商务会所新建项目可行性研究报告Word文档格式.docx

1、第八章 组织机构与人力资源配置52一、组织机构52二、人力资源配置52第九章 项目实施进度54一、建筑工期54二、实施进度安排54三、项目实施进度表54第十章 项目建设工程投资估算与资金筹措55一、投资估算55二、资金筹措57第十一章 效益分析58一、销售价格58二、销售进度及付款计划58三、税费率58四、成本费用估算58五、盈利能力分析58六、清偿能力分析59七、资金平衡分析和资产负债分析59第十二章、工程招标60（一）发包方式60（二）招标形式60（三）招标方式60（四）招标组织机构61（五）招标主要内容61第十三章 结论与建议62（一）结论62（二）建议62第一章 总 论一、 项目基本情

2、况（一）项目基本情况1、项目名称：*县*商务会所新建项目2、编制单位：*县工程咨询事务所3、法人代表：4、合作单位：*房地产开发有限公司5、建设性质：新 建6、建设地点： 7、建设内容：规划总用地面积约5000平方米，拟建工程总建筑面积40000平方米，其中16层为超市综合性商业，建筑面积20000平方米，712层为房产居住，建筑面积20000平方米。8、项目投资：项目总投资约8000万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）*县“十二五”发展规划；（3）*县城镇建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行

3、性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）*市、*县关于加快发展服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范 （10）住宅设计规范（11）国家房地产开发有关政策；（12）*县建设项目规划设计条件通知书；（13）项目区地质勘探资料；（14）民用建筑节能设计标准 ；（15）建设部房地产开发项目经济评价方法；（16）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据*县建设规划，结合*县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参

4、与构筑*县小城镇基础设施框架，创造*县城镇的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城镇现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城镇总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以提升农村商贸网点指导，进一步完善小城镇商贸服务，扩大内需，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）项目建设背景1、扩大农村消费市场是扩大内需的关键*县是一个农业大县。全

5、县110多万人口，大部分在农村。随着我县社会经济的不断发展，近几年来农民可支配的收入持续增加，消费能力不断提高。而长期以来，由于农村流通网络的不完善，农民难以享受到城市居民的消费服务，极大地抑制广了大农民的消费欲望，农村消费市场成为一块尚未完全开发的宝藏。激活农村消费市场，成为扩大内需的主攻方向之一。政府工作报告提出：要“做好家电下乡、农机下乡工作，深入实施万村千乡市场工程，鼓励支持大中型流通企业向小城镇延伸经营网络，扩大农村地区消费。”（1）进一步加快农村流通网络建设。以“万村千乡”市场工程为主线，加快农村商业网点建设，培育农村商品流通市场。一是进一步抓住机遇，采取有效措施，争取和利用国家、

6、省“万村千乡”市场工程专项资金，全面推进我县“万村千乡”市场工程建设。支持农村日用百货配送中心项目建设，提升管理水平和商品的配送率。二是规划建设、改造300家以上村镇级农资和日用百货“农家店”，进一步完善农村流通网络，改善农村购物环境，激活农村购买力，扩大农村消费。三是推动“农超对接”，引导连锁超市、农产品流通企业与农产品专业合作社衔接，建立农产品直接采购基地，搞活农产品流通，帮助农民实现增产又增收。（2）积极实施“家电下乡”工程。按照商务部、财政部统一部署，全面推开“家电下乡”工作。对农民购买彩电、冰箱（含冰柜）、洗衣机、手机等家电产品，国家将按产品销售价格的13%给予农民消费者直接补贴。财

7、政补贴家电下乡政策，有利于调动农民购买家电积极性，改善农民生活条件，也有利于引导企业建立适合农村消费特点的生产和流通体系，扩大内需并改善农村消费环境。使农民享受到国家惠农政策，真正形成“农民得实惠、企业得市场、政府得民心、经济得发展”的良好局面，发挥农村消费对经济增长的拉动作用。2、当前房产市场现状进入2011年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以加快发展城镇化为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。2009年以来房地产业超速发展，受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2011年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献

8、率达到2.5个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。（5）目前，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于*县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力

9、支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现出稍降的态势。（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业、劳动力市场等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济发展具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。*市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，*矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，采煤沉陷区失地农民逐年增加，这样富裕起来的失地农民考虑到子女就学等，纷纷到*县城镇购房居住，充分享受城镇现代的文明生活。另外，*城镇化、美好乡村建设及其他重大项目建设，大批的居民拆

10、迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。3、*县商品房现状与市场需求*县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的城镇居民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房

11、分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。4、“精品住宅

12、”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是21世纪对城镇和美好乡村新型住宅小区呼唤，也是今后对城镇住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据经济发展与社会进步，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城镇居民今后商品住房的重要选择条件。（1）、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应

13、该是其与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售90%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。（2）、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环

14、境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：（1）先富者的市场潜力。改革开放30多年来，经济快速发展，社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占20左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档

15、商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。（2）商业消费潜力。近年来煤电能源基地建设。为*市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是当地经济发展的重点之一。今后民营企业也越来越多，民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。（3）项目所在地市场潜力。*商贸城开发项目位于*县*镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。（3）、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者

16、购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。（4）、住宅开发及开发商向规模化发展近

17、年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县内已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。按照美好乡村建设的要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业不断涌现出来，并占市场主导地位。（5）、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着当地城镇居民收入水平的逐步提高，

18、住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，当地居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与当地居民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%10%，中高收入家庭为13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2010年的70%，目前这一比例

19、已超过80%，并保持逐步上升的势头。5、定价策略（1）价格定位。1）根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。从*2012年10月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价每平方米在37004600元之间；中档住宅售价每平方米在2500-3200元。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。（2）价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。（3）价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。（4）定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑

20、楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。二、*县*镇基本情况*县*镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积196平方公里，耕地面积16.4万亩，8.8万人。辖20个村委会，193个自然庄。*镇交通便利，303省道、正在建设中的泗许高速公路穿境而过，矿藏丰富，蕴含丰富的铜、铁等有色金属和煤炭资源，辖区内有铜铁矿4对、煤矿2对。 *镇以十七大精神为指引，认真贯彻落实科学发展观，积极实施“工业强镇”战略，开拓创新，扎实工作，经济社会保持了良好的发展势头。财政收入达到4876万元，农民人均纯收入达6978元，经济实力不断增强，经济发展速

21、度和质量显著提高，群众生活水平明显改善。*镇先后荣获*市信访工作先进集体、*市种植业结构调整先进乡镇、*市农田水利基本建设“相王杯”竞赛三等奖、*市抗旱救灾先进单位、*县人口和计划生育工作特别贡献奖、土地置换工作二等奖等荣誉。特色农业初具规模，国家农业部认证的绿色无公害“隋圆蜜”西瓜种植面积达到万亩以上，同时推广瓜棉间作5300亩，瓜麦套种5600亩，亩均增收420元；花卉种植面积达500亩，亩均增收1000元。*县*乡区位优势优越，自然资源丰富，民风淳朴。*镇积极规划建设特色小城镇，加速推进城镇化进程，加快培育小城镇商业网点。 近年来，*镇把项目带动、投资拉动作为发展经济的突破口，通过依托企

22、业，实施以商招商；借助资源优势，实施资源招商；更新招商观念，实施诚信招商；利用人际关系，实施人才招商；利用知名品牌，实施产业招商五大策略，2012年共引进招商引资项目4个，引进资金1.07亿元，超额完成全年目标任务。二、主要经济技术指标1、建设功能齐全高档商住式商贸城，总占地面积5000平方米。2、总建筑面积40000平方米，其中综合性商业20000平方米，居住面积20000平方米。3、项目总投资8000万元4、经营收入1.2亿元5、纯利润160万元6、税金140万元7、投资利润率20%第二章、场址选择与建设条件（一）场址现状1、地点与地理位置本项目拟建场址位于*县*镇宿永公路以北，原*乡政府

23、所在地。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，安徽*房地产开发有限公司已取得该土地使用权，项目占地面积约5000平方米，用地性质为居住、办公、商业（沿街）。（二）建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部*县，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 *市城镇总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个

24、城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207

25、天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高

26、，导致水的硬度较大。（3）地质地貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在*、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。*市域境内水系发达，

27、沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至2011年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲