房地产开发与经营复习题Word文件下载.docx
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2、房地产经营决策程序是什么
1发现问题；
2确定目标（针对性、、明确性、层次性、可行性）；
3拟制方案（整体详尽性、相互排斥性）；
4分析评价（限制因素分析、潜在问题分析、综合评价）；
5选择方案；
6实施追踪（反馈控制、追踪决策）
三、名词解释：
1、垄断竞争：
垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
2、消费者市场：
消费者市场是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。
四、论述题：
请对高价策略进行论述。
1、高价策略是企业对效能大、质量高的新产品制定较高价格的定价策略。
这种价格策略将价格定得大大高于成本，谋取短期内厚利。
2、高价策略具有尽快回收发展新产品投资，短期内获得高领利润等优点。
3、高价策略所带来的高额利润将迅速招致竞争者，这种价格的发展趋势是迅速下降，以至造成商业信誉损失，同时，新产品的初期价格过高，不利于市场开拓，对收入较低的消费者缺乏吸引力。
4、所以，只有那些需求弹性较小，仿制又比较困难的商品，才能在较长时期内保持这种价格优势。
因而，这是一种以短期赢利为目标的定价策略。
第三章
1.政府对房地产企业的行政管理主要包括注册登记、相关资质的审批、行业监督检查。
2.土地估价师资格证书，有效期一般为5年。
3.房地产企业采用多元化发展实现增长战略，包括同心多元化和离心多元化。
二、名词解释
房地产企业：
房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
三、简答题
简要谈谈房地产企业战略的类型。
房地产企业的战略管理类型有：
公司层战略、事业层战略、职能层战略。
四、论述题
论述下房地产企业的战略管理过程。
房地产企业的战略管理过程有：
确定企业当前的使命、目标和战略；
外部环境分析；
内部资源和能力分析；
构造战略；
实施战略；
评估战略。
第四章
1、工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
2、房地产项目定位的方法的有市场调研法、头脑风暴法、经验分析法
1、房地产转让：
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
2、土地储备开发：
指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
（1）、房地产项目定位的原则：
1.符合城市规划的原则2.协调发展的原则
3.符合市场需求的原则4.效益最大化的原则
5.与企业发展战略相一致的原则
（2）、房地产项目定位的内容
1.确立开发理念2、明确用途功能
3、筛选目标客户4、进行项目的初步设计
5、测算租售价格6、确定方案
房地产项目转让应该具备的转让条件
1、出让方具备房地产开发经营资格
2、出让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证
4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证
5、出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模
6、转让的标的是正在建设中的项目，拥有土地使用权证而没有房屋所有权证
第五章房地产项目用地的获取
1、房地产开发企业获取建设项目用地主要的三种方式：
①、②和③。
出让、划拨、转让
2、土地使用权转让的类型有①、②和③。
出售、交换、赠与
3、出让土地使用权的基本类型有①、②、③、④。
协议、招标、挂牌、拍卖
4、划拨土地使用权的主要步骤主要有①、②、审查、批准、登记发证。
预审、申请
二、简答题
1、协议出让的基本特征是哪些P97
①非出场出让，没有竞争者；
②政府对地价较易控制，灵活性大；
③价格和使用范围受到限制。
2、拍卖的特点有哪些P103
①拍卖必须有两个以上的买主；
②拍卖必须有不断变动的价格；
③拍卖必须有公开竞争的行为。
3、挂牌出让的优势有哪些P103
①挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；
②操作简便，便于展开；
③有利于土地有形市场的形成和操作。
三、名词解释
1.土地使用权出让：
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
2.划拨土地使用权：
通过行政划拨方式取得的土地使用权。
3.土地使用权转让：
指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移到行为。
土地使用权出让与转让的区别P108
（1）在行为主体上；
出让的主体是政府及土地管理部门，转让的主体是境内外任何经济实体及个人。
（2）在法律关系上；
出让形成的法律关系不平等，转让形成法律关系平等。
（3）在在市场所处层次；
出让属于一级市场行为，转让属于二级市场行为。
（4）在年限上；
出让年限按合同规定，不得超过国家规定，转让年限为合同年限减去已使用年限后的剩余使用年限。
（5）在土地转移方式上；
出让的方式包括协议、招标、挂牌、拍卖，转让的方式包括出售、交换、赠与等。
第六章：
1、房地产市场调研不仅是房地产开发商项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。
2、房地产市场调研的方法有全面调查法、重点调查法和抽样调查法。
3、房地产市场调研数据类型有数值型、序号型和文字型。
4、房地产市场调研报告的内容有导言、正文、结尾和附件。
二、名词解释：
1、需求容量：
是指有支付能力的市场需求容量。
2、全面调查法：
是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查
三、简答，
1、房地产市场调研的特点有哪些
答；
①房地产调研专业性强。
②房地产调研的针对性强。
③房地产调研技术性强。
2、房地产市场调研的原则有哪些
①真实性原则；
②时效性原则；
③全面性原则；
④计划性原则。
四、论述
论述如何撰写房地产市场调研报告
1.以调研目的为核心原则
2.前后逻辑合理原则
3.层次鲜明性原则
4.图文并茂原则
报告主要内容
导言：
标题、前言
正文：
报告主体部分
主要内容
1.基本情况概述2.房地产市场环境状况3.房地产市场供给特征
4.房地产市场需求特征5.房地产市场形势及发展趋势
6.结论和建议
结尾：
总结和说明
附件：
图表和附录
第七章
1、房地产项目风险分析方法有盈亏平衡分析、项目安全率、敏感性分析、概率分析。
2、房地产可行性研究包括封面、摘要、目录、正文、附件、附图。
1、财务净现值：
指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。
2、投资回收期：
指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。
3、盈亏平衡分析：
又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
1、房地产可行性研究的作用有哪些
（1）可行性研究是投资决策的重要依据；
（2）可行性研究是项目审批的依据
（3）可行性研究是项目资金筹措的依据
（4）可行性研究是编制设计任务书的依据
（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据
2、房地产可行性研究的步骤是什么
（1）组织准备
（2）资料收集及市场调查（3）开发方案的设计和评价
（4）详细研究（5）编写研究报告书
四、计算题
1、盈亏平衡点和项目的安全性的分析计算：
某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发商开发固定成本为6800万元，开发项目土地面积10000m2，容积率为5，商品房得房率为80%，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。
f
<
10%
10%~15%
15%~25%
25%~30%
>
30%
状况
危险
需要谨慎
不很安全
较安全
安全
Q*=6800万元/（5600元/m2-2200元/m2）=20000m2
f=（10000*5*80%-20000）/40000*100%=50%
说明该项目有足够的风险承受能力。
2、财务净现值的计算（详见P137）
3、投资收益率的计算
4、静态投资回收期、动态投资回收期的计算
第八章
一、名词解释
一、房地产融资（广义上）
是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
二、银行贷款融资
是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。
三、股票融资
房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。
二、填空、
1、房地产融资的主要方式____、______、_______、________。
银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资。
2、房地产股票发行价格有______、_______、________三种。
平价发行、溢价发行、折价发行。
3、房地产债券按发行主体分类可分为：
______、金融债券_______、________等。
政府债券，公司债券，国际债券。
4、房地产信托的运营模式有____、____、______、_______、________。
抵押贷款类信托、混合型信托、权益转让模式、股权投资类信托、股权证券化信托。
5、我国房地产融资中的主要风险类型有：
____、____、______道德和信用风险。
政策风险、市场和经营风险、财务风险。
6、房地产信托的特点是____。
高风险追逐高回报。
三、简答、
一、房地产融资的特点。
1）融资规模大
2）偿还期较长
3）资金缺乏流动性
4）高风险、高收益
二、房地产企业的一般性资金来源。
1）企业自有资金
2）政府财政资金
3）银行贷款
4）股票、债券、集资、租赁、
5）商业信用等多种筹资方式
6）其他资金来源
三、房地产信托的运营模式、
1）混合型信托
2）权益转让模式
3）股权证券化信托
4）抵押贷款类信托
5）股权投资类信托
四、论述分析：
一、不同融资方式的房地产融资成本比较
1,自有资金的融资成本较低
2，银行贷款融资，只需支付银行贷款利息，成本较低。
3，销售回款的融资成本视不同情况有别。
4，信托资金的融资成本较高。
由于信托计划的结构较复杂，涉及单一信托及集合信托，因此组建信托的成本较高，即房地产企业付出的融资费用较高。
5，股权融资的成本较多地受到利益分配的影响，房地产企业付出的融资成本可能不是较明显地表示为融资费用，而是在房地产企业的利润中剥离出一部分给予股权融资者。
第九章
1、因果分析图法：
因果分析图又叫树枝图、鱼刺图或石川图，是用来查找质量问题可能产生在哪些环节的有效工具
2、信息化趋势：
伴随网络时代和知识经济时代的到来，房地产开发项目管理的信息化程度和水平不断提高的过程。
二、填空题
1.房地产开发项目工程质量控制常用方法：
排列图法、因果分析法、直方图法、SPC图法。
2.施工质量监督的手段有旁站监督、测量、试验，指令文件，规定质量监控工程程序，利用支付控制手段。
3.竣工验收程序包括验收准备、初步验收、正式验收。
1、施工阶段质量监督控制手段
①旁站监督
②测量
③试验
④指令文件
⑤规定质量监控工作程序
⑥利用支付控制手段
2、房地产开发项目管理的层次体系
①业主方的项目管理
②工程总承包方的项目管理
③监理方的项目管理
④设计方的项目管理
⑤施工方的项目管理
⑥供贷方的项目管理
⑦社会环境方的管理
3、影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些
4、简述网络图法的技术特点。
5、经济适用房项目的成本包括哪些内容
试述房地产开发项目进度管理的主要任务
（1）设计前的准备阶段进度管理的任务主要包括：
①确定工期总目标；
②编制项目总进度计划；
③编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；
④施工现场条件调研和分析等。
（2）设计阶段进度管理的任务主要包括：
①编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；
②编制详细的出土计划，并控制执行。
（3）施工阶段进度管理的任务主要包括：
①编制施工总进度设计并控制其执行；
②编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。
第十章
1、房地产市场营销：
房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或者房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。
2、房地产广告：
广告是企业目标购买者传达说服性信息的活动之一，是将产品传达给消费者的重要过程。
1、品牌营销策略的实施有哪些要素
1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础
2.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证
3.以良好的社会形象树品牌
4.以优秀的品质树品牌
5.以创新精神树品牌
6.以优秀的企业文化树品牌
2、房地产市场细分的作用是什么
1.有利于房地产企业发现新的市场机会
2.有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略
3.有利于房地产企业集中资源开发市场
3、房地产营销的价格策略包括哪些
4、房地产市场营销中4C理论主要包括哪四个方面的内容
1、传统房地产市场营销中的4P理论的四个基本要素：
产品、价格、销售渠道和促销。
2、目前，在国内流行的营销理论主要有文化营销、关系营销、全程营销和绿色营销方面。
3、制定价格策略必须考虑三个最基本的因素是：
顾客需求表、成本函数和竞争者价格。
论述房地产的开盘定价战术及其适用范围。
房地产的开盘定价战术包括低开高走和高开低走两种战术。
低开高走战术就是按照开盘项目的进度，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按一定的幅度调高售价的战术。
其适用于总体素质一般的项目、城市边缘大项目及竞争激烈的项目。
高开底走战术即在开盘初期以高价销售，迅速从市场中获取分丰厚的营销利润，再见机降价，力求尽快回收全部投资。
其适用于具有创新性、独特卖点的项目和综合性能好、功能折旧慢的项目。
第十一章
一．名词解释
3、房地产交易：
以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。
4、国有土地使用权租赁：
指国家将国有土地出租给使用者使用，有使用者与县级以上人民政府土地行政主管签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
5、房地产抵押：
指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
1、按照房地产商品流通的环节，通常将房地产分为三级市场：
______、_____、_______。
（土地使用出让市场、房地产开发经营市场、存量房地产交易市场）
2、目前，土地使用权出让一般采用____、______、_______、________。
（协议、招标、拍卖、挂牌）
3、如果土地市场发育比较成熟，各种土地案例发生较多，也可以采用一些市场资料，采用诸如______、________、________、________等测算土地出让价格。
（市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法）
4、求取房地产租金时，应当根据租赁合同内容，计算建筑物及基地经济价值的正常租金，常用的方法有______、______、_______。
（积算法、租赁实例比较法、收益分析法）
1.房地产交易的特性
标的物位置的固定性
房地合一的特性
房地产交易标的价值金额大，专业性强
房地产交易标的供给稀缺性
房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接线
2.制定租赁合同的原则
符合国家法律和政策的原则
符合等价有偿的原则
符合平等互利、协商一致的原则
3.房地产交易的原则
及时登记原则
房地连动原则
交易价格遵循国家政策原则
交易房地产设定的权利和义务随交易同时转移的原则。
房地产租赁合同的要点有哪些
1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所
2、主债权的种类、数额
3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等
4、抵押房地产的价值
5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任
6、抵押期限
7、抵押权灭失的条件
8、违约责任
9、争议解决方式
10、抵押合同订立的时间与地点
11、双方约定的其他事项
第12章
一.填空
1.物业的特征:
、、。
固定性耐久性多样性
一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后内，最多不超过与选定的物业管理企业签订的。
三个月六个月
2.物业管理的特征包括专业化、市场化、社会化和企业化。
3.物业服务收费原则包括等价交换、优质优价、取之于民，用之于民、公开、政府监督几个方面。
二,.名词解释：
1.物业：
指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。
2.物业管理：
物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.物业服务合同：
物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。
4.前期物业管理：
前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。
5.居住物业：
居住物业是包括不同结构类型、消费档次、服务需求的，各种满足栖身、修养、休闲以及其他相关功能的房地产物业的总称。
三.简答题
1、物业服务合同的特征
1）物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的１５种有名合同中。
2）物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。
3）物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。
4）物业服务合同是有偿合同。
2、居住物业的物业管理的内容
1）建筑物及其设备设施的维护与修缮管理
2）小区环境维护管理
3）开展多种形式的便民有偿服务
4）住宅小区的社会主义精神文明建设
3.物业服务收费原则
1.等价交换2.优质优价3.取之于民，用之于民4.公开5.政府监督
四.论述题
请阐述住宅小区物业管理的特点。
住宅小区物业作为集居住功能、服务功能、经济功能、社会功能于一体的“小社会”，具有如下特点：
（1）统一规划，整体配套。
住宅小区通常由专业的建设单位和施工单位进行统一规划、合理布局、整体建设、配套完善，使各类建筑和设备设施等相互协调，相互扶助。
（2）规模庞大，功能齐全。
新建住宅小区多为多层、多栋建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。
住宅小区不仅是人们栖身修养之处，也是进行购物、饮食、休息、娱乐、体育健身等活动的场所，更是社会主义物质文明与精神文明建设的基地。
（3）产权多元，管理复杂。
由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品及房改的深入，在一个住宅小区内存在着不同的产权所有主体及方式。
再加上住宅小区规模庞大、功能齐全配套设施的多样化，值得整个住宅小区管理极为复杂。
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