内江朝阳镇房地产市场调研报告0618讲义.docx

1、内江朝阳镇房地产市场调研报告0618讲义内江-朝阳镇房地产市场调研报告目 录一、 调研说明.1二、 宏观环境分析.2三、 区域住宅市场分析.5四、 区域商业环境分析.8五、 地块条件研究12成都意高行投资顾问有限公司2013年6月一、调研说明1 通过对当地在售住宅和商业项目的实地走访，了解区域房地产市场的供应量和需求量。2 同当地经营者、消费者深度沟通，熟悉把握经营者与消费者的心理特征。3 综合本案地块条件与区域房地产市场发展前景，对本案做出预判。二、宏观环境分析1、朝阳镇简介1） 基本概况朝阳镇位于内江城区西南部，东邻全安镇、凤鸣乡，南永安镇、凌家镇，西连威远县东联镇，北与资中县陈家镇接壤，

2、距内江城区18公里。全镇幅员面积40.3平方公里，辖区内有18个行政村，1个街道社区，150个村民小组，总户数8664户，其中农业人口7995户，总人口30168人，农业人口28463人，非农村人口1705人。路线道路名称距离车程朝阳-内江渝昆高速18km30分钟朝阳-永安内荣路5km10分钟朝阳-全安白朝路5km10分钟朝阳-东联内荣路6km12分钟朝阳-凌家乡村道路12km20分钟全安镇内江市永安镇凌家镇朝阳镇东联镇2） 产业特征以农业为主导，第二、三产业发展滞后。 以种植业和养殖业为主，镇内种植业生产小麦、水稻、玉米、红苕、豆类、油菜、花生、蔬菜；养殖业主要是生猪、水产和小家禽。 乡镇企

3、业发展薄弱，以建材、电器、建筑公司、朝阳酱园厂等企业。3、城镇规划 总体规划： 总体规划目标：朝阳镇依托周边优势资源（如永安镇现代农业园区、黄河镇水库旅游片区及感恩寺旅游片区的城镇），同时将镇区自身旅游资源相衔接，将其打造为 “水润绿洲、低碳慢城”的城市新形象。恩寺旅游区朝阳旅游景点永安镇现代农业园区黄河镇水库旅游区本案1） 土地规划： 目前城镇规模较小，由一条主街和三条次街组成；规划在2030年建设成为2.6平方公里的中型城镇，主要向南向北纵向发展。2030年远期规划规模（2.6km）现有规模2） 人口规划： 目前城镇常住人口为3000人（包含常住朝阳镇的农村居民），规划在2030年达到1.

4、7万人。3） 城市功能规划： 朝阳镇将形成“三心、一轴、两带、五片”城镇功能结构体系。本案人文商务中心、文化中心、政务服务中心滨河景观带、果蔬种植采摘旅游带人文文化轴锦绣庭院片区南部产业园区中部居住区南部居住区北部居住区4、小结 从城镇现有发展条件看，城镇人口少，规模小，基础设施落后，房地产市场发展内在动力不足； 朝阳镇与周边乡镇（永安镇、凌家镇、白马镇）相比无突出的资源、交通、区位优势，对区域外客户吸附能力较弱，房地产市场外在支撑不够； 从产业结构看，产业结构不合理，仅依靠种植业、养殖业的发展，不利于带动消费，促进商业市场的繁荣； 从远期城镇规划来看，将旅游观光作为经济发展的主要支撑，任重而

5、道远，因此区域房地产项目在短期内不能作为旅游地产开发，只能按普通商品房的模式操作。三、区域住宅市场分析1、区域住宅供应特征分析 朝阳镇目前无商品房项目，因此商品房具有一定的市场成长空间。 居民自建房为市场住宅供应主要形式，但随着房地产市场的兴起和不断发展，自建房将逐渐淡出市场，朝阳房地产将开始进入商品房时代。 建筑形态均为低层自建住宅。 由当地政府名誉开发的1.65万还房项目，将直接消化棚户区约150户居民，将在一定程度上削减商品房购买需求；在未来一到两年内，仅推出一宗90亩土地开发用地，无其他土地供应。2、区域住宅需求特征分析 二手房市场发展滞后；一方面表现为无中介机构，另一方面年均可供应量

6、屈指可数，成交量较低，均反映出需求量有限的供需特征。 朝阳镇常驻人口极少，同时具有较强购买力的消费者大多脱离朝阳市场，选择资源环境较好、生活条件更优越的内江市场，因此朝阳消费者市场被成功分流，区域需求被进一步弱化。 根据当地人口测算和同类乡镇操盘经验，商品房年均消化200套是较理想的成交数据；3、区域住宅成交价格分析 目前成交均价为2500元/，同比增长13.64%。注：以上数据来源于当地居民4、消费者市场分析1） 消费者构成通过对当地居民的现场摸底调研得知，区域内消费者构成主要以吸引朝阳镇本地购房为主，难于吸引周边购房客群。 乡村购房者为主力客群； 城镇改善性需求为次要客户。2） 消费者特征

7、描述 外出务工人员，具有一定储蓄能力，但不能承受内江城区高房价压力，但渴望便捷生活的青年购房群体； 本地生意人，有一定经济实力，欲改变目前居住环境的改善性客群 当地小学、中学人民教师、公务员对朝阳镇有地异情节的购房者3） 消费者产品形态偏好： 购房者绝大多数偏好多层住房； 购房者不全排斥小高层产品，但对高层产品具有较强抗性。4） 购房者户型需求： 购房者的家庭结构大多为3-5口之家，对住房的品质要求不高，但对户型的功能性较为看重，要求有更多的居室。 套三为市场的主力需求户型。套二及套三以上的大户型为市场次需求户型。 同时可适当考虑户型的赠送空间，将其改造为卧室，满足购房者对多居室的需求。5、小

8、结 朝阳镇由于城镇基础条件薄弱，房地产市场还没有真正意义的起步，因此商品房市场具有一定的成长空间； 朝阳镇同内江其他乡镇一样，住房市场总体呈供应有限、需求不足的市场特征； 房地产市场销售呈现明显的季节性；一般而言，春季农民工返乡潮为购房的高峰期，但其它绝大多数时段房企将面临持续低量的销售现状，销售周期相对较长； 城镇购房者外流，农村消费群体将成为区域房地产市场的主力群体，因此须充分把握农村居民的购房特性。四、区域商业市场分析：1、 区域商业格局概述 朝阳镇商业主要集中在正街，其他街道商业氛围较弱； 正街为内荣路朝阳段，是多年聚集成市，商业地位不可动摇； 农贸街主要承担农贸市场功能； 老街以居住

9、功能为主，商业氛围薄弱； 至威远新街在旧城改造项目的带动下，商业地位将逐渐增强。至全安至内江商业繁华地段人流节点人流节点正街西正街东新街老街农贸街正街：朝阳镇主力商街，主要承担区域人流、车流干线。2、 商业发展现状 区域内无一手商铺供应； 二手商铺紧俏，可售商铺供应量极少。 均为临街底铺，无2层及2层以上商业业态，总体表现档次低、规模小，形象差的特征； 地段是朝阳商业价值最重要的影响因素，不同地段商铺的租金、售价水平千差万别，正街由于发展时间较早，在区域内的租金、售价最高；城镇边缘位置租金、售价高，空置率较高。 区域商业租金范围为10-50（元/.月），单位售价为0.4-1.3（万元/）。二手

10、商铺调查表位置租金（元/.月）售价（万元/）进深（m）面宽（m）层高（m）空置率（%）正街东15-450.45-1.25-143-53-3.530%正街西15-500.4-1.36-123.5-4.53-3.520%新街10-300.4-0.95-73-6.53-3.515%老街10-300.6-0.853-62-53-3.5/农贸街10-250.4-0.72-83-53-3.55%注：一些居民将底层门面作为居家使用，特别是老街居住功能较强，因此不做空置率统计。3、 业态统计分析 整体商业业态杂乱，无明显的街道化特征； 朝阳镇总体商业业态以超市、家电、休闲娱乐为主，主要满足当地居民的基本生活需

11、求。缺乏中端商业业态。4、 大型商业业态专项调查 目前无一家大型商业业态；缺失其它规模业态，如餐饮、服装等主力商业。5、 消费者偏好调查 区域消费者包含农村消费和城镇消费两种消费群体； 农村消费为主力群体，购物的目的性较强，一般为快速消费行为，因此选择购物方便的楼层消费，对2层及2层以上的消费有较大抗性； 城镇消费为次要群体，消费相对充裕，不排斥垂直消费，但对3层以上有明显的抗性；注：以上为对当地商家、消费者调查统计6、 商业参与者构成调查 随着城市化的不断推进，城镇人口不断扩充，部分农村居民开始寻求创业机会，为商业市场繁荣提供持续推动力。朝阳镇对外辐射不足，很难吸引朝阳镇以外的消费者进入；因

12、此，朝阳镇商业以服务本地农村居民和城镇居民消费为主。7、 商业体量测算 商业测算前提：项目商业初步定位：本案商业可依托传统商业地位，打造以辐射全镇区域的镇级商业中心。 人口测算法：商业总需求面积=常住人口*人均商业面积=3万人*0.5/人=1.5万；商业总供应面积约0.7万；本案商业需求面积=商业总需求面积-商业总供应面积=1.5万-0.7万=0.8万 商业实现法：根据以上市场调查，本案可预计容纳的商业业态及数量如下：商业业态面积要求数量小计楼层需求服装10066001-2F超市500210001F酒楼500210001-3F特色餐饮5052501F药房20024001F茶楼400312001

13、-3Fktv30013001-3F网吧10011001-2F电器20024001F通讯10022001F银行20012001F美容5021001-3F美发5021001F副食店5052501F五金店5052501F建材50105001F总计/6850/本项目可实现6850的商业体量。 最终商业体量建议：本案商业体量=（8000+6850）/2=74257、小结 朝阳镇经济发展相对落后，与周边乡镇尚存在差距，对周边乡镇消费者的影响力较弱，经济辐射力仅限本镇，因此不具备做大规模的商业体量的条件。 朝阳商业市场主要依靠本地农村消费客群的进入，应充分把握本地农村消费习性，不能盲目参照市级商业开发模式，即以大型集中式独栋商业或多层垂直商业为突破点，来引领乡村消费观念。原因有两点：一方面，乡镇大商业招商难度较大；另一方面，要改变传统的消费模式需要时间的积淀，短期难于改变； 本案位于朝阳镇最成熟商业地段，租售水平较高，可充分利用新街及正街沿街面，尽量做足商业。同时可在其他商业价值相对较高的位置，适当增加商业容量，但不建议做4层及4层以上的