中山乡镇平南村地块可行性研究报告宋体Word格式.docx
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而在较多项目近期的营销动作中不乏看到众多的一口价以及特价房等推广字眼出现，市场已进入以价换量的趋势；
3、
部分重点在售项目调查：
（1）个盘分析——景观一品
项目基本概况
项目分析
项目小结：
该项目在2008年开盘，至今销售周期较长，这与项目的产品户型、价格有关，在早期曾经销售均价为6100元/㎡，并且项目最小的户型为145㎡的三房，户型相对偏大，因此项目对应的客户较为高端，外地人客户承受能力较大，影响着项目的成交客户；
（2）
个盘分析——大翼龙苑
项目概况
项目总结
该项目位于城桂公路旁，较多本地人觉得项目较为偏远，因此不会选择本项目置业，但项目的亮点大赠送面积户型，吸引较多外地客户。
在调查的过程中，停车场不乏广州、深圳、珠海等地方的车牌车辆；
（3）
个盘分析——海尚绿洲
项目位于雅居乐新城旁，其消化速度较慢，项目属于三乡区域内价格的洼地，促使较多的本地人购买，同时也有部分生活工作在三乡的坦洲、珠海客户前往购买；
（4）个案分析——爱ME公园
该项目主要推广区域在珠海，在珠海公交站牌和户外均有项目的画面上画，促进了客户对项目的了解；
该项目生活配套设施较为完善，规划中的公园和公交总站也是该项目的一个卖点；
（5）个案分析——檀香山别墅
该项目属于尾盘阶段，所剩货量不多，看其推出特价单位所知，项目想尽快清货；
而项目的水系园林规划景观较好，购买的客户置业目的主要以度假旅游为主；
销售现场的展示和氛围完全没有销售的气氛；
（6）
个案分析——雍泉度假山庄
该项目属于三乡区域内低密度项目之一，其度假的用途较为明显，吸引较多外地以及外省的客户前往购买用做度假的用途。
（7）
个案分析——半山午后
该项目产品较为特别，在高层洋房以复式为主要的单位，别墅以联排叠拼错层的产品为主，产品较为新颖。
由于产品的赠送面积较大，项目以装修面积算价，别墅总价在100-140万之间，户型建筑面积实际为140-180㎡左右，由于项目建筑面积单价不能备案，因此开发商推出数套特价单位以促进成交并通过备案；
（8）
个案分析——雅居乐新城
该项目规模较大，其品牌已成熟落地，因此项目主要客户源为三乡本地客户，本地客户较为年轻化、比较关注项目配套与教育设施等问题。
而开发商已在香港上市，因此关注港澳市场较多，也选择在港澳举办红酒会和看房团的方式来吸引港澳客户，港澳客户主要以40-50岁为主，主要买来度假，以及节假日居住，该类客户关注较多的是环境以及配套和雅居乐品牌；
（二）三乡镇2013年房地产市场新入市项目预测
从上表可知，2013年三乡房地产市场未来供应约53万㎡，现阶段在售的项目洋房价格范围集中在3700-5000元/㎡，整体均价约4500元/㎡。
户型
2房
3房
4房
复式
联排
商业
货量（㎡）
万
3万
6万
2013年三乡总的供应量中，最多的产品为三房，有万㎡，其次为联排别墅，有万㎡，第三位为两房，有万㎡。
（2）、三乡镇的房地产发展概述
1、三乡镇房地产发展迅速
三乡镇自雅居乐地产在当地开发第一个楼盘以来，房地产进入了飞速发展的阶段。
整个三乡镇的房地产发展水平在中山市名列前茅，社区规模、产品设计及营销意识均较高。
目前在售项目供应约33万，2013年新增供应约万，整体供需两端均较为旺盛
2．潜在需求旺盛，坦洲及珠海客户大量涌入
一方面，随着三乡镇居民收入的不断提高，消费结构升级步伐加快，通讯、汽车和住宅成为消费热点。
调查表明，居民对改善居住环境的愿望非常强烈，对房地产的消费将是三乡镇居民未来的主要消费领域。
而另一方面，由于三乡镇生活配套齐全，资源丰富且具有较大的价格，因此坦洲及珠海的客户在三乡置业的比例逐年增加，进一步为三乡镇的房地产发展提供了消费支撑。
【结论】三乡镇的房地产市场总体需求旺盛，房地产发展水平较高，具有较大的消费潜力与需求。
但三乡在售以及即将入市的产品接近90万，市场竞争激烈。
第二部分：
项目地块分析及产品定位
1、项目综述
1、项目地块构成情况
总占地面积：
㎡，容积率，总建筑面积可达446689㎡
土地年限：
70年
土地状态：
尚未完全完成土地购买程序
项目开发模式：
村企合作
2、项目地块分析
1、项目四至
北：
平南村村民房屋
南：
怡福阳光花园
西：
宝龙花园住宅区
东：
金谷大道、东峻华庭
2、交通动线组织：
地块四面均为交通主干道，交通进入性及通达性良好
总结：
地块周边有较多的住宅区及商业配套，从项目地块的状态及区域的发展形势来看，本项目具备规模开发的可行性，。
3、项目开发产品建
1、客户定位：
第一类：
三乡本地乡镇向城市化进程的人
这类客户是三乡本地人，是三乡的个体工商户或者机关单位公务员，他们追求城市化生活
对社区的文化品位要求不高，但向往都市生活；
由于其本身安全感较低，项目的市场口碑尤为重要；
主要考虑价格、户型，购买目的以自住为主；
注重房屋的功能性，以紧凑户型为主；
大多有充足的积蓄、付款方式一次性和按揭约各半
相信口碑传播
第二类：
三乡本地企业高管、机关单位公务员、个体工商户、外来务工高收入者
他们大多为70后，在三乡工作多年有一定成就；
已经有一套或者多套住房，偏好大户型为主；
有家庭轿车代步，三代同堂，喜欢周末全家自驾出外作短途旅游；
有充裕资金会考虑选择三乡置业作投资和度假；
非常注重房子的升值潜力和周边环境，如空气质量和城市的舒适度；
付款方式多为一次性；
第三类：
子女在珠海工作，已经退休的外地客户
他们大多为50年代出生；
子女已经在珠海落地生根，而他们是从外省的机关单位、国企等退休过来与子女团聚；
他们有一定的财富积累，但对珠海市区的高房价还是望之却步；
他们很注重房子周边的生活配套和医疗；
付款方式多为一次性，偏好两房和三房；
第四类：
在珠海上班的中层管理者、白领、技术人员
他们大多为80后，在珠海市区或者在珠海金鼎上班；
大多为首次置业，需要分期付款；
部分可能拥有自用小轿车；
珠海三分之一的房价是吸引他们在三乡置业的主要原因；
他们最为关注项目周边的生活配套和交通配套；
收入稳定，他们更偏向于小三房；
2、物业属性定位：
稀有高档“城市豪宅”精品社区
3、价格测算：
按照目前周边项目毛坯的均价3800—4800元/㎡估算，根据市场自然溢价，保守预计本项目入市时毛坯售价为4500元/㎡，商业按照20000元/㎡估算
4、项目产品定位
1 产品类型：
在的容积率之下，项目的产品类型定位与30层的高层与6层高的退台式洋房为主，在保证绿化率的前提下，进一步提高项目的居住舒适度。
2 建筑布局：
以半围合式的布局方式进行建筑排布，最大程度的规避噪音干扰以及利用西北面的山体资源。
3 商业布局：
一楼设置沿街商业的方式可以最大化的提高商业的价值。
4 各种物业的面积段建议：
a.高层面积段建议
I、110-120平米面积段（产品面积比：
30%左右）
面积上限
面积下限
备注
115平米
105平米
3+1房
送入户花园，可变3+1（功能房）户型
II、80-90平米面积段（产品面积比：
35%左右）
90平米
80平米
2+1房
送入户花园+内庭院，可变标准3房
III、60-70平米面积段（产品面积比：
25%左右）
70米
60平米
送入户花园，可变2+1（功能房）户型
IV、140-150平米面积段（产品面积比：
10%左右）
130米
120平米
送入户花园
说明：
1、四类产品的面积比可在具体设计过程中适当调整，但调整幅度不宜超过5%；
2、120-130平米面积段产品作为补充型产品设置在景观及朝向较好的地方，面积可以适当再大，但不宜超过140平米。
b.退台式洋房的面积段建议
楼层
1-2层
135平米
125平米
4房及以上
考虑赠送30-50平米地下室，赠送私家花园
3层
130平米
“1”为阳光房
4层
送露台
5层
6层
110平米
送露台，结合坡屋顶送阁楼
考虑双首层的概念，最大程度提升1、2层的产品价值。
第三部分经济测算及投资分析
1、经济测算依据说明
1、总占地面积：
2、项目地价按照150万/亩，即楼面地价为900元/㎡，土地总成本为
3、楼盘建造、装修及配套标准，参照中山市各项工程造价水平
4、各种税费按中山市目前的取费标准计取。
5、银行贷款利率按6%计取。
6、产品形式组合式：
90%住宅、10%商业。
7、开发进度安排建议
本项目计划分三期开发，开发周期5年，2014年初启动，2018年底完成全部工程，其中：
2014年第一期开发建筑面积约为100000㎡；
2015年第二期开发建筑面积约为90000㎡；
2016年第三期开发建筑面积约为90000㎡。
2017年第四期开发建筑面积约为90000㎡。
2018年第五期开发建筑面积约为70000㎡。
2、
项目的经济估算
（1）项目开发投资成本估算
表1、项目开发建设总投资测算表
项目
单价（元/㎡）
面积（㎡）
总投资（万元）
开发建设总投资
3563
159157
1
开发成本
3013
134607
土地成本
900
40202
前期土地平整工程费
50
893
建筑安装工程费
1800
80404
公共配套服务费
2500
1675
开发期间税费
46
2052
园林设计及施工费用
110
4914
其他费用
100
4467
2
运营成本
550
24550
管理费用
86
3843
财务费用
282
12600
销售费用
182
8107
1）楼面地价：
900元/㎡，土地成本共：
40202万元
2）前期工程费：
包括项目前期需要投入的可行性研究费用、土地平整费用，按50元/㎡计，共893万元
3）建筑安装工程费：
按照高层建安成本标准为1800元/㎡，共80404万元
4）公共配套费用：
本项目内配套的公共设施的建设费用，本项目配套的公共设施包括教育机构、社区中心等，项目公共配套设施建设费用按2500元/㎡计。
按照总建面的%左右进行测算，则公共配套面积6700㎡，共1675万元
5）园林设计及施工费用：
按照110元/㎡进行打造,共4万元914
6）开发期间税费：
即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。
本项目开发期间税费按建安成本与公建配套费用之和的%计算，共2052万元
7）其他费用：
主要包括监理及质安监费用、租售丈查费、竣工面积丈查费以及各种公共费用，按照100元/㎡计算，共4467万元
8）管理费用：
即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。
参照房地产开发项目的平均水平，项目管理费用按前述各项之和（开发成本）的3%取值。
共3843万元
9）财务费用：
即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。
本项目的总投资金额约15亿元元，结合房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的30%以上，按照企业自有资金30%来算，项目另需银行贷款总额为亿元，年利息率为6%，每年利率为6300万元，贷款期延续2年。
因此财务费用为12600万元
10）销售费用：
即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。
参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值，共8107万元。
（销售费用详见销售收入测算）
（2）项目销售收入估算
总销售额（万元）
住宅销售收入
4500
402020
180909
商业销售收入
20000
44669
89338
总收入
——
270247
1、价格测算：
住宅毛坯售价为4500/㎡，商业按照20000元/㎡
2、住宅按照90%比例，即402020㎡，商业按照10%比例44669㎡
3、按此估算，本项目销售收入为270247万元。
（3）投资收益分析
序号
计算公式
金额（万元）
1
销售收入
详见销售收入预测
2
投资总额
详见开发成本分析
3
利润总额
（1）-
（2）
111090
4
所得税
（3）×
25%
27772
5
净利润
（3）-（4）
83317
6
税后投资利润率
净利润/总投资
%
7
税前投资利润率
（总销售额-总投资）/总投资
经上面表格分析，本项目的税后投资利润率为%，在区域同行业处于较高的水平。
三、结论
上述分析的结果表明，若本项目能较好的规避风险分析中存在的四大风险问题，则本项目具有较好的税后投资利润率、能为股东及债权人带来较高的投资收益。
同时,本项目也具有贷款偿还能力和资金平衡能力，抵御市场变动风险的能力较强。
随着区域的进一步发展，房地产市场还有较大的增值空间。
评估结果表明，本项目可行。
——TheEnd——
中城嘉信地产
2013年3月14日
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