内江朝阳镇房地产市场调研报告0618讲义.docx
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内江朝阳镇房地产市场调研报告0618讲义
内江-朝阳镇房地产市场调研报告
目录
一、调研说明………………………………………………………………………..1
二、宏观环境分析…………………………………………………………………..2
三、区域住宅市场分析……………………………………………………………..5
四、区域商业环境分析……………………………………………………………..8
五、地块条件研究…………………………………………………………………12
成都意高行投资顾问有限公司
2013年6月
一、调研说明
1通过对当地在售住宅和商业项目的实地走访，了解区域房地产市场的供应量和需求量。
2同当地经营者、消费者深度沟通，熟悉把握经营者与消费者的心理特征。
3综合本案地块条件与区域房地产市场发展前景，对本案做出预判。
二、宏观环境分析
1、朝阳镇简介
1）基本概况
朝阳镇位于内江城区西南部，东邻全安镇、凤鸣乡，南永安镇、凌家镇，西连威远县东联镇，北与资中县陈家镇接壤，距内江城区18公里。
全镇幅员面积40.3平方公里，辖区内有18个行政村，1个街道社区，150个村民小组，总户数8664户，其中农业人口7995户，总人口30168人，农业人口28463人，非农村人口1705人。
路线
道路名称
距离
车程
朝阳-内江
渝昆高速
18km
30分钟
朝阳-永安
内荣路
5km
10分钟
朝阳-全安
白朝路
5km
10分钟
朝阳-东联
内荣路
6km
12分钟
朝阳-凌家
乡村道路
12km
20分钟
全安镇
内江市
永安镇
凌家镇
朝阳镇
东联镇
2）产业特征
以农业为主导，第二、三产业发展滞后。
⏹以种植业和养殖业为主，镇内种植业生产小麦、水稻、玉米、红苕、豆类、油菜、花生、蔬菜；养殖业主要是生猪、水产和小家禽。
⏹乡镇企业发展薄弱，以建材、电器、建筑公司、朝阳酱园厂等企业。
3、城镇规划
⏹总体规划：
总体规划目标：
朝阳镇依托周边优势资源（如永安镇现代农业园区、黄河镇水库旅游片区及感恩寺旅游片区的城镇），同时将镇区自身旅游资源相衔接，将其打造为“水润绿洲、低碳慢城”的城市新形象。
恩寺旅游区
朝阳旅游景点
永安镇现代农业园区
黄河镇水库旅游区
本案
1）土地规划：
⏹目前城镇规模较小，由一条主街和三条次街组成；规划在2030年建设成为2.6平方公里的中型城镇，主要向南向北纵向发展。
2030年远期规划规模（2.6km）
现有规模
2）人口规划：
⏹目前城镇常住人口为3000人（包含常住朝阳镇的农村居民），规划在2030年达到1.7万人。
3）城市功能规划：
⏹朝阳镇将形成“三心、一轴、两带、五片”城镇功能结构体系。
本案
人文商务中心、文化中心、政务服务中心
滨河景观带、果蔬种植采摘旅游带
人文文化轴
锦绣庭院片区
南部产业园区
中部居住区
南部居住区
北部居住区
4、小结
⏹从城镇现有发展条件看，城镇人口少，规模小，基础设施落后，房地产市场发展内在动力不足；
⏹朝阳镇与周边乡镇（永安镇、凌家镇、白马镇）相比无突出的资源、交通、区位优势，对区域外客户吸附能力较弱，房地产市场外在支撑不够；
⏹从产业结构看，产业结构不合理，仅依靠种植业、养殖业的发展，不利于带动消费，促进商业市场的繁荣；
⏹从远期城镇规划来看，将旅游观光作为经济发展的主要支撑，任重而道远，因此区域房地产项目在短期内不能作为旅游地产开发，只能按普通商品房的模式操作。
三、区域住宅市场分析
1、区域住宅供应特征分析
⏹朝阳镇目前无商品房项目，因此商品房具有一定的市场成长空间。
⏹居民自建房为市场住宅供应主要形式，但随着房地产市场的兴起和不断发展，自建房将逐渐淡出市场，朝阳房地产将开始进入商品房时代。
⏹建筑形态均为低层自建住宅。
⏹由当地政府名誉开发的1.65万㎡还房项目，将直接消化棚户区约150户居民，将在一定程度上削减商品房购买需求；
在未来一到两年内，仅推出一宗90亩土地开发用地，无其他土地供应。
2、区域住宅需求特征分析
⏹二手房市场发展滞后；一方面表现为无中介机构，另一方面年均可供应量屈指可数，成交量较低，均反映出需求量有限的供需特征。
⏹朝阳镇常驻人口极少，同时具有较强购买力的消费者大多脱离朝阳市场，选择资源环境较好、生活条件更优越的内江市场，因此朝阳消费者市场被成功分流，区域需求被进一步弱化。
⏹根据当地人口测算和同类乡镇操盘经验，商品房年均消化200套是较理想的成交数据；
3、区域住宅成交价格分析
⏹目前成交均价为2500元/㎡，同比增长13.64%。
注：
以上数据来源于当地居民
4、消费者市场分析
1）消费者构成
通过对当地居民的现场摸底调研得知，区域内消费者构成主要以吸引朝阳镇本地购房为主，难于吸引周边购房客群。
⏹乡村购房者为主力客群；
⏹城镇改善性需求为次要客户。
2）消费者特征描述
⏹外出务工人员，具有一定储蓄能力，但不能承受内江城区高房价压力，但渴望便捷生活的青年购房群体；
⏹本地生意人，有一定经济实力，欲改变目前居住环境的改善性客群
⏹当地小学、中学人民教师、公务员对朝阳镇有地异情节的购房者
3）消费者产品形态偏好：
⏹购房者绝大多数偏好多层住房；
⏹购房者不全排斥小高层产品，但对高层产品具有较强抗性。
4）购房者户型需求：
⏹购房者的家庭结构大多为3-5口之家，对住房的品质要求不高，但对户型的功能性较为看重，要求有更多的居室。
⏹套三为市场的主力需求户型。
套二及套三以上的大户型为市场次需求户型。
⏹同时可适当考虑户型的赠送空间，将其改造为卧室，满足购房者对多居室的需求。
5、小结
⏹朝阳镇由于城镇基础条件薄弱，房地产市场还没有真正意义的起步，因此商品房市场具有一定的成长空间；
⏹朝阳镇同内江其他乡镇一样，住房市场总体呈供应有限、需求不足的市场特征；
⏹房地产市场销售呈现明显的季节性；一般而言，春季农民工返乡潮为购房的高峰期，但其它绝大多数时段房企将面临持续低量的销售现状，销售周期相对较长；
⏹城镇购房者外流，农村消费群体将成为区域房地产市场的主力群体，因此须充分把握农村居民的购房特性。
四、区域商业市场分析：
1、区域商业格局概述
⏹朝阳镇商业主要集中在正街，其他街道商业氛围较弱；
●正街为内荣路朝阳段，是多年聚集成市，商业地位不可动摇；
●农贸街主要承担农贸市场功能；
●老街以居住功能为主，商业氛围薄弱；
●
至威远
新街在旧城改造项目的带动下，商业地位将逐渐增强。
至全安
至内江
商业繁华地段
人流节点
人流节点
正街西
正街东
新街
老街
农贸街
正街：
朝阳镇主力商街，主要承担区域人流、车流干线。
2、商业发展现状
⏹区域内无一手商铺供应；
⏹二手商铺紧俏，可售商铺供应量极少。
⏹均为临街底铺，无2层及2层以上商业业态，总体表现档次低、规模小，形象差的特征；
⏹地段是朝阳商业价值最重要的影响因素，不同地段商铺的租金、售价水平千差万别，正街由于发展时间较早，在区域内的租金、售价最高；城镇边缘位置租金、售价高，空置率较高。
⏹区域商业租金范围为10-50（元/㎡.月），单位售价为0.4-1.3（万元/㎡）。
二手商铺调查表
位置
租金（元/㎡.月）
售价（万元/㎡）
进深（m）
面宽（m）
层高（m）
空置率（%）
正街东
15-45
0.45-1.2
5-14
3-5
3-3.5
30%
正街西
15-50
0.4-1.3
6-12
3.5-4.5
3-3.5
20%
新街
10-30
0.4-0.9
5-7
3-6.5
3-3.5
15%
老街
10-30
0.6-0.85
3-6
2-5
3-3.5
/
农贸街
10-25
0.4-0.7
2-8
3-5
3-3.5
5%
注：
一些居民将底层门面作为居家使用，特别是老街居住功能较强，因此不做空置率统计。
3、业态统计分析
⏹整体商业业态杂乱，无明显的街道化特征；
⏹朝阳镇总体商业业态以超市、家电、休闲娱乐为主，主要满足当地居民的基本生活需求。
缺乏中端商业业态。
4、大型商业业态专项调查
⏹目前无一家大型商业业态；缺失其它规模业态，如餐饮、服装等主力商业。
5、消费者偏好调查
⏹区域消费者包含农村消费和城镇消费两种消费群体；
⏹农村消费为主力群体，购物的目的性较强，一般为快速消费行为，因此选择购物方便的楼层消费，对2层及2层以上的消费有较大抗性；
⏹城镇消费为次要群体，消费相对充裕，不排斥垂直消费，但对3层以上有明显的抗性；
注：
以上为对当地商家、消费者调查统计
6、商业参与者构成调查
⏹随着城市化的不断推进，城镇人口不断扩充，部分农村居民开始寻求创业机会，为商业市场繁荣提供持续推动力。
朝阳镇对外辐射不足，很难吸引朝阳镇以外的消费者进入；因此，朝阳镇商业以服务本地农村居民和城镇居民消费为主。
7、商业体量测算
⏹商业测算前提：
项目商业初步定位：
本案商业可依托传统商业地位，打造以辐射全镇区域的镇级商业中心。
⏹人口测算法：
商业总需求面积=常住人口*人均商业面积=3万人*0.5㎡/人=1.5万㎡；
商业总供应面积约0.7万㎡；
本案商业需求面积=商业总需求面积-商业总供应面积
=1.5万㎡-0.7万㎡
=0.8万㎡
⏹商业实现法：
根据以上市场调查，本案可预计容纳的商业业态及数量如下：
商业业态
面积要求
数量
小计
楼层需求
服装
100
6
600
1-2F
超市
500
2
1000
1F
酒楼
500
2
1000
1-3F
特色餐饮
50
5
250
1F
药房
200
2
400
1F
茶楼
400
3
1200
1-3F
ktv
300
1
300
1-3F
网吧
100
1
100
1-2F
电器
200
2
400
1F
通讯
100
2
200
1F
银行
200
1
200
1F
美容
50
2
100
1-3F
美发
50
2
100
1F
副食店
50
5
250
1F
五金店
50
5
250
1F
建材
50
10
500
1F
总计
/
/
6850
/
本项目可实现6850㎡的商业体量。
⏹最终商业体量建议：
本案商业体量=（8000㎡+6850㎡）/2=7425㎡
7、小结
⏹朝阳镇经济发展相对落后，与周边乡镇尚存在差距，对周边乡镇消费者的影响力较弱，经济辐射力仅限本镇，因此不具备做大规模的商业体量的条件。
⏹朝阳商业市场主要依靠本地农村消费客群的进入，应充分把握本地农村消费习性，不能盲目参照市级商业开发模式，即以大型集中式独栋商业或多层垂直商业为突破点，来引领乡村消费观念。
原因有两点：
一方面，乡镇大商业招商难度较大；另一方面，要改变传统的消费模式需要时间的积淀，短期难于改变；
⏹本案位于朝阳镇最成熟商业地段，租售水平较高，可充分利用新街及正街沿街面，尽量做足商业。
同时可在其他商业价值相对较高的位置，适当增加商业容量，但不建议做4层及4层以上的
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