企业管理青岛市工业发展用地指南Word格式文档下载.docx
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9.胶州市指标值…………………………………………………………………………35
10.胶南市指标值…………………………………………………………………………39
11.平度市指标值…………………………………………………………………………43
12.莱西市指标值…………………………………………………………………………46
二、固定资产投资强度………………………………………………………………………50
（一）全市指标值………………………………………………………………………50
（二）区市指标值………………………………………………………………………57
1.市南区指标值…………………………………………………………………………57
2.市北区指标值…………………………………………………………………………59
3.四方区指标值…………………………………………………………………………61
4.李沧区指标值…………………………………………………………………………64
5.崂山区指标值…………………………………………………………………………67
6.开发区指标值…………………………………………………………………………70
7.城阳区指标值…………………………………………………………………………74
8.即墨市指标值…………………………………………………………………………78
9.胶州市指标值…………………………………………………………………………82
10.胶南市指标值………………………………………………………………………86
11.平度市指标值………………………………………………………………………90
12.莱西市指标值………………………………………………………………………94
三、土地产出率……………………………………………………………………………98
（一）全市指标值……………………………………………………………………98
（二）区市指标值……………………………………………………………………105
1.市南区指标值………………………………………………………………………105
2.市北区指标值………………………………………………………………………107
3.四方区指标值………………………………………………………………………109
4.李沧区指标值………………………………………………………………………111
5.崂山区指标值………………………………………………………………………113
6.开发区指标值………………………………………………………………………116
7.城阳区指标值………………………………………………………………………119
8.即墨市指标值………………………………………………………………………123
9.胶州市指标值………………………………………………………………………126
10.胶南市指标值……………………………………………………………………130
11.平度市指标值……………………………………………………………………134
12.莱西市指标值……………………………………………………………………137
附件：
山东省主要工业行业厂房建设指导标准（试行）
……………………………………………………………………………………………141
随着国家一系列“土地新政”以及相关的税收政策的密集出台，节约和集约利用我市现有有限的土地资源，不仅是落实国家宏观政策的需要，也是转变经济发展方式的内在要求。
2006年我市发布实施了《青岛市工业产业用地指南（2006版）》（以下简称《06指南》），对本市工业节约、集约利用土地，提高土地资源利用效率发挥了重要的指导作用。
两年来，随着全市工业经济的快速发展（全市限额以上工业企业已由2004年的2878户，发展到2006年的4567户），《06指南》中的部分内容和数据已不适应目前工业产业用地需求的变化。
为进一步落实科学发展观和国家、省、市宏观调控政策，更加合理、科学的指导本市工业产业用地节约集约利用，根据市政府要求，市经贸委会同市国土资源房管局、市统计局等部门在对《06指南》修订完善的基础上，联合编制了《青岛市工业发展用地指南（2007版）》（以下简称《07指南》）。
《07指南》工业用地指标是按照《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754-2002）的行业分类标准，对青岛市2006年4567户限额以上工业企业的用地和投入产出数据，按33个大类157个中类行业进行统计分析和指标计算，并参照了《山东省建设用地集约利用控制标准》和《上海产业用地指南（2006版）》中的相关指标数据，分行业设置容积率、固定资产投资强度、土地产出率等工业用地指标的均值、控制值和推荐值。
《07指南》基本延续了《06指南》的内容框架，并做了相应的改进和完善。
主要修订完善内容有六个方面：
一是行业类别由37个大类行业修订为33个大类行业，对4个矿采行业不再进行评估；
二是指标设置由3个指标增加到6个指标；
三是对不同性质、规模企业不再进行分类评估；
四是增加了五市七区的评估指标，直接对区市进行指导；
五是评估指标以2006年限额以上工业企业的相关数据作为基础数据；
六是采用固定资产投资代替资产总额，来计算投资强度。
一、编制目的
（一）为政府制定产业政策和产业发展规划，确定工业用地规模和调整产业结构提供决策依据。
《07指南》中各类行业用地指标，为区、市各级政府评估本区域产业发展水平，合理分配区域内存量土地资源，实现资源优化配置，调整规划布局，制定切实可行的产业用地计划，提供了决策依据。
（二）为各区市评估本区域节约集约用地水平提供衡量标准。
《07指南》分别给出五市七区各行业容积率、投资强度和土地产出率等指标均值，各区市可将该指标与全市的对应指标进行比较分析，评估本区域产业用地节约集约利用水平。
（三）为各级政府引进优质项目、发展优势产业提供参考依据。
《07指南》的出台，客观地反映出全市及各区、市工业用地的基本情况及与上海市节约集约利用土地的差距，同时通过设置各行业工业用地的控制值、推荐值，为本市各级政府、工业园区优质、优势项目的引进和审批提供了参考依据。
（四）为全市工业企业节约集约利用好现有土地、获取更大效益提供参考标准。
全市工业企业均可根据《07指南》对号入座，判断本企业产业用地水平，找出差距，有针对性地通过技术改造、采用新技术、新工艺、新设备，提高产业用地效率。
（五）为工业用地公开出让相关文件的制定提供参考数据。
通过参考《07指南》中的行业用地指标数值，设定待公开出让地块的容积率、固定资产投资强度、预期土地产出率等指标的最低准入值，促进土地节约集约利用。
二、基础数据和指标设置
（一）基础数据
本指南所涉及到的全市2006年限额以上工业企业的主营业务收入、固定资产投资、总建筑面积、总用地面积等基础数据，均分别来自市统计局和市国土资源和房屋管理局数据库。
基础数据经专用软件统计、计算和分析后，形成本指南的各项指标数据。
（二）指标设置
本指南为客观全面反映全市及各区市土地利用、投入、产出情况，参照《山东省建设用地集约利用控制标准》和山东省《关于工业建设项目节约集约利用土地的意见》的控制指标，确定了6项主要指标：
容积率、建筑系数、投资强度、土地产出率、厂前区比例和绿地率。
同时，根据《山东省建设用地集约利用控制标准》，并参考《上海产业用地指南（2006版）》中的相关指标数据，结合本市实际情况，对全市157个中类行业的容积率、投资强度和土地产出率三个指标设置了行业均值、控制值和推荐值。
1.指标解释
容积率：
项目用地范围内总建筑面积（包括地下建筑面积）与项目总用地面积的比值。
反映项目对土地空间的利用率，是衡量土地空间利用程度的重要尺度。
计算公式：
容积率＝项目总建筑面积÷
项目总用地面积。
其中：
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
建筑系数：
项目用地范围内各种建、构筑物及堆场占地面积之和与项目总用地面积的比值。
反映项目对土地在平面上的利用状况，是衡量土地平面利用程度的重要尺度。
计算公式：
建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷
项目总用地面积×
100%。
投资强度：
项目用地范围内单位土地面积上的固定资产投资额。
反映单位土地上项目固定资产投资的情况，是衡量土地投入水平的重要尺度。
投资强度＝项目固定资产投资额÷
项目固定资产投资包括厂房、设备和地价款，厂房和设备的投资额按照项目建成进入正常生产时的厂房建造成本和设备购置成本计算，地价款按照土地合同约定成交金额计算。
土地产出率：
项目用地范围内单位土地面积上的主营业务收入。
反映单位土地上项目的产出情况，是衡量土地产出水平的重要尺度。
土地产出率＝项目主营业务收入÷
厂前区比例：
项目用地范围内行政办公及生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积与项目总用地面积的比值。
反映项目中非生产性配套设施适用土地的情况。
行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积÷
当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。
绿地率：
项目用地范围内绿化占用土地面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
绿地率＝绿化占地面积÷
2.指标计算
本指南分别对全市157个中类行业的容积率、投资强度和土地产出率三个指标设置了行业均值、控制值和推荐值。
同时列出上海市对应行业的均值、控制值和推荐值，以便于对照。
均值
工业行业均值是在该行业2006年限额以上工业企业用地统计数据的基础上，经过计算分析得出。
该指标反映全市各工业行业的平均用地水平。
（各区市均值指标反映各区市各工业行业的平均用地水平）
控制值
本指南中容积率、投资强度的控制值采用《山东省建设用地集约利用控制标准》（2005年山东省国土资源厅编制）中的统一控制指标。
土地产出率控制值采用行业均值，即工业项目的土地产出率指标应至少达到该行业土地产出率均值。
推荐值
推荐值按照适度超前的原则制定。
本指南推荐值的确定是选取各行业中20％指标位居前列的企业，分别计算出各指标的均值作为本行业的推荐值。
行业中企业少于10家的，选取行业中各指标最高值为推荐值。
上述推荐值的选取如达不到本行业控制值的，选取本行业控制值指标为推荐值；
如大于上海市提出的推荐值，则综合考虑本行业均值、控制值和上海市提出的推荐值等因素设定。
例：
某行业共有100家规模以上企业，该行业推荐值的确定是分别选择出容积率、投资强度、土地产出率排在前20位的企业，分别算出均值，即为该行业容积率、投资强度、土地产出率的推荐值。
3.上海市指标
本指南列示了与本市157个中类行业相对应的上海市同口径指标数值，主要用于参考对比学习。
上海市指标来源于《上海产业用地指南（2006版）》（基础数据为上海市2005年数据）。
三、用地审核原则和具体标准
（一）用地审核原则
1.依法审核原则。
工业用地的合法性是用地审核的前提条件，一是要符合国家、山东省和青岛市相关法律法规；
二是要符合青岛市土地利用总体规划、青岛市城市总体规划，以及相应工业发展规划。
2.产业导向原则。
工业项目用地须符合国家、省、市的产业导向和布局要求，加快推进“工业向园区集中”，根据国家、省有关规定及青岛实际情况，鼓励项目采用先进生产设备、工艺和技术，禁止类项目严禁供地，限制类项目严控用地规模，鼓励类项目应符合相关的节约用地控制指标。
3.节约集约用地原则。
工业建设项目应提倡节约集约用地，并努力提高工业用地效率。
有条件的工业区可规划设立多层标准厂房建设区块，固定资产投资小于500万元人民币的项目，原则上不单独供地，可通过建设标准厂房统一租用；
工业企业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地；
分期建设的工业项目可分期申请建设用地。
（二）具体标准
除工艺流程或生产安全有特殊要求的项目外，在遵循上述几项原则的前提下，工业建设项目用地须达到以下指标，其中容积率、投资强度、厂前区比例为强制性指标（项目未达到相关指标的，原则上不单独供地，鼓励进入都市型产业园的标准厂房生产）：
1.符合国家、省、市有关土地政策标准要求。
2.工业建设项目建筑容积率要求不得低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时在不高于《青岛市城市规划管理技术规定》的容积率上限指标要求的情况下，综合参考行业均值和推荐值。
对于特大型、特重型机械生产，或化工、重型装备等生产工艺特殊需要室外装备或场地的项目，其容积率控制值可适当降低。
3.工业建设项目固定资产投资强度要求不得低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时综合参考行业均值和推荐值。
4.工业建设项目预期土地产出率一般不低于本指南规定的所在中类行业的控制值，同时综合参考行业推荐值。
5.工业项目的建筑系数一般不得低于35％。
（工业流程或生产安全上有特殊要求的除外）
6.工业项目的厂前区比例不得超过7％。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
7.工业项目的绿地率一般不应超过15％。
在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。
四、举例说明
（一）项目用地规模审核
以引进新项目为例进行说明。
对于新引进项目，可抽取项目用地面积、建筑面积、固定资产投资额、预期销售额等相关数据，分别计算出该项目用地的容积率、单位面积产出、固定资产投资强度、建筑系数、厂前区比例、绿地率等指标，分别与本市的行业控制值和推荐值进行比较分析，作为判断是否引进该项目的重要依据。
例如：
本市准备引进一个通信设备制造项目，行业代码401。
项目固定资产投资总额3.5亿元，项目总占地面积50000平方米，建筑面积32500平方米，预计投产后稳定的销售收入能达到8亿元。
通过计算该项目的各项指标，并与本市行业用地水平比较如下：
用地指标
项目指标
行业均值
容积率
0.65
0.6
0.8
1.4
投资强度（亿元/km2）
70
7.88
42.08
43
土地产出率（亿元/km2）
160
49.3
100
通过上表可以看出该项目投资强度、土地产出率均高于行业控制值，但容积率低于行业控制值。
因此，建议对该项目进一步提高容积率（如适当减少土地共给数量），在符合条件后允许该项目落户。
（二）区域产业用地水平评估
本指南已分别列出全市五市七区现有各中类行业的容积率、固定资产投资强度和土地产出率均值，各区市可将本区域各行业指标均值与全市的行业均值、控制值和推荐值进行比较分析，评估本区域内产业用地水平。
胶南市植物油加工业（行业代码133）容积率、固定资产投资强度和土地产出率均值分别为0.33、5.57、2.19，其与全市该行业的均值、控制值和推荐值的比较如下：
胶南市植物油
加工业指标均值
行业
0.33
1.2
5.57
11.73
8.4
31
2.19
64.03
通过上表可知，胶南市的植物油加工业的用地水平低于全市该行业的控制值和推荐值。
因此，建议胶南市进一步提高植物油加工业土地使用效率，同时需提高资本密集程度，采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，实现该行业的集约型发展。
（三）企业用地效率评估
现有企业用地水平如何，是很多企业经营者非常关心的，利用本指南的各项指标进行分析比较，可以客观反映该企业在行业中所处的位置，正确评估其用地效益。
本市某家药厂（行业代码271）近年来经营业绩还不错，每年都有盈余，职工也比较稳定。
但药厂决策层还是很想了解药厂在本市同类行业中的位置，以便找出差距，进行革新改造，达到行业的先进水平。
该药厂的基本情况如下：
占地面积5000平方米，建筑面积1800平方米，全厂总资产约1600万元，近两年销售收入基本稳定在1500万元。
通过计算得到各项指标，并与全市化学药品原药制造业相关指标值比较如下：
某药厂指标
0.36
0.31
32
18.2
37.13
50
30
36.21
60
通过指标对比可以看出，该药厂整体用地水平虽然达到行业平均水平，但产出水平偏低，厂房土地没有得到集约利用，土地投资强度不高，显示固定资产投入较低，设备与生产工艺可能需要更新或改进。
一、容积率
（一）全市指标值
序
行业名称
青岛市指标
上海市指标
号
代码
均值
1
13
农副食品加工业
0.55
――
0.41
131
谷物磨制
0.54
1.12
0.9
1.3
132
饲料加工
0.45
133
植物油加工
0.32
135
屠宰及肉类加工
0.57
0.48
136
水产品加工
0.51
0.27
137
蔬菜、水果和坚果加工
0.58
0.39
139
其他农副食品加工
1.08
0.52
2
14
食品制造业
141
焙烤食品制造
0.71
0.59
142
糖果、巧克力及蜜饯制造
0.61
143
方便食品制造
144
液体乳及乳制品制造
0.47
0.89
0.28
145
罐头制造
0.53
0.85
0.75
146
调味品、发酵制品制造
0.63
0.44
149
其他食品制造
0.42
1.15
3
15
饮料制造业
0.56
152
酒的制造
1.07
0.67
153
软饮料制造
0.43
154
精制茶加工
4
16
烟草制品业
162
卷烟制造
1.5
5
17
纺织业
0.68
171
棉、化纤纺织及印染精加工
0.66
172
毛纺织和染整精加工
0.74
173
麻纺织
0.91
174
丝绢纺织及精加工
0.62
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