项目设计管理程序文档格式.docx

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1.8.负责设计后评估工作；

1.9.负责新材料、新技术、新工艺的推广工作；

1.10.负责结合项目做专项研究工作；

1.11.负责公司内部与其它各部门相协调、配合工作；

1.12.负责完成主管领导交办的其他工作

2.项目建筑师设计管理程序流程（详见流程一：

【项目建筑师设计管理程序流程图】）

三、项目建筑师设计管理程序

1.项目设计阶段设计管理程序（详见流程二：

【项目设计阶段设计管理程序流程图】）

着重于项目施工前期的设计管理工作。

包括前期策划、建筑设计（规划设计、户型设计、立面设计）、装修设计、景园设计、结构、机电水暖专业、智能化等设计阶段的设计管理及成本控制、管理工作。

1.1.前期策划

1.1.1.密度分析

1.1.1.1.购地前设计准备

协同各相关部门对项目进行实地踏勘，了解区域城市规划情况及动向，对地块进行密度分析，编写项目密度分析报告，为增加土地储备及吸纳土地提供规划设计方面技术支持，为土地成本评估提供可行性规划设计方案,并上报规划设计中心进行交流、备案。

密度分析：

以多方案比较为原则，包括以下内容：

A．技术经济指标分析；

B．楼型配比；

C．户型选型；

D．初步规划结构；

1.1.1.2.购地后设计准备

A．密度分析基础上，进一步对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地资料、周边环境设计限制条件、成本要求及现有设计等；

设备工程师收集所必须的给水、排水、燃气、供电等管线资料；

B．收集项目定位报告、用地红线、控制性指标及规划设计要点等限制性条件；

C．根据市场策划和销售部门的市场调查结果分析出当前市场上规划设计潮流的信息，如户型、立面、环境装修以及设备设计的新特点等要素并将分析结果作为设计方案的设计输入；

D.经常了解政府主管部门发布的政策法规、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计输入。

项目所在地政府对其进行的中长期规划也应作为设计方案的设计输入；

1.1.2.产品概念策划（详见流程三：

【产品概念策划流程图】）

1.1.2.1.根据基础条件资料、规划设计要点（国土局文件）、项目定位报告（经营销售部提供）及其他资料进行项目的产品概念策划，产品概念策划·

创意稿应在设计任务书完成前完成，并落实反映在设计任务书中；

产品概念策划实施稿应在施工图修改前完成；

1.1.2.2.产品概念策划共分3个阶段:

创意稿、方案稿、实施稿；

A.创意稿

以【市场定位】为基础，以营销为目标，通过调查和分析后，针对性的提出能够贯穿特定项目开发全过程的发展概念，导引后续的规划、户型、立面、装修、景园、卖场场景等设计，指导设计任务书的编制，并作为销售宣传的依据。

编制时间：

跟随市场定位报告编制；

上报时间：

在设计发标前至少5个工作日上报；

上报材料：

市场定位报告、创意稿、产品概念策划大纲、设计计划书，各四套；

上报形式:

地区公司评审委员会评审意见

B.方案稿

负责对创意稿依据规划设计定稿方案进行修订，并作为指导规划结构、户型、立面、装修、景园、卖场场景等方案设计的依据；

规划设计方案回标后编制；

在规划设计定稿后10个工作日上报；

产品概念策划方案稿；

地区公司评审委员会评审意见；

C.实施稿

在开盘销售之前，负责根据产品概念策划实施情况，对各专业方案设计进行系统后评估，为营销部门编制营销策划提出基础条件，并成为设计交底书面依据，使设计概念与营销推广充分结合。

项目开盘销售前；

在开盘前至少1个月上报；

产品概念策划实施稿；

上报形式：

1.1.3.项目设计计划（详见流程：

【项目设计计划流程图】）

1.1.3.1.根据【项目发展计划】中所确定的项目发展阶段进行设计计划的编制，要在保证设计质量的前提下尽量满足项目发展计划对设计进度的要求；

1.1.3.2.项目设计计划一般由设计进度表和工作计划设想组成；

内容应包括设计各阶段内容时间安排；

1.1.3.3.计划需提交项目发展计划会议加以讨论和确定；

1.1.3.4.项目设计计划要全面，细致并有可实施性；

1.1.3.5.项目设计计划在实施过程中根据工作实施情况或随项目发展实施情况及时加以调整；

1.1.3.6.设计计划应做为整体项目设计的指导性文件；

1.1.4.项目设计招标任务书（详见流程四：

【拟定项目设计招标任务书流程图】）

1.1.4.1.根据基础条件资料、规划设计要点、项目定位报告及其他资料进行【设计招标任务书】的拟定；

1.1.4.2.[设计招标任务书]经地区公司评委会评审后，初稿报规划设计中心审核；

1.1.4.3.根据规划设计中心审核意见对任务书完成修改定稿，抄报规划设计中心、规划设计决策委员会领导及政府主管部门（视项目需要），抄送经营销售部及参加投标设计单位，原件部门存档。

1.2.规划设计管理程序（详见流程五：

【规划设计管理程序流程图】）

1.2.1.设计师考察

实时收集设计单位信息，考察境内、外设计单位，对拟考察设计单位发送【设计师考察邀请函】并填写【中海地产·

建筑师（设计院）网络登记表】，经设计部经理审核，上报规划中心交流、备案。

考察时间：

规划设计招标前；

，设计师网络登记表；

工作信函。

1.2.2.规划设计招标

负责规划设计单位招标及中期交流工作。

编写项目【投标设计单位考察报告】，推荐投标设计单位。

根据政府规划设计要点、项目发展计划、市场定位编写【产品概念策划】、起草【规划设计方案招标任务书】,填报【规划设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】；

中期交流宜安排一～两次，按照设计单位规划设计特色顺引设计主导方向，不应对设计单位设计构思起任何颠覆性意见，中期交流成果及时向规划设计中心汇报。

规划设计招标前

在发标前5个工作日上报；

【项目发展计划】、【产品概念策划】、【招标设计单位考察报告和招标设计任务书】、【规划设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】；

审批表

1.2.3.投标方案评审

设计单位回标后，负责组织地区公司规划设计评委会的规划设计方案评选工作，编制各项设计评审汇编表格，经地区公司评委会确认后，上报规划设计决策委员会联席评审，联席评审确定中标单位，负责发出【中标通知书】及【中标方案优化要求】，对未中标设计单位，发出【未中标通知书】。

回标后10个工作日内上报；

方案图册（每一方案四套）、【投标方案经济技术指标对比表】、【投标方案景观和噪音等专项对比表】、【投标方案设计服务计划对比表】、【投标方案评分统计表】、【规划设计评委方案评审意见表】、【规划设计中标方案及中标设计单位审批表】；

1.2.4.中标方案优化

根据项目发展计划，协助设计部经理或合约部签署【设计合同】，编制【中标方案优化要求】、【开工前设计计划】，负责组织中标单位根据规划设计决策委员会意见对规划方案进行优化调整。

【中标方案优化要求】、【设计合同】、【开工前设计计划】需及时报规划设计中心进行交流、备案。

收图后3个工作日内上报报规划设计中心；

设计合同、中标方案优化要求、各阶段性设计优化方案、最新设计计划；

工作信函

1.2.5.规划设计方案定稿

根据地区公司评委会对定稿方案评审意见进行汇总，填写【规划设计方案定稿审批表】，经地区公司评委会确认后上报。

根据设计计划及时上报；

定稿规划方案；

审批表；

1.3.户型设计管理程序（详见流程六：

【户型设计管理程序流程图】）

1.3.1.户型设计优化、定稿

依据市场营销定位报告确定的设计要求及规划设计中心优化意见，负责协调设计单位完成对单体户型平面的系统设计、优化调整，并根据地区公司评委会对定型户型平面评审意见进行汇总，填写【户型平面定稿审批表】，经地区公司评委会确认后上报。

按设计计划及时上报；

方案图纸；

审批表。

1.4.立面设计管理程序（详见流程七：

【立面设计管理程序流程图】）

1.4.1.立面设计委托或招标

A以多方案比较为原则，根据项目情况项目建筑师负责组织设计单位考察，由公司评委会研究并与规划设计中心交换意见以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

B负责编制【立面设计任务书】，与【立面设计单位考察报告】及【中海地产设计师网络登记表】，协助【立面设计合同】的制定工作，报地区公司领导审批后，填写【立面设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】，上报规划设计中心审批；

C负责组织一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标；

在发标前10个工作日报规划设计中心；

立面设计任务书、设计单位考察报告、立面设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表；

1.4.2.立面设计方案评审

设计单位回标后，负责组织地区公司规划设计评委会的立面设计方案评选工作，编制各项设计评审汇编表格（详见相应规划设计管理制度），根据地区公司评审意见填写【立面设计方案审批表】，经地区公司评委会确认后，上报规划设计决策委员会联席评审，联席评审确定立面设计中标方案。

在对各方案提出评审意见后在3个工作日内上报，

立面设计方案、立面设计方案评审表；

1.4.3.立面设计方案优化

负责协助与中标设计单位签署设计合同，组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、实施工作，制作大比例工作模型、立面分色图、电脑效果图、现场外墙样板，以考察整体立面效果，并组织材料选样。

及时上报各阶段优化意见；

设计合同、各阶段优化意见和设计师优化图纸、立面分色图、现场外墙样板等；

1.4.4.立面设计方案定稿

根据规划设计中心优化意见及地区公司评委会对定稿方案评审意见进行汇总上报，填写【立面设计定稿方案审批表】进行定稿评审。

最终确定立面设计方案四套，立面设计定稿方案审批表；

1.5.装修设计管理程序（详见流程九：

【装修设计管理程序流程图】）

1.5.1.目的

明确在地区公司装修工程中（以下简称工程）设计管理、材料选样、施工管理、工程验收、保修维护的各个环节的管理工作内容，使装修工程处于良好受控状态，以保证按时保质的完成装饰工程。

1.5.2.适用范围

对所开发项目的售楼准备工程和公共装饰工程及标准装修工程的装修设计及施工阶段设计管理工作。

1.5.3.定义

售楼准备工程：

公司开发项目的售楼处、示范单位、样板房、售楼通道设计管理和项目建筑师与装修设计师共同参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护；

公共装饰工程：

公司开发项目的室内公共部位如大堂、电梯厅、会所、商业楼等的设计管理，参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护。

标准装修工程：

公司开发项目的交楼标准的设计管理，参与完成的材料选择、施工管理、工程验收、保修维护。

装修设计管理分为装修设计阶段设计管理及装修施工阶段设计管理。

1.5.4.职责

1.5.4.1.负责装修设计阶段及施工阶段设计管理，即全过程设计管理、技术交底、材料选样工作；

1.5.4.2.配合合约管理部负责装饰工程的分判预结算、支付进度款、物资采购工作；

1.5.4.3.配合项目发展部工程师负责工程的施工管理、验收及保修维护工作。

1.5.5.装修设计阶段设计管理（详见流程九：

【装修设计阶段设计管理流程图】）

1.5.5.1.装修设计管理

包括卖场及除卖场以外的所有装修工程设计管理。

装修设计项目很多，根据项目实际情况，组织装修设计师列出各项装修设计项，不同项的装修设计可按不同的方式和程序来进行设计安排及管理。

1.5.5.2.设计前期准备

A.根据项目总计划，负责组织部门相关人员讨论编制装修工程设计管理进度计划，报请设计部经理审核，上报公司主管领导审批。

工程进行中若有调整，需及时相应调整计划；

B.依据产品概念策划，组织拟定设计任务书，初稿经设计部经理审核，上报地区公司评委会评审，修改审定后报规划设计中心备案；

1.5.5.3.装修设计委托或招标

B负责编制【设计任务书】，与【设计单位考察报告】及【设计师网络登记表】，协助【设计合同】的制定工作，报地区公司领导审批后，填写【装修设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】，上报规划设计中心审批；

设计任务书，设计单位考察报告，设计师网络登记表，设计合同，装修设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表；

1.5.5.4.装修设计方案评审

组织方案评选准备工作，汇总地区公司评审会初步评审意见，填写【装修设计方案审批表】，上报规划设计中心。

规划设计中心组织方案评审，确定中选方案及优化方向；

回标后5个工作日上报；

方案图册（每一方案四套），审批表；

1.5.5.5.装修设计方案优化、定稿

A组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、材料选样等实施工作。

在设计优化过程中需上报规划设计中心优化意见和设计师优化图纸备案。

规划设计中心在必要时提出意见；

B负责完成地区公司评委对定稿方案初步评审意见汇总，填写【景园设计方案定稿审批表】，上报规划设计中心。

规划设计中心会在必要时对定稿方案进行阶段性评审；

最后确定景园设计定稿方案（四套），审批表；

1.5.5.6.施工图设计及审核

A负责组织安排设计单位进行施工图设计，向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成；

B编制本项目【装修工程施工图设计审核指引】，组织装修设计师对完成的施工图设计图纸按照指引进行审核，

C负责将施工图发放相关部门并存档，并上报规划设计中心备案；

1.5.5.7.材料样板初选、收集

依据设计输出文件制定【装修项目重要材料清单】，会同设计师初步选定及收集材料样板，组织相关部门进行初评。

1.5.6.装修施工阶段设计管理（详见流程十：

【装修施工阶段设计管理流程图】）

1.5.6.1.施工阶段设计跟踪

A负责组织设计单位参加项目部组织的图纸会审工作；

B在项目施工中，负责检查设计图纸的实施情况，及时纠正施工偏差；

C对地区公司提出的其他修改意见和现场与设计不符的情况，负责及时调整设计方案并与设计单位联系，商讨修改方案，发出【工程指令】，并向项目发展部交底。

1.5.6.2.材料选样

A负责协助合约管理部制定【项目报板计划】，并适时向合约管理部发出报板指示；

B负责协助对合约管理部报送样板完成初步评审及填写【装饰性材料、设备招标样板报批表】；

C负责样板评审准备工作，将地区公司评委会意见汇总，返还样板给合约管理部作为招标采购依据；

或要求合约管理部按评审意见重新选板、报板；

D负责确认的材料样板存放，作为材料采购和验收的依据；

1.5.6.3.施工设计管理

A协助项目发展部工程师对公共装饰工程施工进行设计管理；

B设计交底：

负责组织项目发展部工程师、设计单位向施工单位负责人进行设计交底，做好会议纪要；

C设计管理组织：

根据工程规模和特点，会同项目发展部编制项目装饰工程设计管理组织架构，明确设计管理分工与合作；

D设计管理分工：

项目建筑师或装饰设计师负责装修工程设计及技术等方面的管理工作，项目发展部工程师负责现场质量、进度、协调等方面的管理工作；

E材料施工样板：

负责对由分判商购买的装饰材料或需要定样的所有面层材料及基层材料在购买前进行确认签字后，存放于现场项目发展部工程师处，在材料进场时依照样板进行验收；

F隐蔽工程验收：

配合项目发展部按照国家及地方规范、规定进行隐蔽工程验收，验收后方可进行下道工序的施工；

G设计质量检验：

负责按照国家有关规范及规程的要求，对工程的中间过程及完成部分进行验收，填写验收单；

凡有不合格的地方，以工程联系单的形式通知分判商整改；

H设计付款控制：

严格按照合同支付工程款，只支付符合质量要求的部分工程款；

签证管理要本着公平、及时的原则。

1.5.6.4.工程验收

A配合项目发展部进行内部初验；

B视工程规模，由主管领导或设计部经理主持，负责邀请规划设计中心、设计部、经营销售部、参加验收。

1.5.6.5.维修配合

配合售楼准备工程和公共装饰工程的维修工作；

1.5.7.相关文件与记录

1.5.7.1.方案设计招标邀请函暨确认书

1.5.7.2.装修设计方案招标任务书·

标准文本

1.5.7.3.投标设计单位考察报告

1.5.7.4.投标单位材料报批表

1.5.7.5.中标通知书

1.5.7.6.招标文件/设计合同评审表

1.5.7.7.项目重要材料清单

1.5.7.8.项目报板计划

1.5.7.9.工程指令

1.5.7.10.装修设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表

1.5.7.11.装修设计方案审批表

1.5.7.12.装修设计方案定稿审批表

1.6.景园设计管理程序（详见流程十一：

【景园设计管理流程图】）

1.6.1.景园设计阶段设计管理（详见流程十二：

【景园设计阶段设计管理流程图】）

1.6.1.1.景园设计委托或招标

B负责编制【设计任务书】，与【设计单位考察报告】及【设计师网络登记表】，协助【设计合同】的制定工作，报地区公司领导审批后，填写【景园设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表】，上报规划设计中心审批；

设计任务书，设计单位考察报告，设计师网络登记表，设计合同，景园设计方案招标任务书及投标设计单位考察报告审批表；

1.6.1.2.景园设计方案评审

组织方案评选准备工作，汇总地区公司评审会初步评审意见，填写【景园设计方案审批表】，上报规划设计中心。

1.6.1.3.景园设计方案优化、定稿

1.6.1.4.方案设计的修改和施工图设计

A负责将方案评审的修改意见反馈给设计单位，并对方案修改的过程进行跟踪，完成后将修改的方案报请设计部审核，上报主管领导审批；

B负责组织安排设计单位进行施工图设计，向设计单位明确施工图设计的具体内容、时间要求并进行跟踪完成；

C编制本项目【景园工程扩初及施工图设计审核指引】，组织装修设计师对完成的施工图设计图纸按照指引进行审核，

D负责将施工图发放相关部门并存档，并上报规划设计中心备案；

1.6.1.5.景园样板初选及号苗

A景园样板可划分为硬景样板和软景样板。

a）硬景样板主要包括以下内容：

除绿化种植外的部分，包括道路、室外广场、小品、雕塑、围墙、大门、硬质铺装、灯具等；

b）软景样板主要包括以下内容：

以绿化种植为主，如苗木、花卉、植草等；

B依据设计输出文件制定【景园项目重要材料清单】，对景园硬景样板做初步选定及收集材料样板，组织相关部门进行初评；

C依据设计输出文件制定【景园项目种植清单】，对软景样板协同设计单位、项目发展部、合约部进行初步号苗工作；

1.6.2.景园施工阶段设计管理（详见流程十三：

【景园施工阶段设计管理流程图】）

1.6.2.1.施工阶段设计跟踪

1.6.2.2.硬景材料选样及软景种植号苗

B负责协助对合约管理部报送样板完成初步评审及填写【景园材料、设备招标样板报批表】；

1.6.2.3.施工设计管理

A协助项目发展部工程师对景园施工进行设计管理；

负责组织项目发展