文化旅游项目策划文档格式.docx

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优、劣势策划评析

（该部分详情请参阅《景区开发急需解决问题部分》）

三、竞争对手分析

（一）主要竞争对手的构成情况

（二）与主要竞争对手的主要优劣势比较分析

1、×

×

景区

主要优势比较

主题活动设置丰富，吸引力度强

可供游客参与互动活动多

宣传力度更大

滑草、野战、卡丁车、烧烤、垂钓

主要劣势比较

知名度相对较低

离市区相对较远

资源与景观相对较弱

2、×

3、×

（三）竞争对手分析总结与评析

三、青秀山风景区景区的定位

（一）青秀山风景区景区的功能、特色定位

1、南宁人的绿肺——巨肺

2、旅游观光的名胜景点

3、休闲娱乐风景区

4、科研科普基地

5、佛教（宗教）人士的聚集地

6、广西民族特色大型活动的举办地

（二）青秀山风景区景区的目标客源及市场定位

1、一级市场

南宁市

2、二级市场

除南宁外的区内各县市

3、三级市场

区外及东南亚政务及游客

南宁市——青秀山风景区的核心客源市场

◆人口多，经济条件好,消费能力强

◆到景区交通便利

◆相对独特的休闲资源,易于吸引消费者

◆作为广西的首府，科研机构众多及企事业单位林立

◆比较固定的休闲群体

区内——客源市场的重要组成部分

◆来南宁进行商务及旅游的客源

◆各大旅行社及单位团体组织的客源

◆提供科研场所进行交流

区外及东南亚各地——重要客源补充市场

◆来邕旅游游客

◆来邕进行科研（动植物）考查、实习的团队

◆进行交流访问的东南亚旅游客

（三）按消费群体划分，锁定城市休闲观光群体

1、家庭群体

2、青年（情侣）群体

3、旅行社及单位群体

4、大中专学生

5、中老年人群体（淡季开发重点——广西最大天然棋牌场所）

（四）青秀山风景区的季节市场定位

1、青秀山风景区季节市场定位的重要意义

◆有利于形成鲜明的季节特征，更好地吸引客源

◆有利于避免客源枯竭现象产生，更好地吸引回头客

◆有利打造景区品牌的亲合力度，改变景区景点单一现象

2、青秀山风景区四季的特色定位与“亮点”打造

◆景区的春季市场运作

（1）景区春季市场的定位

（2）景区主题活动的设置

◆景区的夏季市场运作

（1）景区夏季市场的定位

（2）景区夏季主题活动的设置

◆景区的秋季市场运作

（1）景区秋季市场的定位

（2）景区秋季主题活动的设置

◆景区的冬季市场运作

（1）景区冬季市场的定位

（2）景区冬季主题活动的设置

四、景区运作急需解决问题

（按游、购、娱、吃等旅游的四要素来进行考虑和实施构建解决方案）

（一）尽快开发青秀山夜市

1、开发青秀山夜市的可行性

2、开发夜市场的具体措施

3、对夜市开发进行宣传造势

（二）佛教文化节的运作

1、运作佛教文化节的可行性

2、运作佛教文化节的具体措施

3、运作佛教文化节进行宣传造势

（二）丰富景区内的娱乐项目，大力吸引回头客

1、对娱乐功能区界定的意义

2、主要娱乐项目的设置可行性分析

◆

3、娱乐项目设置的注意事项

（三）尽快增加特色购物及消费场所（解决吃与购的问题）

1、特色购物场所引进论证

2、对购物场所的管理注意事项

（四）淡季市场的开发思路及对策

1、景区与旅行社与单位团体合作问题

原因分析

解决办法

2、淡季（含周一至周五）客源组织与措施引进

◆原因分析（客源消费的反差大（节假日与周末与工作日））

◆解决办法

五、游客心理障碍消除与实施方案

（一）游客心理障碍消除及应对措施

1、游客存有的主要心理障碍及表现

◆景区景点过于分散

◆天气制约游客游玩

◆可供游客参与的娱乐项目少（见?

?

章节）

◆游玩景区过于劳累

2、游客主要心理障碍消除对应措施

3、南宁市场客源重复消费问题探讨

◆消费者重复消费心理障碍消费

◆门票价格问题引导

六、市场启动及客源组织方案

（一）客源的组织方案构想

1、近期客源组织的总体计划

◆以青秀山风景区周边的常规客源市场为主导，重点开发?

◆以?

休闲观光团体消费群体为主体

◆大力争取与旅行社合作

◆积极开展一系列有吸引力度的主题活动

（二）春季活动组织（传统优势主题活动开展月）

1、活动的主要内容

◆桃花节

◆迎新主题活动（万人迎新倒计时，奥运倒计时，元旦系列主题活动）◆春节游园及万人祈福活动

2、详细的活动方案（操作方案一、操作方案二?

）

◆活动目的

◆内容要求

◆活动对象

◆活动时间

◆参加的注意事项（游戏规则）

◆奖励办法

（二）夏季活动组织（企业联姻主题活动月）

◆×

全生态啤酒节

◆青山为证——首届广西“山盟海誓”×

联姻会

◆首届户外拓展训练营（基地）

◆全区青少年夏令营活动

◆青少年写生绘画大赛（六一儿童节）

（三）秋季活动组织（节庆主题系列活动月）

◆东盟及美食系列主题活动月

◆中秋狂欢夜（万对情侣?

◆重阳活动系列

（四）冬季活动组织（媒介合作及大型风情展系列主题活动月）（体现大品牌——大事件——大营销）

◆首届异国风情×

展

电广媒体（节目）举办（青苹果乐园（西大与青秀山合作））◆“安利纽崔莱”万人长跑健身活动

2、促销方式的选择及应用

（1）人员促销

◆与旅行社及重点客户（单位）的协商与洽谈

◆宣传资料的发放（何种宣传资料、发放对象）

◆人员促销的时间、进度及任务安排

（2）电视宣传与促销方案

◆电视台选择

◆刊播时间安排

◆主题宣传及广告诉求

◆费用控制

（3）报纸宣传与促销方案

◆报纸选择（报纸软文、夹报、活页）

◆费用控制（份数）

（4）户外广告宣传与促销方案

◆户外广告选址

◆广告宣传及内容择定

篇二：

文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考

20XX年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。

传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。

文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

项目拓展需要注意的几个问题

文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4a、5a景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。

其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和

度假置业者为支撑。

再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。

文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。

由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。

但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。

最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。

项目的开发策划的四个原则

一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。

文化旅游地产项目的开发应强调高起点、大手笔、超常规、跨越式、创新性，聘请实力雄厚、资质一流、经验丰富的知名旅游规划设计公司借鉴国内外成功案例进行精心策划和规划设计，做到规划一步到位，分步实施推进。

项目开发原则上应先做旅游，后做房地产。

首期的项目中应包括主要的文化旅游项目，通过经营以人气带动区域价值提升，旅游项目的建设与经营不求盈利，只求精品，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。

因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，短线开发与长线开发结合，适当开发一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。

也可先将部分地块引进中小投资者，以尽快变现，快速回笼资金，从而降低投资开发风险。

二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则

文化旅游地产项目的功能组合非常丰富，配套齐全，通过子项目的项目支撑、业态补充、内部协调，从而达到降低风险的目的。

一般的文化旅游项目由文化旅游、休闲度假、居住和配套四大板块组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。

对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作

经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

第三是“环境优先、永续利用、城乡统筹、和谐发展”原则

自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

发展文化旅游地产，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，往往会包括土地流转与整理、拆迁与安置、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，所以城乡统筹开发是文化旅游地产必须解决的问题，要积极探索“离土不离乡”的新城镇化模式，发展生态农业等开发模式，妥善解决“三农问题”，营造和谐的社会关系。

第四是“广泛营销、内部平衡、持续经营、土地升值”原则

文化旅游地产不同于普通的房地产开发，其持有物业的比例要比普通商业地产高很多，旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络，当地购房群体往往无法支撑项目的销售，而有能力购房的人群则遍布于区域以外，如何吸引这些目标客户群来此购房，除了产品设计外，还要有强大的营销实力产和品牌影响力。

文化旅游地产具有“长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套”等相互联结的特点，所以在项目开发的过程中必须建立一个平衡区，通过开发商业地产、住宅地产来规避市场风险平衡整体投资收益。

采取滚动开发的经营策略，地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。

最终通过持续的经营，带动后续项目储备土地和周边土地的升值，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。

同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。

文章出处：

房策网

篇三：

浮戏山生态旅游项目策划书

浮

戏

山

组办单位：

郑州XX旅游设计公司

设计组人员：

刘紫薇

日期：

20XX年10月23日

编号：

20XX2140414生态旅游项目策划书

序文

21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。

众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。

旅游业的发展必定依赖于一定的旅游资源。

旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。

我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源为突出特色，有的以人文资源为突出特色。

随着人们思维方式和审美情趣的改变，对旅游资源的多样化需求也日益增强，而位处中原腹地的浮戏山景区以其独特的自然山水地貌和古、深、奇、厚的人文景观，正成为中原旅游的热点。

此次设计的目的在于通过对该景区旅游项目的合理策划，使浮戏山的旅游资源得以优化配置，从而获得更大的经济效益和社会效益。

主要构想包括以下几个方面：

旅游形象：

忘情山水，感悟道教，缅怀先烈，返璞归真。

旅游产品策划：

将浮戏山定位于形成一条以生态旅游，道教圣地，休闲度假，科研教学为结

构链的旅游产品体系。

旅游营销策划：

根据客源市场的需求和变化，不断提高和完善产品的品质和结构，做到人无

我有，人有我新，人新我变，并积极开拓市场。

此次设计的主体层次将从项目背景分析展开，通过确定核心策划目标，对内进行市场分析和产品优劣势分析，对外进行活动宣传，同时进行预算分析进度安排。

一项目背景------------------------------------------------------------------------------------------------4

二核心目标------------------------------------------------------------------------------------------------5

三优劣势分析---------------------------------------------------------------------------------------------5

四市场分析------------------------------------------------------------------------------------------------5

五项目内容-----------------------------------------------------------------------------------------------6~8

六预算------------------------------------------------------------------------------------------------------8

七项目进度表--------------------------------------------------------------------------------------------8~9

八附录------------------------------------------------------------------------------------------------------9

一项目背景：

浮戏山雪花洞风景名胜区是省级首批风景区，位于河南省郑州市西南５８公里处

的巩义市新中镇，西距洛阳76公里，游览面积１２４平方公里，分为七个景区，主要自然与人文景观１２６处。

总体特色为：

峰险泉碧、幽静深邃、寨古洞奇，中原第一，以其山清水秀,寨古洞奇的自然人文景观获“中原小桂林”之称。

浮戏山自古闻名遐迩，《山海经》载：

泉水欹危，映带左右，晨起伏而凭之，烟霞弥漫，万顷茫然，峰峦尽露其巅，烟移峰动，如众鸟浮水而戏?

天下奇观也。

浮戏山在夏、商、西周、叫“阳城山”、“童戏山”、“越戏方”；

春秋战国以“、九洲之险”、“洛阳屏障”闻名于世；

《左传》称为“阳城”，《水经注》称浮戏山为“石城”；

隋末以来历代农民起义军所修的古城寨堡在大小山巅之上都可觅得遗迹；

抗日时期皮定军、徐子荣在这里建立了著名的豫西抗日根据地，现有革命遗址17处，是进行爱国主义教育的理想基地。

以将军寨为首的30多座古城寨堡被国防科工委誉为“中国军事历史博物馆”、“中华第一城堡群”。

景区烈士陵园是人们缅怀先烈的革命圣地。

景区森林覆盖率为89%，5公里以上的大峡谷18条；

玉仙河贯穿全境，以小龙池为代表的日流量1.2万吨的溶泉30多个；

集石英岩、喀斯特、黄土丘陵三种地貌景观于一体，荟萃北国江南风光于一区，绘成了“天集云色，地溶石花、山峰奇秀，潭泉生涯，石窍怪状，林色奇葩，庙宇星罗，胜迹幽雅”的古代八大名景。

雪的发现，使古景又增新容，实为中华文明揽胜之名珠。

景区还是道教文化发祥地之一，各类道教文化遗迹遍布景区，以玉仙圣母庙为中心的200?

多座庙宇构成了深厚的道教文化内涵。

二核心目标：

紧紧围绕浮戏山独特的自然景观和浓厚的人文历史，吸引广大游客前来观光游览消费，同时为其树立良好的旅游景区品牌形象，争取将其打造为河南省会郑州的核心旅游内容。

策划一系列相关的焦点活动，进行层层推进式的全方位宣传，以增强经济效益和社会效益。

三优劣势分析：

优势：

1浮戏山本身拥有奇秀的自然景观和浓厚的人文历史气息以及道教色彩，这是最好的先天条件。

2浮戏山东临省会郑州，西临古都洛阳，可受这两地旅游的辐射影响。

3河南省省政府，郑州市市政府及相关单位对浮戏山旅游业的发展予以高度的重视和支持。

劣势：

1巩义境内高档酒店较少，旅客食宿条件较差。

2市区环境较差。

四市场分析：

放眼整个中国境内，旅游资源极为丰富。

具体到河南，虽旅游景点颇多，然而旅游业的收入甚微，主要原因有以下几点：

1宣传力度不够。

2片面地重视自然资源的开发，从而忽视了对宝贵的人文历史资源的开发与利用。

3景区内诸多乱收费现象和高价商品对景区的形象造成了损失。

因此，要使浮戏山从众多旅游资源中脱颖而出，必须有独特新颖的品牌定位和大力的宣传，同时加强景区管理，协调与旅游业相关的其他产业活动。