扬州市房地产市场调研报告doc12房市分析管理资料Word格式文档下载.docx
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市场调查全过程大致包括以下五个阶段：
1、）准备阶段：
确定调查目标、初步情况分析、制定调查计划。
2、）设计阶段：
设计居民居住情况调查表、住房消费情况调查表、项目调查表的格式和内容。
3、）实施阶段：
将人员按扬州分区图分为：
老城区、东区、西区、北区，每组2人，每组发放居民居住情况调查表、住房消费情况调查表各150份，项目调查表10份。
从七月十日到七月十五日进行外出实地调查，十六日汇总。
4、）资料整理阶段：
将所收集到的各种资料进行汇总、分类、初审、筛选、统计。
5、）编写报告阶段：
根据编辑整理的资料编写市场调查报告，为投资决策提供参考依据。
3、调查方法
采用问卷随机调查的方式，综合运用简单随机抽样法、分层随机抽样法。
在母体中随机抽取若干个体为样本，同时结合调查需要，将母体按其属性特征分成若干类型，然后从中随机抽取样本。
4、资料收集方法
在主要街区发放问卷，在各售楼中心进行实地调查，并翻阅大量文献资料，参考官方网站提供的相关情况。
5、抽样设计
分区随机抽样，将调查整体按地域特征分成老城区、东区、西区、北区四个区，各个小组在区域内随机抽取样本。
6、样本量设计
样本量设计表
样本指标
样本分类
设计
（份）
回收量
有效样本回收率
（%）
楼盘
60
40
%
现状
600
100%
需求
440
420
第二部分扬州市房地产业发展现状与未来
一、近年来扬州房地产市场运行状况
1、2005年上半年扬州市房地产开发保持了快速增长的势头
我们从相关部门获悉，今年上半年，我市房地产开发投资和消费继续保持稳步增长。
，%；
，%。
2、房地产市场供需关系保持基本平衡
半年来，扬州房地产市场以市场机制为主导、有效需求为依据，健康向上，繁荣发展。
从供给和需求两方面看，房地产开发与销售同步增长。
从数据分析，竣工面积略大于销售面积。
3、商品住宅品质逐步提高
半年来，扬州商品住宅中不断涌现出一批品质较高的新楼盘，科技含量、生态环境、人文品质逐步提升。
此外，房地产中介服务及物业管理也上了新台阶。
4、近几年房地产业已经成为扬州市经济新的增长点，对国民经济的拉动作用愈加明显
据统计，%。
2003年契税收入达7100万元，比上年增长76%，营业税10069万元，比上年增长159%。
86718
154303
179846
261908
438181
100000
200000
300000
400000
500000
1995年
2000年
2001年
2002年
2003年
近年来扬州市房地产投资额曲线（万元）
资料来源：
《扬州统计年鉴》
5、房价上涨较快，应引起注意
半年来，扬州房地产市场商品住房价格与去年相比，增长较快。
其主要原因是开发成本大幅上升，市场需求空前旺盛，城市发展前景持续看好，但房价上涨过快，不排除一些不合理因素的影响，应予以关注。
为此，国家出台了一系列政策抑制房价的上涨，如增加银行贷款利息，增收营业税，“国八条”，“组合拳”等。
6、市场供应结构基本合理
为满足不同消费需求，市区初步形成结构合理的住房供应体系：
一是廉租房、解困定销房解决低收入家庭住房困难；
二是限价商品房解决拆迁户住房问题；
三是以普通商品房为主，高档住宅为辅，满足中高收入家庭的住房需求。
二、扬州房地产市场趋势分析
随着国务院18号令的贯彻落实和城市建设步伐的加快，城市基础设施日益完善，扬州房地产业将快速健康、有序协调发展。
1、经济发展带动房地产业的发展，房地产消费将继续升温
据统计局资料显示，03年市区财政收入32亿元，%，经济运行质量有了新的提高。
由于经济的发展，，%。
城镇居民开始新一轮消费升级。
这轮消费升级更加注重发展和享受，带动住房消费走进更高层次，为进一步促进住房消费，国家将加强经济适用房的建设和管理。
04年扬州市区将建设30万平方米限价商品房，增加中低价位普通商品房供应。
随着住房补贴政策的完善，住房消费群体将进一步扩大。
这是当前乃至今后经济持续增长的可靠支持。
2、商品房价格稳中有升
我们认为影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。
04年扬州市的土地供应已较03年有所减少，土地稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；
对开发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料等加大了建筑成本。
但是，由于限价住宅商品房的大量投入，将抑制整体房价快速、大幅上升。
2005年扬州房地产市场从总体上看，没有引起房价的暴涨或暴跌的不稳定因素，总体保持平稳略升的趋势。
资料来源:
《扬州统计年年鉴》
3、中低收入家庭住房仍然是开发的重点
解决商品房结构矛盾，仍是政府新的一年工作重点。
政府将采取有效措施，限制高档住宅，继续建设经济适用房、限价住宅商品房，逐步解决弱势群体住房问题，实现：
“居者有其屋”。
4、房地产企业将进入质量和品牌成长时期
根据目前扬州商品房销售情况，商品房全部适销的时期即将过去，房地产企业将更加注重品牌和质量，而品牌产品和品牌开发商已经开始出现。
5、物业管理将更上新台阶
扬州的物业管理市场虽然起步晚，但起点较高，接着“人居环境奖”的东风，政府将推动对早些年开发的老住宅小区的全面整治，使全市物业管理拉升一个新的水平。
第三部分居民居住现状情况
一、近年来市区居民家庭居住情况
根据扬州统计局2003年统计资料，以调查的100户为基数，：
近年来扬州市区居民家庭居住情况一览表
年份
项目
1995年
按产权性质分
公房
自有房
租赁私房
部分产权自有房
72
28
46
52
1
39
57
3
33
63
4
按住宅建筑式样分
单栋住宅
四居室
三居室
二居室
一居室
普通楼房
平房及其它
16
19
61
2
22
29
5
26
7
8
38
按自来水使用情况分
独用
公用
85
15
90
10
91
9
96
按卫生设备情况分
无卫生设备
有浴室厕所
有厕所无浴室
公用卫生设备
35
31
37
43
18
按电话拥有情况分
无电话
公费电话
自费电话
6
48
12
88
11
89
98
按燃料使用情况分
管道煤气
液化石油气
煤
21
55
50
42
44
47
二、本次调查调查样本基本构成
1、:
2、调查样本职业分布情况
在被调查对象中普通职工最多,%,%,另有企业一般管理人员、机关事业干部等从业人员（）。
3、样本学历知识层次
在调查对象中，以高中学历为主，%,其次为大专及其他学历；
%.（）。
三、现居住房情况
1、居民居住居住房屋类型和结构
从调查所涉及的调查范围看，目前扬州市市区居民的房屋类型以多层为主，％；
其次为平房，%；
％的家庭房屋为小高层;
%；
%（）。
房屋结构仍以普通结构为主，%；
复式和错层结构比例较小（）。
2、现住房是否成套
调查结果表明，目前居民住房绝大多数均成套占84%，但不成套比例仍较高（）。
3、产权拥有情况
调查数据显示，调查总体中77%家庭拥有住房产权，另有16%的居民仅拥有居住权，无产权及其他情况的分别占5%和2%（）。
4、住房面积
本次调查资料显示，居民住房面积在50－120平方米不等，其中以居住面积在50-80平方米所占比例最高，120平方米以上居住面积位居其次。
还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房（）。
四、居住环境
1、配套设施情况
大多数小区均有公共绿地、商店等配套设施，但配套设施不尽完善。
：
2、居民对住房的采光、隔音、通风效果的满意程度
目前市民居住环境中采光、隔音、通风效果情况不容乐观,居住质量一般。
（）
五、物业管理情况
第四部分居民需求情况调查
一、调查样本的基本构成
二、打算购房的时间与目的
三、被调查者对欲购住房的喜好
四、房价与付款方式、能力的分析
五、影响消费者购买商品房的因素
六、购房信息渠道的来源
七、物业管理收费的期望标准
第五部分市区房地产项目调查情况
一、东区
二、老城区
三、西区
四、北区
第六部分调查结论
一、扬州近年来总体经济发展环境良好
二、扬州市房地产业发展迅速
三、扬州市居民消费水平提高，居住现状一般，近年购房欲望较强
四、扬州市居民对商品房的需求特征趋于理性
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