最新国际大酒店建设项目可研报告Word下载.docx
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1、功能布局：
地下负二层：
地下停车场与设备层
地下负一层（直接采光）：
桑拿中心、SPA、美容美发、员工食堂和更衣室、盥洗间及设备房。
1层：
大堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商场。
2层：
中餐饮、会议室、商务中心、办公区。
3~12层：
五星级客房。
13层及楼顶（13层一半作为客房）：
休闲会所、棋牌室、啤酒花园。
2、空间组成：
按照四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：
门厅大堂:
总台接待、大堂咖啡吧、行李房、贵重品寄放处、购物中心等；
酒店大厅效果及空间尺度以深圳威尼斯酒店大堂为样板。
会议中心:
大小会议室、多功能厅、音响控制室等
客房部分:
标准客房约280间，包括单人间，双人间,联通间等类型。
进深不低于8.7米宽度不低于3.9米，卫生间干湿分区
辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂，盥洗间，设备用房、安全监控室和总机房等用房。
XXXX酒店计划总投资4923.72万元，目前已落实投资1500万元，本项目计划于2005年10月修建，于2007年2月完成投入经营。
三、项目交通状况及周边配套情况：
（一）、交通状况：
公交车路线：
4路:
张家祠堂→文峰→猪山→向阳中学→射洪庙→枫桠山→火花→耀目路→建业路→嘉兴路→嘉陵区→蚂蝗堰→热电厂→陈寿中学→玉坪公园→小西门→五星花园→农科巷→稻香路口→稻香路→玉带花园→农科巷口→驻春花园夏：
6：
00—18：
00冬：
30—18：
30
7路:
火车客站→莲池路→宁安巷口→育英路→人民花园→什字上街→什字下街口→什字下街→杨家巷→大桥→果山街→奎星街→妇孺医院→府街口→小西街→西门市场→西门坝街→柳林路→丰登路口→镇泰路口→镇泰路→稻香路口→月亮湾小区→灵秀花园→西河中路→五环花园→农科巷→稻香路口→稻香路→玉带花园→农科巷口→驻春花园→和平西路→麦秀路→铁昌路→火车客站
夏：
00.—21：
30—20：
9路:
火车客站→麦秀路→和平西路→驻春花园→宁安巷→五环花园→农科巷→丰登路口→柳林路→西门坝街→西门市场→红花街→金泉路→大西门→小西门→五星花园→模范下街→白塔公园→农用车厂→马关丫卫生站→开发区→冷冻厂→外贸加工厂→高坪→国粮库→盐厂→瑞禾→油漆厂→任家桠口→代销店→小龙镇→农校→火车东站夏：
00—19：
30冬：
30—19：
00
19路:
火车客站→铁昌路→麦秀路→和平西路→驻春花园→宁安巷→五环花园→农科巷→丰登路→柳林路→西门坝街→西门市场→大西门→小西街→青年路→丁香新村→大东街→滨江南路口→滨江南路→白塔公园→南新路口→鹤鸣花园→和平桥→华安肉联厂→八四三二→孙家堰→松林公园→白山
30冬7：
20路:
多扶→共兴→云溪→外国语学校→马市铺→石油后街口→铁欣路→火车客站→铁昌路→麦秀路→和平西路→驻春花园→宁安巷口→五环花园→农科巷→丰登路→柳林路→西门市场→小西门→表方街→西山万卷楼夏：
7：
00——18：
（二）、周边情况：
旅游景点：
名称
距离
人流（人/6分钟）
消费水平（元）
北湖公园
6分钟
143
470万元/年
西山运动场
在项目处
78
百货超市：
距离（分钟）
地址
红旗连锁超市
8
广电大厦
鸿运来连锁超市
2
北湖路
万客隆超市
1
农科巷口
万福来超市
5
南充大酒店
爱心超市
五环大酒店
明宇对面
杰龙超市
10
实汇超市
15
莲池路口
得益时代广场
19
文化路
诺玛特广场
23
五星花园
政府办事机构：
市人大
西河中路
大市公安局
市委
11
区政府
28
果城路
市政府
21
涪江路
北湖派出所
18
北湖公园内
西河派出所
26
互友大酒店
金融机构、非金融机构：
位置
商业银行
9
平安保险
中国建设银行
丝绸路
网通西河营业厅
广电大厦一楼
中国人寿保险公司
6
西河北路
中国人民保险公司
4
金融超市
明宇一楼
天成农村信用社
3
社会保险大厦
30秒
太平洋寿险
中国农行
北湖路与稻香路口
中国工商银行
稻香路
泰康人寿
7
中国联通
中国移动
工商银行
文轩书城
涪江路与西河中路交界处
华西证券
医院：
settalkon距离（分钟）
5.在以下四组函数运算中，结果相同的是________。
等级
9.类是对象的集合，它包含了相似的有关对象的特征和行为方法，而________是类的实例。
胃肠专科医院
【答案】对象5
【答案】SELECT*FROMRSGLINNERJOINRSGZONRSGL.编号=RSGZ.编号北湖路口
无级无等
计生所附属医院
input"
inputthefirstnumber:
"
toa7
D.以上说法均不正确西河北路
川北医学院附属医院
B.数据库技术的根本目标是要解决数据的共享问题19
三级甲等
学校：
?
str（n）+"
的大写汉字为玖"
【答案】A距离（分钟）
在职教师人数
学生人数
南充十中
320
2300
南充九中
丰登路
125
2020
川北医学院
12
1000（不加附院）
13000（不加附院）
西华师范大学
育英路
1420（含附院）
5800（不加附院）
农贸市场：
租金（元/㎡·
年）
数量
商家
数家
总人流量
（人/天）
门面
摊位
泰升农贸市场
医学街
318
1800元/1.8×
1.2㎡·
年（蔬菜）
2600元/1.8×
年（肉类）
2300元/3×
2㎡·
年（水产类）
1300元/2×
1.5㎡·
年（水果类）
184
250
5000—7000
公安巷农贸市场
公安巷
500
720元/1×
年（蔬菜、水果类）
2200元/1.8×
1000元/1.5×
303
600
900
22000—25000
西河农贸市场
西河
北路
140—
150
1500元/2×
0.7㎡·
2500元/2×
56
180
2000—3000
（附、西山运动场、北湖公园的简介）
西山运动场简介
西山运动场是为了迎接四川省八届运动会在南充举行而专门修建的。
全场占地八十七亩，可容纳3700人，可举办篮球、排球、乒乓球等大型比赛。
室外还有游泳池、四片网球训练场地、一片门球场地。
西山运动场于2000年12月正式挂牌建场，至今已发展成为我市最具规模的全民健身活动基地和展示两个文明建设成果的形象窗口。
建成后已成功举办了多次大性体育赛事，2001年和2002年全国乒乓球超级联赛、全国青年男排联赛（四川——江苏）、国际篮球对抗赛（四川——哈萨克斯坦）、南充市第一届运动会以及南充市第一、二届机关运动会的相继举行充分满足了广大市民欣赏高水平体育赛事的需求，各种篮球、武术、艺术体操比赛、老年门球、网球、健身秧比赛，更带动了越来越多的市民前来广泛参与健身休闲、体育竞赛与全民健身活动有机地结合在一起，已成为训练和健身休闲的重要场地，促进了南充体育事业的蓬勃发展。
北湖公园简介
1984年修建，占地280亩，湖面70亩。
2002年10月，对北湖进行了整体改造，改造后的北湖建成了休闲广场，购物中心等在内的一系列新景观，在去年春节前对市民免费开放。
通过拍租园内的公用设施，每年收入470多万元。
北湖景点：
莲池倒影、青居园、张澜像、水天一色、音乐喷泉、荷花池、蛇岛、游乐园、朱德钓鱼处。
整个项目周边居住人群公务员约占60%，私人老板约占10%，退休职工约占10%，还房约占10%，个人购买者约占10%。
人流量、车流量
地点
时间
人流量（人/6分钟）
车流量（辆/6分钟）
明宇楼下
9点
228
220
五环项目处
49
68
3点
71
83
北湖后大门
95
项目周边居住人群层次
地段
居住人群
北湖路上段
南充市委职工宿舍
大市公安局职工宿舍
市农业局种子公司宿舍
北湖路社区
公务员、退休工人、老居民、个人购买、
商品房
私人购买、退休教师、退休工人、个体户
商品房社区
个人购买、农转非、还房、退休职工
工商银行职工宿舍
金丰房产商品房片区
还房、公务员、个体户
城管办职工宿舍
职工、部分商品房
市国土局职工宿舍
建行职工宿舍
商品房片区
广播电视局职工宿舍
川北医学院职工宿舍
市委人大职工宿舍
个体户、退休职工、还房
北湖路下段
环保局职工宿舍
计生办职工宿舍
市三建总公司职工宿舍
财贸校职工宿舍
市劳动局职工宿舍
城镇房产商品房片区
怡和园商品房片区
私人老板、公务员、还房、退休职工
四、市场前景分析。
（一）、酒店业发展历史及趋势
随着全球酒店业的兼并，业务不断壮大，酒店业集团越来越大，对于顾客个人关注越来越引起行业的重视，大的酒店集团公司将继续扩大实力。
同时他们及规模较小的酒店公司将更加注重在为客人提供服务方面进一步细微化和个性化，现在有一种提法是：
“大型酒店集团化、中型酒店专业化、小型酒店网络化”，听起来有理，但操作上有一定难度。
同时酒店业要改变同一区域内服务趋同的情况，改善分布上的不平衡，多发展商务酒店、特色酒店。
并实现差异化经营。
国外酒店集团业发展的进程：
现代酒店集团这一泊来品诞生于二十世纪四十年代的欧美国家，至今已有近六十多年的发展历史了，在过去的半个多世纪之中欧美国家的酒店集团在市场需求和经济利益的牵引下，逐步完成了原始积累，从无到有，从小到大，从单一到多元，从多元到专业，从国内到国外的成长过程，并先后经历了三大发展阶段：
一是地区发展阶段（20世纪40-50年代）；
二是国际发展阶段（20世纪年代）；
三是整合发展阶段。
中国酒店业也经历了三个发展阶段；
一是开放引进阶段（20世纪80年代）。
中国酒店业是改革开放的排头，自1982年北京建国饭店引进第一家国际集团开始，有假日、喜来登、希尔顿、香格里拉等国际集团进入，他们带来了现代的管理体制和市场的经营模式、科学的操作方式和规范标准的程序，并推动了中国酒店业集团的进程；
二是吸收模仿阶段（20世纪90年代）三是推陈出新阶段。
国外酒联店业集团发展的方向、速度与形式主要取决于市场需求的牵引力，而国内的发展也步入正轨，发展趋势呈以下三大特点：
一是超级化发展趋势。
即世界变得越来越小，酒店集团变得越来越大，在超级化发展过程中品牌收购将会逐渐取代公司收购，网络联盟取代战略联盟，复合品牌取代单一品牌，浮动收费将会取代固定收费，多元经济取代一元经济。
二是国际化发展趋势，通过请进来和走出去的方式来打造既有国内竞争力又具国际竞争优势的国际化酒店集团。
全面与国际接轨，做世界村公民，伴随着世界一体化和经济全球化格局的形成，国外越来越多集团涌入中国，同时本土集团也越来越多走向世界，他们将相得益彰，兼容性与独特性相映生辉。
三是专业化、信息化发展趋势。
酒店业在发展中不断细化市场，提供特色服务的过程中新思维、新概念会随之而来，不论如何更新其硬件设施，改进服务，关键一点是酒店要更象个家，更具有家庭的特点和温馨的环境。
首先房间一定要扩大，房间的空气保持新鲜，人们对环境的要求越来越高普遍有很强的方位感、归属感和拥有感，这就必须要求专业化，多发展商务和特色酒店，通过现代信息技术和互联网平台来打造既能独立运营又能协调发展的信息化酒店集团的趋势，共享资源，信息化的酒店集团可通过互联网这个平台为几乎所有酒店提供网络版的前台服务系统、后台服务系统、客户关系管理系统、采供管理系统、办公自动化系统、中央预定系统、知识管理系统、远程教育培训系统等服务，经营与管理产品，从而使分期的人、财、物、信息等到相关资源能够有效的使用，开发和共享。
（二）、南充酒店的现状
南充星级酒店业自1994年以来10余年间，共兴建星级酒店（或者相当于星级酒店的）9家，平均每年接近一家星级酒店开业，其增速是相当惊人的，其客房率由94年第一家星级酒店一天龙大酒店的40-50%发展至今，虽客户供应量增长了12倍，但其平均入住率却增长到现在的73%，其中四家酒店平均入住率达80%以上，平均房价由94年的80元/间增长到现在平均房价148元/间，其北湖宾馆、宇豪酒店、东方花园酒店、东化酒店的平均房价已达178元/间左右，较最早的94年天龙大酒店的房价增长了一倍。
就其南充市酒店业的兴建发展来讲，我们认为从现在开始，总体会处于一个平稳的状态，不会以每年近一个星级酒店开业的速度递增，而其消费趋势随着南充交通的改善、经济的发展、其酒店消费会呈稳步的上升态势，这是由南充的区位所决定的，它的特点是：
人口多——系全省第二大人口城市，辐射能力强，因其与成都、重庆形成一个三角形，所以它的自然区位辐射一方，南充商贸即为见证（是川东北商贸中心）交通便利：
铁路、高速公路、机场俱全。
我们作过一次测算，自成南高速公路通车以来，南充客流量增长近30%，酒店客房率上升也是佐证，如果南渝高速公路通车，其客流、物流还将大幅增加，所以从长远的观点来看，南充酒店业供应量低增长，而客流量处于较快增长的态势，其酒店业的发展是不言而喻的。
（三）、战略定位；
降低成本，提高效益
经过我们对酒店业长期的实践探索，结合国际上发达国家的成功经验，我们认为一个酒店的战略定位是非常重要的，我们因此根据XXXX特点——它是处于南充市中央休闲商务区，商务客流比较明显，加之这里酒店集中，消费者选择余地大，所以也自然成为一个酒店集中区，因此我们的定位是：
五星级商务酒店。
即以客房为主，餐饮，娱乐为铺的定位策略，它的优点是客房档次高，配套全，但小而精，因为经过我长期实践得出这样的结论，在中国酒店业其三星以上的酒店多又红又以大而全，小而全占据主导地位（当然这也与我国行政评星标准有关），这就导致大多数酒店投资大而效益低，例如：
一个酒店的餐饮和娱乐单位的投资最大，而经营绩效最差，80%以上亏损，而建酒店的业主为了评星，或是形象（中国酒店90%的投资来源于国有）把配套的餐饮、娱乐规模做得很大（多数餐饮娱乐的总投资占据近三分之二），而就市场来说，酒店餐饮娱乐由于要与星级酒店匹配，档次做到较高，投资自然很大，其消费门槛也较高，所以客观上限制了很多客人，但同时由于社会发展较快，内部分工越细、专业化程度越高，而餐饮、娱乐的特点是：
投资少、档次高、经营管理相对集中（专业化趋于集约化），单位成本较低，产品质量超过星级酒店，所以二者相较其比较优势明显，自然社会餐饮和娱乐就代替了酒店餐饮和娱乐，就南充而言，我们进行实例比较：
万泰大酒店建筑面积2万平方米，其客房仅有150间（其餐饮、娱乐长期亏损），天龙大酒店共计2.2万平方米，其客房仅有120间，北湖2。
4万平方米，其客房仅有188间左右（其餐饮娱乐仍处不亏损），东方花园酒店建筑面积2万平方米，而客房仅有97间，其余全部是餐饮、娱乐，且也是亏损结局，而我们从战略定位上，顺应市场，做强客房，弱化餐饮和娱乐的指导思想，其总投资与相同规模，相同档次的酒店相较，投资将减少一倍以上，如我们现地上建筑面积仅1.4万平方米，而客房数量可达270-280间左右，且客房较之现南充任何一家酒店面积人大，即宽敞舒适，同时还有一个1200平方米的大堂，也将是南充最大最豪华的，其配套仍有谭家菜餐厅600平方左右，水疗中心500平方；
茶餐厅（早点、茶房、自助餐）800平方；
会议中心300平方，配套虽小，但档次高，从而并不失五星级酒店的身份，而因投资节约近一倍，所以其核心竞争力之一的成本经营管理优势便十分明显。
五、项目建设工期：
1、初步设计方案完成并审批；
2005年8月4日至2005年10月4日,小计60天。
2、地质勘探：
2005年9月4日至2005年10月4日，小计30天。
3、建安工程施工图设计并审批：
2005年10月4日至2005年12月4日；
小计60天。
4、确定施工单位、监理单位，并签定合同：
2005年12月4日至2005年12月24日，小计20天。
5、施工单位进场并对降水、护壁、土石方工程进行施工：
2005年12月24日至2006年1月14日，总计20天。
6、基础施工与地下室一、二层施工：
2006年1月14日至2006年4月4日，小计80天。
7、地上1-3层框、架、梁、柱、板施工：
2006年4月4至2006年4月28日，小计25天。
8、地上4-6层框、架、梁、柱、板施工：
2006年4月28至2006年5月26日，小计25天。
9、地上7-9层框、架、梁、柱、板施工：
2006年5月26日至2006年6月21日，小计25天。
10、地上10-13层框、架、梁、柱、板施工：
2006年6月21日至2006年7月23日，小计32天。
11、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空调等设备与管线的安装：
2006年7月23日至2006年9月23日，小计60天。
12、酒店室内外装饰、装修工程：
2006年9月23日至2007年7月21日，小计15天。
13、酒店开业庆典：
2007年2月8日。
六、项目总投资收益测算、投资回收期：
保本点入住率
1、土地款及土地契税：
746.72万元。
其中：
土地
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