西安华南城皮革皮草城可行性谋划书Word下载.docx
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集团主要投资项目有：
北京新世纪大厦、上海新客站名品商厦、西安康复路嘉和精品广场。
多彩城2001年建成开业，建筑面积12万㎡，营业面积约75950㎡。
位于西安市长缨西路82号，紧邻三府湾客运车站。
交通便利，人流密集，是西安服装批发市场的集散地之一。
多彩城隶属于陕西多彩集团。
陕西多彩集团于2000年斥资1.5亿元人民币兴建多彩商城。
这座以批发为主零售为辅的大型室内批发市场，被列为西安市2001年重点建设项目。
时丹达服装批发城位于陕西省西安市康复路1号，右邻汉隆商场左邻康海商厦。
由西安展耀投资开发有限公司投资兴建，陕西时丹达服装城有限公司经营管理的现代化服装批发商城。
陕西时丹达服装城于2006年4月25日开业，投资1.5亿元，商场建筑面积为34000㎡，营业面积约为20000㎡。
西安展耀投资开发有限公司位于陕西省西安市碑林区友谊路３３３号，主要经营房地产销售及物业管理。
康复路交易广场成立于1991年，位于西安市新城区康复路1号，隶属陕西丹尼尔集团。
商场建筑面积为43000㎡，营业面积为27200㎡。
陕西丹尼尔企业集团成立于1991年，注册资金4.6亿元。
经过十余年发展，丹尼尔已成为集“房地产开发、商贸旅游和资源重组”为一体的大型民营企业集团。
目前总资产已达15.6亿元，员工1000余名。
1991-1995年，随着“丹尼尔鞋城”、“丹尼尔时装城”、“丹尼尔珠宝城”先后在西安闹市中心解放路创办，确立了商贸业在集团发展中的基础地位。
1996-1999年，在兴建康复路丹尼尔商城和开发“中山门”、“东西窑坊”两个大型住宅小区的过程中，利用房地产、商贸和重组的联动，改变了传统房地产业的运作模式，使房地产开发成为集团的龙头产业。
先后开发了中山门小区、窑坊小区、太华路小区等大中型住宅小区；
成功兴建和托管了康复路丹尼尔商城、康复路交易广场、丹尼尔轻纺市场和中山门古玩市场等大型商贸市场；
兼并托管了西安纺织器材厂、西安石膏板厂和西安木材总厂等一批亏损国企。
目前开发在建的解放路金光大道、保康大厦、国贸大厦、和平路丹尼尔商务酒店、建国路大昌大厦、长乐路世纪广场、灞桥水流度假村等10余个大型商贸项目，预计总销售额将达到30亿元。
康复路成功的要点主要体现在以下几个方面：
（1）成熟的老市场，知名度较高
（2）人流量较大
（3）强大的商户积聚能力
（4）便利的交通
（5）产品齐全而且价格大部分人都能接受
3、未来市场行情分析
目前纺织服装专业市场的发展趋势，更多的指向是品牌服务。
从产业链上讲，综合性市场大多希望能够尽量覆盖整个产业链，包括原料市场、面料市场、服装加工市场等。
从市场的规模上讲是越来越大，老市场在扩建，新市场建设也是一个比一个大。
硬件条件和大型百货商场也是不相上下，有的条件甚至超过大型百货商场。
同时，新市场发展趋势是更加注重整个市场的软件建设，不仅是金融服务、商务上的服务，还包括法律服务、物流服务、信息服务，这些品牌服务是新型市场发展的方向。
二、西安纺织服装市场分析
康复路概况
康复路主要批发市场分析
西安未来市场分析
1、康复路概况
康复路批发市场是西北最大的综合性集贸批发市场，始建于1984年，位于西安市长乐西路。
来自全国各地的商贩在这里批发皮货、服装、内衣、日用品及其他杂货，康复路批发市场一个行李已辐射至全国23个省、自治区，终日人流拥挤并且价格比较便宜，成为西北地区物贸交流中转站和集散地。
2、康复路主要批发市场分析
随着经济的发展和市场的不断变化，在批发业务方面，西北商贸城面临着市场的分流和外省批发市场的拦截，并且在康复路商圈内的各大市场也在不断改进和扩大规模以及大环境下整个批发市场的外迁，西北商贸业面临着巨大的挑战，将逐步转型为零售市场。
多彩城位于西安市长缨西路82号，2001年建成开业，建筑面积12万㎡，营业面积约75950㎡。
紧邻三府湾客运车站。
商场内部通道狭窄，卫生环境差；
早上打货高峰时，缺乏商场的统一管理；
商场位于康复路商圈的边缘，通道狭窄，卫生环境差，早上打货高峰时商场管理比较混乱。
时丹达服装城处于康复路的中段，由于康复路市场的设施简陋，硬件设施不完善，交通不便，治安较差，卫生环境差，存在着消防隐患等，严重制约了这里的经济发展。
经营品种以中低档为主，，续签合同时期时，费用涨幅较大（涨幅标准不明确）无疑流失了一部分的商户。
商场经营时间较久，配套设施已出现部分老化；
从商场租金分析，关系户占一部分比例，造成市场本身的混乱；
国税及地税也存在相当大的关系折扣，部分商户对此有抱怨；
由于曾承包给嘉和及名仕，并将于2021年被第四军医大收回，部分商户已在西北商贸购置了新的商铺，造成商户的流失。
西安原点（海宁）皮革皮草城位于咸阳市泾阳县高庄镇，运营建筑面积为2万平米，租金在7—10元/㎡，租期为2年。
4楼主要以皮装、皮帽为主，5楼主要以水貂、裘皮、精品皮装为主，经营商户163户，自去年9月份运营以来销售不足5万件，销售额大概6000万左右，拿全国皮革皮草市场数据来看，这些数据少之又少。
3、西安未来市场分析
随着西安国际化大都市的提出，城市化进展将会加快，全国各地专业市场的外迁，未来西安的专业市场必将外迁。
同时市民的生活水平将逐年提升，市民消费理念也将会提高。
所以要在西安打造一个专业化、市场化、规划化的服装专业市场势在必行。
三、2号交易广场西区区规划背景及必要性分析
宏观环境分析
纺织服装态规划必要性分析
对西安华南城各交易广场的影响
1、宏观环境分析
由市场分析可知：
目前西安纺织服装批发市场具有巨大的市场开发潜力和行业利润空间。
对于西安市场众商家拥有强烈的投资欲望，由于西安专业市场整体硬件条件不行，再加上城市发展规划的需要以及目前专业市场租金价格过高，不少商户处于无奈而又没有出路的情况状况，这就给了我们很大的一个机会。
但是随着西安成熟专业市场的负隅顽抗，不断的完善自我市场以及大量的新建市场，又给了我们很大的威胁，急需我们加快专业市场商户的招商。
2、纺织服装业态规划必要性分析
●西安还没有一个超大体量综合批发市场，这个时机非常重要，西安华南城有实力担当这个历史责任。
●西安华南城的品牌影响力得到了市民的广泛认可。
●2号交易广场的先天地理优势决定了做纺织服装的地理条件。
●2号交易广场规模符合纺织服装的营业面积要求。
●由于西安华南城过去在专业市场已做了一定的招商宣传，从而我们就有了招商基础。
●西安华南城有一支专业的招商团队，特别是对纺织服装有一定的资源。
3、对西安华南城各交易广场的影响
2号交易广场是西安华南城对外正式招商的第一个交易广场，它招商、运营的成功与否对后期其他交易广场起到关键性的作用。
2号交易广场目前招商的业态有女装、奥莱、皮革皮草。
目前从招商形式来看，纺织服装的招商和运营可能性较高。
成功运营2号交易广场纺织服装的作用或影响力：
●进一步提升西安华南城的品牌价值；
●坚定了众多商户和投资者对西安华南城的信心；
●促进2号交易广场产权商铺的销售；
●西安华南城的物业增值将大幅度提升；
●大大促进2号交易广场其他业态招商、运营的进行；
●对西安华南城其他交易广场的运作起到事半功倍的效果；
●成功运营将为公司带来客观的经济收入；
●将会为本区域的发展带来浓厚商业氛围，同时会加快本区域的各项配套的完善程度。
●必将促进港务区的招商引资；
四、西安华南城皮革城可行性分析
规划区域可行性
规模可行性
具体业态划分
随着西安华南城2号交易广场建筑施工、装修的完成，目前面对最为紧迫的就是招商、运营。
而皮革皮草业态的规划无疑对整个2号交易广场的招商起到至关重要的作用。
但由于皮革皮草业态特有的平台要求，需基于我们2号交易广场的实际情况进行解剖分析。
1、规划区域可行性
●2号交易广场区域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落户；
●整个2号交易广场大气的建筑外观、时尚的外立面、充足的停车场符合皮革皮草商品定位；
●内部装修档次符合大型皮革皮草的运营环境；
●2号交易广场的硬件设置、停车配套能满足未来消费者；
●落户2号交易广场的奥特莱斯，其目标客户定位与皮革皮草属于同一类；
2、规模可行性
皮革专业市场能否经营成功的一个重要因素是是否有足够大的规模，纵观全国大型皮革皮草的规模均在10万平米以上，只有足够大的体量才能满足皮革皮草市场的运营，才能形成皮革皮草的商业氛围，才能保证各经营户的经济效益。
我们2号交易广场无论从档次、规模、配套上完全能满足皮革皮草正常运营环境。
●计划将皮革皮草规划在2号交易广场的整个东区，总建筑面约20万平方米；
●只有大的规模才能规范西安当前皮革皮草的现状；
●只有超大的规模才能吸引更多的生产商、经销商加入华南城；
●如此大的规模完全能满足西安未来皮革皮草的消费能力；
●成功运营后的西安华南城皮革城将是西部地区规模最大、档子最高、产品最全的购物天堂。
3、具体业态划分
据调查可知，客户对于具体业态的划分、铺位间数看的非常重要。
所以我们要科学合理的进行业态划规划，具体如下：
区域
楼层
经营业态
面积（平米）
预计间数
2号交易广场
东区
四层
皮革皮毛品牌、整貂区、拼貂区
约3.2
146间
三层
精品皮装、皮毛装品牌旗舰店
二层
奥特莱斯
一层
五、西安华南城皮革城SWOT分析
优势分析
劣势分析
机会分析
威胁分析
分析小结
1、优势分析
●西安华南城在西安近几年的发展其品牌影响力得到认可
●西安华南城皮革城城将依托在庞大的商贸物流集散地之上的优势
●区域市场优势：
立足西安市场、辐射西部五省
●2号交易广场的优势：
区域位置、规模大、档次高、产品全
●配套的优势：
仓储物流、交通、餐饮、电子商务、会展中心等等
●旅游的优势：
将西安华南城设定为贸易旅游区可加大旅游购物的能力
●政策的优势：
招商政策、税费减免等
2、劣势分析
●西安华南城还没有一个完善而高效的运营模式
●面对新的皮革皮草业态，我们对本行业知识、特性认识不足
●当前2号交易广场东区的铺位划分、通道规划不符合皮革皮草业态的运营环境
●我们的皮革皮草招商时间紧迫、任务重是一种很大的劣势
3、机会分析
●西安皮革皮草市场的空白是我们需要抓住的机遇
●目前西部地区还没有一个规模大、档次高、产品全的皮革皮草市场
●现在诸多皮革皮草商户非常想开拓西北市场
4、威胁分析
●目前全国各地均有新皮革皮草城在海宁招商，特别是武汉（海宁）皮革皮草城。
●海宁集团已在西安洽谈地块事宜，未来2-3年内将会开业。
5、分析小结
通过SWOT分析，我们的优势和机会远远大于我们的劣势和威胁，只要我们善于利用优势特点，相信威胁也变成了我们的机会。
更相信西安华南城皮革城城的招商和运营一定会圆满成功。
六、西安华南城皮革城招商方式分析
公司招商
委托招商
联合招商
意向合作方对比
由于皮革皮草本身的特点：
周期性、产地区域性非常明显。
在每年海宁招商火热期，来自全国各地的商场都会有不同方式在招商，无论是那种方式都是对项目有效的，只不过是效果的好与坏的问题。
通过调查可知，目前有以下几种方式：
1、公司招商
（1）自身招商的优势
●可以减少招商成本
●我们的招商团队具有很强的责任心、执行力
●经历过前期的招商，相对容易进入后期的运营管理中
（2）自身招商的劣势
●对皮革皮草行业招商、行业知识欠缺
●对皮革皮草具体业态的划分缺乏实战经验
●行业信息资源相对匮乏
●商户质量不易把控
●招商进度相对缓慢
2、委托招商
（1）委托招商的优势
●自身多年在行业内的闯荡，对皮革皮革的运营思维方式比较客观
●他们掌握了很多商户信息，而且自身能带动一批客源
●实战经验丰富，特别是业态规划、招商、运营等
●能准确把握皮革皮草行业的发展事态
●对业态产品的整合具有专业水平
（2）委托招商的劣势
●公司将会付出一部分招商佣金
●有些委托单位只是为了招商而招商，基本不参与后期的运营
●不排除委托单位仅为了获利而招商，无风险的情况下导致招商的危机意识不足。
3、联合招商
优势：
●联合招商是一种复合型招商方式，既能保证我们业态合理划分、能使招商团队很快了解皮革皮草行业。
●通过行业内人员的介入，在招商上我们可以借力打力，促进招商进度。
劣势：
●最大的劣势就是在实际的招商中责任难以划分，容易形成扯皮现象，而且会导致难以预料的招商瓶颈。
●公司也将会付出一定的佣金
●团队合作需要一定的磨合期
4、意向合作方对比
意向合作方
金献东团队
沈克利团队
背景
金献东团队的成员为温州海宁中大商户，经营皮草约20年，均有自有工厂、实体店，属于海宁皮革城的优质客户，实力颇强，在海宁商户中有一定的影响力，能带动一定的皮草大户。
但运作皮草招商的经验较少。
沈克利团队的成员有5人，其中有皮草经销商、商场规划设计人员、运营策划人员。
曾协助成都武侯皮革城招商，具有一定的招商运营经验。
合作方式
协助华南城招商，报酬为收取租金提成
以受聘于华南城皮草项目筹建方式，报酬为收取租金提成
免租期
2年
1年
租金区间
低于40元/平方/月
40元-60元/平方/月，第三年递增20%-35%。
租金收取方式
签合同时收取第三年租金
签订合同时收取3-15万不等保证金，第一年年底收取第二年的租金。
佣金方案
按商铺总租金提成20%，租凭权20年，
以第二年租金为标准，前三个月的租金全部归乙方所有。
佣金支付方式
一至四层招商达80%甲方需付乙方每年收租总额的20%给乙方作为报酬，如招商至50%以上和80%以下，甲方需付乙方每年收租总额的15%返还给乙方作为报酬。
招商50%以下，商户签定合同（市场方正常运营）支付总佣金的20%；
招商50%以上，支付总佣金的50%；
招商70%以上，应支付前三个月的总租金给乙方作为佣金。
意向合作条件测算对比
温州金献东
成都沈克利
独立招商
基础数据
承租面积
128000
96000
单位租金
40
50
租金递增
20%
项目
子项目
计收第一年
前五年累计
收入
1.1
承租面积租金
61440000
223641600
46080000
247357440
57600000
209664000
1.3
物业费
1024000
3072000
768000
2304000
小计
62464000
226713600
46848000
249661440
58368000
211968000
支出
2.1
合作方佣金
12288000
44728320
11520000
2.2
员工佣金
3727360
4122624
3494400
2.3
广告推广费
30000000
150000000
67500000
15000000
33750000
2.4
旅游大巴
10000000
50000000
7500000
37500000
2.5
铺位改造费
26500000
20000000
2.6
运营管理费
1000000
5000000
750000
3750000
2.7
返租支出
95568230.64
85412313.12
2.8
49152000
4608000
84539360
424675910.6
74660624
234412937.1
47512400
188514713.1
利润
合计
-22075360
-197962311
-27812624
15248502.88
10855600
23453286.88
经过以上测算，公司独立招商与两家意向合作方对比，在5年内他们整个支出成本较高，分别为4.25亿元、2.34亿元。
如果从5年的利润来看，公司独立招商利润高于他们。
七、皮革皮草区域建筑结构优化分析
2号交易广场东区结构分析
皮革皮草对规划要求分析
结构优化的指导思想
优化总体方案
优化结构实施计划
纵观全国皮革皮草商场的建筑结构布局大都以本业态运营而建。
目前市场上商户均以海宁集团所建结构布局为典范。
所以他们对商场结构布局要求非常的严格，比如通道宽度、店面大小、硬件设备等等。
目前我们2号交易广场内部的装修结构是以批发形式的小格挡布局，这种结构完全不符合皮革皮草的入驻条件。
所以在通过我们多次的调查和大商户走访后，最终决定需要优化当前的这种小格挡结构，只有这样才能增加西安华南城皮革城城招商、运营的成功率。
1、2号交易广场东区结构分析
最初2号交易广场的铺位结构划分、通道布局是为服装批发量身定制的，而目前由于各方面的原因，我们对东区业态调整为皮革皮草城，这种定位无形中就否定了我们之前的布局方式。
所以当前的这种布局对于皮革皮草的要求而言就没有了优势。
●铺位面积小
●通道窄
●动线规划不合理
2、皮革皮草对规划要求分析
（1）通道宽度
主通道在8米—12米，副通道在5米左右。
根据2号交易广场的实际情况，我们建议所有通道规划为5米宽。
（2）动线要求
通过消费者的购物习惯科学合理的划分动线，主要是铺铺临街、没有死角。
（3）店面大小
皮革皮草的主流使用面积在80—120平米，品牌馆和时尚馆使用面积在200平米左右。
（4）整体环境
整体环境要求装修档次高、通透敞亮，商场营运氛围的营造要浓厚，各项硬件设备齐全而能正常运转。
3、结构优化的指导思想
●以皮革皮草规划需求进行优化
比如科学合理的动线、通道的宽度、店面大小、商场环境的营造
●在不影响整体结构的情况下，尽量降低优化成本
比如拆隔墙板的再利用、空调设备的再利用、线路的再利用等等
●改造前后尽量不要减少铺位的使用面积
●在结构优化过程中不能过大的影响商场整体装修风格
●优化还需要符合消防要求，尽量不要影响商场的消防设施
4、优化总体方案;
现在根据2号交易广场的结构布局现状对照皮革皮草城的要求，我们重新对东区结构进行了合理的优化，1——5层优化结构格局方案如下：
新加两条东西5米通道
拓宽四周边缘通道至5米
拓宽两条南北5米通道
5、优化结构实施计划
根据最终选定的结构优化方案、招商进度、预计开盘时间，我们现将优化结构实施计划倒计时如下：
实施时间
实施项目
具体实施项目
合作单位及部门
备注
2013年1月12—28日
完成优化结构方案
1、优化项目要求：
铺位、通道和动线
2、工程初步预算
3、多种方案对比
4、选出最佳方案
5、上报公司运营层、集团公司确定
1、运营层
升级会员 