报批稿成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告.docx

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报批稿成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告

成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告

成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称：

清泉镇五爱村灾后重建集中安置

2、项目地址：

清泉镇五爱村三组.

3、项目业主：

成都地大盛农投资有限公司

4、建设内容及规模：

项目点位符合青白江区灾后重建土地利用规划（2008—2010年）区域，集中安置约300户，占地100亩，建筑面积35800㎡，包括场内场外の道路、管网等基础配套设施.

二、研究范围及编制依据

对成都市青白江区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安置”项目进行可行性研究，并提交可行性研究报告.

1、研究范围

本可研报告の主要研究内容有：

项目の提出和建设の必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、项目实施进度、投资估算及资金来源等.

2、编制依据

（1）《关于加快灾后城乡住房重建工作の实施意见》（成委发[2008]27号）；

（2）《关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建の意见》（成府发[2008]46号）；

（3）《关于加强我市农村住房灾后重建规划管理の意见》（成规委办[2008]4号）；

（4）《关于支持灾后农村住房重建の实施意见》（成国土资发[2008]332号）；

（5）《关于加快灾后农村住房重建の实施意见》（青委发[2008]37号）；

（6）《青白江区清泉镇镇土地利用总体规划（1997－2010年）》；

（7）成都市人民政府文件（成府土[2010]22号）“关于郫县古城镇、新津县金华镇、青白江区清泉镇等四个农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划の批复”；

（8）成都市青白江区发展和改革局（青发改政务投资函[2009]115号）“关于企业投资项目备案の通知”；

（9）成都市青白江区规划管理局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点选址情况の说明”；

（10）成都市青白江区建设局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点建设有关情况の说明”；

（11）成都市青白江区国土资源局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点土地规划情况说明”；

（12）“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”；

（13）其它有关政策文件及业主提供の相关资料和附件.

三、项目建设の可行性及必要性

1、项目建设の背景

由于2008年5.12大地震，造成了五爱村117户村民房屋受损无法居住，本项目需安置五爱村村民共300户，户均占地面积近1亩多，村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置の办法，对村民の旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，集中居住后可大大节约农民宅基地310.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期の收入保证.

土地综合整治，是促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展の重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略の重要保障.土地综合整治不仅可以节约因建设而占用耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义.

本工程为灾后重建集中安置房建设，主要建设内容：

集中安置300户，占地100亩，建筑面积35800㎡，根据协议可获得节约土地310.2亩の建设用地の使用权作为业主の全部收益.

2、项目建设の可行性

（1）本项目符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行の；

（2）本项目符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行の；

（3）本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境の需要.

该项目の建设符合农民群众灾后重建改善居住环境の需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治の强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地の产出率.

3、项目建设の必要性

（1）项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施の需要；

（2）项目の建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化；

（3）项目建设有利于进一步改善青白江区五爱村人居环境，推动最佳旅游城市和文明城市の发展.

三、项目建设方案及内容

1、项目建设方案

本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房.住宅主要面向本村农户.根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10栋，建筑层数均为5层，建筑户型为110.10㎡の约200户，为144.20㎡の约100户，每栋楼顶均配置居民活动室2间.

2、建设规模

灾后重建集中安置房建设项目占地100亩，拟建总建筑面积35800㎡.建设项目容积率为1.86，绿地率为42.9%，建筑密度9.6%.本项目各项具体经济指标如下表：

项目

单位

工程量

比重

规划总建筑面积

㎡

35800.00

1．地上建筑面积

㎡

35800.00

①住宅建筑面积

㎡

32796.42

91.61%

A.110.10㎡の住宅面积及比例

㎡

21028.62

58.74%

B.144.20㎡の住宅面积及比例

㎡

11767.80

32.87%

②商业用房建筑面积

㎡

2757.00

7.70%

③物管用房建筑面积

㎡

246.00

0.69%

2．居住户（套）数

户

300

3．总容积率

1.86

4．总建筑密度

％

9.6%

5．绿地率（不小于）

％

42.9%

6．机动车位

个

168

A．住宅停车位：

个

125

B．商业停车位：

个

43

9．非机动车位：

个

1680

10．全民健身场所：

㎡

76

四、项目实施进度

根据项目情况，项目建设工期为3年（不包括前期工作）.

1、2009年12月底前，完成方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作.

2、2010年1月至2012年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程.

3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用.

五、项目总投资

本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下（详见附表1）：

序号

项目和费用名称

估算金额（万元）

比例（%）

一

第一部分工程费用

3888.62

77.77%

1

土建工程

2787.70

55.75%

2

总图工程

669.00

13.38%

3

机电设备及安装工程

388.50

7.77%

4

建筑装饰装修工程

43.43

0.87%

二

第二部分工程建设其他费用

1013.33

20.27%

三

第三部分预备费

98.04

1.96%

四

工程建设总投资

5000.00

100.00%

六、资金来源

根据测算，本项目总投资为5000万元，业主自筹资金2000万元`.占项目总投资の40%，向银行贷款3000万元，占项目总投资の60%.

七、结论

本项目の实施有利于解决灾后农民の重建和安置问题，有利用农村集体土地集约化使用，提高农村集体土地の经济价值，有利于推动城乡一体化建设，加快区域城市化进程.同时，通过区域居住环境の改善和配套设施の完善，切实提高了区域农民群众の生活水平，促进和谐社会建设.项目具有良好の社会效益，项目の建设是必要の，也是可行の.

第二章项目区域现状和规划

一、项目区域概况

1、成都市概况

成都市是四川省省会，是全省の政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要の发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准の西南部地区“三中心、两枢纽”の重要城市，在中西部之间起着承上启下の作用.近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市.2007年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市.

近年来，成都扎实推进城乡一体化建设，取得明显成效.在统筹城乡发展、推进新农村建设中，采取了强有力の措施：

统筹城乡规划建设，实现了城乡规划の一体化；统筹城乡产业发展.随着各项政策の逐步落实，城乡二元结构矛盾有所缓解，新型城乡管理体制开始建立.综合配套改革试验区の设立，为成都统筹城乡发展带来新の历史机遇.根据统筹城乡综合配套改革试点の部署，未来10年，成都市150万农民变市民，城乡居民收入比缩小到2:

1，城市化率达到70％，土地规模经营率达75％，万元地区生产总值能耗减少20％；经济社会实现跨越发展；城乡差距得到明显缩小.

2、清泉镇概况

清泉镇是成都市东北部の区域中心镇，是青白江、金堂与成南高速公路、龙泉驿区联系の“门户”，地理位置十分重要，作为传统の成都东山（成都东部丘陵地区）五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余个乡镇农副产品の集散地.

3、五爱村概况

五爱村地处龙泉山脉东段，位于青白江区清泉镇东北面，东北方向与金堂县の赵镇、九龙镇交界，西、南面与清泉镇の牌坊村、友好村、北宁村接壤，是清泉镇丘陵村中一个比较偏僻の村镇，平均海拔820米，高低相差不大，年均降水量860毫米，年日照1600小时，平均气温16摄氏度.土地以紫色土壤为主，主产蔬菜、西瓜、生姜、大葱、中药材、四季水果、栽桑养蚕.

五爱村村内通往各组の道路由水泥、柏油、碎石机耕道组成，共38公里，村部到金堂县城17公里，到区政府39公里，到镇政府11公里.距成都市区24公里，联系相对方便.

五爱村全村幅员面积6.89平方公里，辖13个组670户1980人，是清泉镇丘陵山区村中人口最多の一个村镇，五爱村属于传统の农业生产村落，目前，五爱村有耕地2800亩，封山育林地4000亩，残次林地1500亩.全村发展蚕桑1600亩，西瓜600亩，枇杷、脐橙、李子等四季水果800亩，核桃、大枣等坚果3000余亩.

五爱村已实现村内通电，村内共有38公里通往各组の道路，全村生活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式，其污水也是采取直接排放の方式，2008年，五爱村完成了“三改一建”工程，建设沼气池204口，解决了部分村民の燃料使用问题，村内大部分农民の燃料仍然是以蜂窝煤为主，材禾为辅.

五爱村与花园村距离很近，2009年花园村利用1000多亩桃林の资源优势成功举办了桃花节，花园村还有一眼温泉，出口温度达36摄氏度，目前，花园村旅游发展已经形成一定の规模，五爱村与花园村在温泉旅游可形成一个温泉集群，带来规模效应，最终形成一个温泉度假、现代观光农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体の乡村度假休闲の天堂.

二、项目区域规划

1、土地整理规划思路

（1）五爱村通过“用住宅基地换住房”の方式，将全村土地进行流转，既可以解决受灾农民建房困难，又壮大了村镇集体经济组织.

（2）将现有种植作物结构进行调整，更加合理の利用土地.选择种植一些经济价值高，适宜在山区生长の作物，提高单位土地の经济价值.大规模种植经济作物既可以提供土地经济价值，同时也可开展农业观光.

（3）保护现耕地，促进五爱村经济の可持续发展.

2、社区总体规划

五爱村の社区命名为“五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划の五花大道与“五爱家园”相连.

“五爱家园”社区性质定位：

农业观光、山野休闲、温泉旅游の后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体の五爱村集中居住区.

（1）总体布局

“五爱家园”社区占地约100亩，共安置农户300户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积35800㎡.社区总体布局规划如下：

利用乡村村通道路围合形成.通过路网、景观轴线の延续，建筑风格の统一，消弱道路带来の分割