推荐房贷判决案例优秀word范文 12页.docx

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房贷判决案例

篇一：

【案例】房贷难引发的相关纠纷

【案例】房贷难引发的相关纠纷

201X-08-18建筑房地产法律服务团队

【案例】房贷难引发的相关纠纷

这类纠纷201X年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。

自国家及部分城市限购令出台后，各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。

案例一，201X年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：

叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1480000元，叶某支付定金人民币50000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司，如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。

后董某支付定金5万元，首付款43万元。

201X年4

月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出

的理由是：

4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。

因无法办理贷款，叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。

法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。

《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响。

叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于《通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。

若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。

此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。

故叶某请求法院解除合同，应予支持。

故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。

案例二，我的一个朋友201X年在河东红城买了一套商品房，签订了《商品房买卖合同》，总价130余万，首付50万，其余办理按揭贷款。

但是在办理贷款过程中，银行审查发现她大学时申请过助学贷款，并且有逾期还款的记录，加上她目前自己做生意，银行认为其无固定工作，还款来源没有保证，所以贷款申请始终未获批。

按照合同，应自60日内办理完毕按揭贷款，因购房人原因致使贷款无法办理，购房人应一次性补齐房款，否则按照逾期付款处理。

最终河东区法院判决解除购房合同，购房人承担20%的违约责任。

贻成案例，201X年上半年，对于贷款迟迟未办理的集中起诉，法院传票后大部分可以交齐房款，201X年下半年，市场形势急转之下，不再起诉了，购房人要求退房，退后，201X年上半年又报复性反弹，后悔不已。

法律分析：

法律法规：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第二十六条规定：

“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

”《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，该规定明确：

“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”

这类纠纷的焦点是：

购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？

要具体情况具体分析，不能一概而论。

要看致使贷款办不下来的责任到底在哪一方，如果是因为购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款。

购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

如果是因为政策调整原因导致无法办理按揭贷款的，购房户又不愿现款支付的，那么双方都可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，双方都不用承担违约责任。

对第三种情况，因为合同没有约定办理按揭贷款，所以在支付房款时购房户可以现款支付，也可以办理按揭贷款。

但如果是各种原因无法办理按揭贷款的，购房户应该以现款支付以全面履行合同。

否则将会承担违约责任。

在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。

对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都

有可能要承担违约责任。

那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？

在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

篇二：

201X年楼市住房贷款政策改变后,法院系列判决案例及疑问解答

（一）

201X年楼市住房贷款政策改变后，法院系列判决案例及疑问解答

国家房贷新政后四类购房纠纷案例及法院判决趋势分析

作者陈晓华

从201X年4月17日开始，国家陆续出台了房地产新政，从国务院和北京市出台新政的措施和本律师接手的案件情况来看，引发最多的房屋买卖纠纷是以下四类：

1、二套房贷首付款和利率提高引发的购房纠纷；

案例：

201X年4月9日，原告（张某）和被告（北京某房地产开发有限公司）签订了编号为Y1001726的《北京市商品房预售合同》及附件，合同约定：

原告购买被告开发建设的坐落于北京市通州区马驹桥镇居住项目（国家环保产业园区A1-1-（1-8））北地块18号住宅楼地上部分16层2单元1901房屋，房屋总价：

1593133元人民币。

付款方式按照附件5中的约定来支付，即：

201X年4月9日原告向被告支付首付款人民币323133.00元，其余1270000.00元向银行按揭贷款支付，合同签订后当日，原告向被告交付了首付款323133.00元人民币。

此付款方式是以第一套能申请贷款的标准进行约定的。

201X年4月17日，国务院颁发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔201X〕10号文件），即大家所称的“新国十条”。

“新国十条”实行更为严格的差别化住房信贷政策：

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

201X年4月30日下午，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[201X]13号）的文件，该文件进一步重申了新“国十条”的相关政策：

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。

由于原告名下已经有了一套商品房屋，根据以上政府颁发的文件，如果申请贷款的话只能按第二套房屋申请。

原来的贷款约定无法继续履行，无法按原来的条件签定担保贷款合同。

原告以第二套房来申请贷款，必然导致自己首付款的提高（大约要多支付48万）和利息的大幅增加（1.1倍），原告无力承受这些经济负担，继续履行合同明显对原告不公平，遂多次与被告交涉解除双方之间的《北京市商品房预售合同》及附件，但均遭被告拒绝。

原告与银行的担保贷款合同无法签定致使原被告之间签定的商品房预售合同无法继续履行是政策导致的，根据合同法及相关司法解释的规定，原告可以解除与被告之间已经无法履行的商品房预售合同，但被告置之不理，已严重损害原告的利益。

为此，特诉至贵院，请人民法院依法审理，判如所请。

法院判决趋势分析：

目前该案在审理中，从现有的司法解释和相应的法律法规来看，原告是可以解除与被告签订的商品房预售合同及附件的。

2、三套房不能贷引发的购房纠纷

案例：

201X年6月30日，北京市海淀区法院依法审理了原告张某与被告宋某之间的房屋买卖合同纠纷，原告诉称：

201X年4月12日，其与宋某通过北京麦田房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房屋买卖合同），约定以555万的价款从宋某处购买北京市海淀区蓝靛厂翠叠园2号楼2单元5C房屋。

并于合同签订日向宋某支付了购房定金15万元。

双方应积极配合银行提交贷款手续，约定于201X年5月30日前向银行申请办理贷款手续，同时签署网签备案合同，拟贷款金额为200万元人民币。

合同签订后，201X年4月30日北京市人民政府颁发了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨文件的通知》即京政发（201X年）13号文件，该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

原告不符合通知中的贷款条件，故起诉要求解除双方于201X年4月12日签订的存量房屋买卖合同。

宋某辩称：

双方签订的合同是双方真实意思的表示，是有效的合同，张某提出的解除合同的理由不成立，是故意违约的借口，且金钱债务不发生“履行不能”的问题，原告是履行价款，不存在因政策变化“履行不能”，故不同意原告张某的诉讼请求，要求继续履行合同。

诉讼中，原告张某提供了自己家庭已有两套房屋的产权证明和已支付给被告15万元的收据证明。

法院判决情况介绍：

201X年7月21日，北京市海淀区法院对该案作出了判决，判决认定：

原告张某家庭住房套数已达两套，其关于诉诤房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是原告张某在订立合同时无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。

双方签订的存量房屋买卖合同应该予以解除，被告宋某应将15万元购房定金退还给原告。

目前，该判决还没有生效，被告尚处于上诉阶段。

但作日，北京晚报对该案判决以新闻的形式进行了部分内容报道。

法院判决趋势分析：

该判决以重大情势变更作为解除合同的理由，如果该判决没有问题的话，其他法院可能会借鉴。

但我保留看法。

该案目前也处于二审阶段。

3、北京市民在201X年4月3日后的限购范围内只能新购买一套商品住房引发的购房纠纷；

案例：

201X年4月20日，原告陈某（化名）和被告刘某通过北京麦田房产经纪有限公司签定了北京市存量房屋买卖合同，合同约定：

原告购买被告坐落于北京市朝阳区甘露园西里8号院2号栋6单元903号之房屋，房屋建筑面积55.24平方米，总价1201X00元人民币，原告交付定金201X00元人民币，201X年5月20日之前双方办理过户和网签手续。

合同签定后当日，原告向被告交付了定金201X00元人民币。

201X年4月30日下午，北京市政府制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[201X]13号），《通知》（以下简称通知）规定：

暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

该《通知》于201X年5月1日实施。

201X年4月8日原告已经购买的另一