石台县柏山渡山庄商住综合楼项目可行性论证报告Word格式.docx
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三个突破"
为着力点,以"
推进三化，建设三区"
为工作抓手,以"
三纵五横一环"
为建设主线,按照"
不求其大,但求其特"
的建设观念,凝心聚力,奋力拼搏,逐步把石台山城建设成为一个"
新、特、巧、精"
的宜游宜居、环境优美的旅游县城。
本项目是基于以下几个方面的背景而提出的。
一是国内旅游将处在一个持续增长期，我国人均GDP已突破3万美元，按照经济社会发展规律，开始进入旅游爆发性增长阶段，未来五年到十年旅游业将处在快速发展上升期。
作为华东地区自然禀赋最好、旅游资源最佳、生态旅游最热的县份，石台县旅游发展空间不可限量。
为此，县委、县政府确定了“围绕旅游建县城”、努力将石台县城打造成“诗河绕城、组团格局、环境优美、宜游宜居”的靓丽山城，目前，17项县城重点工程项目建设正有序推进，6条特色街市基本建成，石台茶城的建设和秋浦河城区段的治理使城东新区框架已基本拉开。
二是生态旅游不断升温，随着社会经济的快速发展，城市化生活和现代化节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，城市化水平的提高和环境污染的加剧，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，亚健康人群越来越多，“回归自然，返朴归真”的愿望越来越强，对生态环境、绿色旅游产品的追求与日俱增，石台县自然生态旅游的品牌魅力将会光芒四射，石台旅游县城建设将会引来众多成功人士来此投资兴业、休闲度假和居住发展。
三是安徽省重点打造大皖南国际旅游文化示范区，2009年省政府提出“着力打造皖南文化示范区，加快建设吸引力更强的世界旅游园地”，并将进一步加大旅游综合交通等基础设施和宾馆酒店等旅游接待设施建设，这为石台旅游县城的发展提供了新的机遇。
四是池州市确立了“旅游兴市”“生态立市”的发展战略目标，并将池州城建设成为全市旅游产业的集聚中心，旅游服务中心，游客集散中心，这将为石台县旅游发展提供重要依托和良好的外部环境。
五是石台县委、县政府高度重视旅游业的发展。
先后出台《关于进一步加快旅游突破的决定》、《石台县旅游资源管理暂行的办法》、《关于加快推进旅游产业化的实施意见》等一系列文件，目前全县范围内形成“人人议旅游，个个做旅游”的良好氛围，良好的政治、经济、社会环境也为石台旅游县城的建设创造了坚实的基础。
由于诸多历史原因，石台县旅游开发起点较低、产品雷同，基础设施建设滞后。
以旅游“吃、住、行、游、乐、购”的六要素中的“住”元素为例，石台县近年入境游客量年突破150万人次，旅游高峰期，日游客量达到5000至7000人次，而全县大小宾馆日容纳量只能在3000人次，大部分游客只能前往池州、安庆住宿，“住”的元素存在着严重脱节，尤其是一些中产阶层中的老板们在商场上紧张忙碌后很想在环境宜人的“家中”休闲疗养。
本项目21幢高档商住综合楼的建设，正是基于上述情况而萌发的。
二、项目概况
1、建设地点：
石台县横渡镇香口村柏山渡村民组后山。
2、地块情况：
位于石台县城东，柏山渡村民组后山山脚地12亩，用地性质为商贸综合用地。
3、建设单位概况：
石台县柏山渡山庄有限公司是一家新成立的股份合作制企业，股东有本县的成功人士，也有来自浙江的企业家，其中项目主要发起人严跃华系浙江省东阳市人，现年48岁，九年前看准石台县的小水电行业的发展前景，融资建设了仙寓镇市里电站二级站，运营以来其经济效益和社会效益逐年提升，受到小水电行业主管部门和当地政府、百姓的一致好评。
项目牵头合伙人汪长清，现年35岁，系仁里镇中街社区居民，有着多年的经商经历，积累了较为丰厚的原始资本。
项目合伙人严小江（严跃华胞弟），现年43岁，系浙江省东阳市华普电器有限公司法人代表，该企业年产值8000万元，利税1500余万元。
今年，他们几位有识之士根据国家关于大力发展服务业的精神，结合石台县城区东扩、新区框架拉开、旅游业蓄势待发的良好契机，决意融资建设柏山渡山庄高档商住综合楼项目，项目建成后对于扩大内需，增加消费、缓解石台县城高档住宅和旅游休闲度假住居困难的局面将起到积极的促进作用。
4、项目建设内容以及主要技术经济指标（一期）
项目总占地面积
7731.14㎡
建筑面积340—380㎡/户
21户
一般占地面积
7713.14㎡
建筑物占地面积
2808㎡
项目建设总面积
8600㎡
容积量
1.12
项目总户数
建筑密度
36%
商业用房面积
618㎡
绿化率
42%
5、项目编制依据与原则
本项目在依据国家政策法规和国家标准规范前提下，按照石台县县城建设发展规划和石台县旅游总体规划等地方法规而编制。
项目编制原则：
一是立足为新城区建设服务的原则；
二是为旅游业服务的原则；
三是立足项目带动的原则；
四是立足节约土地、因地制宜的原则。
6、项目主题名称与总投资
本项目开发建设主题名称为柏山渡山庄商住综合楼，总建筑面积8600㎡，总投资1890万元，由石台县柏山渡山庄有限公司投入全部建设资金。
第二章项目名称和选址
一、项目名称：
二、地理位置：
该项目位于石台县城东2公里，横渡镇香口村柏山渡村民组后山。
山庄建筑群在此地块建设呈现出五大优势：
一是风水宝地：
山庄建筑依山傍水，后靠青山，面临碧水－秋浦河。
按照山水“五常”龙真、穴的、砂秀、水抱、向吉的原则，此乃风水宝地。
柏山渡后山山势绵延似龙神大贵谓之真龙；
山脚下房舍正处在穴的，穴的周围山峦秀美，谓之砂秀，水从青龙方缓缓流出谓之水抱，主山面朝朱雀方位，穴左的青山上方山顶秀丽高耸，穴右的白虎山山势缓而柔顺是谓向吉。
自古以来，皖南一带村落房舍都讲究靠山临水的风俗，因为房舍村落所处位置呈藏风纳气格局，上合天德，下接地气，天地人和谐相处，方能生生不息，人兴财旺。
二是疗养胜地。
从生态学的角度看这里山水所营造的微型山地小环境的人类生存空间，不仅可以藏风纳气，同时也适合人类生活和动植物生长。
这里空气清新，水质优良，森林茂密，鸟语花香，方圆百公里范围内无工业污染，是都市忙碌的人群最理想的休闲养生之地。
三是交通便捷。
山庄商住楼群离石台县城主城区仅2公里之遥，紧依新城区；
距S325省道仅20米，距即将兴建的石台县长途汽车站和农村班车客运站仅一步之隔；
距沿江高速、合铜黄高速入口处分别为40公里、70公里；
离长江码头、铜九铁路均分别为70公里、40公里；
距国家一级口岸的安庆和贵池、安庆机场以及在建的九华山机场、沪宜轻轨均一个小时里程。
四是动静自如。
山庄建成后，小区环境集山、水、林、石、花、草于一体，没有噪音，吃住行游乐购“六要素”由自己做主，悠闲自在，温馨安静。
若感觉到寂寞，只须步行百米，就可进入在建的石台茶城，那里有客运站、商城、茶楼、酒楼、KTV等服务场所，人流、物流、信息流穿流不息，也可乘坐公交车去主城区逛街赏景、购物休闲。
五是旅游方便。
本项目地理位置处于大皖南旅游区的中心节点，离黄山、九华山、太平湖都在70－100公里路程，离石台县牯牛降、仙寓山、怪潭、蓬莱仙洞、秋浦渔村等主要风景区最多只有30公里路程，可以说在这里住居便于游山玩水、放松自我、休心养性。
三、项目占地面积：
柏山渡山庄建设分二期实施，本项目为第一期，占地面积12亩。
四、项目用地现状：
项目用地范围内为山脚地，零星作物有茶叶、蔬菜、小竹子。
一、项目建设内容
该项目建设内容为低密度高档住宅项目及配套设施等。
二、一期工程初步规划设计方案
1、规划建设用地面积：
项目总占地面积7731.14m2
2、总建筑面积：
8600m2
3、建筑物占地面积：
2808m2
4、配套公建建筑：
618m2
5、居住总户数：
6、建筑密度：
7、绿化率：
三、项目规划设计特色
1、规划设计：
规划设计拟聘请池州市天翔建筑设计事务所，按照地理条件做好规划设计，继承和发扬徽派建筑风格，力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现徽派风情和时代特色，与周围环境和其它建筑群浑然一体。
规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合石台县城总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料：
本项目建设将充分引入国家先进的信息网络技术，引进先进的设备、设施和新型节能环保建筑材料。
3、绿化：
本项目力求在项目区周围改造建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住山庄的客户创造绿色优雅、舒适安逸的居住氛围。
一、地理条件：
柏山渡山庄商住综合楼依托柏山渡后山，面临“诗之河”美誉的长江一级干流秋浦河，与在建的安徽省863建设项目、华东第一茶市的石台茶城以及规划中的长途汽车站和农村班车车站仅百米之遥，处于皖南大旅游示范区的中心节点，其地理位置十分优越，条件得天独厚。
二、市政条件
石台县县城建设和秋浦河城区段的治理工程正如日中天，如火如荼，本项目建设属县城建设规划区域内，因此该项目所需水、电、交通、通讯等设施将会同步得到确保和改善。
一、建筑材料
按照规划设计的建筑内容，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构，其所消耗材料主要为钢材、水泥、木材、砌块砖等，将按设计图纸和节能环保要求按质按量采购。
二、主要设备
根据本项目主题建筑内容及配套设施，设备、设施上将力求采用先进实用设备、设施，其所需主要设备有：
消防灭火设备、停车场地、通讯电话网络系统、照明系统、卫星电视接收系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
1、秋浦河水质优良，且与别墅群仅百米之遥，投资建设自来水泵站、蓄水池，自供小区用水。
2、项目区所在地电力供应充足。
3、液化气供应点能够保障；
4、按照户型安装太阳能，以供应热水洗浴。
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，本项目将不折不扣地贯彻实施。
环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。
项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家环境保护法规。
其具体措施如下：
1、污水：
生活污水经化粪池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准。
污水排水将严格执行国家有关规定标准。
2、生活垃圾：
将生活垃圾分类收集中转，专设清洁人员，利用密闭垃圾筒车运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂处理。
3、噪音：
噪音污染源主要是过路车辆的喇叭、发动机上坡声音，拟采取沿路建造商住门面予以间隔消声。
各住户排风机的少量噪音拟优先选择低噪音设备。
4、汽车废气：
因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，将采取合理有效措施如车库容量适中，建筑物周边植树等以减少污染影响。
石台县柏山渡山庄建设项目分三期实施，本项目商住综合楼建设项目为第一期（以下简称“该项目”），其总建筑面积8600m2，预计建设周期为15个月，即从2010年12月到2012年5月为建设期，项目建设实施进度为：
1、2010年11月至2011年元月底完成前期准备工作：
主要包括：
项目申请，协议签订，规划设计，施工图设计，七通一平，工程招投标等。
2、2011年2月至2012年5月为14个月的施工工期并于2012年6月底前通过竣工验收。
第八章经营管理模式
1、该项目拟采用目前普遍实行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款，实行招投标。
2、该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理，将以现代化的设施，完善的服务，使其成为石台县具有一流管理水平的高档住宅小区。
一、成本构成
1、土地费用
2、项目规划设计费用
3、勘测监理费用
4、建筑安装费用
5、基础设施费用
6、经营管理费用
7、其它不可预见费
二、成本测算1890万元人民币（其中固定成本1650万元，经营成本240万元）
1、征用山脚地12亩需投入300万元，包括土地出让金、拆迁补偿费、小城镇建设费、税收等。
2、项目规划设计费50万元
包括项目申报、规划、设计等前期费用等。
3、勘测监理费用20万元
包括勘测费、监理费、质监费、可研方案咨询费、证照费等。
4、建安费及基础配套设施1190万元
A、该项目总建筑面积8600m2（其中21幢别墅，商业用房面积618m2，以及物业管理办公室、库房，按1100元/m2的实际造价计算，约950万元；
B、水电路等基础设施140万元；
C、环卫设施垃圾箱筒、清运车辆以及绿化苗木、美化、亮化40万元；
D、电视、电话、宽带网络建设40万元；
E、其它费用20万元
6、税收及经营管理费用240万元
7、不可预见费90万元。
经营管理成本中含销售费用、管理费和财务费用按销售额2%或固定成本5%计算。
一、本项目楼盘市场需求分析：
随着居民收入的不不断增加，几年前还只能是少数富豪才能享受的高档商住综合楼，如今已逐渐成为中高收入家庭的所追求向往的住宅消费品。
目前高档商住综合楼市场需求结构日趋合理，外籍购买群体排除外，国内购买群体亦日渐增加，主要分为以下几个层次：
1、中资企业家、高级经理人及IT业、金融业的精英，他们积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式独立高级住宅。
2、大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才这些人员构成城市的中产阶级，二次置业时多数会选择物业档次高、形象好，价格优惠和付款方式灵活实惠的亲近自然又具有良好人文环境的舒适型高档商住综合楼。
3、私营企业业主
国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。
这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需求，也将成为中高档商住综合楼的购买者。
二、项目市场走向
目前影响中高档商住综合楼项目最大因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。
从“中高档商住综合楼项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最大主要因素是地理位置。
地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。
而该项目地理位置完全具备上述条件。
从近期国内房地产业的情况看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外还有整体规划、户型设计、景观氛围等。
1、绝佳地理位置。
项目地处石台茶城和长途汽车客运站以及农村班车车站之后仅200米，紧挨S325省道。
楼群后山群山绵延。
面临秋浦河，是块风水宝地。
并且项目建设地是石台县以及皖南地旅游景点的中心节点。
“柏山渡”来历是古栈道和古渡口的结合部，李白等古代文人曾涉足于此，充满着人文神韵。
2、建筑设计
柏山渡山庄的整体规划设计，本项目投资人已与当地政府、建设部门、设计单位等几经磨合，拟分二期实施（本项目为第一期工程），整个设计与地块、景观相联体，目标是建设成为石台县城东城区标志性的TOWNHOUSE（高档商住楼）建筑。
3、户型设计
多种户型适宜不同需要，21户建筑面积每户在360m2—400m2之间，采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
专门设有工作房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。
4、室内智能设施先进
充分引入智能化概念，综合分布入户，预置IDD电话插口，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，密码防盗门。
5、市场价格优惠
商住综合楼和商业用房的市场均价格大致在3000元/m2，让各界人士买得起，住得宽敞舒适、清静安全。
一、经济效益评价
1、评价方法说明
1.1该项目经济效益评价是通过对石台县房地产业销售状况进行调查的基础上做出的。
1.2该项目建设内容主要为单体和联体的TOWNHOUSE（高档商住楼）和商业用房，建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。
2、该项目销售收入预算
该项目可销售面积8600m2
销售收入总额为8600m2X3000元/m2＝2580万元
3、该项目总成本＝固定成本+经营成本=1890万元
4、本项目利润=销售收入－总成本=2580万元－1890万元=690万元
5、上缴税费约400万元
营业税：
2580万元X0.08%（综合税率）＝206.4万元
土地税费：
约200万元
二、社会效益评价
该项目开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在为石台县城城东片提供了一定数量的TOWNHOUSE（高档商住楼）与旅游度假居所，满足了一些中高阶层住居休闲和旅游消费的需求，对于繁荣石台经济，提升石台县城形象，起到了积极影响作用。
第十二章结论与建议
一、结论：
该项目投资周期较短，属于“较低风险，较高回报”的理想项目，同时具有良好的社会效益，既加快了县城东扩和新区建设步伐，又满足了人们日益增长的物质文化生活的需求。
二、建议：
应当说本项目的实施提升了当地住居条件的档次，作为当地示范工程得到了政府有关部门的支持，恳请政府有关部门尽快批复立项，好让项目能够尽快开工建设，提升当地商业价值，当地居民也对该项目抱有很大期望。
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2编制依据及原则1
1.3主要建设内容2
1.4研究重点3
1.5研究结论3
1.6建议5
第二章项目背景与发展概况6
2.1企业简介6
2.2项目背景8
2.3项目的提出12
2.4项目建设的必要性13
2.5项目的发展概况15
第三章建设条件与厂址16
3.1厂址选择16
3.2自然条件17
3.3工程水文地质17
3.4社会经济18
第四章技术路线及方法19
4.1工程技术方案19
4.2污水处理工艺35
4.3污水处理效果38
第五章环境保护、安全卫生及消防40
5.1执行排放标准40
5.2主要污染物和主要污染源40
5.3治理措施41
5.4环境监测41
5.5环保投资42
5.6职业安全卫生42
5.7消防43
第六章节约能源45
6.1节能要求45
6.2设计原则45
6.3能耗状况和能耗指标分析45
6.4节能措施46
6.5节能管理47
第七章项目管理与劳动定员48
7.1企业组织48
7.2技术管理48
7.3运行管理49
7.4劳动定员49
7.5人员培训49
第八章项目实施进度建议50
8.1项目实施进度安排50
8.2项目实施进度计划51
第九章工程招标方案52
9.1总则52
9.2招标内容53
第十章投资估算与资金筹措54
10.1估算依据及说明54
10.2总投资55
10.3资金筹措55
第十一章经济评价56
11.1国民经济评价计算参数56
11.2国民经济费用和效益范围57
11.3国民经济评价费用57
11.4国民经济效益计算58
11.5经济评价结果59
11.6社会效益分析59
第十二章结论61
12.1结论61
12.2建议61
升级会员 