房地产开发全流程及详细报建流程.docx
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房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容
（一）项目开发流程
（二）项目开发流程内容
1、土地获取
深圳目前已基本采用招拍挂卖方式，此阶段主要是地块信息收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）
（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期策划工作，并协助完成项目规划设计要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建
（1）提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；
（2）将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）
（3）在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4）上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5）在项目总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目所有专业管线（包括：
供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6）到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：
⏹将报批范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。
⏹按当地人防配套要求，做项目人防规划，然后将所做人防规划和人防工程立项申请报当地人防办部门审批通过。
⏹到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。
⏹到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。
⏹到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
（7）领取建设工程规划许可证后，将准备实施所有单体建筑施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。
审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。
（8）如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。
（9）凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证。
（10）凭建设工程施工许可证及商品房核价有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。
房地产报建流程
序号
项目名称
审批程序
申报材料
时限
收费标准
1
选址意见书
1.受理
2.勘察
3.审批
4.发证
1申请１份（属转让土地附合同１份），经主管部门批准项目建议书１份或其他上报计划文件;
2.原址或改变本单位土地用地性质提交土地权属证件复印件１份
11
免费
2
提供规划设计条件
1.受理
2.办理
1.申请1份;
2.立项文件1份;
3.500分之一或1000分之一现状地形图5份
3
免费
3
总图审查
1.受理
2.审批
1.申请1份;
2.征地绿线图1份
5
免费
4
建设用地规划许可证
1.受理
2.审批
3.发证
1.选址意见书;
2.立项文件;
3.总平面图（盖规划\消防审核章）
2
免费
5
画建筑红线图（单幢\临时）
1.受理
2.勘察
3.审批
1.申请1份;
2.立项文件1份（10万元以上）10万元以下主管部门;
3.500分之一现状地形图4份;
4.国土使用证1份（复印件）
4
免费
6
工程报建
1.受理
2.审批
1.项目立项文件;
2.银行资信证明
即办
免费
7
初设审查
1.受理
2.审查
3.批复
1.申请1份;
2.立项批复1份
3.初步设计文件4套,需会审6套（盖有消防审核章）;
4.总平图或建筑红线图1份（加盖规划\消防审核章）;
5.涉及环保部门审查意见;
6.岩土工程详勘报告4套（大型初设）;
7.国土使用证（复印件）7份
一般项目不超过7个工作日需要组织初步设计会审不超过15个工作日
免费（如需会审大型初设审查,专家咨询费由建设方直接支付专家）
8
复核施工图
1.受理
2.审核
1.1.1000平方米以上项目:
1.施工图8套（加盖规划咨询部设计审查专用章\消防审核章）
2.总平面图或红线图1份（加盖规划\消防审核章）;
3.初步设计文件1套;
4.初步批复1份;
5.岩土工程勘查报告1套;
6.消防审批意见书1份;
7.涉及环保应有部门审查意见;
8.净化池设计或沼气办意见;
9.咨询部审查意见书及设计院修改意见;
10.初设会审工程应有勘察\设计单位对初设审查意见回执.
2.1000米以下:
1.申请1份;
2.立项文件1份（投资10万元以上）
3.施工图8套（加盖消防审查专用章）
4.总平面图或红线图（加盖规划/消防审核章）
5.消防意见书1份
6.岩土工程勘察报告1份
7.净化池设计或沼气办意见1份
8.涉及环保应有环保部门审查意见.
4
城市基础设施配套费
按相关规定收费
按建筑面积收费
9
办理建设工程规划许可证
1.办理
2.办证
1.初设批复1份
2.经审核施工图（平\立\剖）1套
3.红线图或总平面图1份
4.消防审核意见书1份
5.咨询部审查意见1份
6.建设工程规划许可证申请表5份（加盖有关缴费依据）
以上装入资料盒
7.签订<建设工程项目竣工档案移交责任书.
即办
10
办理工程质量安全监督手续
1.受理
2.办理
1.施工图1套（经审查）;
2.工程地质勘查申报受理书
3.工程质量监督申报受理书
4.监理合同1份
5.由监理公司审查听到施工组织设计
6.经造价站审查施工合同
7.施工图设计审查意见
8.建设工程质量安全指导书
9.质安员及特殊工种复印件（经审查）
10.办理建筑企业职工意外伤害保险
即办
11
施工许可证
1.受理
2.核查
3.发证
1.建筑工程施工许可证申请表
2.建设工程用地许可证
3.建设工程规划许可证
4.拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件
5.中标通知书及施工合同
6.施工图纸及技术资料
7.施工组织设计
8.工程监理合同
9.质量监督重托受理书
10.施工现场管理人员岗位证
即办
建管费:
按工程承包
12
办理临时建设工程规划许可证
1.受理
2.办证
1.开工批复印或投资许可证1份（10万元以上）
2.建筑红线图1份
3.经审核施工图（平/立/剖）1套
4.临时建设工程规划许可证申请表4份（盖有关缴费印章）
以上资料装入资料盒
即办
城市基础设施配套费
按建筑面积计算
13
装饰施工许可证
1.受理
2.核查
3.发证
1.装饰施工许可证申请表
2.中标通知书
3.装饰施工图纸
4.建筑装饰工程施工合同
5.临街建筑物外装修,应有城市规划部门审查意见
6.建筑物内装修,应有消防审核意见
7.涉及建筑主体和承重结构变化装修工程,应具有相应资质设计单位提出设计方案
8.质量监督委托受理书（30万以上）
9.施工现场管理人员岗位证
资料提供完毕即办
建管费:
按工程承包
14
房地产预售许可证
1.受理
2.审核
3.发证
1.行政许可申请书（原件1份）；
2.身份证明（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证文件原件1份）；
3.开发企业资质等级证书（复印件1份，验原件）；
4.土地使用权《房地产证》（原件1份）、《土地使用权出让合同书》及《补充协议》（复印件各1份，验原件）；
5.《建设工程规划许可证》（复印件1份，验原件）；
6.《建设工程施工许可证》（复印件1份，验原件）；
7.会计师事务所出具已投入开发建设资金验资报告（原件1份）；
8.施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具进度报告及工程形象进度报告（原件各1份）；
9.商品房预售方案（预售方案应当说明商品房位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后物业管理，附预售查丈报告及商品房总平面、立面、剖面图及分层平面图）（原件1份）；
10.预售款监管协议（原件1份）；
11.市地名办出具命名批复（原件1份）。
自受理之日起20个工作日，作出准予或不予行政许可决定，重大复杂经批准延长10个工作日
免费
15
竣工验收
1.预定验收时间
2.通知规划/园林/建管/消防/质监/城建监察/档案/房产/沼办等部门
1.建设项目竣工规划验收初审表
2.工程验收申请表
7
免费
16
竣工验收备案
1.审查
2.备案
1.建设工程竣工验收报告
2.质量监督报告及备案要求其他文件
15
免费
17
临时挖掘城市道路或人行道审批
1.受理
2.审核
3.发证
1.申请表
2.地形图3份
3.规划部门签署意见规划图
4.施工图
5.经主管部门批准呈报表或专门报告
5
三道开挖赔偿标准:
沥清砼元/平方米水泥砼元/平方米六角砖元/平方米方块砖元/平方米路基
元/平方米
18
施工占道审批
1.受理
2.现场勘察
3.审核发证
填写施工占道申请表应注明占道地点时间及长宽
3
占道元/平方米/天
19
大型户外广告设置审批
1.受理
2.现场勘察
3.审核发证
1.用户申明请书
2.广告发布效果图
3.广告场地租协议书
4.工商部门审核意见
4
免费
4、项目施工
建设方对工程进行发包，确定施工队伍，进行施工。
5、项目销售
本阶段主要是商品预售，其行政审批主要内容由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（1）以下证明材料：
⏹已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
⏹持有建设工程规划许可证和施工许可证；
⏹按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资35％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（2）开发企业《营业执照》和资质等级证书；
（3）工程施工合同；
（4）商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
6、项目竣工
建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供竣工验收报告进行备案审查。
（2）财政部门对建设项目应缴纳行政事业性收费和基金进行核实验收。
（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收部门，按照法律、法规、规章有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
（4）建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求
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