商务会所新建项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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第八章组织机构与人力资源配置……………………………52

一、组织机构…………………………………………………52

二、人力资源配置…………………………………………………52

第九章项目实施进度……………………………………………54

一、建筑工期……………………………………………………54

二、实施进度安排………………………………………………54

三、项目实施进度表……………………………………………54

第十章项目建设工程投资估算与资金筹措……………………55

一、投资估算…………………………………………………55

二、资金筹措…………………………………………………57

第十一章效益分析………………………………………………58

一、销售价格……………………………………………………58

二、销售进度及付款计划………………………………………58

三、税费率………………………………………………………58

四、成本费用估算………………………………………………58

五、盈利能力分析………………………………………………58

六、清偿能力分析………………………………………………59

七、资金平衡分析和资产负债分析……………………………59

第十二章、工程招标………………………………………………60

（一）发包方式……………………………………………………60

（二）招标形式……………………………………………………60

（三）招标方式……………………………………………………60

（四）招标组织机构………………………………………………61

（五）招标主要内容………………………………………………61

第十三章结论与建议…………………………………………62

（一）结论……………………………………………………62

（二）建议……………………………………………………62

第一章总论

一、项目基本情况

（一）项目基本情况

1、项目名称：

**县**商务会所新建项目

2、编制单位：

**县工程咨询事务所

3、法人代表：

4、合作单位：

**房地产开发有限公司

5、建设性质：

新建

6、建设地点：

7、建设内容：

规划总用地面积约5000平方米，拟建工程总建筑面积40000平方米，其中1—6层为超市综合性商业，建筑面积20000平方米，7—12层为房产居住，建筑面积20000平方米。

8、项目投资：

项目总投资约8000万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。

9、项目编制依据：

（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；

（2）**县“十二五”发展规划；

（3）**县城镇建设发展规划

（4）项目单位提供的其他资料和数据。

（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书

（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知

（7）**市、**县《关于加快发展服务业的决定》

（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见

（9）《住宅建筑规范》

（10）《住宅设计规范》

（11）国家房地产开发有关政策；

（12）**县建设项目规划设计条件通知书；

（13）项目区地质勘探资料；

（14）《民用建筑节能设计标准》；

（15）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（16）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。

10、编制原则：

（1）依据《**县建设规划》，结合**县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。

（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑**县小城镇基础设施框架，创造**县城镇的新形象，新面貌。

（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城镇现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城镇总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。

（4）合理有效使用土地资源。

（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。

以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。

重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。

（6）以提升农村商贸网点指导，进一步完善小城镇商贸服务，扩大内需，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。

（二）项目建设背景

1、扩大农村消费市场是扩大内需的关键

**县是一个农业大县。

全县110多万人口，大部分在农村。

随着我县社会经济的不断发展，近几年来农民可支配的收入持续增加，消费能力不断提高。

而长期以来，由于农村流通网络的不完善，农民难以享受到城市居民的消费服务，极大地抑制广了大农民的消费欲望，农村消费市场成为一块尚未完全开发的宝藏。

激活农村消费市场，成为扩大内需的主攻方向之一。

《政府工作报告》提出：

要“做好‘家电下乡’、‘农机下乡’工作，深入实施‘万村千乡’市场工程，鼓励支持大中型流通企业向小城镇延伸经营网络，扩大农村地区消费。

”

（1）进一步加快农村流通网络建设。

以“万村千乡”市场工程为主线，加快农村商业网点建设，培育农村商品流通市场。

一是进一步抓住机遇，采取有效措施，争取和利用国家、省“万村千乡”市场工程专项资金，全面推进我县“万村千乡”市场工程建设。

支持农村日用百货配送中心项目建设，提升管理水平和商品的配送率。

二是规划建设、改造300家以上村镇级农资和日用百货“农家店”，进一步完善农村流通网络，改善农村购物环境，激活农村购买力，扩大农村消费。

三是推动“农超对接”，引导连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社衔接，建立农产品直接采购基地，搞活农产品流通，帮助农民实现增产又增收。

（2）积极实施“家电下乡”工程。

按照商务部、财政部统一部署，全面推开“家电下乡”工作。

对农民购买彩电、冰箱（含冰柜）、洗衣机、手机等家电产品，国家将按产品销售价格的13%给予农民消费者直接补贴。

财政补贴家电下乡政策，有利于调动农民购买家电积极性，改善农民生活条件，也有利于引导企业建立适合农村消费特点的生产和流通体系，扩大内需并改善农村消费环境。

使农民享受到国家惠农政策，真正形成“农民得实惠、企业得市场、政府得民心、经济得发展”的良好局面，发挥农村消费对经济增长的拉动作用。

2、当前房产市场现状

进入2011年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以加快发展城镇化为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在：

（1）商品房开发投资稳步回升。

2009年以来房地产业超速发展，受宏观调控影响。

商品房投资逐步增加，2011年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。

（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

（5）目前，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于**县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现出稍降的态势。

（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业、劳动力市场等相关产业的发展；

房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；

房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济发展具有重要意义。

为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。

**市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，**矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。

近年来，采煤沉陷区失地农民逐年增加，这样富裕起来的失地农民考虑到子女就学等，纷纷到**县城镇购房居住，充分享受城镇现代的文明生活。

另外，**城镇化、美好乡村建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。

3、**县商品房现状与市场需求

**县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，目前有26%的城镇居民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。

从以上现象可以看出，目前商品房在居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。

随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

4、“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城镇和美好乡村新型住宅小区呼唤，也是今后对城镇住宅小区开发建设的要求。

随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据经济发展与社会进步，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城镇居民今后商品住房的重要选择条件。

（1）、住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。

在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是其与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售90%以上，经营火爆。

从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

（2）、商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。

在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

（1）先富者的市场潜力。

改革开放30多年来，经济快速发展，社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占20％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

（2）商业消费潜力。

近年来煤电能源基地建设。

为**市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是当地经济发展的重点之一。

今后民营企业也越来越多，民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。

（3）项目所在地市场潜力。

**商贸城开发项目位于**县**镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

（3）、消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。

三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。

四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

（4）、住宅开发及开发商向规模化发展

近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。

目前县内已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。

按照美好乡村建设的要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。

房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。

住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业不断涌现出来，并占市场主导地位。

（5）、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着当地城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，当地居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与当地居民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。

随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。

其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，将加快形成。

个人购房的比例也1990年的28%增加到2010年的70%，目前这一比例已超过80%，并保持逐步上升的势头。

5、定价策略

（1）价格定位。

1）根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。

从**2012年10月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价每平方米在3700～4600元之间；

中档住宅售价每平方米在2500-3200元。

由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

（2）价格优惠策略。

拟采用以下策略：

①付款方式优惠；

②集团购买优惠；

③选择购买优惠；

④特殊消费对象优惠；

⑤其他优惠措施。

（3）价格浮动策略。

宜采用浮动售价：

①展销会期促销优惠价；

②限期销售优惠浮动价；

③正常销售期段浮动价；

④其他浮动措施。

（4）定价方式。

主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。

定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

二、**县**镇基本情况

**县**镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积196平方公里，耕地面积16.4万亩，8.8万人。

辖20个村委会，193个自然庄。

**镇交通便利，303省道、正在建设中的泗许高速公路穿境而过，矿藏丰富，蕴含丰富的铜、铁等有色金属和煤炭资源，辖区内有铜铁矿4对、煤矿2对。

**镇以十七大精神为指引，认真贯彻落实科学发展观，积极实施“工业强镇”战略，开拓创新，扎实工作，经济社会保持了良好的发展势头。

财政收入达到4876万元，农民人均纯收入达6978元，经济实力不断增强，经济发展速度和质量显著提高，群众生活水平明显改善。

**镇先后荣获**市信访工作先进集体、**市种植业结构调整先进乡镇、**市农田水利基本建设“相王杯”竞赛三等奖、**市抗旱救灾先进单位、**县人口和计划生育工作特别贡献奖、土地置换工作二等奖等荣誉。

特色农业初具规模，国家农业部认证的绿色无公害“隋圆蜜”西瓜种植面积达到万亩以上，同时推广瓜棉间作5300亩，瓜麦套种5600亩，亩均增收420元；

花卉种植面积达500亩，亩均增收1000元。

**县**乡区位优势优越，自然资源丰富，民风淳朴。

**镇积极规划建设特色小城镇，加速推进城镇化进程，加快培育小城镇商业网点。

近年来，**镇把项目带动、投资拉动作为发展经济的突破口，通过依托企业，实施以商招商；

借助资源优势，实施资源招商；

更新招商观念，实施诚信招商；

利用人际关系，实施人才招商；

利用知名品牌，实施产业招商五大策略，2012年共引进招商引资项目4个，引进资金1.07亿元，超额完成全年目标任务。

二、主要经济技术指标

1、建设功能齐全高档商住式商贸城，总占地面积5000平方米。

2、总建筑面积40000平方米，其中综合性商业20000平方米，居住面积20000平方米。

3、项目总投资8000万元

4、经营收入1.2亿元

5、纯利润160万元

6、税金140万元

7、投资利润率20%

第二章、场址选择与建设条件

（一）场址现状

1、地点与地理位置

本项目拟建场址位于**县**镇宿永公路以北，原**乡政府所在地。

2、场址土地权属类别及占地面积

该项目地块属国有土地，安徽**房地产开发有限公司已取得该土地使用权，项目占地面积约5000平方米，用地性质为居住、办公、商业（沿街）。

（二）建设条件

1、自然条件

项目区位于安徽省东北部**县，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，**市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。

**市城镇总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。

至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。

全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。

（1）气候条件

**市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为-11.6°

C，历年极端最高气温为37.8°

C；

历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。

（2）水文条件

**市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的**平原中部。

**市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×

104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×

104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

（3）地质地貌

**市地处**平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。

其主要类型是：

山丘、平原、湖洼地、河流。

山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。

其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。

以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；

南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。

封闭型湖洼地主要分布在**、百善、铁佛等地区，全系耕地。

总面积为86.67平方公里。

**市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。

至2011年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。

塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。

（4）工程地质条件

**市东、西有寒武、奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。

建设用地的综合自然条件较好。

**区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。

地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲