为“中国城乡建设十大领军人物”。

第二章项目基本情况

一、地理位置

二、周边环境：

项目位于湖南省株洲市清水塘工业区,长、株、潭经济走廊的中心辐射地带，总用地面积227546.5（341.25亩）㎡。

原株洲市苗圃地区，现统一更名为白马垄社区，与107国道、时代大道、长潭高速、京珠高速、沪昆高速紧紧相连，区位条件优越。

在项目旁有一条铁路经过，

项目现状剪影项目内山体剪影

与项目相邻的时代大道湖南化工职业技术学院

株洲冶炼集团有限公司清石广场

小结：

项目周围多为私建民宅，既具有农村特质有山、有水、有田，也有离工业基础雄厚的工业区域较近的便利位置条件，而随着千亿工业园规划建设和长株潭“两型社会”的启动实施使得该地段成为未来最有升值潜力的开发地段。

现有的配套环境虽不够成熟，但从长远的发展来看，该地段必将成为产业发展配套的核心居住区。

但项目旁有一条铁路经过，在一定程度上会影响居住环境。

项目与时代大道相邻，是极为有利的交通因素，使项目与时代大道联通形成辐射面更广的交通网络，将是提升项目价值的关键。

三、交通状况：

公交线路：

T1路、45路、20路、50路、CZT-102路、1路、47路等

清石广场：

距市清石广场仅2公里。

时代大道，107国道：

紧挨时代大道与107国道

四、周边配套：

商业购物

清石广场商业区

学校

化工职业技术学校、株洲市第六中学

酒店、公园

北都商务宾馆、云峰宾馆、广汇大厦、石峰公园

金融通信

工商银行、建设银行、农业银行。

行政

白马垄社区街道办事处

企业

南车集团、联诚集团、冶炼厂、化工厂、株洲湘氮、保险粉厂、选矿药剂厂等

五、项目SWOT分析

1、项目优势（S）：

⑴周边工业企业林立，消费人群众多；

⑵伟大集团在株洲影响力较广泛，企业形象深入人心。

⑶地处长、株、潭经济走廊的中心辐射地带，与时代大道紧紧相连，区位条件优越。

⑷项目规模较大，大规模、大社区的市场号召力较大。

2、项目劣势（W）：

⑴由于项目所在地为开发区，目前区域配套不成熟，日常生活购物不方便。

⑵原住居民较少，购买力主要依靠区域人口增长及二次置业客群。

⑶该区污染形象根深蒂固，在该区开发的楼盘普遍销售价格偏低；

⑷项目旁铁路噪音污染一定程度降低项目居住的品质。

3、项目机会（O）

⑴政府将在此区着力打造1个千亿产业园（轨道交通装备千亿产业园）、发展壮大1个千亿产业集群（汽车及其零部件产业集群），使此区经济将得到飞速发展，同时清水塘循环工业区、云龙示范区的启动实施，将增大人流量和区域的吸纳能力，使项目开发市场更为庞大。

⑵政府对环境治理的决心与实施情况对住宅市场的影响，将提升该区楼盘价值；

⑶时代大道已经开通，而城市轻轨亦在白马垄规划轻轨车站，三市融城将突现出该地段的交通优势，辐射范围广泛。

⑷时代大道紧挨项目，在时代大道处须开路与项目相连，此举将改变项目位置较偏的不利因素，形成较为便捷的交通网络，有利于项目的价值提升。

4、存在威胁（T）

⑴该区域消费水平不高，中高端客户有限。

很大程度上需要依赖区域千亿产业规划所带来的产业从业人员的房产消费，以及随着三市之间交通条件的改善，吸引外地购房者进入。

⑵长期工业污染区，环境改观及消除心理影响尚需时日。

政府对工业发展的观念转变是改变环境污染的最大利好，而随着千亿产业园的打造，势必更加注重工业发展的科技含量与工业环保；而云龙新城中规划建设的诸多高端休闲配套项目，会在很大的程度上改变株洲北在市民心理的印象。

小结：

项目有着明显的优势，但是也有着不可忽视的劣势，并且同时面对机会与挑战。

从传统的角度来看项目的位置与环境的话，项目处于市场中下的位置，项目受对石峰区传统看法的影响，减弱了项目的价值，解决了传统看法这个问题，项目的价值必然大幅度提升。

由此看来项目需放大优势资源，弱化劣势环境，若能通过品牌价值的营造，获得价值提升，也为后续产品打下坚实的基础。

同时政府对环境治理的决心与规划实施进度也将在本质上改善环境污染的程度，极力改观市民对石峰区长久以来形成的环境恶劣、污染严重的坏印象。

第三章：

项目初步定位

长株潭融城核心、生态宜居大型国际居住社区

一、长株潭融城大社区

交通同环、电力同网、金融同城、信息共享、环境同治，长株潭三市融城，田心立交桥、3+5城际铁路、长株潭城际公路红易大道、长株高速，长株潭半小时生活圈将借此形成。

北城国际作为连接长株潭城市群的交通枢纽，随着三地融城的推进，其居住生活价值升值前景广阔。

二、千亿产业园国际标准配套居住社区

石峰区产业基础良好。

工业实力雄厚，是湖南省工业化标志性区域，工业比重占GDP份额达75%，形成了冶炼、化工、建材、轨道交通四大支柱产业，有田心高科园、清水塘循环经济工业区、兴隆工业小区、美泉工业小区四个园区。

政府在此区着力打造1个千亿产业园（轨道交通装备千亿产业园）、发展壮大1个千亿产业集群（汽车及其零部件产业集群），力争用3-5年建成2个千亿园区产业园的长期规划，将使得高新技术人员的不断涌入，而大量的产业园员工扎根于此，购房置业将成为刚性需求。

三、宜居生态花园

项目开发建设以“绿色、生态、健康”为主题，突出城乡一体、环境改善、高尚现代等特点，在提升城市品位、促进经济发展的同时，满足千亿产业园区内企业员工打造真正的宜居生态花园，提升整个区域的价值空间。

四、国际居住社区

千亿产业园的远景规划将引入大量的高新技术人材聚集此地，有着高学历、高素质文化背景的技术型人材对待居住的环境也有着高标准的要求，国际化的居住概念不仅符合这群高品位人群的生活理念，也将使项目更加贴合时代发展的需要。

千亿产业园是个国际化的概念，而与之配套的房产能够突出或者达到国际性居住社区的标准，也将使得本项目有着更美好的销售前景。

第四章开发节奏

一、分期分区段滚动开发的节奏原则

2010年房地产新政策频繁出台，上调土地准备金、银行不得对投机购房提供贷款、住建部遏制房价过快上涨、房款首付比例的调整、未获预售证不得收取定金以及二套房界定新标准、暂定三套及以上房贷等一系列措施的实行，使得城区住宅开发处于缓慢增长状态，掌握好开发的节奏，在房地产降温的时候，合理的预期未来的市场空间，为项目开发实现开发最大价值。

房地产行业的财务成本巨大，因此项目需以最少的启动资金撬动项目开发，鉴于以上要求，我们提出“分期分区段滚动开发”的开发节奏原则，即将北城国际项目分期开发，在时代大道临项目一侧设置出口的前提下，项目开发初期以紧挨时代大道的主题营销会所为起始点逐步分期分区段完善园林配套及交通网络建设。

整体分七年开发，平均年开发量约96000㎡，初步分期构想为：

二、项目开发节奏设定分析（总体分五期开发）

1、首期适量开发

首期开发项目约为开发总量的14%，另外，部分景观与公建设施同步施工，在充分展示项目品质与开发商实力的同时，适量控制开发面积。

建议第一期开发面积为98464㎡，包括入口广场、3F商业会所、10栋5F花园洋房及2栋33层高层住宅。

利用会所裙楼修建后期售楼部。

2、二期以小高层住宅为主

市场口碑建立起后，市场影响力迅速扩张，同时可开发高层住宅群，继续稳固及拓展市场影响力。

根据市场反馈信息调整销售价格。

建议第二期开发面积为232419㎡，共7栋33F高层住宅。

3、三期综合性住宅区

项目品牌已形成市场影响力，满足目标客户群的多方面需求，建设项目主题景观区住宅，项目热销度持续。

建议开发面积为139347㎡，包括24栋5F花园洋房、6栋18F高层、4栋33F高层

4、第四期多层住宅区

建议开发面积为83415㎡，共10栋6+1F多层，1栋33F高层。

5、第五期107国道入口处多层及高层住宅区

建议开发面积为120835㎡，共4栋6+1F多层、3栋33F高层。

区域发展成熟后，通过前期的品质提升，利用高性价比优势快速去化，高速推进开发。

北城国际组团效果图

四、营销策略

1、目标客群分析

主力客户群

特征

产业园区内企业员工

千亿产业园规模庞大，从业员较多，消费基础稳固，可采用团购形式

产业园区内拆迁回置者

产业园的建设必然形成大量的拆迁安置户

石峰区改善型二次置业者

石峰区整体房产档次不高，环境较差，需改善居住环境者较普遍

株洲市区置业的周边县市置业群

项目地处长、株、潭经济走廊的中心地带，低价格将引起周边县市消费群关注

私营企业主

石峰区厂矿较多，私营业主也是坚实消费群

改善型二次置业者、投资置业者

私企业主、周边县市置业群

2、策略分析

宜居性国际社区，树立石峰区房产崭新形象，首期以撬动市场为目的，以高性价比为切入点，为项目的顺利开发提供源动力。

项目一、二期开发瞄准客户群集中的特点，通过与目标客户集中的大型企业高层之间高屋建瓴的营销战略合作，以团购形式对石峰区域重要企业、经济效益良好的大型企业，给予相对优惠的折扣点，形成良好的传播效果，有效抢占市场份额，降低开发中的财务风险，为滚动开发积累资金，为后期项目开发树立品牌效应。

关键词：

低价团购品质住宅塑造品牌

项目后期通过口碑传播将目标客户群锁定为石峰区改善型二次置业者、高新区企业管理人员、私营企业主来株洲市区置业的周边县市高收入阶层。

形成文化氛围浓厚且极具升值潜力的宜居国际社区，成为株洲极具影响力的项目，并持续引入企业团购。

关键词：

区位优势环境改善口碑传播

第五章物业开发规划建议

一、物业开发类型：

多层、花园洋房、高层住宅、商业会所等。

产品建议：

1、多层

多层洋房设计注重现代时尚、高科技感，贴合工业园区高新企业文化背景及企业内高素

Xi撳偍质管理人群的欣赏品味。

鐭▼Shuц多层建筑示意图

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2、花园洋房

满足产业园区内高收入阶层的需要

花园洋房建筑示意图

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Qian撳瓨3、高层住宅

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在控制成本的前提下，首造白马垄社区的高层住宅，抢占市场先机。

高层建筑示意图

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4、商业会所

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主题商业会所，社区型商业。

高级商业会所建筑示意图

二、项目规划指标建议

总用地面积227546.5（341.25亩）㎡

总建筑面积：

674480㎡

其中：

住宅建筑面积661557㎡

商业配套建筑面积12923㎡

容积率：

2.96

建筑密度：

15.5

绿地率：

66.7

户数：

4979户

车位：

地上停车698辆；地下停车2788辆。

第六章项目开发的意义

本项目作为一个大型社区的开发，以服务于千亿产业园及清水塘循环经济区居住配套为开发定位，项目的运作将对石峰区及千亿产业的建设具有积极意义。

1、千亿产业园及清水塘循环经济区的建设需要为从业人