民族大学新城建设项目可行性研究报告.docx

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民族大学新城建设项目可行性研究报告

民族大学新城建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

项目名称:

xx市多民族大学新城项目。

2、项目建设单位

2.1xx市花溪区政府

花溪区位于黔中腹地，是xx市的一个县级区，距市中心17公里。

全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积957.6平方公里。

全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38％，有汉、苗、布依等38个民族。

花溪区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14个乡镇、街道办事处。

2.2福建xx集团

福建xx集团有限公司成立于2003年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。

集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全资、控股和参股企业近10家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、贵州、内蒙古等地。

3、项目建设地点

xx市民族大学城位于xx市中心城区南面，距xx市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于xx市花溪区范围内。

4、项目建设背景

我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。

xx市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。

目前贵州省属高等学校大多数建设在xx市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。

囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。

2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。

只有全国平均水平的50%。

  xx市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，xx市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。

2010年5月14日，xx市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。

贵州省委常委、xx市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。

会议原则通过《花溪高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。

2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。

目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。

二、项目投资可行性研究报告编制依据

1、《xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006—2010年）

2、《xx市花溪城市组团控制性详细规划》

3、《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》

4、《花溪高校聚集区控制性详细规划》

5、《xx市基准地价》

6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》

7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

8、《房地产开发项目经济评价方法》，建设部建标[2000]205号

三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容

本研究报告对xx市民族大学城项目进行可行性研究，民族大学城项目规划范围见下图：

本报告主要研究范围：

1、市场分析

2、建设内容及规模

3、建设条件

4、工程技术方案

5、投资估算与资金筹措

6、经济评价

四、项目主要结论及经济技术指标

1、项目主要结论

民族大学城位于xx市中心城区南面，距xx市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于xx市花溪区范围内。

经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%，年投资回报率为70.18%。

从经济评价上，本项目是可行的。

2、项目建议

作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占70%，政府占30%。

随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑花溪房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。

，获取更高的投资回报。

依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于民族大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。

第二章建设背景及必要性

一、项目建设背景

我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。

xx市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。

目前贵州省属高等学校大多数建设在xx市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。

囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。

2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是贵州省仅为11.8%。

只有全国平均水平的50%。

  xx市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，xx市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。

2010年5月14日，xx市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。

贵州省委常委、xx市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。

会议原则通过《花溪高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。

2010年10月08日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。

目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。

贵州省政府、xx市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3年内建成并进驻。

为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区，xx市花溪区政府提出建设思雅大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。

二、项目建设必要性

1、项目建设是xx市城市经济的重要组成部分

《花溪高校聚集区控制性详细规划》、《xx市花溪城市组团控制性详细规划》近期已审批通过，规划将花溪打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区，民族大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。

项目的建设将有助于区域规划建设的整体实施。

2、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用

民族大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50亿元，同时带动房地产投资超过900亿元以上，聚集常驻人口超过15万人。

同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。

3、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用

民族大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是xx市花溪大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化花溪文化旅游功能，优化产业结构，推动xx生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。

4、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐

xx市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，xx市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

“大学经济区”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。

民族大学新城项目作为花溪大学经济区的核心组成部分，其建设将为构建花溪大学经济区的战略设想打下坚实的基础，极大加快“大学经济区”发展的步伐。

5、项目建设将取得良好的社会和经济效益

民族大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。

项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、信息、电信等服务设施的完善，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。

由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。

第三章市场分析

一、贵州省经济发展背景

1、概述

贵州省简称黔或贵，位于中国的西南部，靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。

全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道，土地总面积17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。

，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。

2007年末贵州省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达到3975.48万人，其中少数民族占38.9%。

全省共有49个民族，其中人口超过10万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、土家族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族。

下辖4个地级市，2个地区，3个自治州，9个市辖区，9个县级市，56个县，11个自治县，2个特区。

2、贵州省经济发展状况

贵州省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。

2008年全省生产总值为3333.4亿元，较上年同比增长10.2％；财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，较上年同比增长21.1%和22.6%；社会固定资产投资完成1858.32亿元，较上年同比增长24.8％，社会消费品零售总额为1015亿元，较上年同比增长23.5％；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11740元和2780元左右，比上年分别提高1062元和406元，扣除物价因素后实际分别增长2%左右和8%以上.。

进出口总额达到34.5亿美元，增长52%，引进省外到位资金500亿元，较上年同比增长24.7%。

在2008年发展基础上，2009年全省国民经济和社会发展的主要预期目标是：

（1）生产总值增长8%左右；

（2）全社会固定资产投资增长16%以上；（3）社会消费品零售总额增长13%；（4）一般预算收入增长10%；（5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农民人均纯收入实际增长6%；（6）城镇新增就业18万人，