论企业面临的政治社会环境Word格式.docx

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每个有作为的政府，为增强本国的综合实力，都会重视经济的发展，都会对企业给予特别的关注，通过政策、法规等一系列有效的政府行为，为企业的发展引路护航。

市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。

企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。

我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府政策的影响特别大。

中国房地产市场与欧美国家的根本性差异，欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程。

而我国的房地产市场，是在计划经济向市场经济过渡的背景下，快速城市化进程中发展的。

特别是1998年我国住房货币化改革以来，房价总体快速发展。

因此我国的房地产市场受政策影响特别大。

政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。

在过去的10中，我国房地产取得飞速发展和巨大成就。

自1998年中国住房制度改革以来，我国房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

从政策风险来看，近几年来，房价不断攀升，投机情绪不断膨胀，房地产业在发展过程中出现局部过热和结构性的问题，因此，国家及地方政府相继出台了众多针对房地产行业的宏观调控政策，主要可以分为四大类，金融政策、财税政策、土地政策和保障政策，以期通过组合拳的方式逐步展开，保证房地产行业能够处于健康稳定的发展状态。

1.金融政策。

当前的宏观经济形势下，中央银行的货币政策侧重于“宽松”转向“稳健增长”及“定向宽松”，一方面“稳健增长”可以为经济转型提供足够的动力和支持，确保经济稳定增长，缓解通货膨胀；

另一方面，“定向宽松”可以使得货币政策真正“有保有压”，规范银行资金和信贷流入资产市场的部分政策漏洞，保证继续宽松的信贷和资金大部分流入实体经济，对房地产而言，可减少房地产投资、投机行为。

今年“两会”提出继续坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别利率，必须通过结构性的信贷政策而不是总量政策来实现控制房价的目标。

2.财税政策。

2008年9月—2009年底，在金融危机的影响下，我国政府调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。

实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，鼓励住房消费。

但2009年以后，各地政府相继提出通过营业税等方式调控楼市投机行为，并加强土地增值税的征收力度。

财政部、国家税务总局于2009年12月24日正式下发通知称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，营业税征收时限的恢复增加了二手房的交易成本，交易费用的增加，也会减少二手房的周转率，从而抑制2010年的投机需求。

2013年出台的“国五条”提出坚决抑制投机投资性购房，扩大个人房地产税改革试点，将房产税的功能定位为“房地产调控长效机制”建设。

此外我国目前房地产税征收的税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，一定程度上减少了开发商的利润。

3.土地政策。

对房地产企业而言，“土地储备就是潜力”，但不少不良企业通过囤地获取投机利润，扰乱市场秩序。

2009年底至今，房价快速上涨，政府出台严厉调控政策，市场观望情绪浓厚。

为了房地产市场的健康稳定，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年；

土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。

这意味着资金回款慢、资金充足率低的开发商可能因门槛限制被迫退出房地产市场。

此外招拍挂的土地出让方式也增加了房地产企业获取土地使用权的难度和开发成本。

为了避免土地过多闲置、开发商囤地情况出现，2013年6月3日，国土资源部公布修订后的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的，可无偿收回国有建设用地使用权；

还首次明确，土地闲置费不得列入生产成本。

该办法细化了闲置土地的认定，有助于减少开发商的囤地行为，同时对房地产商的开发实力也提出更高的要求。

4.保障政策。

国家在2010年1月10日出台“国十一条”，4月14日出台“新国四条”，4月17日出台“新国十条”，2010年9月29日出台“929新政”，2013年2月20日出台“国五条”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。

政策从抑制供给和需求转变为增加供给和减少需求。

抑制不合理住房需求、加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管成为宏观调控的重点。

虽然以万科为代表的房地产企业在最近几年受国家宏观调控的抑制，但政府在抑制企业不合理发展的同时，也会给企业相应的机遇。

就城镇化规划而言，酝酿已久的《国家新型城镇化规划》在2014年出台成定局。

刚刚闭幕的中央农村工作会议则进一步细化了城镇化的时间表，提出三个“1亿”目标，即：

到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。

2014年料将成中国推进新型城镇化的破题之年。

新型城镇化，不仅将成为中国“二次房改”窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房地产最大的红利。

预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。

这将给多个行业带来巨大发展空间，而房地产无疑将成为直接受惠的主要行业。

（二）社会环境

社会是人群生活所组成的各种组织体及行为规范与态度的集合。

社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。

现代企业是现代社会的一个构成部分。

企业的生存和发展除了自身的条件外，还与企业外部的社会因素有关。

社会环境是客观存在的，它对每一个组织都有影响，但不等于说组织就无所作为，任凭环境摆布，组织完全可以制定自己的战略措施，去影响自己周围的环境因素，将环境对自己的不利影响减少到最低限度。

当今的管理人员，是处在有着众多代表不同利益的有组织集团的多元化社会中进行管理的，每个集团对其他集团都有影响，组织管理者如何分析这些影响、衡量其影响程度对于房地产企业而言，主要从生活水平、城市化程度、消费倾向、社会观念、人口结构等社会环境因素方面探讨其对企业发展的影响。

（一）生活水平随着我国人民收入水平的提高和经济的发展，生活水平不断提高。

2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。

其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长%，扣除价格因素，实际增长%。

农村居民人均纯收入5153元，比上年增长%，扣除价格因素，实际增长%。

这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。

人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产业的发展提供更广阔的发展空间。

但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。

（二）城市化程度。

改革开放以来我国城市化率从20％左右不断提高，2010年以城镇常住人口代表的城市化水平达到48%左右，并且每年以1%左右的速度发展。

2012年或2013年我国城市化水平将超过50%。

我国100万人口以上城市已从1949年的10个，发展到2010年的120多个。

近年来，我国将继续支持城市的发展，由过去“严格控制大城市发展，合理发展中下城市，积极发展小城镇”，转变为“大中小城市和城镇协调发展”。

继我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群后，我国在未来20年将发展哈尔滨都市圈，齐大都市圈，长春都市圈，沈大都市圈，石邯都市圈，青烟都市圈，济维都市圈，郑州都市圈，徐州都市圈，盐连都市圈，驻信都市圈，武汉都市圈，南昌都市圈，长沙都市圈，南宁都市圈，成渝都市圈等16大都市圈。

这说明我国房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。

未来20年我国城市化进程将继续快速推进。

（三）消费倾向。

社会群体更加关注房地产企业及其产品的品牌形象和后期服务水平。

市场经济环境下，如今的房地产行业是买方市场决定卖方市场，房地产企业必须关注及满足消费者的需求，他们是其成功的关键所在。

随着经济的发展，人们生活水平得到提高。

正如马斯洛需求层次理论所分析的那样，住房消费者的需求层次也随之不断提升，越来越关注房屋的质量、智能化水平、居住环境、舒适度、绿色环保程度和物业服务的质量等要求，也更加关注通过住房所能彰显自己的品味和社会地位。

不仅住宅产品如此，商业地产和旅游地产等产品的开发与运营也更加依赖其品牌形象和后期服务水平。

（四）消费观念。

随着经济的发展，社会的进步，人们的消费观念也发生了重大变化，贷款购房已成为人们住房消费的主流。

买房结婚业成为现在社会流行的趋势。

（五）人口结构。

我国建国以来的第三次因婴儿潮（1985年—1990年）进入结婚买房的阶段2000—2007年，全国登记结婚的数量从每年万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。

而离婚的数量则从万对扩大到万对，增长了56%。

这些人群对住房需求非常旺盛。

（三）企业对策

针对当前的政治、社会环境，万科企业应做好相应的战略调整，以求能够在当前激烈竞争中能够保持敏锐的市场反应能力，把握新一轮的发展机遇。

一、向区域发展战略调整

随着“城镇化”进程及中国经济增长区域格局的调整，二、三线城市将成为房地产市场的“主战场”，这意味着二、三线城市房地产业将会迎来“春天”。

因此，大型房地产企业应抓住这次机遇，将其发展战略从一线城市向二、三线城市转移，制定相应的区域发展战略。

直观的说，跨区域发展就是为了获得更多的发展空间，“把鸡蛋放在多个篮子里”以求分散风险。

且房地产企业按照一二三线城市之间进行组合投资，将会带来更大的投资收益率。

但实行跨区域发展战略时，应当事先充分考虑其进入一个新的市场所面临的进入壁垒，以及跨区域发展所造成的管理跨度大、管理链过长问题所导致的成本的增加。

这就要求大型房地产企业在抓住发展契机的同时，要根据企业自身的条件、产品特征，并结合专业深入的目标市场调研，才能最终制定相应的区域发展战略，成为新一轮市场竞争的领军者。

例如，世茂地产自2011年起就积极调整战略，逐步将战略中心转移到二三线城市，将公司的区域模式重新改为多区域模式。

为配合其区域发展战略的有效实施，其将原本的集团中心控制管理向区域集权化地域管理转变，使其能够抓住此次发展机遇，使得其业绩回升，实现效益最大化，重新回到第一集团阵营。

二、向品牌战略调整

中国经济进入跨越式发展，人们生活水平显着提高，消费观念也随之与时俱进，与此同时，随着房地产业的发展，人们对房地产需求也产生分化，社会消费者越来越关注产品的品牌形象、高品质、舒适度等因素。

品牌已在房地产市场竞争中具有不可替代的作用。

虽然万科目前的品牌知名度、标识度发展较好。

但为适应消费者需求多元化的发展趋势，还需要从品牌模式选择、品牌化决策、品牌管理规划、品牌识别界定、品牌远景建设等方面开展工作，通过品牌效应带动企业的发展。

同时需要注意，房地产企业的品牌战略不仅包括企业品牌，也包括项目品牌和服务品牌。

企业品牌为项目品牌和服务品牌提供担保和促进作用，良好的企业品牌形象将会折射到项目品牌身上，从而使得项目品牌价值得到提升；

由于房地产业的特殊性，一个项目的售出不代表一个项目的结束，期间仍有物业管理连接其中，因此后期的物业服务是其项目品牌的延续，反映项目品牌的成功与否。

总而言之，面对买方市场决定卖方市场的行情下，大型房地产企业必须制定符合行情的企业品牌、项目品牌及服务品牌战略，以保证其能够在市场竞争中保持竞争优势。

三、向多元化经营战略调整

跟踪福布斯世界100强企业的业务组合类型及变动趋势可得，在世界100强企业中有超过90%企业从事多元化管理，且其中有超过86%的企业从事相关多元化经营。

由此可见制定相关多元化经营战略已成为大型房地产企业进行扩张发展的重要途径。

如果仅仅固守于一种产品或业态，对于房地产企业而言将不再适合未来形势的发展，而推动及加强住宅市场和养老地产、商业地产、商务地产、旅游地产、保障性住房等相关产业的结合是解决房地产业发展瓶颈、促进房地产业结构优化的有效途径。

如前所说，目前大型房地产企业需进军二三线城市房地产市场，但可能存在一个问题就是其商务环境不佳、人口规模不足，这就需要房地产企业在这些地方推进商业地产和商务地产，如写字楼、星级酒店、购物中心的开发与运营等，从而吸引及带动企业入驻和人口导入，从而增加住宅市场的需求，因此，这种情况下就需要这些入驻二、三线城市的大型房地产企业提前制定相应的多元化经营战略，以便能够在新一轮市场角逐中能够保持强劲的势头。

又如，目前国家正在加大保障性住房的投入，为提高自身企业的知名度及企业形象，配合自身的品牌战略，大型房地产企业可以在自己主营业务的同时，采取和政府合作方式投资这些保障性住房工程，扩展自己的业务的同时也能够获得较好的社会评价。

四、向融资多元性战略调整

房地产投资具有投入大、占用资金期限长的特点，资金是房地产企业生死存亡的关键所在；

且在行业大背景下，中国房地产企业从以往的粗放式发展逐步向专业化发展转变，这必然促使房地产企业与资金的结合更加密切，因此其融资的力度也将更大。

而面对国际经济环境的不确定性及中国国内银行资金流动性的紧缩、货币调控力度的加大，仅靠单一的银行贷款融资已不能满足市场的需求，在变化多端的市场环境中可能会造成企业资金链的断裂，使得企业经营受阻，甚至破产。

因此，大型房地产企业必须制定融资多元化战略，以为其他战略的实施提供支持与保障，实现企业的长远发展。

可以通过设计房地产投资基金和房地产投资信托基金等融资手段汇集社会资本投入房地产企业；

也可采用金融租赁、委托贷款、BOT等其他融资方式；

或者扩展海外融资方式。

组合多元化融资渠道，确保资金成本和风险最低，只有这样才能分散资金的风险，确保企业运营的可持续性。

五、向综合发展战略调整

在中国房地产新形势背景下，大型房地产企业想要在市场角逐中占据领军地位不倒，单凭某一个发展战略或者某几个战略的简单组合，是无法在激励的竞争中生存下去的。

大型房地产企业应在时代背景下，结合时代的外部环境和自身内部环境及竞争优势，弄清企业“所处的位置”以及其拥有的战略资源和核心能力，明确企业使命，制定企业的战略目标，并确定企业的综合发展战略，以应对市场环境的变化可能带给企业的经营风险。