会所项目可行性分析报告.docx
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会所项目可行性分析报告
龙飞凤舞商务会所
可行性分析报告
2013.09
一、总论··············································································4
1.项目实施背景··································································4
2.项目概况·······································································5
3.开发商概况···································································9
4.编制依据与研究范围··························································9
二、项目建设必要性分析··························································10
1.有利于丰富居民的文化娱乐生活············································10
2.有利于带动区域经济的发展·················································11
三、行业市场分析····································································11
1.国际国内会所市场分析·······················································11
2.昆明建设高级会所分析·······················································14
3.行业发展趋势分析····························································17
4.竞争者状况分析·······························································18
5.项目选址、市场定位及项目优势分析·······································20
6.营销策略分析·································································22
四、建设条件分析和工程进度安排·················································23
1.建设条件分析·································································23
2.工程进度安排································································23
五、项目功能分析与人事架构·······················································24
1.项目总体功···································································24
2.项目功能分配··································································24
3.人事架构·······································································26
六、消防、环保和卫生································································28
1.消防·············································································28
2.环境保护········································································29
3.劳动卫生········································································30
七、投资估算与资金筹措····························································30
1.投资估算········································································30
2.资金筹措·······································································31
八、财务效益与费用估算····························································32
1.计算期估算······································································32
2.营业收入估算···································································32
3.总成本费用估算································································33
4.营业税金及附加估算······························································34
5.利润及利润分配估算······························································34
九、财务分析·············································································34
1.静态盈利能力分析·································································34
2.动态盈利能力分析·································································34
十、不确定性分析·········································································35
1.盈亏平衡分析······································································35
2.敏感性分析·········································································35
十一、风险分析··········································································36
1．政策风险··········································································36
2．市场风险··········································································37
十二、结论与建议·········································································37
1.结论·················································································37
2.建议················································································38
一、总论
1.项目实施背景
进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。
国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。
巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所行业成为吸引众多投资者的行业之一。
每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的娱乐会所开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。
在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。
而相对于一些酒吧、ktv、迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。
经过多年的发展，娱乐会所的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。
因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。
初步统计，现在昆明市西山区政府附近1000米范围内没有一家娱乐会所。
根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走高服务质量，高档装修，这一切都已成为昆明消费者的消费习惯。
昆明的娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。
尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。
在这样的背景下，公司拟在西山区范围内开设一家商务会所，该项目坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派的经营模式，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进一步丰富老百姓的文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。
也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。
2.项目概况
项目名称：
昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司（龙飞凤舞商务会所）
项目地址：
昆明市西山区**路
项目性质:
新建改造
建设内容：
商务会所包房及配套设施
总营业面积：
1200平方米
大堂面积：
70平方米
过道面积：
100平方米
包房面积：
780平方米
1）豪包2间面积：
100平方米，每间50平方，容纳20人，共40人。
2）大包4间面积：
160平方米，每间40平方，容纳16人，共64人。
3）中包16间面积：
400平方米，每间25平方，容纳10人，共160人。
4）小包8间面积：
120平方米，每间15平方，容纳6人，共48人。
5）全部包房30间，能容纳312人，能接待客户156人，七成为110人。
6）其它面积：
250平方米（总经理办公室25平方米、营销副总办公室20平方米、管理副总办公室20平方米、财务办公室18平方米、经理办公室40平方两间、多功能会议室60平方米、布草间30平方米等）：
配置概况：
1.装修个性、典雅、舒适,2.设有现代科技的无线网络全区域复盖3.各式K歌包厢30间，4.每个房间均配备台湾Mipro高保真无线麦克和美国Community超豪华音响系统。
4.采用VOD电脑点歌系统，国际专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。
高级录音棚及先进动感视听区。
5.大屏显示器,5.曲库40000首高品质中、英、日、韩和马来等多国语言歌曲。
3、投资概况：
该项目总投资600万元，其中：
1）房租:
1200×35×12≈50万元
2）建设投资：
1200×3000≈360万元
3）灯光音响设备:
约100万元
4）家具：
30万元
5）其它开支费用：
20万元。
6）流动资金/备用金：
40万元。
4、营业年收入概况：
649万元，
1）其中包房收入：
小包：
8间×380=3040元，
中包：
16间×480=7680元
大包：
4间×580=2320元
豪包：
2间×1280=2560元
每天包房收入：
（3040+7680+2320+2560）×70%≈11000元
每年包房收入：
10000×330天≈363万元
2）特服人员收入：
110×50≈5500元/天
特服人员年收入：
5500元×330天≈181万元
3）公主收入：
50元／间×30×0.7≈1100元/天
年收入：
1100元/天×330=36万元
4）酒水收入：
100元／间×30×0.7≈2100元/天
年收入：
2100元/天×330=69万元
5、年支出费用：
267万元
年工资支出：
120万。
工作人员：
保安6人，服务员20
人，管理人员9人，高管4人，共39人。
房租：
1200×35×12≈50万元
水电费：
12万
物业费：
5万元
营业税：
20万元
其他杂费年支出20万元（执法部门检查费、工商执照年检费、卫生费等）
其他特殊费年支出40万元（关系打点费）
6、预计年净利润：
预计年净利润：
649-267=382万元。
2.4主要技术经济指标如下表所示：
税前利润=382+20=402万元
总投资收益率ROI=402÷600=67%
技术方案资本金600万元
资本金净利润率ROE=382÷600=63%
静态投资回收期Pt=总投资÷各年净收益=600÷382=1.57年
财务净现值FNPV=382×5-600=1310万元>0可行（当i=0时），技术方案计算期为5年（2013.03-2018.03）
第三年财务净现值FNPV=382×3-600=546万元（当i=0时）
表1
序号
指标
指标值
1
总投资收益率ROI
67%
2
资本金净利润率ROE
63%
3
项目投资回收期Pt
1.57年
4
财务净现值FNPV（5年）
1310万元
5
项目投资财务内部收益率FIRR
>33.87%
6
资本金内部收益率FIRR
>33.87%
7
利息备付率ICR
无
8
偿债备付率DSCR
无
表1-1技术方案计算期净现金流量表单位：
万元
年份
0
1
2
3
4
5
2013.12
2014.03
2015.03
2016.03
2017.03
2018.03
净现金流量
-600
382
382
382
382
382
1310FNPV（万元）
Oic=33.87%i
计算基准收益率：
1310×（1+ic）-3=546万元，ic=33.87%
财务内部收益率FIRR>ic=33.87%，技术方案可行。
3.投资方概况
名称：
昆明龙飞凤舞商务娱乐有限公司
法人代表：
**
注册资本：
600万
股东人员:
4人
股东1:
点股40%*600=240万
股东2:
点股30%*600=180万
股东3:
点股20%*600=120万
股东4:
点股10%*600=60万
4.编制依据与研究范围
4.1编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
（1）昆明官方网站公布的昆明经济发展概况；
（2）国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价方法
与参数》（第三版）；
（3）昆明西山区规划；
（4）昆明市文化局颁布的《娱乐休闲业试点办法》；
（5）投资商提供的其他有关材料。
4.2研究范围
该可行性研究报告的研究范围包括：
总论；
项目建设的必要性；
项目市场分析；
建设条件分析和工程进度安排；
项目的功能分析与人事架构；
消防、环保和卫生；
投资估算与资金筹措；
财务效益费用估算；
财务分析；
不确定性分析；
风险分析；
结论与建议等。
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融融资或股东投资提供比较可靠的依据。
二、项目建设必要性分析
1.该项目有利于丰富居民的文化娱乐生活
文化是城市的灵魂，创新的源泉。
社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。
春城昆明，一直以旅游作为城市营销的文化品牌。
娱乐会所娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。
为打造昆明特色文化产业，营造良好的配套环境。
我公司娱乐会所秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念，获得了广大昆明市民的喜爱。
娱乐会所是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。
在全国各大城市中，昆明人的生活指数较高。
据资料统计，2012年昆明居民人均可支配收入为15113.63元，比上期增长13.2%，2012年城市居民人均消费支出为12134.97，比上期增长15.2%。
其中昆明居民支出增长最快的是娱乐消费。
因此，股东在西山区开设娱乐会所，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。
2.有利于带动区域经济的发展
娱乐会所的兴旺，必然带动经济的发展。
作为消费性服务业的娱乐会所，有利于优化昆明市西山区产业结构，提升产业竞争力，吸引更多跨省企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。
精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。
娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。
总而言之，在西山区开设娱乐会所，必将有利于带动周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动西山区经济的发展。
三、行业市场分析
1、国际国内会所市场分析
1971年，美国俱乐部公司（Club Corp）开办了世界第一家商业俱乐部。
这成了现代会所的鼻祖。
不论是30多年前的美国或是21世纪的中国，“会员制”依旧盛行。
成员间有着相似的背景和目的，每个会员自身也从中获得一种安全感、归属感和荣誉感。
各类商业会所有了很大的市场。
有康体美容为主题的健身俱乐部、SPA修身会所，美容连锁机构，游泳馆等；以休闲娱乐为主题的酒吧、歌舞厅、咖啡馆、交友会所等；兴趣爱好为主题的驴族俱乐部、高尔夫俱乐部、美食家俱乐部等；以教育咨询为主题的语言培训会所、准妈妈俱乐部、职业生涯咨询等；以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部、女子会馆、海归部落。
与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了一种较为极端的高级商业会所俱乐部——金字塔顶端的高级商业会所。
随着中国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位的新阶段。
人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。
消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。
于是，娱乐也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化娱乐转型。
国内最早的一家会所“皇家俱乐部”成立于1990年，由境外投资，引进国外高档俱乐部的经营与管理模式。
1994年，北京出现了会员制俱乐部：
长安俱乐部、京城俱乐部。
他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华、高档，休闲娱乐一应俱全。
当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。
1996年至1997年，以俱乐部为主的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方面受港式会所的影响较大。
国内部分会所介绍（见下表）：
名称
地点
介绍
长
安
俱
乐
部
北京
时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司的集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段的长安大街上筹建长安大厦的时候。
国内享有盛誉的顶级私人俱乐部——长安俱乐部就坐落在这十层楼高的多功能建筑内。
俱乐部的发展主旨是提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢的最佳选择。
它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅一墙之隔，卓越的地理位置是俱乐部成为各界知名人士、企业家和越来越多的各国使节所推崇的宴会和会议地点。
从1996年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级的会员制俱乐部。
长安俱乐部的理事会主席是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司的董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司的董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司的高层管理者。
理事会为俱乐部提供了强大的支持，为会员们所推崇。
京
城
俱
乐
部
北京
京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务的声明卓著的私人俱乐部。
俱乐部于1994年10月14日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团的子公司国际会所管理公司共同合作建立的。
从开业到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈一指的集商务，健身与社交于一体的俱乐部。
华丽的餐厅，设备齐全的会议室和融入了最新现代科技的娱乐和健身设施为我们的会员们提供了最佳的宴请，娱乐休闲和社交选择。
目前，京城俱乐部会员人数已超过1000人，代表了北京中外商界和政界的领袖。
俱乐部的餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中心地带的京城大厦的顶层。
从50层最佳位置鸟瞰，会员和他们的客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟的360度的环顾美景。
中
国
会
北京
中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，成立时间：
1996年，创办人：
邓永锵HongKong&ShanghailaceCo.inPlace董事长 ，主要会员：
政治家国外王室成员企业家艺术家 ，入会费：
常驻会员入会费为15000美元，每月会费100美元，海外会籍入会费为7000美元，本地会籍为5000美元。
中国会位于西城区西单西绒线胡同51号，是清朝亲王的宅第，典型的中国特色洋溢着浓厚的传统风味。
青砖灰瓦、椎梁画栋、宫灯古槐，历史的厚重气息萦绕四同。
虽然距繁华的西单只有咫尺之遥，却保留了康熙二十四子府邸静默而斑驳的原貌，让人恍如回到当年皇家金盏玉碗的古意中。
中国会保留了中国传统建筑的精髓，古色古香的四合院、宫灯、老式的桌椅、床铺，院内的风荷、柳树、桃树和银杏，传统结合自然的风味，在一片民居中造就了神秘而尊贵的气质。
这座院落本身是中国重点文物保护单位，也是四川饭店的旧址。
1995年，有关人士修缮了这座400年前的王府，并且把当年流失的王府物品尽量寻回，原汁原味保留了其古朴的风貌。
这里的会员经常说：
“中国会的一切都是古董，只有人是新的”。
大概正是因为这种独特的中国特色，中国
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