商铺营销推广执行方案.docx

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商铺营销推广执行方案

商铺营销推广执行方案

Shopmarketingpromotionimplementationplan

汇报人：

JinTaiCollege

商铺营销推广执行方案

前言：

策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。

撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。

本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。

便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

第一部分永兴街及铁北路本案附近商业现状

永兴街是永城市东城区主干道之一，其中段商业起步较早且发展成熟，已形成中高端消费市场。

铁北路市场是以家居建材终端消费为主。

就本案地理区域位置，商业大体可分三部分：

1.沿永兴街两侧商铺店面：

如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。

是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度，消费人群基数大，是永城市的密集型消费区。

本区域房租可分三个路段：

文化路至中原路段，1.5-2万间/年；中原路至百花路段，3.5-5万间/年；百花路至芒山路段，1.5-3万间/年。

2.沿铁北路两侧商铺店面：

如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主，消费方向单一，有很强的针对性且消费市场有弹性。

本区域房租可分两个路段：

文化路至中原路段，1-2万间/年；中原路至芒山路段2-4万间/年。

第二部分项目基本情况

本案基本信息：

本案处于文化路东、东环路西，南临街永兴商业街。

建筑面积约90000㎡，商铺约15000㎡，约700户，以每户3-5人居住计算，小区总居住人口2100-3500人。

我项目在文化路和东环之间，是东城区的东部发展重点。

古有紫气东来、朝阳而居且周围配套设施齐全，学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。

项目商铺根据区域可分两类：

1.沿永兴路即五小正对面：

2号楼4间约605㎡；3号楼6间约870㎡；4号楼2间约295㎡。

2.沿即三中对面：

5号楼3间约560㎡；6号楼12间约2200㎡；7号楼6间约1050㎡。

（以上面积数据请以实地测量为准）

户型设计大都以长条形为主，开间小、进深较大，展示效果一般。

商业未来运营业态分析：

我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地，社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的，建立健全消费模式的多样化。

社区商业业态可分两类：

1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态，如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。

2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态，如茶楼、高档酒楼、健身房等等。

社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合，既能满足居民的生活现状，又与周边相关设施相配合，并做到新建商业业态的超前性。

第三部分

1.优势商铺SWOT分析

1）本项目区域周边社区较多，人口居住密度大、人口基数大。

方圆80米内现

有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座；南有5小，北有3xxx中学总校区。

为商业发展提供了人口支撑。

2）周边现有的商业项目较少，如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。

3）商铺面积的多样化，可供不同投资者或商家的选择。

4）基础配套相对建设的较完善，交通便利，东有沿河公园、西有市政花园广场。

2.劣势

1）本案位置偏东，区域覆盖面积小。

附近居民收入水平有限，不利于高端消费市场发展。

2）从商铺户型上看，小开间、大进深的格局，商铺门头展示效果不佳。

3）5、6、7号楼临偏街，客流量较小，且对面是3xxx中学，直接制约了某些高端消费行业的入驻，难以形成商业氛围。

4）作为社区底层商铺，主要功能是为了满足社区居民的日常生活，经营成本小面积小。

我项目大部分商铺面积多在125--170㎡，还有部分220㎡以上的，从而导致总价较高，提高了营销难度。

3.机会

1）2015我市正式成为省直管市，为达到直管市和地区级市的人口标准，未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。

2）我项目附近学校较多，随着求学者的增多和人口基数的不断增加，消费市场前景亦是广阔。

3）国家对住宅的宏观调控，必然导致部分资金流入商业地产。

4）东城区部分人口为原拆迁人口，其投资力度较大。

4.威胁

1）日前房产市场的不稳定性，多是持币观望者。

2）我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场；类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。

3）我项目东南侧有李集市场，其主要功能是满居民日常生活需要。

第四部分

整体策略：

平价入市以稳求售力争短快回笼资金销售策略与价格定位

销售阶段：

筹备期（15天），确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。

预热期（30天）：

外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。

销售期（1-2天）：

通知意向客户参加预售活动（具体方案和时间视前期累积客户数量而定），正式开盘。

强销期：

剩余商铺以有效销售方式销售。

价格定位：

价格有待商榷，另附！

第五部分

商业地产一般营销方式：

整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。

根营销方式及推广战术据本案特点及整体营销策略，建议采取零散销售和返租销售。

另有特殊情况可特别考虑。

客户定位：

根据客户的内在（年龄、实力、知识、偏好等）和外在（参与开发的品牌、项目本身的特点、其他的唯一性等）因素，可以把客户初步定为：

1）购买本项目住宅的老客户即业主；

2）附近的拆迁户或居民；

3）市区内的商铺经营者；

4）城区有私家车位的车主（距本案相对位置偏远的车主或影响其购买意向）；

推广战术：

①策划为提高我项目知名度和影响力，在秉承我项目住宅区营销策略的前提下，确定商铺宣传设计（logo、DM单、折页、主题定为、VI设计等）。

②销售为保证营销策略的有效有序实施，依据实际销售状况，实行项目负责人第一责任制为主，代理商销售主管级置业顾问为辅，统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。

宣传广告

宣传时间有4月22日至6月8日为第一阶段，6月8日至商铺销售90%时为

第二阶段。

持续性主打宣传方式：

a.大型户外（一高南门天桥、老城南关汽车站路口T型塔等）。

b.小型街边路标牌。

c.DM报纸派发（每期约120000份，有大和信息派发，可监督）。

d.DM宣传单派发（有我公司自行组织人员派发，可选点选时有目的性的派发）。

e.视频宣传车进行新老城大小街道，可定位3至5天流动宣传（视频宣传视觉

感强有立体感，让客户有直观的旺铺印象）。

f.老客户回访（回访登记一定要详细）。

商铺营销策划方案

一、项目基本概况

市场分析

二、项目的SWOT分析

（一）优势点

（二）局限性

（三）威胁点

（四）机会点

三、商业模式分析：

（一）综合性商业模式

（二）主题性商业模式

（三）专业性商业模式

四、项目整体定位

（一）项目的经营业态定位

（二）价格定位

（三）客户定位

五、营销推广

（一）推广主题

（二）项目形象包

（三）总体宣传策略

（四）销售策略

城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略

一、项目基本概况

城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。

其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。

二、项目的SWOT分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。

所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

（一）优势点（S）：

1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；

2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；

3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；

4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；

5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；

◆发挥优势：

A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；

B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；

C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

（二）局限性（W）

1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足；

3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；

4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

◆解决方法：

（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；

（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；

（三）机会点（O）

1、区位优势的发挥，辐射周边地区；

2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；

3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；

（四）威胁点（T）

1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；

2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

三、商业模式分析：

就目前的`商业模式来看，主要有三种：

一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

（一）综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。

商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。

从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。

但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。

究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。

不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。

在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。

时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。

近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。

面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。

而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。

这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场