房地产评估重大网教题库参考Word文档下载推荐.docx
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16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.9804，则其依据为（）。
∙D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；
17、（）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
∙A、按建筑面积进行地价分摊的方法
18、估价报告书中说明的（）限定了其用途
∙C、估价目的
19、（）是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
∙B、潜在毛收入
20、成本法概念中的“成本”，是指（）
∙A、价格
21、房地产权益因素不包括（
∙D、税收优惠
22、建筑物净收益=（）×
建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）
∙B、建筑物现值
23、对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（）原理造成的。
∙C、均衡原理
24、房地产评估的对象是（）
∙D、房屋和土地
25、房地产价格通常有上下波动。
但从长期来看，会显现出一定的（）。
∙A、变动规律和发展趋势
26、基准地价是城市中均质区域内的土地（）
∙C、平均价格
27、房地产权利人转让房地产，应当向（
）地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
∙A、县级以上
28、基本完好房的成新率为（
）
D、七、六成新
29、收益法中所指的收益是（）
∙C、估价时点以后的未来预期正常收益
30、当供给增加量小于需求减少量时，则（）
∙B、均衡价格下降，均衡交易量减少
31、路线价通常为（），也可为楼面地价
∙A、土地单价
32、运用市场法评估房地产的价格，通常称作（）。
∙C、比准价格
33、在市场比较法中,土地使用权年限修正属于（）
∙D、房地产状况调整
34、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据
∙
A、类似房地产的客观
35、某宗房地产,
净收益每年50万元,
建筑物价值200万元,
建筑资本化率为12%,
土地资本化率为10%,
则该宗房地产的总价值为（）万元.
∙C、460
36、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则当计息周期大于1年的情况下，（）
A、单利计息的利息少，复利计息的利息多
37、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。
用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：
（）。
①居住；
②商业；
③办公；
④旅馆；
⑤工业；
⑥农业
∙B、①②③④⑤⑥
38、某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。
∙B、2326.41
39、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（）
C、平均报酬率
40、（）是随着时间的推移而减少的
B、账面价值
41、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）
A、降低房价
42、相比之下，成本法最适合于对（）的估价
∙B、旧建筑物；
43、开发经营期可分（）和租售期。
A、开发期
44、在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；
由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。
∙C、不变
45、房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。
A、有用性、稀缺性、有效需求
46、某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。
采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（
∙A、2.33
47、现选取了下列可比实例：
成交价格3000元每平米，成交日期为2003年10月末，2003年6月末到2004年2月末该类房地产价格平均每月长1.5％，2004年2月至2004年9月末平均每月比上月上涨2％，试进行交易日期调整求取2004年9月末的价格（）
∙B、3658
48、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
∙B、275
49、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）
∙C、房地产状况调整
50、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。
∙C、路线价
51、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。
∙B、差
52、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则投资利润为（）万元
∙D、313.2
53、已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）
∙C、6.09%
54、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（
∙D、18
55、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理相同
∙D、平均发展速度法
56、评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（）
A、越高
57、在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（）
∙C、开发建设成本资料
58、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）
∙D、统一折算为成交时点一次付清
59、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元／㎡。
∙B、2500
60、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）
∙D、众数
61、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米
∙B、2410
62、下列不是估价资料归档作用的是（）。
∙B、解决估价纠纷
63、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（
A、1998年6月30日
64、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值的
∙C、预期收益能力
65、一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（）
∙C、与销售期的终点重合
66、用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是（）。
A、评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价
67、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（）
∙B、0．92
68、有关价值类型下列说法正确的是（
A、同一估价对象的价值并不是唯一的；
69、估价结果的准确性属于估价报告的（）
∙B、内在质量
70、路线价法主要适用于（）
A、城市商业街道两侧土地的估价
71、划分路线价区段的最主要标准是（）。
∙C、地价有显著差异的地点
72、直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。
∙A、房地产的历史价格资料
73、某宗房地产,净收益每年50万元,土地价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为（）万元.
∙D、450
74、下面关于假设开发法的描述正确的是（）
∙D、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
75、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（）
A、选择最佳用途
76、估价上的折旧注重的是（）
∙D、价值的减价修正
77、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（）。
∙C、同一供求范围内的类似地区；
78、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（）的数学原理相同。
∙D、平均发展速度法
79、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）
C、被烧损前与被烧损后的差异状况
80、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的
∙C、估价对象
81、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（）
A、供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加
B、供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加
82、预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
83、可用作交易日期修正的方法有（）。
A、价格指数法
B、长期趋势法
C、价格变动率法
84、
房地产之所以有价格，其前提条件是（）。
A、房地产的有用性
B、房地产的稀缺性
D、房地产的有效需求
85、运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（）。
A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料
B、所掌握的历史资料真实、可靠
86、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A、收益递增递减原理；
D、均衡原理。
87、移动平均法（）
A、是对原有价格按照时间序列进行修匀
B、采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数
C、形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势
D、一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均
88、有限年且其他因素不变的收益法公式可用于（）
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
89、房地产损害赔偿有（
）等类型。
A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失
B、因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
C、在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失
D、施工挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失
90、下列叙述正确的是（）
C、通行权为最典型的地役权
D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大
91、下列哪种房地产最适用成本法估价（
A、学校
B、公园
92、下列与房地产有关的税种是（）。
A、房产税、地产税
B、土地增值税、契税
C、土地与房屋合征房地产税
E、房地产开发企业的营业税
93、在运用成本法时最主要的有（）。
B、区分实际成本和客观成本E、结合市场供求分析来确定评估价值
94、资产需要专业估价的条件是其必须具备的特点是（）。
A、独一无二性
C、价值量较大
95、下列那些属于房地产（）
A、种植在地上的树木花草
B、埋设在地下的管线设施
D、地上建造的庭院、花园、假山
96、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）。
B、净运营收益
C、潜在毛收入
D、有效毛收入
97、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
A、可接受性
C、现实社会需要程度
D、未来发展趋势
98、关于深度价格修正率说法正确的有（）。
A、深度价格修正率又称深度百分率、深度指数
B、深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象
D、如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值
99、常用的报酬率求取基本方法有（）。
A、市场提取法
B、累加法
D、投资报酬率排序插入法
100、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（
）等
A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
D、土地利用条件
101、成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
它是一个已完成的事实这种价格通常随着（）的不同而不同
A、交易者的心态
B、交易者的偏好
C、交易者对市场了解程度
D、讨价还价能力
102、企业的（）经济行为要涉及房地产估价。
A、以房地产出资设立企业
B、企业对外投资、合资、合作
C、企业合并、分立、改制
D、资产重组、产权转让
103、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（
A、法律上允许
C、技术上可能
D、经济上可行
104、对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A、土地权利设置的限制
B、房地产相邻关系的限制
C、土地使用管制
D、土地权利行使的限制
105、根据投资开发后的房地产经营方式有（）
A、出售
B、出租
C、营业
106、建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（）。
A、统一币种
B、统一货币单位
C、统一面积内涵
107、在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测（）
A、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B、是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
108、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）
109、运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。
A、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查
B、整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C、观察、分析时间序列，得出一定的模式
D、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
110、房地产评估包含（
A、房地产价值评估
B、房屋工程质量评估、房屋使用功能评估
C、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估
D、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估
111、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B、买者和卖者的人有限
C、买者和卖者都有进出市场的自由
D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
112、选取的可比实例应符合（）条件。
A、与估价对象房地产用途必须相同
C、与估价对象房地产价格类型必须相同
113、求取报酬率的方法有（
A、累加法
B、市场提取法
C、投资报酬率排序插入法
114、收益法的公式为：
V=A/Y，则此公式的前提是（）
A、净收益每年不变为A
B、报酬率大于零为Y
C、收益年限n为无限年
115、物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（）。
A、自然经过的老朽正常使用的磨损
B、意外的破坏、损坏
C、延迟维修的损坏、残存
116、真正的房租构成因素应当包括（
A、地租、房屋折旧费
B、维修费、管理费
C、投资利息、保险费
D、房地产税、租赁费用
117、对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）
118、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（
）因素构成。
A、折旧费
B、维修费
C、管理费
D、投资利息
119、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（
A、使用性质相同
B、地点相近
D、交易日期与估价时点相近
120、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行（）的活动。
A、度量、判断
D、估算、判定
121、均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
（）
∙正确
122、在中国现行的土地制度下，由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。
（）
∙错误
123、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。
（）
正确
124、如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。
125、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
126、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。
（
127、临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正就是房地产状况修正。
（）
128、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、房改房、现房、期房等。
129、房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关。
130、房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。
131、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。
132、
一般的无形资产主要是权益的价值。
133、在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。
134、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。
135、在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。
136、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
137、地价是地租的资本化。
138、就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。
139、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
140、投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件
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