大型农贸市场营运策划方案两例.docx

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大型农贸市场营运策划方案两例

大型农贸市场营运策划方案两例

【红星农贸市场策划方案】

　　一.项目评价

　　项目位置：

　　项目位于xx市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。

　　紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”。

　　地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。

　　周边环境：

　　地处xx市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。

　　红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。

　　地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。

　　二.大环境分析

　　1.政府宏观计划:

　　经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。

同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。

在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。

随着xx市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。

二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。

xx将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。

　　2.农贸市场正经历着三个转变:

　　地点——从室外到室内的迁徙；

　　形态——从简陋到精致的蜕变；

　　经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。

　　3.农贸市场超市化趋势

　　所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。

　　4.农贸市场的投资优势

　　xx近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。

作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。

鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。

　　农贸市场超市化是xx市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。

　　三.项目定位

　　１.市场调查

（1）义学巷农贸市场

　　（3）望江综合农贸市场

　　（4）双楠农贸市场

　　（5）晋阳农贸市场

　　２．xx农贸市场商业区域分析

　　从90年代初期的玉林小区、双林小区、青羊小区，到90年代中期的五大花园、棕北小区、双楠小区，再到2000年后缤纷亮相的小户型SOHO、新城市广场、蓝色加勒比……xx房地产发展的15年里具有标志性的各大小区几乎无一例外，伴随着居住区域的日益成熟，出现了相应区域农贸市场的经济繁荣。

　　３．定位分析

　　根据市场调查显示：

xx市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。

项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。

　　由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目３０年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。

　　项目地处xx市中心区域，受中央商务区CBD的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。

　　如何规避和适应CBD的必然扩张对项目带来的压力和风险。

将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。

　　关键词：

　　立体：

在产品设计上导入百货经营的理念，优化人流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。

　　超市：

在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。

　　三项要求：

　　建立一种新的农贸市场环境：

健康、方便、舒适。

　　功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。

　　布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。

　　业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；

　　根据调查显示：

xx市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。

　　所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：

　　１．市场产品销售额与租金的关系。

　　２．市场消费需求与产品供给关系。

　　规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。

　　客户生态链：

　　终端消费群体--项目经营商家--项目经营权业主

　　终端消费群体：

　　项目区域内的居住人群

　　项目区域辐射半径内的消费人群

　　项目区域内涉及的餐饮商业体

　　项目经营商家：

　　即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；

　　专业投资农贸市场的xx经营者；

　　泛xx市区域内的农贸市场经营者；

　　经营权业主：

　　专业投资农贸市场的xx投资者；

　　泛xx市区域内的农贸市场投资者；

　　xx市区域房产中小投资者；

　　关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。

　　新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的xx市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。

　　农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。

周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。

价格定律：

商业房地产，租金决定销售价格；

　　项目优势及机会点：

　　项目位于xx市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。

　　紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”，地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。

　　地处xx市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。

　　红星路广场片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。

　　地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。

　　完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划，为项目３０年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。

　　优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造xx新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。

　　梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。

　　30年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续性的有效保障，树立投资者信心。

制定合理的销售价格，确定30年经营权投资回报的优势，提炼项目亮点，制定最有效推广实施方案。

【小西门农贸市场营运策划案】

　　在xxx饮食服务股份有限公司和所在地工商部门的共同努力下，小西门农贸市场即将在当地黄金口岸开业。

如何使跨世纪的新型农贸市场既有"场"又有"市"，这是本策划方案的出发点和归宿点。

　　纵观其原有的农贸市场，大多带有较浓的计划经济时代的色彩，往往重"场"轻"市"，很难使管理者与经营者的目标一致起来，从而让消费者"来得开心，看得舒心，买得放心"。

这要求小西门农贸市场一开始营运，就务必解决好营运机制问题，使管理者与经营者的利益和目标一致起来，确保"场"是整体的"场"，"市"是共同的"市"。

在此基础上，树立起全新的品牌形象，使之成为当地农贸市场的样板，全国农贸市场的一面旗帜！

　　从市场的宏观角度看，小西门农贸市场一方面如同一个商品，需要解决产品定位及市场营销问题；另一方面又如同一个企业，需要解决组织建设及经营管理问题。

我们只有把其当着商品精心经营、当着企业精心管理，才能解决好农贸市场的"市"与"场"的问题。

常言道：

"思路决定出路"。

以上论述，对搞好小西门农贸市场的经营与管理至关重要，希望形成市场管理领导层的共识。

　　【农贸市场的理念及目标】

　　小西门农贸市场的营运理念体现在：

顺应社会发展和变化的趋势，尊重消费者生活和选择的方式，引导经营者不断满足社区居民生活的需要；另一方面，倡导健康向上的生活方式，规范经营者的市场行为，不断创造新的消费热点和经营模式。

通过管理者、经营者和消费者三方的融合互动，打造出全新的"家"的生活概念，使其"家庭成员"全赢！

　　经研究发现，三流农贸市场卖摊位，二流农贸市场租摊位，一流农贸市场树品牌，超一流农贸市场创标准！

因此，小西门农贸市场要想实现超一流农贸市场的目标，成为当地农贸市场的样板、乃至全国农贸市场的一面旗帜，就必须在"创标准"方面有所作为。

具体来说，别人有的我应有，别人没有的我必创。

其创新目标如下：

　　一、成为国外旅游团或外宾定点参观的农贸市场；

　　二、成为统一形象识别、统一行为规范的现代农贸市场；

　　三、成为招摊位商、配送商和广告商三位一体的农贸市场；

　　四、成为场内实卖、场外配送的实虚一体化的农贸市场；

　　五、成为市场监督、摊主自律和党员带头的新型管理模式的农贸市场；

　　六、成为倡导绿色营销、绿色消费的农贸市场；

　　七、成为不断创造新的管理、经营和消费方式的农贸市场；

八、成为当地样板、全国旗帜的农贸市场。

　　【农贸市场的概念及卖点】

　　当我们把自己作为消费者来看待农贸市场时，想必希望农贸市场的物资丰富、货真价实、清洁卫生、购物便捷和服务周到等。

由此可以仁者见仁，列举不少的"希望"。

如何把这些"希望"概括提升为市场概念及卖点，使之有别于其他农贸市场，满足实施差异化竞争的需要，这是小西门农贸市场创造自己竞争优势的有效途径！

　　面对WTO和新经济的挑战，人们的生活方式不断发生变化，市场竞争越来越强调特色性或差异化。

比如，大连大打绿色环境牌，种草种出了经济大发展；北京大打蓝色科技牌，玩出了中国硅谷中关村；新疆大打白色（棉花）、黑色（石油）和红色（蕃茄）资源牌，充分发挥了独有资源优势促发展。

小西门农贸市场应借鉴上述经验，打出自己具有"特色"的牌，以此营造出市场概念及卖点。

为了便于大众识别、记忆和传播，拟将小西门农贸市场的卖点概括为白色、绿色、黄色3张牌。

其中，白色表示该市场最讲清洁卫生，以诚待人，让消费者买得特别放心；绿色表示该市场倡导健康向上的生活方式，力推绿色商品，让消费者追赶现代时尚；黄色表示市场物品丰富，方式多样，黄金口岸，人气旺盛，让消费者感受大家庭温暖。

　　【农贸市场的管理及设计】

　　小西门农贸市场除参照当地现有的农贸市场进行管理外，还应该有所创新，实现管理的"四统一"，即统一理念、融合互动，统一规划、分类布置，统一形象、规范识别，统一规章、民主监督。

　　一、管理制度的创新

（一）小西门农贸市场应实行契约式管理与民方式管理相结合，成立市场管理委员会自律组织。

该委员会分别由物业公司、政府部门和摊主代表组成。

其中，摊主代表由不同类别的摊组选举产生，