成都房地产市场分析Word文档格式.docx
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1、政府定位
新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，自然生态资源丰富，众多文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园”，特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、“亚特兰蒂斯”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。
2、市场定位
新津做为成都第二圈层的区县，从区域位置的角度分析，无法与第一圈层的温江、双流相比，无法有效吸引大量中心城区的购买者，使得其关注度不高，加上本地有限的购买力，这也直接导致了新津房地产中低级市场整体低迷和不景气，但新津所拥有的独特的山水自然资源却是其他区县无法比拟的，同时也为中高级甚至顶级产品的开发创造了先决条件，再加上在规划、配套、区域打造等方面的后发优势，新津房产市场后市可期。
（三）别墅相关政策解读
2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台。
这是继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。
08年3月28日，国土资源部强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。
2007年初，成都市政府出台政策，三环内禁批别墅用地，并对高尔夫球场项目进行严格审批。
从市场层面来看，随着国家相关政策的出台，受益的只有原先已经获批并上市交易或正将上市的别墅项目。
而新的竞争者则将被挡在门外。
加上成都正致力打造的休闲概念，由此造成成都纯别墅项目在今后或将进入奇货可居的状态，其别墅市场价格在今后也将随着政策的逐步推行而加入上涨行列。
随着国家相关政策的出台，成都周边县市原先地段不被看好的别墅，随着城市空间的变大，将对这些县市的别墅市场带来比较好的繁荣。
国土资源部对别墅概念做更为清晰的界定将使得以往各个城市的开发商擅打的“擦边球”概念报批别墅项目的行为得到有效控制。
短期衡量，政府对高档别墅的禁令将为开发商提高别墅价格制造出更合理的借口。
但由于512地震的影响，成都市很多已经报建的项目在后来都重新进行了调整，对原规划的高层或者多层向直接调整为别墅类项目的方向努力，并有可能在明年逐步推入市场，市场上的别墅类项目有可能出现阶段性增加的趋势，但受土地取得价格和政策的制约纯独栋项目仍将是凤毛麟角。
二、成都别墅市场格局分析
1.成都别墅市场发展与演变
第一阶段：
城市别墅初现
1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。
价格虽然被拉到一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速售罄。
天府花园随之出击，也取得了较好的销售业绩。
城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。
锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。
第二阶段：
度假别墅异军突起
2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲引起轰动，数天的抢购热潮标志着度假别墅浪潮的到来。
从此，郊县别墅与城市别墅已经淡化了“第一居所”与“第二居所”的争夺，青城山的度假别墅以“阳光、空气、青山绿水”对渴望自然、向往“5+2生活”的成都人产生了极大的冲击，一时间青城山的度假别墅接连面市，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到度假别墅的蓬勃生机。
第三阶段：
牧马山一枝独秀
从2004年起，在城南的牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。
传统的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的“金字塔尖的人群”。
随着众多知名开发商和大盘的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。
第四阶段：
众版块齐头并进
目前成都的别墅市场已经出现了多版块齐头并进的局面，主要集中在主城区以外的各郊区县，如城南的南沿线版块、温江的光华大道版块、城北的毗河版块等等，并以各自的特点吸引不同需求的购买者。
2、目前别墅市场版块划分
总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。
主城区别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。
而郊区别墅板块当中又可以作进一步的细分，其板块划分范围见下图：
（主要分布于都江堰-青城山、光华大道、牧马山-花源镇、南沿线、城北、龙泉板块）
3、各别墅版块特征简述
1）、主城区版块——高层电梯公寓丛林中寥若晨星的类别墅产品
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
物业类型
户数
已售套数
剩余
套数
面积区间
（平米）
销售价格
（元/平米）
销售速度（套/月）
置信丽都
花园城
叠拼别墅
92
210-280四房两厅三卫
278-478万/套
30套/月
2008年底-2009年3月
/
中海龙湾
半岛
双拼别墅
40
28
12
360-697五房三厅四卫四房三厅五卫六房三厅六卫五房三厅六卫
956-1800万/套
10套/月
客户来源分散，成都本地客户、沿海、海外归国等。
8层叠拼别墅
170
166
4
193-373四房三厅三卫
380-680万/套
中海国际
社区
约22
22
420-460五房三厅五卫
720-1050万/套
37套/月
2009年3月-2009年4月
客户来源非常分散，没有特别集中的区域。
联排别墅
约54
52
2
320-360四房两厅五卫四房三厅五卫
320-500万/套
华侨城
31
18
13
320-400
均价15000元/平米
18套/月
（2009年4月）
主城别墅板块市场特征简述：
v在售项目4个，其中主城区三环内1个，三环外3个，均非纯别墅社区。
v叠拼别墅总供应套数262套，已售258套，仅余4套，面积区间在193－373平米，单套总价在280－680万之间，集中销售期去化速度在30套/月，平均速度10套/月。
v联排别墅总供应套数85套，均在三环外，已售70套，仅余15套，面积区间在320－400平米，单套总价在320－600万之间，主力单价在1.2－1.5万元之间，集中销售期去化速度在18－37套/月。
v双拼别墅总供应套数62套，已售50套，仅余12套，面积区间在360－700平米，单套总价在720－1800万之间，主力单价在三环内接近3万元/平米，三环外1.7－2.3万/平米。
v主城区别墅产品总体反映出供应量小，单总价高，去化速度较快的特点。
v主城区别墅的客群主要看重项目的稀缺性，其经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
成都主城区的别墅一直都具有较好的销售率，国宾片区、东湖片区，特别是以浣花片区为代表的顶端别墅，因绝版的地段资源成为了城市别墅的典范区域，此区域的项目以高价引领成都别墅市场。
基于对城市中心不可复制的地理资源高度认可，这类客群选择价高，但地段价值也高的项目，同时看中主城区不可比拟的交通资源、市政配套。
受土地开发资源减少、地价攀升等因素影响，市区别墅占地较小，只有利用外围的资源。
多以联排、双拼和叠拼别墅为主，2007年这类物业单价一般都在1.2万元/平方米以上。
2008年，别墅、类别墅供应量将维持在200套左右，价格将呈进一步上扬之势。
中海以中海国际社区逾20万平方米的别墅群落、龙湾半岛近6万平方米的绝版半岛别墅体量，成为了2008年最大的别墅高端产品供应者。
“中海别墅年”，表明了这一鲜明的产品特征，同时由于地震的原因，部分项目更改了整体方案，如置信丽都花园城，由于地段的特点，项目销售也出现了逆市飘红的销售业绩。
故而，主城区别墅的客群的经济实力、社会背景等指标是成都所有别墅业主中最为强势的。
2）、牧马山-花源镇版块—以高尔夫配套为主打概念的高端别墅区域
备注
剩余套数
地上建筑面积价格
销售速度
置信•牧山丽景（1期爱提亚小镇）
独栋
97
94
3
200-300㎡（5室2厅3卫、5室2厅4卫、5室4厅4卫）
均价10000元/㎡，总价200-300多万元/套,
均价约12000元/平米
开盘当月（08年1月）销售30多套；
08年2-4月：
约5套/月
08年5-12月：
约2套/月
09年1-3月：
约10套/月
以成都本地人为主（其中，有部分置信老业主）；
其次为在沿海、上海、北京等地工作的四川人
2期预计于09年10月推出，全为独栋别墅产品，共100多套
中航•云岭
161
152
9
460-1300㎡（4室4厅5卫、6室4厅5卫、6室5厅6卫、6室7厅7卫）
均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套，
均价约16000元/平米
5套/月（2006年7月-2009年4月）
成都私营企业主50%，企业高管30%，外省客户20%
—
萨尔茨堡
23
21
257-357㎡，（4室3厅3卫、5室2厅4卫、5室3厅5卫、6室2厅5卫、7室2厅4卫）
均价10000元/㎡，总价300-400万元/套
2套/月（2008年6月-2009年4月）
客户较分散，具体不详
1期于07年4月推出，08年1月售完，包括50套独栋别墅及少量双拼别墅1期月均去化情况：
独栋别墅5套/月
双拼
240-270㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫）
均价10000元/㎡，总价260万元/套左右
0套/月（2008年6月-2009年4月）
龙湖·
长桥郡
约300多套
180
约100多套
380-1200
均价11000－22000元/㎡，500-2500万/套
均价约16000万元/平米
约20套/月（2008年年中-2009年4月）
成都本地客户为主。
目前在售聆溪组团，共29套，面积集中在490㎡左右。
半山卫城
联排
封盘
221-258四房三厅三卫、五房三厅三卫
目前封盘未销售
牧马山－花源镇别墅板块市场特征简述：
v在售含别墅项目5个，多数为纯别墅社区，主打山水资源和高尔夫配套，独栋为主，少量联排和双拼。
v板块分为早期开发的牧马前山和新进崛起的牧马后山两个部分，前山项目主打山景资源，中航云岭依托国际高尔夫配套，为前山领军，价格最高，面积460-1300㎡，均价12000元/㎡，总价500-3000万元/套；
后山项目围绕花源镇展开，龙湖长桥郡为品质标杆，面积区间380-1200㎡,均价1.2－1.6万/平米，总价500－2500万；
置信牧山丽景走综合性价比路线，面积区间175-260㎡,均价1.0万/平米，总价200－300万，集中销售期月均速度均在30套左右，销势良好。
v前山项目入住率极低，盖因交通和配套限制；
后山项目依托花源镇，一般生活配套相对完善，更具备第一居所条件。
v随着多个品牌开发商大盘进驻牧马后山，版块热度再次升温，成都中央别墅区的风范更加凸显，顶级人群高度聚集，精英阶层更加向往。
牧马山开发较早，拥有极好的先天条件：
自然台地、高尔夫球场和原始森林，以及与市区较近的距离，注定了区域产品层次较高。
根据目前销售的项目情况，我们对其物业的情况进行了统计：
物业档次
物业用途
项目卖点
龙湖长桥郡
高档
第一居所
品牌优势、环境优势，自然景观河流围绕。
置信牧山丽景
中高档
置信品牌、牧马山大环境、小独栋总价优势
第一、二居所
山居产品，结合项目地块优势开发的三种不同别墅产品类型使不同坡地地形的山居价值开发到最优
这个片区已经交房的项目有中航·
云岭高尔夫别墅、牧马山·
易城、萨尔茨堡、维也纳森林别墅、半山卫城、南洋国际花园等别墅项目，这些别墅项目已经形成了一个成熟的近郊森林别墅群落，他们建立在原有的高尔夫基础之上，也出现了目前拥有的龙湖长桥郡，置信牧山丽景高端别墅项目，这区域已经是继南沿线后又一个成都最高端的别墅区域。
此区域的自然坡地加上高尔夫球场、原始森林，随着交通的改善而拉近的与城市中心区的近距离，使得牧马山的别墅项目具备了成为第一居所的条件。
而开发商们推出的项目大都为高端独栋别墅，顶级的富人区域特征明显，产品也位于成都别墅开发的高端，其消费目标直指成都的顶级富人。
牧马山区域的别墅开发商更有着抱团的自觉性，为了进一步打造“成都惟一纯别墅住宅区，自发组建“牧马山别墅共同体”，宣誓保持牧马山住宅的高尚纯粹性，打造成都顶级别墅示范区。
产品类型
车库
地下室
露台
花园面积
位置
车位
面积
占比（%）
室内地上
492平米配1个车位
160平米左右，包含在建筑面积之内。
30%
无
300-400平米，最大900多平米独栋送1500平米花园
室内地下
494平米配车位2个
置信·
牧山丽景
480平米以下配车位1个，480及490平米配2个车位。
主力户型210-270平米均配1个车位
无地下室
17-72平米，主力户型露台面积17-34平米
7%-15%，主力户型12-14%
200-300平米
南洋国际庄园
地上
每户配2个车位
中航云岭
室内半地下
独栋别墅配双车位
半地下室面积180-440平米，主力户型半地下面积180-230平米。
地下室包含在总建筑面积之内。
平均30%
17-148平米，主力户型露台面积17-35平米
3-11%，主力户型3-6%。
300平米左右
3）、南延线版块——大规划、大配套支撑下的大型综合社区的顶级产品序列和极少数纯别墅社区
区间
销售
价格
地上建筑面积销售价格
蓝山美树三期
66
64
193㎡、208㎡（5房3厅2卫、
5房4厅2卫）
均价7000元/㎡,总价140万元/套左右
3套/月（2007年4月-2009年4月）
成都区域私营企业主、公司高管50%，事业单位客户30%；
省内二级城市及外省客户20%
—
花园洋房
62
10
142-169㎡（3室2厅2卫、4室2厅2卫）
均价5400元/㎡，总价75万元左右
2套/月（2007年4月-2009年4月）
麓山国际社区•麓镇
124
59
65
215-238㎡（3室4厅3卫、4室3厅4卫、5室3厅4卫）
总价280万左右
7套/月（2008年9月-2009年4月）
成都外籍企业高管客户20%；
成都私营企业主40%；
省内地州县客户10%；
成都本地投资客10%；
沿海地区及香港投资客户20%
预计2009年6、7月份推出独栋别墅120套
包括：
1）黑钻山庄组团:
570-715㎡,精装独栋，预计1000万/套以上；
2）香怡林组团：
210-240㎡（地下室90㎡），预计300-500万/套
雅居乐花园
独栋别墅
271
255
16
199-468㎡（送300-700㎡左右的花园）（4房2厅4卫、4房3厅4卫、4房4厅6卫、）
单价11000-27000元/㎡，总价250-1000万/套
15套/月（07年12月-09年4月）
成都本地客户50%，江浙、珠三角投资客户30%，省内二级城市客户15%，其他5%。
二期别墅预计2009年下半年推出，400亩左右，户型待定。
280
152-203㎡（送150㎡左右的花园）（4房2厅3卫、4房2厅4卫）
单价8000-13000元/㎡，总价100-280万/套
无地下室或半地下室
19套/月（07年12月-09年2月）备注：
09年2月售罄
南郡7英里
266
235
250-360三房两厅四卫四房三厅四卫
均价10000元/平米
均价约14500元/平米
15套/月（2009年3月-2009年4月）
成都市本地客户，沿海回川客户。
蜀郡
约150，现推32户
29
3套
240-260四室二厅二卫五室二厅二卫
8200-11000元/平米
6-7套/月（2008年底-2009年4月）
成都本地客户为主，外地客户比较少。
约500套
约250套
剩250套左右
120-190三室二厅二卫四房二厅二卫四室三厅二卫
6500（特价2-3层）其余均价8600元/平米
约50套/月（2008年底-2009年4月）
三利宅院
39套
306
398-593四房三厅五卫六房三厅五卫
600-700万/套
2008年至今，约5-6套/月，开盘高峰期50套/月
297套
260-359四房二厅四卫五房二厅四卫
8000-13000元/平米
河畔新世界
54套，已推12套
8
300-360四房三厅四卫五房三厅五卫
均价13000元/平米
/
1套/月（2008年年中-2009年4月）
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