辽宁省2017年房地产估价师《经营与管理》：土地储备开发成本考试试题.doc
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辽宁省2017年房地产估价师《经营与管理》：
土地储备开发成本考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。
A．直接归于该他人
B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担
D．由行为人代该他人承担
2、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
3、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。
A：
523．45万元
B：
593．75万元
C：
643．75万元
D：
1000万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
A．房屋建筑物
B．土地使用权
C．在建工程
D．房屋期权
5、房地产拍卖业务主要来自__。
A．企业委托
B．个人委托
C．法院委托
D．政府委托
6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。
A：
合法原则
B：
最高最佳使用原则
C：
估价时点原则
D：
替代原则
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．50
C．50
D．100
8、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
A：
公开原则
B：
公平原则
C：
公正原则
D：
诚实信用原则
E：
执行层的组织协调
9、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：
易受限制
B：
相互影响
C：
独一无二
D：
不可移动
E：
工业用地的监测点评估价格
10、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。
A．0
B．
C．a×n
D．∞
11、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
12、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
13、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。
A：
路线价法
B：
成本法
C：
假设开发法
D：
市场比较法
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。
A：
1．60
B：
3．00
C：
4．25
D：
5．525
E：
执行层的组织协调
15、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
16、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。
A．经济学原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．对立原理
17、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
执行层的组织协调
18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
19、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
A：
发行主体的不同
B：
偿还期限的长短
C：
利息的不同支付方式
D：
发行方式
E：
执行层的组织协调
20、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大
B．较小
C．不同
D．大致相同
21、现金流入与现金流出之差称为__。
A．现金波动值
B．现金后期值
C．净现金流量
D．现金流量差值
22、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
23、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。
A：
0.5～2.0
B：
1.5～2.0
C：
0.5～1.5
D：
1.0～1.5
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。
A：
1％
B：
1.5％
C：
2％
D：
2.5％
E：
工业用地的监测点评估价格
25、某居民楼总建筑面积为5000㎡，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】
A：
3％
B：
5％
C：
7％
D：
4％
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。
A：
处罚类会计科目
B：
负债类会计科目
C：
所有者权益类会计科目
D：
成本类会计科目和权益类会计科目
E：
资产类会计科目
2、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
3、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。
A．潜在毛租金收入
B．空置和收租损失
C．准备金
D．经营费用
E．抵押贷款还本付息
4、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责
5、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：
“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的，。
”
A：
处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
B：
处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
C：
处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
D：
处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金
E：
执行层的组织协调
6、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。
该综合楼的有效面积系数为__。
A．80%
B．90%
C．85%
D．95%
7、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有__的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
8、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
9、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。
（2008年试题）
A：
资产报酬率
B：
销售净利率
C：
资产负债率
D：
存货周转率
E：
股东权益报酬率
10、下列不属于清偿能力指标的是__。
A．借款偿还期
B．利息备付率
C．现金回报率
D．偿债备付率
11、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A：
财产所有权关系
B：
财产流转关系
C：
财产形成权关系
D：
人格权关系
E：
身份权关系
12、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
暂停期限最长不得超过__。
A．1年
B．2年
C．3年
D．5年
13、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为__。
A．2.725
B．3.475
C．4.375
D．5.255
14、以下对房地产赠与的理解正确的是。
A：
是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B：
属于双务行为
C：
即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D：
属于单务行为
E：
其受让人不需承担任何义务
15、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房
16、价格领先制通常有三种形式。
A：
被支配型价格领先
B：
支配型价格领先
C：
成本最高型价格领先
D：
成本最低型价格领先
E：
晴雨表型价格领先
17、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
18、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。
假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。
A．26.29
B．27.29
C．28.29
D．29.29
19、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。
A：
实际价格/理论价格
B：
房地产价格增长率/实际GDP增长率
C：
房地产价格指数/居民消费价格指数
D：
房屋施工面积/新竣工面积
E：
个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
20、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找__。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑剖面图
D．结构施工图
21、关于预算，下列说法错误的是。
A：
可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的
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