陕西省平利中环购物广场工程建设项目可行性研究报告.docx
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陕西省平利中环购物广场工程建设项目可行性研究报告
陕西省平利中环广场工程建设项目可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………7
1.1项目概况………………………………………………7
1.2编制内容及依据………………………………………7
1.3主要技术经济指标……………………………………8
1.4主要结论………………………………………………9
第二章项目建设的背景与必要性……………………………11
2.1项目建设的背景………………………………………11
2.2平利零售业发展概况…………………………………12
2.3项目建设的必要性……………………………………13
第三章项目区域概况…………………………………………14
3.1平利县概况……………………………………………14
3.2平利县旅游产业发展概况……………………………14
3.3平利县气候条件………………………………………14
3.4平利县基础设施条件…………………………………15
第四章市场调研与前景预测…………………………………16
4.1市场分析………………………………………………16
4.2项目比较分析…………………………………………16
4.3项目前景预测…………………………………………17
4.4开发目的定位…………………………………………17
4.5设置导向………………………………………………17
4.6布置原则………………………………………………18
第五章需求分析及建设规模…………………………………19
5.1需求分析………………………………………………19
5.2建设内容及规模………………………………………19
第六章建设场地及条件………………………………………21
6.1建设场地…………………………………………………21
6.2建设条件…………………………………………………21
6.3项目前期工作情况………………………………………21
第七章工程设计方案………………………………………22
7.1设计依据………………………………………………22
7.2建筑设计………………………………………………22
7.3结构设计………………………………………………22
7.4辅助工程………………………………………………24
7.5空调设计………………………………………………28
7.6强电设计………………………………………………33
7.7弱电设计………………………………………………36
第八章 消防设计………………………………………………42
8.1总体消防………………………………………………42
8.2消防给水………………………………………………42
8.3管材与保温……………………………………………46
8.4电气消防………………………………………………46
第九章节能节水………………………………………………50
9.1设计依据………………………………………………50
9.2建筑节能………………………………………………50
9.3电气节能………………………………………………50
9.4暖通节能………………………………………………50
9.5节水措施………………………………………………51
第十章安全与卫生…………………………………………52
10.1安全保护………………………………………………52
10.2卫生防疫………………………………………………54
第十一章环境影响分析………………………………………56
11.1施工期影响分析………………………………………56
11.2建成后影响分析………………………………………58
11.3环境评价结论…………………………………………58
第十二章项目实施进度………………………………………59
12.1项目实施内容和建设阶段……………………………59
12.2建设工期安排…………………………………………59
12.3招标方案………………………………………………60第十三章投资估算及资金筹措………………………………61
13.1投资估算的依据………………………………………61
13.2投资估算………………………………………………61
13.3资金来源………………………………………………61
13.4资金使用计划…………………………………………61
第十四章财务分析……………………………………………62
14.1财务分析的依据和方法………………………………62
14.2基础数据………………………………………………62
14.3服务规模………………………………………………63
14.4营业收入与税金估算…………………………………63
14.5财务分析………………………………………………63
14.6财务分析结论…………………………………………63
第十五章项目建设组织与管理………………………………65
15.1项目组织机构…………………………………………65
15.2工程质量管理…………………………………………65
15.3财务管理………………………………………………65
15.4进度管理………………………………………………65
15.5经营管理………………………………………………66
第十六章风险分析及对策……………………………………67
16.1投资估算的风险………………………………………67
16.2建设资金断档风险……………………………………67
16.3销售风险………………………………………………67
第十七章社会评价……………………………………………69
17.1项目的社会影响分析…………………………………69
17.2与项目关系密切的主要群体分析……………………69
17.3主要社会效益分析……………………………………70
17.4负面影响与对策………………………………………70
17.5项目与所在地相互适应性分析………………………70
17.6社会评价结论…………………………………………70
第十八章结论与建议…………………………………………71
18.1结论…………………………………………………71
18.2建议…………………………………………………71
第一章总论
平利中环广场是平利中环广场股份有限公司投资的集高档购物、娱乐、美食、住宿一体的项目，主要功能为高档购物和美食、娱乐休闲服务中心，严格按照国际先进的购物中心运作管理，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
1.1项目概要
1.1.1项目名称：
平利中环广场建设项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3建设地址：
平利县新正街
1.1.4项目业主单位：
平利中环广场有限责任公司
1.1.5公司法人：
1.2编制内容及依据
1.2.1主要内容
本项目建议书研究的重要内容包括：
项目建设的背景及必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论及建议。
1.2.2编制的依据
《平利县“十一五”规划》
《平利县民生八大工程规划》
《平利县城市建设整体规划》
《平利县旅游产业发展规划》
《房地产开发项目经济评价方法》
《建设项目经济评价方法与参考数》
1.3主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
一
建设指标
1
占地面积
平方米
4558
2
总建筑面积
平方米
39390
3
建筑层数
层
26
4
绿化面积
平方米
1200
5
购物中心面积
平方米
6200
6
美食、娱乐面积
平方米
2000
7
住宿、休闲面积
平方米
2000
8
停车位
辆
500
二
经济指标
1
总投资
万元
23300
1.1
主体建筑
万元
10800
1.2
装修工程费用
万元
2500
1.2
设备及工器具购置费用
万元
4000
1.3
其他费用
万元
6000
2
营业收入（正常营业）
万元
18000
3
总利润（正常营业）
万元
1440
4
投资利润率（正常营业）
%
8
5
投资回收期（税后）
年
12.5
1.4主要结论
1.4.1项目建设内容及规模
平利中环广场建设项目主要建设内容为：
新建26层大楼一幢39390平方米，附属工程10200平方米。
高档购物中心面积6200平方米，美食、娱乐面积2000平方米，住宿、休闲面积2000平方米，停车场面积1800平方米。
1.4.2投资估算、资金筹措及使用计划
平利中环广场建设项目总投资2.33亿元，其中：
主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。
资金来源为业主单位自筹，其中：
股东自有资金9000万元，申请银行贷款6000万元。
1.4.3工期安排
项目建设期分为一期和二期，一期根据建筑工程的相关定额和类似工程，工程建设期预计为24个月，即：
2012年8月至2014年7月。
二期工程建设预期为18个月。
1.4.4结论与建议
平利中环广场建设项目是在平利县经济社会高速发展，旅游产业异军突起的大背景下提出的，项目建设符合平利县城市建设整体规划、旅游产业发展规划，提升县城品味，推动区域经济发展起到积极作用。
项目建设条件良好，方案科学可行，资金估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施，且项目建成后发展前景广阔，项目各效益指标均能满足投资预期要求，经济效益明显。
项目建设条件具备，经济社会效益明显，是十分必要和可行的。
第二章项目建设的背景与必要性
购物中心是城市规划建设的重要组成部分，既是城市经济实力的体现，也是城市风貌的代表。
随着我国改革开放的不断深入，市场经济的持续发展，城市商业设施已成为体现城市现代化水平的一个缩影。
展望21世纪，随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，购物中心建设也呈现出新的特点：
一是建设规模由小变大；二是新型商业业态在城市发展迅速，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，大型超市、连锁超市、专卖店、便利店等多种业态不断涌现；三是现代商业设施和管理手段从无到有，大型零售企业已实施了电子商务工程。
购物中心是目前最先进的零售业态，由百货商场、大型超市、各类专业店、专卖店等零售业态、餐饮、娱乐设施等构成，其中百货店、大型超市为核心店。
由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。
因此，购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。
从2005年到2010年，平利县生产总值由8.7亿元增加到23.9亿元，增长1.75倍；地方一般预算收入由2307万元增加到5400万元，增长1.35倍；经济结构不断优化，三次产业结构比为30.1：
41.4：
28.5。
县域经济综合实力在全省、全市的位次稳步攀升，2006年、2007年连续两年综合考核名列全市第一，2008年成为全省县域经济发展争先进位前十县之一。
平利县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管
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