惠州房产百亿巨资瞄准下角旅游地产Word格式文档下载.docx
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豪掷数以亿计的资金买地,以及断炊后被迫停工,两种征象的并存,都折射出本地房地产市场的复杂性,解析相关个案,或许有助于我们更近一层地看待这个行业今朝正在经历着的调解。
受楼市萧条影响,2008年惠州土地市场降温,去年底至本年1月份儿很多土地都以底价成交,成交量也一直走低。
但步入2月份儿后,随着楼市小阳春的出现,土地市场也逐渐活跃起来。
资本大鳄陆续入惠拿地
本年2月份儿,深圳以地产研发为主业的知名企业集团———中洲集团在惠州的分公司惠州中洲投资有限公司联合其他企业,以近9亿元竞得金山湖片区3块土地,平面或物体表面的大共52万多平方米,地面价格在每平方米1500元到1900元之间。
继2月份儿深圳中洲集团拿下金山湖片区3块土地后,惠城土地市场又见资本大鳄。
3月31日,惠州市资富汇潭湾畔度假村有限公司（以下略称“惠州资富”）与惠城区当局正式签约,该公司将斥巨资在江南街道管理处辖区研发旅游和房地产项目。
据知情的业内子士透露,惠州资富此次将在惠州投资100亿元,研发超大规模旅游+高尔夫度假型房地产项目。
因签约仪式前后,惠州资富行事都很是不张扬,业内子士对该公司的关注转化为一些猜测。
关于该公司的背景,有动静称是港资,也有人说是国外资金借港资企业进驻惠州。
对项目的具体位置和定位,讲法也纷歧。
在建楼盘项目接连停工
土地市场的大手笔投资,让研发商同行都为之震惊。
成交量在一季度的上涨能否连续,没有人能给出肯定答案。
接连出现的停工楼盘,让年初楼市的走势越发扑朔迷离。
2007年9·
27楼市新政出台以后,房地产行业的狂飙势头也逐渐减弱,楼价回归理性。
经历了一年多的调解,多个在建项目也受到影响,一些楼盘受到资金和购买力降落的双重影响也只得停工。
从惠州市场来看,这股停工潮在惠阳-大亚湾一带表现得尤为较着。
日前记者在大亚湾踩盘时发现,大亚湾中心城区主街道双侧原本林立的楼盘大多都已经处于停工状况。
和惠阳-大亚湾纯投资性相比,惠城区还有着不小的自住群体的支持,因此惠城区的楼盘停工征象其实不突出,但是照旧有一些楼盘由于各种原因而停工。
2008年初,位于水口的别墅楼盘锦湖湾停工,在停工数月以后,锦湖湾研发商卷款失踪。
据曾承接锦湖湾销售代理工作的深圳中原地产有关负责人表示,锦湖湾在2007年11月份儿开盘时开始销售别墅和洋房,但开盘并没有卖完,由于当时研发商资金方面出了问题,就终止合作了。
据锦湖湾的修建方有关人士表示,锦湖湾研发商承诺在主体落成以后就支付工程款,但是2007年底楼盘主体修建封顶,研发商并未兑现承诺,在那以后工程就停下来了。
2008年底,位于江北三环路附近的一个楼盘也传出了停工的动静。
记者几次前往该楼盘探访,发现施工都已经暂停,现场只有几个工作人员看护。
春节之后,这一楼盘的施工又重新开始,据项目营销负责人私下表示,停一段时间确实是因为资金问题,此刻资金问题处理完成了,楼盘的施工就重新开始了。
2009年3月,位于惠城区花边岭广场的曼哈顿商业广场停工。
施工队和销售公司皆已离场。
研发商方面表示,正在考虑改为酒店和公寓,五六月份儿才开始幕墙施工和销售步队重新入场。
投113亿!
资富集团剑指下角
项目命名汇潭湾定位旅游高尚社区,占地600万平方米
在采访中,惠城江南街道管理处一刘姓负责人告诉记者,惠州资富确实将在江南街道管理处辖区内研发旅游地产项目,“按照他们公司的计划,总投资要113亿元。
”这位负责人还透露,投资方是深圳市资富（集团）有限公司,此前在深圳操作过继地产项目。
此次为研发惠州下角七联村的项目,已经在惠州注册了两个公司,一个负责研发房地产,一个负责研发旅游业。
投资案例
选址下角看中东江和山体
谈及为什么资富集团投巨资在下角地块,该刘姓负责人说,投资方主要看中两点,“一个是东江,一个是山体。
”项目选址在东江南岸,土地较平整坦荡的地方。
谈及项目和投资方的具体背景,这位负责人则表示,项目还在推动中,具体用地指标还在等待领土资源部审批,暂时还不方便谈。
记者一再追问投资方背景,他才表示:
“是一家HK上市公司,其在惠州公司的注册资金已经明确,是用美金注册的。
”
为进一步了解资富集团和项目的具体信息,记者致电深圳资富集团。
据工作人员称,该公司确实有投资,具体的项目情况在该公司的网站上都有介绍。
并以“老板一个星期前出国了”为由,拒绝接受采访。
记者随后按照对方提示,找到了深圳资富集团的网站,网站较简略,但在简略的内容之中,确实有关于惠州下角项目的详细介绍。
根据该公司网页宣传资料的介绍,该公司位于惠城江南管理处下角七联村的项目命名为“汇潭湾”。
选址惠州东江南岸,北临东江,东邻南骆驼岭,西临田螺岭,离惠河高速较近。
总占地平面或物体表面的大为6000000平方米。
定位为现代国际旅游高尚室第区。
并打出了“1942年哥伦布发现新大陆,2008年惠州发现汇潭湾”、“粤港中轴之上,拟定南中国顶级坐标”的广告语。
另据介绍,该项目定位为现代国际旅游高尚社区,地块范围内河长562公里,流域平面或物体表面的大35300平方公里。
整个项目预计2020年底全数竣工验收,预计工期12年。
曾在深惠研发地产项目
根据深圳市资富（集团）有限公司网站的介绍,该公司成立于1987年,原名中国玖威（HK）集团有限公司。
于1994年迁入深圳市,董事长为黎智华。
公司主营建设项目投资和应用生物工程与数字化高科技等高新技术行业。
在深圳曾研发的项目有深圳市福田区彩东路景源华庭,占地6000多平方米;
皇岗口岸与福田交会处的福雅园项目,占地4700平方米;
宝安新城48区深圳兴业华庭,占地6128平方米。
而另一个资富的企业网页介绍,资富在惠州还研发过花边新苑、惠美新苑、资富花苑、龙威花苑等项目。
不过因为项目研发较早,很多业内子士都没有听过这些项目的名字。
世联地产策划总监范忠洲表示,对玖威集团有所耳闻,资富地产在深圳也听说过。
在惠州大力成长山水旅游业的时候,偌大体量的一个项目,对惠州来讲是很是需要的。
下角此刻来看确实有点偏,但从区位来讲,如果西三环能拓宽,再加上桥梁连接,仍然处于惠州市中心的核心位置。
就是此刻来讲,距离麦地也不过10分钟车程。
或为惠州地产史最大投资
113亿元的投资,引发了惠州房地产业内的强烈关注。
由于同行和业内对投资方了解甚少,更增加了一些业内子士的好奇。
在评价汇潭湾项目将对惠州楼市带来的影响时,113亿元资金能否落到实处到位成为大家最体贴的问题。
光耀集团有限公司公共关系总监、惠州市众望集团有限公司副总裁房云峻在接受本报记者采访时,听到汇潭湾投资的具体数额时反问“是113亿元,照旧11.3亿元”。
确实,对很多惠州研发商来讲,113亿元是个天体数字。
而对这么庞大的资金能打造出什么样的项目,大家心里还真没有概念。
房云峻表示,据其在惠州的从业经验,“应该是惠州房地产史上最大规模的一笔投资”。
评价该项目可能对惠州楼市带来的影响,房云峻认为,偌大的项目肯定要分区别期研发,项目的推进能否顺利很关键。
另外,下角今朝来讲不是很成熟,从项目的定位来看,目标客户群至少是面向珠三角。
惠州今朝还没有其他前例可循。
另外,研发商资富集团,也不是业内所熟知的房地产企业,所以对这个投资行为能带来的具体影响,暂时还“看不透”。
也有不愿意透露姓名的研发商表示,虽然获悉了一些具体信息,但对资富集团的100多亿元资金来源,项目是否颠末科学的论证,最终能否真的落到实处等仍有很多疑难。
“这个公司在惠州分公司的注册资金有多少?
没有这些具体信息说服我,我真不敢相信这个事是真的。
”“100多亿元太吓人了,在惠州能买多少东西,做多少事啊?
”从行业规律来讲,这样的投资很是少见。
不雅点
“利好有多大要看配套做多大”
●世联地产策划总监范中洲:
今朝来看,偌大的项目,投资100多亿元,至少可以说明资富集团对惠州房地产市场是看好的。
这一点对研发商和客户在信心方面的影响比较大。
因为做山水旅游光靠山好水好不行,还必须有配套的品牌旅游项目。
汇潭湾能不能给惠州楼市带来较大的动员,关键要看其项目旅游配套怎么做。
这个项目占地600万平方米,如果配套在10%之内,也就是说拿十几二十万平方米做配套,就只能总算单个的房地产项目。
但若把娱乐、旅游的配套做得够规模、够档次,那么对晋升整个城市形象,对整体市场有很大的动员作用。
“惠州受资金关注过活益提高”
●中原地产惠州公司事业一部总经理钟志斌:
今朝我对这个项目还不太了解,但可以感觉到惠州越来越有吸引力了。
这种吸引力表现为在珠三角受关注度的提高,所以受资金关注的水平也上来了。
大项目的进驻切合惠州城市成长大势。
珠三角城际轨道规划出来以后,惠州从原来珠三角的边缘城市,纳入到珠三角城市的核心圈。
最近我们也很是关注双转移,就是产业的转移和人口转移,惠州要承接很多深圳东莞的产业和相应的产业人口。
经济总量在将来几年会有较大的晋升,这对楼市是直接利好。
另外,一季度入市的买主很多是来自当局和机关单元的人员。
这部分人在信息上相对有优势,说明了他们的信心有足够的支撑。
下角的区域职位地方也在上升,我们最近都在做这个片区的研究,在关注这里。
实地探营
土地租赁框架已确定
记者4月8日前往“汇潭湾度假村”项目地块进行探访,在地块所属居民委员会———下角七联村居委会工作人员指点下,记者沿东江南岸一路找到了靠近剑潭水利工程枢纽工程的田螺岭附近。
据七联村居委会工作人员介绍,投资100多亿元的资富集团项目就在田螺岭旁边的山里。
“要走山路进去。
”研发商将以租赁体式格局取得土地使用权。
谈及项目进展,村委会工作人员称:
“框架已基本确定,只是涉及一部分农田,具体的赔偿问题还没有谈好。
链接
神秘资富
于1994年迁入深圳市,公司主营建设项目投资和应用生物工程与数字化高科技等高新技术行业。
在深圳曾研发的项目包括景源华庭、福雅园、兴业华庭。
停工案例
市场低迷,远东伊世堡停建
资金问题或为一大因素,复工日子未定
作为水口片区的别墅项目,一系列资料显示远东伊世堡项目从2009年初已经开始停工。
据项目负责人远东（惠州）房产有限公司副总经理刘建新介绍,资金问题是其中一个原因,但不是重点,最关键是2009年市场行情不舒服合建别墅项目。
现场:
工地已停工3个月
“这里至多的时候有好几百工人施工,此刻只有我们几个看工地的人了。
12月以后这里就完全停下来了。
”在水口三环路别墅项目远东伊世堡现场,负责看工地的大姐这样告诉记者。
一场春雨过后,围墙圈起来的工地里面各种野草正在肆意地生长,而整个工地空旷而安静,完全不见施工的痕迹。
2008年记者数次颠末三环路口的时候,这里照旧一派热气腾腾的景象。
项目中心的三层豪华会所主体工程已经落成,一期的独栋、联排别墅也已接近落成。
据研发商原有推广资料显示,一期将于2008年12月正式推出。
可此刻3个多月过去了,这里不但没有即将开盘的迹象,工程的各项进展也已经停滞下来。
走在三环路上远远就可以看见的项目三层会所,直到现在还被脚手架和绿色的纱网团团围住,各种修建材料散落在附近。
那位看护工地的大姐对记者表示:
“听说是甲方（研发商）没有钱了,我们是老板（修建方）让我们在这里看护修建材料的。
停了几个月了,也不知道以后会怎么样。
在一间挂着广东达安项目管理公司牌子的板房里,还有两名工作人员。
记者进去时,他们正在pc上打游戏。
一名戴眼镜的工作人员也对记者表示:
“研发商资金不够,所以停下来了。
”该工作人员还表示,今朝项目已经投入5000多万元,但要把项目做完,至少缺一两亿元资金。
此前远东伊世堡在城区三环路附近的福祉家居设有楼盘展示现场。
但记者发现,今朝展示现场已转变成其他用途。
现场人员介绍,该楼盘展示本年初已经撤出。
随跋文者拨打伊世堡的售楼电话,显示该电话暂停服务。
研发商:
不差钱,是市场不好
工地几个月没有施工,楼盘展示现场撤出,售楼电话暂停服务,所有迹象都表白,远东伊世堡项目停工了。
当记者就此向远东伊世堡求得证实时,却发现之前和记者联系的很多伊世堡项目策划人员都离职了。
除了资金短缺的讲法,业内还有一种讲法是伊世堡项目正在考虑整体让渡,或者将项目对面一块土地出售以换取资金。
对于这些讲法的真实性,记者联系上了伊世堡项目的负责人。
远东（惠州）房产有限公司董事长助理林冰表示,项目并没有停工,之所以不继续动工是因为本年的行情不舒服合研发别墅产物。
“业内都知道金山湖花园的地价很高,但是开盘价却很低,这些都表白本年的市场倒霉于豪宅特别是别墅的销售。
”对于外界的质疑,林冰表示,资金其实不是大问题。
至于项目下一步会怎么成长,他表示,无可奉告。
远东（惠州）房产有限公司副总经理刘建新则表示,资金问题有一些,但其实不严重。
公司是由几个股东组成的,几个股东的资金都比较雄厚,最近公司正在召开股东大会,商讨下一步的成长方向。
他表示,从今朝的情况来看,平凡室第市场的接受水平还比较好,别墅就比较困难。
最近市场上的需求正在回暖,国度各种优惠政策也在逐步落到实处,等公司的相商结果出台以后,做出一些调解应该就会复工,但是具体的日子还不是很清楚。
对于项目撤掉楼盘展示以及停用售楼电话,刘建新表示,项目停工以后,本着节约原则,项目展示和售楼电话都暂停了。
在谈到是不是存在卖地换取资金救项目的时候,他表示卖这块地是很早就定下来的,而且卖地和伊世堡项目没有直接关系。
业内:
淡市豪宅生存几率小
对于很多地产项目的停工,合生国际新城销售负责人徐丽认为,颠末1年多的市场调解之后,楼盘出现停工的征象很正常。
至于伊世堡项目的停工,徐丽表示,远东集团照旧颇有实在的力量的,估计项目停工只是暂时的。
她表示,对市场预期不好的时候,研发商可以和修建方商量放缓施工进度,等待时机。
远东伊世堡项目应该也做过详细的市场调查,认为此刻推出时机不对,仓促推出对整个项目的销售倒霉,所以才会暂缓项目进度。
而对于该项目的整体让渡,徐丽认为,这种几率很小,伊世堡一期已经建成,没可能让渡给其他人,等时机成熟还会再开始工作。
而一名不愿透露姓名的研发商人士则表示,远东集团以前没有涉及过室第市场,在惠州做的第一个楼盘就是高端豪宅,而且恰逢调解期,这个时候豪宅的生存几率很小。
与其在市场最不好时做完拿出来卖,还不如停工一段时间,等市场回暖了,再继续做。
只不过这样一来,研发商的资金就要被套在项目上,如果没有强大的资金支持,停工就不现实。
“远东的大股东是台资老板,在惠州的主页是出口贸易,而2008年经济形势不景气,国内的房地产市场也逐段下滑。
在这样的双重因素下,可以说资金此刻是伊世堡项目存活的关键。
对于业内传播的伊世堡项目让渡的问题,该人士则表示:
“现阶段,想要进行项目兼并,从别的研发商那里拿地都是投机行为。
这些人希望把拿过来的项目包装一下马上就销售,赚点快钱。
所以这些人的目光主要集中在主城区,而水口位置偏,配套又跟不上,今朝来看是一个烫手山芋,应该不会有人接办。
“卖土地和卖房是两码事”
大的研发商来拿地,一方面说明对后市的判断比较积极,另外一个方面,资金雄厚的研发商拿地,也是看至此刻的土地价格处于相对较低的位置。
毕竟土地是稀缺资源,而且价格相对是比较低的时期。
但另外一个方面确实有项目维持不下去了,步入研发期以后停建或者缓建。
这部分企业主要照旧中小企业,过去的一年多时间里,屋子确实不好卖,所以会出现资金压力下停建的征象。
这两者同时出现也很正常,毕竟卖地和卖屋子是两码事,买进土地看好的是将来几年的市场。
“市场转好是不争的事实”
个人认为,已经研发的项目缓建或是停建是个案,市场已经发生了好的转向是不争的事实。
在这个大背景下,也不缺少一些研发商在资金方面准备不充分,出现停工的情况。
但总体而言市场正朝着好的方向转变。
AⅡ10-11版统筹:
本报记者李丹
采访并写出:
本报记者李丹李鹏
摄影:
本报记者陈伟斌
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