新收入准则对房地产企业的财务影响以万科为例文档格式.docx

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梳理研究方向和思路，

通过前期的文献法的基础上，再加上实习期间了解到一些相关企业财务信息。

进行实证研究法，对新收入准则对企业的影响影响进行分析。

所运用的线性方法中，统计学中的描述分析法可以对新收入准则对企业收入的影响描述，在运用分组差异性检验验证新收入准则对不同企业的的不同影响。

第2章收入准则的变迁及新旧收入准则的对比分析

2.1新收入准则修订的内容

（1）收入确认原则从“转移商品的的所有权及风险和报酬”模式向“控制权的转移”的模式转变。

在我国现行会计准则中，确认收益的原则是确认货物所有权后的收益以及转移风险和收益，但在实践中，商品的风险和收益的转移并不容易判断。

这就产生了这样一种可能性，即同一件事可能在不同的时间被企业证实。

而在新的准则中，收入确认的原则为“控制权的转移”，取得控制权即能够实质性商品或服务来获得收入金额。

比如一些手表，电视。

手机等零配件的供应商，他们生产出来的产品只适合相应的手表，电视，手机的配置，而且这些零配件的供应商除了给手表，电视手机等厂家提供的零配件没有替代用途，并按完成的工作量来收取报酬。

在现行会计准则中，实行的是生产零配件的所有者需要在商品交付时刻才可以对收入做出准确的认定，而新准则的实施，改变了收入的确认时期，将时间提前至进行制造的某个时期内。

（2）确认了统一的收入模式—控制权模式即将现行会计准则和建造合同统一起来

在我国当前。

现行会计准则和建造合同的区分不是非常的仔细，在会计实务中经常出现相似的交易事项用了不同会计处理，造成会计信息的可比性较差。

会计信息的真实性失真。

在新收入准则中，新的收入模型采用统一的五步法确认模型控制权模式。

然后再确认时符合一段时间确认还是一定时点确认。

不再区分“现行收入准则”和“建造合同准则”模型。

提高了企业信息的可比性，更加规范了的经营管理和财务管理。

（3）对于包含多重交易合同的会计处理提供了明确的指引

对于交易价格的分配，应按照合同同约定中各项履约义务所承诺的商品或服务相对单独的单位分摊价格进行分配。

如没有直观的相对单位分摊价格，则按照市场评估法，余值法进行确认。

例如在生活常见的买手机送话费，存话费送宽带等捆绑业务。

在合同签订给付手机时手机履约合同完成，而通信服务那里由于一般话费都是分几个月返还，所以服务周期有点长。

在我国现行会计准则中，他们的总收入时不表变的。

因为通信行业可以通过公允价值来递延。

因此，在会计实务中，不同会计要素在同一会计期间的分配存在着收入差异。

在新的收入指引中，指引明确规定这些业务必须是两项独立的经营运作，并根据所承诺的评税单价分别计算。

（4）对非常规的特定事项提供了明确的指引

新收入准则对很多特定的事项给出了明确的指引，包含可变对价的合同、总额法与净额法在划分的区别、配备质保纸质约定的销售、售后回购、配备消费者附加购买选择权的销售以及面向消费者的知识产权许可的颁发等等。

在新收入准则当中，对于总额法和金哥法收入的区分，取决与会计主体反映的角色和地位，是代理人还是供应商，如处于供应商，则收入采用总额法，若代理人，收入采用净额法确认收入、对于附有销售回售的的销售，对退货权资产的认定是非常有必要的，此外还需要同时认定预期退款负债；

对于回购权来说，新准则的解释会依据其时期的不同以及价格的变化范围而有所差异，对应的项目则有租赁交易以及融资交易等；

而对于回购义务来说，会根据消费者的主要经济因素而发生变革，视经济因素赋予其要求权，当满足相应条件后，则会被视作销售交易，其中交易包含了租赁交易、融资交易以及配备的销售退回款项等；

而对于已经拥有知识产权许可的消费者，则会依据事实性质划分相应的时间和区域分别处理。

（5）新收入准则收入确认计量的办法和步骤-五步法

2.2研究现状

2.2.1国内研究现状

冯炳纯的《2017年新收入准则的变化及对企业预期影响研究》从会计信息系统、财务指标、税务管理、财务披露及职业判断等方面提出了2017年新收入准则对企业的预期影响,并为企业提出了具体的应对新收入准则落实的具体措施。

在对《企业会计准则第14号——收入》等条款的认知上，武迪基于合同约定在关于收入确认方面的理论基础，对新准则作了深入研究，认为新准则可以拥有更多的优势，如对于企业来说，可以加强管理层的合同认同以及相应的管理，使得市场经济违约情况大大的减少，保障了市场健康的发展。

此外，基于收益信息水平的提高，企业需要在业务、财务部门做好协调工作，既要保障会计行业的员工可以及时得到相关技能的培训，又可以保证两个部门的合作机制能够正常运行。

这样，不仅有利于市场中的契约精神的传承，同时保证了市场经济发展的稳定。

向延飞的《新收入准则下客户合同收入确认会计的研究》从多方面来研究收入的确认和计量。

2.2.2国外研究现状

表1国外研究文献颁布时间表

时期

机构

项目或条例

2002年6月

国际会计准则理事会

收入确认相关准则联合项目

美国财务会计准则委员会

2010年6月

《征求意见稿：

源于客户合同的收入》

会计准则更新的征求意见稿

2012年12月

双方理事会

《讨论稿：

对源于客户合同收入的初步观点》

2014年5月28日

《国际财务报告准则第15号——源于客户合同的收入》

《会计准则更新第2014-09号：

2016年4月

《对国际财务报告准则第15号的澄清》

对于国外的研究中，主要以权威机构发布的相关条例以及相关项目如上表。

其中，对于2016年4月颁布的规定，主要是以履约义务、主体责任方以及代理方为考虑对象并对规定作了相应的修改。

而在事务简化方面，国际会计准则理事会作了相应的简化工作，主要用以合同变更时期以及合同签订时期。

2.3新旧收入准则对比分析

2.3.1收入确认模型不同

旧准则认定业务收入的相关对象是有差异的，其分类包含销售产品收入、劳务服务收入、资产所有权收入以及建造合同等。

而新准则没有延续旧规的相关条例，而是把收入准则整合建造合同之后，作为比较统一的认定模型。

2.3.2收入确认时点的判断标准不同

在旧准则实行的环境中，确认时点的严格依据是企业把产品所有权具有的风险以及回报转给下游企业。

与之不同的是，新准则是以控制权的转移作为严格依据，其中，第四条明文规定，企业认定收入的时间应该控制在产品控制权交付时期；

而在第五条规定的内容中，对控制权转移的相关表征做了更加清晰的指导，规范了交易各方之间的合同签订内容中的条件，和第四条类似，也是将收入确认时间控制在产品控制权交付时期。

不过，与预想不同的是，交易在实际中有可能出现偏差，使得收入确认时点的认定比较模糊。

例如，一家企业于2017年5月份接了某项建筑项目，签订的合同上显示，项目总包价格为500万元，倘若出现成本费用高于总价的情况，那么甲方只需要承担成本费用即可。

而在9月30日，成本费用已经累计为400万元，如果这时发生类似于天气干扰的情况，额外支出的成本则不能按照预想去估算。

因此，即使接项目的企业不能按时的建设完毕，那么这个产生的400万元是可以获得相应的补偿，而这个款项则会被计入收入中。

在对待收入确认这方面，旧准则采取的是“风险报酬转移”的法文规定，而新准则采取的是“控制权转移”的法文规定，两者在这方面拥有较高的一致性。

2.3.3对于包含多重交易安排的合同的会计处理指引不同

旧准则在对包含多重交易而签订的合同的规定有些含糊不清，因此，在新准则里的第七项中，在这方面做了十分明确的规范，以合同的会计处理作为规定重点，同时引进了“履约义务”等先进理论。

2.3.4对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量的规定不同

原有准则的第五项规定显示，企业对于销售产品的收入范围，应该以与下游企业的签订的合同或者相关协议作为定价标准，除了已经不产生法律效力的相同合同或协议。

在第二项中，对于负债处理的划定，是不属于收入的一项，包括那种代替三方而回收的资金。

此外，在第三十四项中，对于如何判断交易主体方的归属问题，该规定给出了明确的回答，即在产品转让之前，产品的主要控制权掌握在哪一方的手中。

倘若掌握在企业手中，那么应当认定企业为主体的责任方，这个时候应采取总额法来进行处理；

相反，倘若企业仅是拥有代理的身份，那么则采取净额法来进行处理，并且其收入的认定是根据预期的费用支出作为参考的。

假设企业是以代理的身份出现的，只有在转让给委托方之后，企业才可以具有控制权，在这里，根据新规，企业收受的除了代理费用之外的资金都不能视作营业收入，这样才能更精确的展示交易的本质。

总而言之，新规进行变革的地方以特殊交易（或事项）为主，对其中的收入准则做了明确规定。

第3章万科使用新收入准则的分析

3.1企业概况

万科是我国城镇化的最大住宅开发商之一，它在香港联交所的主板的一家集团。

在2017年入选了《财富》世界财富的500强和福布斯的全球上市企业的300强。

在2017年的合同金额中位列全球房地产企业的第一名，是一家房地产的巨头。

在2017年开始提前了使用香港财务报告准则第15号，和我国财政部在2017年7月5日颁布的《企业会计准则第14号—收入》的内容基本一致。

在收入准则生效期间，房地产领域的相关业务需要在某个时期进行认定，这样就改变了之前的给付物业所有权转移时点确认了方式。

万科提前采用新收入准则，对于企业的经营管理影响巨大。

3.2新收入准则对财务报表影响分析

3.2.1对收入确认各部份进行财务数据分析

万科的收入确认主要分成四个部分：

酒店服务，物业管理，物业投资，房地产开发活动及建筑服务。

（1）酒店服务的确认以酒店服务的会计期间为基数进行确认

（2）物业管理的收入确认为管理服务期间为履约期间。

万科每月开出的的账单，并依据发票根据该公司的履约进程完工来确认收入。

若物业管理属于外包业务，万科作为委托一方根据履约义务的进度和类别来分别分摊单独的交易价格，若单独的履约义务的价格无法直接得出，可通过评估市场法，余值法来进行交易价格的非分配

（3）物业投资：

根据经营租赁的合同所约定的出租金额及期间采用直接法进行确认

（4）房地产开发活动及建筑服务：

建筑服务万科根据合同的约定的履约情况按一段时间的方式来确认收入，并基于每份合同截止报告期末已发生的成本在预算成本中的比例来进行估计特定交易完成的情况。

收入的各部分如下表：

表3-1万科的收入确认表（单位：

人民币千元）

日期

2017

2016

房地产开发活动下出售及建造物业

220,157,369

148,180,135

提供其他建筑服务

2,304,661

1,143,012

租金收入

107,605

97,136

提供物业管理服务

2,656,343

1,959,060

提供酒店服务

1,673,808

1,707,634

合计

226,899,786

153,086,977

表3-2万科的收入明细表（单位：

项目

房地产开发

建筑

物业投资

物业管理

酒店经营

集团合计

与客户之间的合同产生的收入

22,089,367

3,121,852

1,814,135

247,182,723

在某一时点确认

159,350,465

在一段时间内确认

60,806,904

87,832,258

其他收入来源：

分部收入

247,290,328

分部间收入

（19,784,706）

（465,509）

（140,327）

（20,390,542）

来源于外部客户的收入

于合营企业及联营公司经营成果所佔份额

（344,375）

（7,929）

（352,304）

投资物业之公允价值变动及转至投资物业之收益

504,718

计入费用的物业、厂房及设备、无形资产、土地使用权的折旧和摊销

152,379

29,724

19,056

623,343

824,502

为获取与客户之间的合同而产生的增量成本的摊销

573,462

–

分部业绩

42,308,300

74,067

586,881

486,548

190,871

43,646,667

于2017年12月31日抵销分部间金额后的总分部资产

970,470,168

16,950,402

8,368,993

3,225,935

11,948,760

1,010,964,258

对合营企业和联营公司的投资

30,912,124

18,260

30,930,384

资本开支

1,819,193

25,606

54,987

60,574

1,458,741

3,419,101

抵销分部间金额后的总分部负债

659,723,642

14,987,134

34,256

1,856,234

1,263,264

677,864,530

根据万科财务报告的披露，我们得出的结论是，由于万科及早采用新的收入准则，万科的产品在实施过程中是不可替代的。

并有权就合同期间累计完成的履行义务要求付款。

收入是按照在一段时间内履行义务的方式确认的，并按照输入负荷法，根据业绩时间表的完成情况确认。

“根据收入各部分收入财务报表可知在2017年出售物业确认收入为220159369000元，其中按一定时段收入确认收为60806904000元，占比28%。

而建筑服务，物业管理和酒店经营都是按一段时段确认收入，整个集团收入总额为247182732000元，按一定时段确认收入为878322583000元，占比为36%，而某一时点确认收入为159********0，占比为63%。

结合

（1）和

（2）。

我们可以得知，在万科收入中，收入的方式几乎都是按的新收入准则确认方式按一定时段来确认收入和一定时点来确认收入，使万科的收入架构更加晚上，提供给投资者预测未来现金六的金额的会计信息更加可靠和相关。

3.2.2提前采用新收入准则对报表的影响

（1）根据万科的报表披露，由于提前采用新收入准则，导致了会计政策的改变和综合财务报表确认的调整

（2）进行重分类的调整：

1：

对房地产开发有关工程进度款的合同负债在以往年度列示为预收客户账款2：

对建筑活动有关的合同资产在以往年度列示为贸易及其他应收款

（三）财务数据的分析

表3-32017年1月1日提前使用新收入准则的影响（单位：

千元人民币）

以前年度列示

根据香港财务报告准则第15号重分类

根据香港财务报告准则第15号调整

重述

在建物业

268,725,626

（8,949,148）

259,776,478

贸易及其他应收款

117,377,247

（667,059）

（2,201,476）

114,508,712

合同资产

667,059

6,089,288

6,756,347

预收客户款项

192,408,932

（167,885,253）

（24,523,679）

贸易及其他应付款

151,789,260

12,197,462

163,986,722

合同负债

167,885,253

1,996,785

169,882,038

递延所得税负债

6,928,304

1,680,286

8,608,590

留存收益

39,967,106

3,152,346

43,119,452

非控制性权益

11,486,805

435,464

11,922,269

我们从上面的报表得出。

由于万科提前采用新收入准则，留存收益增加了3152.3百万元，由于是留存收益的一次性的增长，而新收入准则采纳的原由为“新收入准则可以为投资者提供未来现金流量的预测金额。

时间和不确定性更能提供了可靠和相关的信息。

表3-42017年12月31日使用新收入准则的综合财务状况表（单位：

综合财务状况表（摘录）

不考虑採纳香港财务报告准则第15号的金额

採纳香港财务报告准则第15号的影响

报告金额

487,499,976

（27,737,491）

459,762,485

282,019,803

（6,106,050）

275,913,753

15,737,782

对合营企业和联营企业的投资

30,581,947

348,437

预收客户账款

388,020,274

（388,020,274）

324,464,398

6,419,435

330,883,833

346,747,257

10,923,461

5,524,188

16,447,649

53,856,460

9,410,632

63,267,092

20,779,917

2,161,440

22,941,357

表3-52017年12月12日使用新收入准则的綜合全面收益表（单位：

综合全面收益表（摘录）

不考虑采纳香港财务报告准则第15号的金额

采纳香港财务报告准则第15号的影响

收入

198,133,790

28,765,996

销售成本

（151,423,420）

（16,690,984）

（168,114,404）

营销及市场推广成本

（9,381,049）

（621,351）

（10,002,400）

行政开支

（8,348,897）

47,889

（8,301,008）

所得税费用

（13,904,439）

（3,865,725）

（17,770,164）

于合营企业及联营企业的经营成果

所占份额

（700,741）

本年度利润

20,767,543

7,984,262

28,751,805

—归属于本公司股东应占利润

19,805,232

6,258,286

26,063,518

—归属于非控制权益应占的利润

962,311

1,725,976

2,688,287

表3-52017年12月12日使用新收入准则的综合现金流量表（单位：

综合现金流量表（摘录）

经营活动的现金流量

年度利润

于合营企业及联营企业经营成果所佔份额

700,741

（348,437）

352,304

营运资本变化：

在建物业及持作销售的落成物业

（153,535,602）

18,788,343

（134,747,259）

（158,942,467）

3,237,515

（155,704,952）

（8,981,435）

176,865,219

131,729,488

（1,934,125）

129,795,363

195,611,342

（195,611,342）

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