深圳绿色物业管理导则试行1文档格式.docx
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1.4绿色物业管理应符合国家的法律、法规及相关的服务标准规范，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
1.5专业物业服务企业可运用ISO14000等管理体系，将绿色物业管理有关内容分解到管理体系目标中去，使绿色物业管理规范化、标准化。
1.6鼓励各相关企事业单位开展绿色物业管理的政策与技术研究，不断发展绿色物业管理的新模式、新方法、新设备与新技术，推行绿色物业管理应用示范项目。
2．绿色物业管理基本架构
2.1物业管理服务机构从管理制度和技术措施两方面入手，通过科学管理，提升既有物业综合运行水平，有效降低物业能耗和改善物业环境。
2.2新建建筑在规划、设计和施工阶段，充分考虑绿色物业管理的要求；
物业产权人和使用人通过对既然有物业的高耗能设施、设备实施节能技术改造，为绿色物业管理提供基础条件。
2.3通过有关绿色建筑与建筑节能、再生能源建筑应用等方面知识的宣传普及，引导市民树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯并积极支持和主动参与绿色物业管理活动，共建低碳绿色家园。
3．绿色物业管理制度要点
实施绿色物业管理的制度建设主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理和培训宣传管理五个方面。
3.1组织管理
3.1.1建立绿色物业管理管理体系，根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标。
3.1.2指定绿色物业管理的专业管理人员和监督人员。
3.1.3项目负责人为项目绿色物业管理第一责任人，负责绿色物业管理工作的组织实施和目标实现。
3.2规划管理
3.2.1绿色物业管理应覆盖建筑物全寿命周期，应根据不同类型、不同寿命周期物业的特点，编制项目绿色物业管理工作方案，明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标。
3.2.2绿色物业管理方案应包括以下内容：
1、节能措施
2、节水措施
3、垃圾处理措施
4、环境绿化措施
5、污染防治措施
3.2.3绿色物业管理方案应设定以下目标：
1、量化目标。
包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗等绝对值目标；
系统效率、节能率等相对值目标。
2、财务目标。
包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率，以及实现节能减排项目的经费上限等。
3、时间目标。
设置完成目标的期限和时间节点。
4、外部目标。
特指和国内、国际或行业内某一评价标准进行对比，在同业中的排序位置等。
3.2.4根据绿色管理目标进行分解，按照上述五项技术措施设定绿色物业管理标准。
3.3实施管理
依照项目的绿色物业管理工作方案，针对其不同时期的用能情况和环境特点，实行全面控制。
即在项目的前期介入、接管验收、装修入伙、日常管理等全过程中实施全员工、全客户、全过程、全方位控制，最大限度覆盖软件和硬件两个层面及所有要素。
3.4评价管理
3.4.1对照本导则的指标体系，结合项目特点，对绿色物业管理的效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行自评。
3.4.2成立专家评估小组，结合能源统计、能源审计及能耗监测，对绿色物业管理方案、实施过程及实施效果进行综合评估。
3.5培训宣传管理
3.5.1定期对管理人员进行绿色物业管理教育培训，增强绿色物业管理意识和能力。
3.5.2结合物业项目的类型特点和不同时点，及时开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传，为业主和使用人提供相关专业资讯，引导广大业主和使用人主动支持和参与绿色物业管理，共同营造低碳、绿色、文明、和谐的温馨家园。
4.1节能
4.1.1管理节能
1、加强能源分类计量管理
有条件的物业管理企业应建立能源管理系统（EMS，EnergyManagementSystem），将物业的用电、用水、蒸汽、燃料等能源用量进行分类计量，集中处理，从而实现系统的优化控制，最大限度地提高能源利用率。
暂不具备条件的，应通过分类计量表计，定时统计重点能耗系统（电梯、照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。
2、加强能源统计管理
（1）认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台帐；
（2）制成各种形式的统计报表和曲线图；
（3）分析能耗的使用趋势，进行能耗的纵向和横向比较；
3、加强能源消耗定额管理
（1）定期报关能耗定额考核情况；
（2）用能部门发生超定额耗能时应认真分析超耗原因，寻求解决的办法；
（3）在保证服务质量的前提下重新订立相应的节能降耗指标和管理办法。
4、改进过程控制，实现精细化管理
（1）制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行；
（2）严格执行巡回检查制度。
在办公及公共场所通过文字提示及安装感应开头，做到人走灯灭，杜绝长明灯问题；
监督不再使用的电器设备电源是否关闭。
（3）根据天气变化和业主需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。
（4）制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。
对临时用电（如施工用电），实行申报审批制度。
5、建立节能激励机制。
如资金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。
6、在有条件的物业项目中，采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。
委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
4.1.2技术节能
1、优先采购列入国家节能产品目录，或者政府采购名录和环境标志产品，不得采购国家明令淘汰的用能产品、设备。
2、可在大型的公共建筑、写字楼安装能耗监测系统。
按照GB-T16664-1996《企业供配电系统节能监测办法》的要求，定期完成以下供配电系统节能监测项目：
（1）日负荷率；
（2）变压器负载系数；
（3）线损率；
（4）功率因数。
3、对既有建筑进行维修改造之时，应当严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准。
在节能改造之时，应当进行能源审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。
4、推广可再生能源技术
（1）推广家庭式太阳能热水器和集中式太阳能集热系统，用以供应生活、生产用热水。
（2）推广使用光伏发电装置。
使用太阳能电池装置提供路灯、庭院灯、地下停车场等照明灯具和标识灯箱的电力，以及解决部分园林水泵电力。
（3）充分使用自然采光。
使用光传导装置提供停车场和楼道厅堂的日间照明。
（4）推广空气源热泵技术。
使用空气源热泵技术结合太阳能光热技术提供生活、生产用热水。
（5）利用风能资源。
有条件的可以使用小型风力发电装置提供电力补充。
5、推广节能技术
（1）采用变频变流量调节技术，根据实际所需冷（热）量控制中央空调系统冷（热）量的输出，使输送能耗随流量的增减而增减。
（2）条件成熟的，可采用蓄冷空调技术，配合错峰用电政策，降低空调系统运行能耗。
（3）采用冷凝水循环技术，将用户端风机的热交换盘管所产生的冷凝水通过回收管路重新泵入冷却塔水循环管路，温度较低的冷凝水可有效降低冷却塔水的温度，从而降低冷却塔热交换机功率，减少电耗，节约水资源。
（4）采用冷水机组水冷管壳式冷凝器胶球自动在线清洗装置。
使冷水机组冷凝器内壁始终处于洁净状态，端差（冷媒的冷凝温度与冷却水的出水温度差）接近新机值，降低冷水机组冷凝温度，保证冷水机组的运行效率始终接近新机，节约能源，减少化学水处理药剂使用量，保护环境。
4.1.3行为引导
1、引导业主尽可能采用最节能环保的方式进行房屋装修，避免破坏性和重复性装修。
2、建议业主使用节能灯具和2级以上能效比标识的节能家电。
4.2节水
4.2.1水循环利用
1、建立中水系统。
收集较洁净的污水（如厨房排水、洗澡水、游泳池水等）、并经过污水处理程序后形成达标中水，用于冲厕所、冲洗路面、浇灌植物、洗车等用途。
2、购买中水。
向周边有中水供应的物业购买中水替代部分洁净水。
3、收集雨水。
修建相关设施积攒雨水用于浇灌花木、冲洗路面污垢等。
4、对空调冷凝水或其它蒸汽设施冷凝水进行回收利用。
4.2.2用水设施
1、运用新型的管道材料，如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等代替易损坏的铸铁水管及镀锌钢管产品。
2、公共区域可使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具。
3对水景景观采取节水措施，如限时开放喷泉，利用中水、雨水等措施。
4、在日常的管道设施等维护过程中对输水管道、阀门及各类附件进行监测和定期检查，及时发现问题并进行维修、保养，尽量减少跑、冒、滴、漏等现象。
5、如给水配件出现超压出流现象，可对给水系统进行合理分区，或采用水箱、减压阀、减压孔板或节流塞等措施进行改造。
6、设法减少集中热水供应系统在设备开启后，因水温不足而排弃的冷水，如设置回流装置等合理的水循环方式。
4.2.3行为引导
1、推广使用节水器具，提倡业主安装和使用节水马桶、节水龙头、节水花酒等节水器具。
2、建议业主对日常生活用水进行多重利用，如采用梯级用水、循环用水等方式，提高用水效率。
4.3垃圾处理
4.3.1管理要点
1、与建设、城管、环保、卫生、交通以及街道、社区居委会、社区工作站等相关部门协作，共同做好垃圾处理相关工作。
2、垃圾集中收集、转运、处理设施和场所建设应当符合国家和地方有关标准，具备密闭、节能、渗沥液处理、防臭、防渗、防尘、防噪声等污染防控措施，防止二次污染。
3、对从事垃圾处理的作业人员应进行劳动安全保护专业培训；
为作业人员配备必要的劳动防护用品，制订防尘、防毒、防辐射等防止职业危害的措施，保障工作人员的长期职业健康。
4.3.2技术要点
1、逐步提高生活垃圾机械化收运水平，鼓励采用压缩式方式收集和运输生活垃圾。
2、垃圾收集分为室外容器内垃圾的收集和室内（各楼层内）垃圾收集两种方式。
收集的时间和频率应依照项目及垃圾特性制定，以避免影响客户生产生活和感受。
避免隔夜垃圾发酵，室外收集一般一日两次，分类收集，分类存放。
3、对丢弃的家具、电器、玻璃、塑料、纸材、衣物、被褥等物品分类存放，按特性进入资源循环系统。
4、对医疗废物、传染性污染源、废弃电器电子产品，以及废电池、废日光灯管、废水银温度计、过期药品等有害危险废物的处理，应当遵守国家和地方的相关法律法规。
5、倡导通过生物处理方式处理可降解有机垃圾，如分类收集的厨余垃圾和绿化垃圾等。
采用生物处理技术，应严格控制生物处理过程中产生的臭气，并妥善处置生物处理产生的污水和残渣。
6、对餐饮业经营者或批量提供餐饮服务的单位未将厨余垃圾利用而直接排放的行为，应予以制止，或向政府行政执法部门报告。
4.3.3行为引导
1、垃圾投放容器应有明确标识，表明垃圾的类别。
2、做好垃圾分类知识的宣传和培训工作，促进居民养成正确的垃圾处理习惯，按照规定分类投放垃圾。
3、鼓励、引导单位和个人在生产生活中，采购可以重复使用的商品，使用再生纸及其制品，使用环保可降解的垃圾袋，尽量杜绝使用一次性的餐盒、筷子、水杯等用品；
倡导社会公众在各类餐馆服务单位就餐时，适量点餐、避免浪费，减少厨余垃圾。
4.4环境绿化
4.4.1绿化管理
1、物业管理在前期介入时，应对绿化规划提出建议。
2、应收集物业区域内绿化植物的完整资料，包括植物的种类、数量、习性、特征，了解土壤的成份，以制定科学的绿化管养方案。
3、应加强监管，确保绿地内无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画等现象，绿地内无停放自行车、机动车，没有在草地上踢球等损害花草树木的行为。
4、加强对绿化设施的维护，设施如有损坏，要及时修补或更换。
对人为破坏设施的行为要加以制止。
5、合理安排绿化养护作业时间，尽量减轻对业主、住户的影响。
4.4.2绿化养护
1、干枯枝叶要及时剪除，避免脱落造成意外伤害。
剪口要平，不能留有树钉。
2、紧靠窗户或阳台的粗壮树木应及时迁移，避免被用作攀爬物而增加偷盗风险。
考虑住户对通风、采光、日照的需求，对于茂盛的枝干要及时修剪。
3、绿化灌溉尽量采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。
4、以生态肥为主，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。
保护园林卫生，不施用散发臭味的肥料。
5、病虫害防治
（1）生物防治。
尽量采用生物防治，减少对环境的污染。
应保护和利用害虫的天敌，创造有利于其生存发展的环境条件。
（2）物理防治。
可采用饵料诱杀、灯光诱杀、人工捕捉、挖蛹或虫、采摘卵块虫包、刷除虫或卵、刺杀蛀干害虫、摘除病叶病梢、刮除病斑、结合修剪剪除病虫枝等方法。
（3）化学防治。
应选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的药剂。
药物、用量及对环境的影响，要符合环境保护相关法规和标准的要求。
a）用化学方法防治时要考虑人流密度、小孩、宠物的接触危险，水源的污染和常规方案的可行性等，用药时，应提前知会客户，让客户回避。
b）用化学方法防治时，作业人员应注意自身和环境的安全，并严格按照安全使用农药的有关规定进行安全防护。
6、人为原因在绿地踩出的路面，如因设计欠缺导致人行不便的，可在踩出的路面上铺设石块，形成园林路，既方便业主，又美化环境。
7、归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。
8、台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。
4.4.3行为引导
1、在绿地内安装警示标识，提示业主、住户注意安全，爱护绿化植物和绿化谢谢。
2、定期组织业主、住户参加种树、浇水、除草等活动，增强业主、住户爱护绿化的意识。
4.5污染防治、
4.5.1管理要点
1、在签订物业服务合同和业主公约时，应写入物业服务区域内污染防治相关内容。
2、对服务区域进行环境情况评估，对重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。
3、设置专人进行环境监测和评估，定期对服务区域内重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。
4、与具备相应资质的公司签订固体废弃物收集、清运协议，对服务区域内固体废弃物进行规范管理。
5、详细了解该物业附近的城市规划，特别是城市地上污水管道系统的规划。
4.5.2技术要点
1、水污染防治
（1）要求业主在装修施工过程中不要将污水与雨水、空调冷凝水的排水管道混接。
（2）二次供水设施的蓄水池口应加盖加锁，上面不得堆放杂物、栽种花草、晾晒衣物，水池周围30米内不准堆放有毒有害物品、修建厕所、饲养禽畜等，并要对二次供水的蓄水也定期的清洗、消毒，建立健全清洗、消毒档案，保证水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB-5749-2006）。
（3）建立健全泳池的管理操作规程，按照泳池的相关水质标准每天检查泳池泵、过滤沙缸的运转情况，定期进行泳池水质的PH值、余氯值检测，以保证泳池的水质符合要求。
（4）建议开发建设单位设计和使用污水与雨水、空调冷凝水分流系统。
2、大气污染防治
（1）物业管理区域内建筑施工与装修垃圾应进行集中堆放，并采取经常洒水、篷布覆盖等措施防止尘土飞扬。
（2）定期对中央空调冷却水系统、管网进行清洗。
（3）对管理区域内餐饮场所进行管理，餐厅排放的油烟废气要通过吸油过滤后方可排放，禁止直接排放到空气中。
（4）按规定巡查装修户，并现场对产生大量扬尘和有害气体的现象予以制止和纠正。
（5）在维修、养护中央空调过程中，规范操作，减少消耗臭氧层物质的泄漏。
3、噪音污染防治
（1）阻止在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目。
（2）对管理区域内的休闲娱乐场开放时间进行控制，严格按照规定的开放时间进行。
（3）加强交通噪间的防治和停车场的管理，合理设置各类交通、提醒标识，合理规划停车位，在停车场的周围建立一定宽度的绿化带，减少噪音对工作、生活区域的影响。
（4）限制管理区域内施工使用的机械和施工的时间和周期，以减少噪音对所管区域居民生活和工作的影响。
4、固体废弃物污染防治、
（1）对各种垃圾进行分类处理，并做到及时清运，防止垃圾飞散与腐坏变质造成气体和液体污染。
（2）垃圾在外运的途中应采取有效的密闭和覆盖措施，避免洒落在地面上，造成二次污染。
（3）污水处理设施产生的污泥经浓缩、脱水后及时外运，禁止在小区内堆放，避免污水散发出的异味及有害气体造成小区环境的污染。
5、光污染防治
（1）建立太阳能的安装审批、监督制度，合理的规划太阳能的安装位置，保证安装后不会由于反光问题影响其他物业使用人正常的工作和生活。
（2）对商业物业的灯箱广告招牌进行管理，应按照相关的城市管理规范，保证灯箱开启时的光亮，不会影响他人正常的学习和休息。
（3）物业管理区域内尽量少用或不用大功率的射灯和霓虹灯。
（4）受周边已建成的建筑物玻璃幕墙定向反射光影响的，可建议在玻璃上张贴反射膜，以降低反射光的影响。
4.5.3行为引导
1、加强员工的正规操作教育和环境意识培训，提高员工进行污染防治控制的意识和能力。
2、提醒业主在装修的过程中尽量减少土建方面的施工，在装修审批时要引导业主采用环保方案和使用环保材料。
3、提醒业主选择石材与建筑陶瓷产品时，使用低辐射产品，必要是可向经销商索要产品放射性检测报告。
4、提醒临街住宅的业主装修时要注意门窗的封闭，使用密封式中空玻璃可以降低外界噪声所造成的影响，减少汽车尾气造成的危害，并节省能源。
5、建议业主在装修完成后，开窗通风一段时间后再入住，以避免装修过程中产生的和新家具散发出的有害气体对人体健康的影响。
6、停车场管理人员应提醒车主在车辆停稳后熄火，减少有害气体的排放。
车位靠近住宅门窗时，应要求车主车头向里，车尾向外停放车辆。
5．绿色物业管理的应用示范项目和创新发展
5.1绿色物业管理尚处于起步阶段，应通过试点和示范项目总结经验，推进绿色物业管理的健康发展。
5.2有关部门和行业组织应根据具体情况，制定有针对性的统计、考核指标体系和评估、认证制度，制定引导物业产权人和使用人、物业管理服务机构实施绿色物业管理的补贴政策和激励措施，促进绿色物业管理的持续发展。
5.3鼓励绿色物业管理的理论研究和实践探索。
通过对不同类型物业能耗特点、水平和规律的把握，在政策、技术、投融资方式、市场服务模式、宣传推广等方面，因地制宜地推行绿色物业管理新模式、新方法，创新绿色物业管理制度。
5.4建立绿色物业管理技术、产品的推广、限制、淘汰公布制度和管理办法。
发展和推广适合绿色物业管理的资源利用与环境保护的新设备、新技术和新工艺，推动绿色物业管理的技术进步。
1．名词解释
可再生能源
除化石能源、核能之外，可以再生产或可以较长期拥有的能源。
具体是指风能、太阳能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源。
太阳能光热系统
将太阳辐射能收集起来，通过物质的相互作用转换成热能加以利用。
太阳能光伏系统
利用太阳电池的光伏效应将太阳辐射能直接转换成电能的发电系统。
简称光伏系统。
空气源热泵
空气源热泵是利用逆卡诺原理，以极少的电能，吸收空气中大量的低温热能，通过压缩机的压缩变为高温热能来制取热水的技术。
其能耗低、效率高、速度快、安全性好、环保性强，节能效率是电热水器的4倍以上，是目前世界上最为先进的节能环保热水系统。
地源热泵
地源热泵是一种利用浅层和深层的大地热量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源和夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统，是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。
电梯有源能量回馈器装置
将电梯运行中的部分位能转换为电能，回馈至电梯供电系统的装置。
蓄冷空调
蓄冷空调即是在夜间电力低谷时段开启制冷机系统，将电力以冷量的形式储存在蓄冷设备内，而在白天电力高峰时段再将所储存的冷量释放到空调系统中去的技术。
合同能源管理
节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。
冷凝水
热（水）蒸汽受冷后凝强而成的水。
中水
中水（ReclaimedWater）是指各种排水经处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。
梯级用水
指在用水过程中采取的逐级利用同一水源的过程。
比如用自来水洗衣服，然后再用洗完衣服的水洗墩布，然后再用洗墩布的上清液冲厕所。
循环用水
对已用过的水经处理后再用于供水，是水在供—排—供过程中循环使用。
厨余垃圾
厨余是有机垃圾的一种，包括剩菜、剩饭、菜叶、果皮、蛋壳、茶渣、骨、贝壳等，泛指家庭生活饮食中所需用的来源生料及成品（熟食）或残留物。
中空玻璃
两片平板玻璃中间充以干燥空气，四周用有机胶粘剂胶结等方法密封而制成的玻璃构件。
二次污染
一次污染物，在自然条件的作用下，发生化学反应，而产生新的污染物，即出现二次污染。
分项计量
分项计量是指对建筑的机电系统安装分类、分项能耗计量仪表，从而得到建筑物的总能源消耗量和不同能源种类、不同功能系统分项消耗量。
分项计量系统包含了数据采集、数据传输、数据存储和分析整理等若干子系统。
分项计量是管理节能的重要手段，也是节能量认定的重要依据之一。
2．引用文献
（1）《中华人民共和国节约能源法》（全国人民代表大会常务委员会2007年10月28日）
（2）《公共机构节能条例》（国务院2008年7月23日）
（3）《民用建筑节能条例》（国务院2008年7月23日）
（4）《关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见》
（5）《高等学校节约型校园建设管理与技术导则》（建科[2008]89号）
（6）《可再生能源法》（全国人民代表大会常务委员会2005年2月28日）
（7）《中华人民共和国循环经济促进法》（全国人民代表大会常务委员会2008年8月29日）
（8）《合同能源管理技术通则》（GB/T24915-2010）
（9）《民用建筑能耗和节能信息统计报表制度》（建科[2010]31号）
（10）公共机构能源资源消耗统计制度》（国管局2010年）
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