下半河南省房地产估价师《制度与政策》：挂牌出让方式考试试卷.docx

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2015年下半年河南省房地产估价师《制度与政策》：

挂牌出让方式考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。

A：

建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

B：

房屋拆迁许可证颁发

C：

拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

D：

房屋拆迁实施

E：

执行层的组织协调

2、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。

A：

《房地产经纪相关知识》

B：

《房地产基本政策与制度》

C：

《房地产经纪实务》

D：

《房地产经纪概论》

E：

执行层的组织协调

3、从1996年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、110、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该商品房销售量的定期增长速度为__%。

A．100

B．200

C．300

D．400

4、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：

超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担

B：

在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外

C：

如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

D：

如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止

E：

工业用地的监测点评估价格

5、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。

A：

因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价

B：

因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C：

因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D：

因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价

E：

工业用地的监测点评估价格

6、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

7、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：

4580万元

B：

5580万元

C：

6580万元

D：

7580万元

E：

工业用地的监测点评估价格

8、马克思（1818—1883年）的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

A．威廉·配第

B．亚当·斯密

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯

9、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。

A：

不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B：

该耕地的土地补偿费最少为60万元

C：

每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D：

由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

E：

执行层的组织协调

10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

11、城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的要素，进行重点的分析与评价。

A：

主导质量

B：

主导环境

C：

主导规划

D：

主导用途

E：

执行层的组织协调

12、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。

李某应缴纳契税元。

A：

4000

B：

6000

C：

12000

D：

16000

E：

执行层的组织协调

13、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是．（2008年试题）

A：

全租金方式

B：

毛租金方式

C：

净租金方式

D：

基本租金方式

E：

借款合同

14、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。

一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。

A．40

D．100

C．160

D．200

15、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C：

D：

∞

E：

工业用地的监测点评估价格

16、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是__。

A．增加建筑密度

B．降低层高

C．增加建筑长度

D．增加建筑层数

17、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：

估价目的

B：

估价师

C：

委托人

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

18、住房公积金的本质属性是__。

A．奖金

B．津贴

C．贷款

D．工资

19、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：

1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．3673.35

B．3999.07

C．3836.21

D．3510.49

20、我国土地用途管制的核心是。

A：

实行土地有偿有限期使用制度

B：

经营土地有偿使用

C：

不能随意改变农用地的用途

D：

不能随意改变建设用地的用途

E：

执行层的组织协调

21、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．52

C．54

D．103

22、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力

23、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。

这是房地产投资的特性。

A：

区位选择异常重要

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

需要适时更新改造投资

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

24、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

25、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

A．10

B．14

C．16

D．18

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。

A：

39.34

B：

19.67

C：

20.38

D：

30.56

E：

借款合同

2、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A．所得税前利润

B．所得税后利润

C．应分配利润

D．未分配利润

3、在以下情况下应该申请注销登记。

A：

土地或房屋的权利主体变更

B：

房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在

C：

土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D：

土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的

E：

抵押权、典权等他项权利的终止

4、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。

（2009年试题）

A：

价格结构

B：

总量结构

C：

档次结构

D：

投资结构

E：

租买结构

5、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。

A：

房地产业与建筑业既有联系又有区别

B：

在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系

C：

建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质

D：

房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业

E：

建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业

6、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。

A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门

C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门

D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门

7、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：

52％

B：

58％

C：

40％

D：

68％

E：

借款合同

8、房地产开发企业税后利润最后可用于。

A：

弥补企业以前年度的亏损

B：

提取法定盈余公积金

C：

提取公益金

D：

向投资者分红

E：

借款合同

9、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。

A：

居住物业管理

B：

公共物业管理

C：

收益性物业管理

D：

特殊物业管理

E：

工业物业管理

10、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。

A．工程勘察资质证书

B．工程设计资质证书

C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书

D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

11、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。

A：

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元

B：

按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元

C：

取得了该房地产项目的土地使用权证书

D：

实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上

E：

实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上

12、零售商业物业的租金是以__为基础计算的。

A．每一个独立出租单元的总出租面积

B．每月每平方米

C．每平方米可出租面积

D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额

13、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。

A：

工期索赔

B：

工程变更索赔

C：

合同中明示的索赔

D：

合同中默示的索赔

E：

费用索赔

14、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D．处置抵押房地产

E．租赁抵押房地产

15、我国个人住房抵押贷款还本付息方式有。

A：

按月等额还本付息

B：

按季等额还本付息

C：

按月递增或递减还本付息

D：

期间按月付息期末还