住宅小区设施设备保养手册.docx

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住宅小区设施设备保养手册

物业设施设备保养手册

1 目的

保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运行、维修费用，降

低成本，保证服务质量。

2 适用范围

适用于管理中心所辖项目公共设备设施的保养。

3 职责

3.1 管理中心负责所辖项目设备设施保养的技术指导和监督管理。

3.2 管理中心负责所辖项目设备设施保养的日常管理以及保养工作的检查。

3.3 管理中心维修人员负责设备设施保养工作的执行。

4 工作程序

4.1 设备设施维护保养分为日常维护保养和定期维护保养二个层次。

4.2 设备设施保养的要求

4.2.1 设备设施的日常维护保养

维修保养人员在工作中必须做到对设备的各部分进行认真检查、清洁、擦拭，并做好

巡检和日常保养工作，并达到以下要求：

a、 整齐

 物业区域内所有非固定安装的设备和机房的物品摆放整齐； 设备的工具、工件、附

件整齐放置； 设备的零部件及安全防护装置齐全； 设备的各种标牌完善、干净，各

种线路、管道安装整齐、规范。

b、 清洁

 机房内设备周围的场地保持清洁：

不起灰、无积油、无积水、无杂物； 设备外表清

洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏

电。

c、 润滑

 油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质；  油壶、油孔油杯、油嘴

齐全，油路畅通； 需要润滑的设备都应按质、按量、按时加油或换油。

d、 安全 :

 电气线路接地可靠，绝缘性良好；  限位开关、档块均灵敏可靠；

 信号仪表指示正确， 表面干净、清晰。

e、 完好：

设备完好，能正常发挥功能。

4.2.2 设备设施的定期保养

a、 根据设备设施维护保养工作的深度与广度，以及设备运行时间的积累与运行状况，

定期维护保养实行二级保养；

一级保养（普通保养）：

指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清洗，疏通油路，

调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查；

二级保养（精密保养）：

除一级保养的全部作业外，要对设备进行局部解体检查，清

洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故障，恢复局部工作精度，检查并

修理电气系统等保养内容。

b、 定期保养的内容主要有：

  拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、

擦拭设备内外；  检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位，更换个别易损件； 

疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液箱；

清洁、检查、调整电器线路及装置。

c、设备设施保养后应填写《设备设施保养记录》，并将保养内容、时间记录在《设

备管理台帐》中。

5 记录

5.1 《设备设施保养记录》

5.2 《设备管理台帐》

物业设施设备保养手册

一. 供配电设备……………………………………………………………………5

1.变压器…………………………………………………………………………5

2.电容柜…………………………………………………………………6

3.开关柜…………………………………………………………………7

4. 母线槽…………………………………………………………………8

5. 配电柜…………………………………………………………………………9

6. 避雷器…………………………………………………………………10

二. 弱电设备………………………………………………………………11

1. 楼宇自动控制……………………………………………………………11

2. 电视监控、安防设备…………………………………………………………12

3. 卫星电视…………………………………………………………………13

4.传感器………………………………………………………………………14

三. 给排水设施…………………………………………………………………15

1.生活水池、水箱………………………………………………………………15

2.集水井……………………………………………………………16

3.四. 中央空调设备…………………………………………………………17

1. 空调机组（AHU）…………………………………………………………… 17

2. 冷却塔…………………………………………………………………18

五. 消防设备……………………………………………………………………19

1.消防主机……………………………………………………………………19

2.信息传感器…………………………………………………………………20

3.消防水泵、喷淋水泵………………………………………………………21

4.消防正压风机、排风机……………………………………………………22

5. 消防卷闸………………………………………………………………23

六. 通用类设备……………………………………………………………………24

1. 设备电源控制柜………………………………………………………………24

2. 水泵……………………………………………………………………………25

3. 风机……………………………………………………………………………26

供配电设备——变压器

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 2 次/年

二级保养（精密）频次 2 次/年

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1.从上至下从里到外清洁变压器内部的灰尘，使各部位清洁无尘；

2. 检测外壳接地，良好且可靠；

3 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，有否发热和变色的现象，紧

固联接螺丝，螺丝生锈应与更换。

全面紧固螺丝连接部分；

4. 检查电压调节联接片的固定螺丝是否紧固，温控的联接电线是否完好；

5.检查高低压套管有无裂痕和放电的现象；

6. 接点示温腊片有无熔化和脱落的现象；

7.全面检查变压器柜内的各种附件，如：

散热风扇，温控器等外壳接地浅，接地良好；

8. 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰；

9. 检查中性点接地状况和变压器外罩接地线是否完整、牢固；

10. 拆掉变压器高低压侧接地线，用 2500V 摇表摇测变压器，一次侧，二次侧的线圈相

与相，相对地之间的绝缘电值，一次侧绝缘电阻不低于 300 兆欧，二次侧绝缘电阻不

低于 10 兆欧。

保养类型：

 二级保养（精密）

保养内容：

10Kv 以下每两年做一次电试。

 安全注意事项：

1.操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；

2.操作时 1 人操作，1 人监护；

3. 遥测绝缘电阻必须由二人进行；

4. 挂接地线时，要先接接地端，后接电源端；

5. 工作完成后检查变压器内有无遗留工具，装上变压器前后两侧防护板。

供配电设备——电容柜

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 1 次/周

二级保养（精密）频次 1 次/年

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1.手动（用转换开关）逐组投切电容器。

控制正常，指示。

仪表及信号正确；

2. 检测外壳接地，良好且可靠；

2.检查熔断器、接触器、热继电器及其接线，接触良好，无过热，无损坏；

4. 观察电容器壳体、套管无膨胀、无渗漏油的现象。

保养类型：

二级保养（精密）

保养内容：

1.应先断开电容总开关，用 10 毫米以上的导线把电容器逐个对地放电；

2.检查各接触器的桩头，检修控制元件；

3. 调换渗漏膨胀的电容器，更换失效的电容器；

4. 全面清扫电容柜的灰尘，使其无灰尘、油垢和杂物。

供配电设备——开关柜

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 2 次/年

二级保养（精密）频次

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1.保持高、低压开关压柜各部位清洁无尘；

2. 检测外壳接地，良好且可靠；

3. 全面紧固螺丝连接部分，若生锈应给予更换；

4. 检查母线上的绝缘子有无松动和损坏；

5. 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹；

6. 试验机械的合闸、分闸的情况；

7. 检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线；

8. 补刷相位漆，颜色符合规定；

9. 全面清扫、整理地下电缆沟的垃圾，并排列整齐。

低压联络柜参照以上方法进行

供配电设备——母线槽

设备类别 一级保养（普通）频次 2 次/年

二级保养（精密）频次 主机类设备 1 次/月

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1. 检测母线槽的电流、温度；

2. 对电流大,温度高的母线槽重点记号（对用电负载，进行合理调配）。

保养类型：

 二级保养（精密）

保养内容：

1. 停电，清扫积尘；

2. 检查母线槽与开关连接处的接头有无发热变形、烧焦变黑痕迹.（如有用细纱纸打磨

处理）；

3. 检查母线槽上的绝缘子有无松动或损坏，紧固连接螺栓,螺栓若有生锈应予以更换,

确保接头连接紧密；

3.保养后,对该母线槽进行绝缘试验。

供配电设备——配电柜

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 1 次/月

二级保养（精密）频次 1 次/年

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1.配电柜内外清洁、整洁；

2. 检测设备外壳接地，良好且可靠；

3. 检查各类绝缘导线是否老化，特别是各接头处有无变焦、变脆，绝缘胶布是否失效，

接头之间有无腐蚀现象；

4. 检查低压控制电器的额定容量、导线的截面、电器保护元件的整定值应与实际负荷

相适应；

4.检查元件齐全，无烧蚀现象。

计量柜参照以上方法进行 保养类型：

二级保养（精密） 保养内容：

1. 检查配电柜的固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各开关的接头有无松动，操

作是否灵活，刀刃及节点有无烧伤；

2.检查导线绝缘是否良好（用兆欧表摇结缘电阻值，低压不低于 0.5MΩ）；

3. 对带负荷的低压刀闸，每半年应对触头进行一次检查和紧固，刀口处涂少量凡士林

油；

4. 检查空气开关与交流接触器的动、静触头压力适中，无严重烧蚀。

灭弧罩损坏、丢

失、因更换；

5. 检查开关刀口处有无烧蚀，机械闭锁是否可靠，速断弹簧有无锈蚀变形；

6. 补齐，更换两次线路接线号，使线编号与图纸相符。

物业设施设备保养手册

供配电设备——避雷器

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 1 次/月

二级保养（精密）频次 1 次/年

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

 外观检查主要包括：

1. 保持避雷器没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀，瓷元件上无破裂和烧损；

2. 接地线良好无松动、脱落；

3. 接闪器、引入线连接可靠，无断股；

4. 加固、修复、调整、涂刷保护漆膜；

5. 注：

避雷器的接地电阻值应符合规定的要求：

一般是不大于 10Ω，如装于室外圆钢

的直径不小于 6 毫米，扁铁带的截面不小于 48 平方毫米，其厚度不小于 4 毫米。

保养类型：

 二级保养（精密）

保养内容：

1.每两年做一次接触电阻的检测。

弱电设备——楼宇自动控制

设备类别 一级保养（普通）频次 主机类设备 1 次/月 1 次/年

二级保养（精密）频次 1 次/季 2 次/年

保养类型：

一级保养（普通） 保养内容：

1. 保持设备清洁、整洁；

2. 检测设备接地，良好且可靠；

3. 按程序退出，关闭 BA 主机、打印机电源，,用刷子、清洁剂等清洁机器内的灰尘；

4. 检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧固各连接插头、连

接线；

5. 检查中控室 BA 主机上各系统操作运行情况,对主机进行碎片整理，检查电脑内部程

序，保证运行正常,试验打印机工作，保证运行正常；

6. 检查 UPS 电源，在断开 BA 主机配电电源时，UPS 电源是否能在瞬间自动切入；

7. 现场控制站（箱）检查：

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