项目筹资方案设计案例Word格式.docx

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初步及施工图设计

三通一平

住宅的主体建筑

基础

主体

外装及设备

室外环境配套

道路

管网

环艺

验收

2项目总投资估算

表4-2项目总投资估算汇总单位：

万元

成本项目

总额

（一）开发成本

33078.32

1．土地成本

6000

2．前期工程费

1199.76

3．建安工程费

20676.77

4．基础设施费

1348.62

5．公共配套设施

485.00

6．开发期间税费

2657.38

7．不可预见费

711.00

（二）开发费用

4647.03

8．管理费用

891.00

9．销售费用

1495.20

（三）项目总投资（不含财务费用）

35464.73

3项目资金投入计划

资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。

根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表4-3）。

表4-3资金投入计划单位：

序号

项目

合计

开发经营期

第1年

上半年

下半年

第2年

第3年

1

土地成本

6000.00

3000.00

2

前期工程费

400.00

500.00

299.76

3

建安工程费

7000.00

9000

4676.77

4

基础设施费

800.00

400

148.62

5

公共配套设施费

200.00

285.00

6

开发期间税费

257.38

7

不可预见费

118.50

8

管理费用

148.50

9

销售费用

373.80

3667.00

4567.00

9740.56

10840.80

6008.57

640.80

4项目资金回收计划

资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。

资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。

4.1销售价格的确定

（1）住宅销售单价的确定

用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）

本项目住宅销售价格为：

2500元/平方米。

（2）商铺销售单价的确定

本项目商铺销售价格为：

11000元/平方米。

（3）地下车位销售单价的确定

本项目车位销售价格为：

15万元/个。

4.2项目销售计划

根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下：

（1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，销售率100%。

（2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为30%、35%，价格分别为11000元/平方米、12500元/平方米，销售率65%。

（3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为50%、20%，价格均为15万元/个，销售率70%。

4.3总销售收入的测算

表4-4住宅销售总收入预测

可销售面积

（平方米）

建议销售单价

（元/平方米）

销售收入

（万元）

第一批

10%高层

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高层

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高层

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高层

56450.20

2800

15806.06

38103.90

表4-5商铺销售总收入预测

30%比例

2558.11

11000

2813.92

35%比例

2984.46

12500

3730.58

6544.50

表4-6地下车位销售总收入预测

可销售车位数

（个）

（万元/个）

50%比例

247

15

3705.00

25%比例

99

1485.00

5190.00

表4-7项目销售收入分批比例预测单位：

销售计划

批数

比例

面积/个数

30%商铺

35%商铺

50%车位

20%车位

17950.09

21021.64

49838.40

4.4资金回收计划

表4-8项目资金回收计划单位：

资金回收

0.00

占总回收资金比例

100%

7.08%

14.72%

36.02%

42.18%

五、项目资金筹集方案

1资金筹集方案前提或假设条件

1.1用款计划与资金来源情况

依据本项目的预可行性研究报告，其开发经营期间的用款计划、资金来源、可行或可争取渠道情况详见表5-1。

表5-1用款计划、资金来源、投资缺口及筹资渠道情况单位：

年份

投资额

较明确的筹资渠道

比较可行或可尽力争取的筹资渠道

1．项目投资者投入的自有资金

2．商业银行开发贷款

3．公司债券

4．临时周转

3．商业银行抵押贷款

4．公司债券

5．临时周转

注：

1．项目开发商是上市公司。

2．建成并确权后的物业单位可以作为抵押担保品向商业银行申请抵押贷款。

3．商业银行开发贷款5年期以下的贷款利率5.463%。

从表5-1可以看出：

已明确的筹资渠道，即项目销售收入再投入属于项目内部筹资，是首选并有把握的筹资渠道；

开发期第2年的资金缺口最大；

就目前形势和本项目而言，商业银行开发贷款是所有外部筹资渠道中较为理想并有把握的；

在开发经营期间项目可能需要临时周转贷款支持。

本项目资金来源渠道可选择：

一是项目自有资金，二是商业银行开发贷款，三是项目销售收入用于投资部分。

（1）自有资金，全部用于投资；

（2）销售收入再投入，考虑到销售收入扣除成本费用与销售有关税费后用于投资，投资额暂按项目销售收入的20%测算；

（3）商业银行开发贷款；

（4）临时周转贷款，1年及1年以内，测算时按1年计，主要解决临时资金缺口。

项目前期阶段，将汇集到的自有资金主要用于支付土地价款和前期工程费（施工场地的三通一平）；

开发阶段的资金来源主要是商业银行开发贷款和预/销售收入再投入；

销售阶段的资金来源主要是预/销售收入再投入。

1.2初步筹资方案

根据可能及可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设计。

筹资方案设计的约束条件如下：

国家《城市房地产开发经营管理条例》第13条“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”的规定；

商业银行开发贷款申请条件“项目自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；

商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款。

销售收入的20%，约1000万元用于项目再投入。

考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。

初步设计了如下三种方案：

方案1，项目资本结构为：

权益资金40%，债务资金60%。

方案2，项目资本结构为：

权益资金50%，债务资金50%。

方案3，项目资本结构为：

权益资金60%，债务资金40%。

（1）方案1（权益资金40%，债务资金60%）

自有资金占项目总投资（不含财务费用）的30%，主要用于项目土地费用支付和前期用款，取整后为10700万元，分1.5年投入。

详见表5-2。

表5-2自有资金年度投入计划单位：

自有资金

10700.00

2466.00

资金缺口

24764.73

7274.56

10840.8

640.8

开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为21500万元，分二笔借入。

第一笔借款17200万元，期限2年，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；

第二笔借款4300万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划详见表5-3。

表5-3借款还本付息计划单位：

第一笔借款

年初借款本息累计

7298.28

17634.02

18115.43

本年借款

7200

10000

本年应计利息

98.28

335.74

481.41

494.55

年末还本付息

18609.98

年末借款本息累计

第二笔借款

4358.70

4300

58.70

118.99

4477.69

借款汇总

22474.13

540.10

613.54

23087.67

1.央行2000年9月起执行的贷款利率为5.463%，半年利率为2.73%。

2.

项目资金缺口由销售收入弥补。

项目投资计划及资金筹措详见表5-4。

表5-4项目投资计划及资金筹措单位：

投资总额

37052.40

9838.84

11176.54

6548.67

1254.34

1.1

建设投资

1.2

利息

1587.67

资金筹措

2.1

3667

4567

2466

2.2

开发贷款

21500.00

7200.00

10000.00

4300.00

2.3

销售收入再投入

4852.40

172.84

1176.54

2248.67

小结：

本项目总投资（含财务费用）37052.40万元。

其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；

银行开发贷款21500万元，占比58%，销售收入再投入4852.40万元，占比13%。

（2）方案2（权益资金50%，债务资金50%）

自有资金投入同方案1。

表5-5自有资金年度投入计划单位：

开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的50%，取整后为18000万元，分二笔借入。

第二笔借款800万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划详见表5-6。

表5-6借款还本付息计划单位：

810.92

10.92

22.14

833.06

18926.35

492.33

516.69

19443.04

项目投资计划及资金筹措详见表5-7。

表5-7项目投资计划及资金筹措单位：

36907.77

6500.90

1157.49

1443.04

18000.00

8207.77

5700.90

本项目总投资（含财务费用）36907.77万元。

银行开发贷款18000万元，占比49%，销售收入再投入8207.77万元，占比22%。

（3）方案3（权益资金60%，债务资金40%）

表5-8自有资金年度投入计划单位：

开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为14200万元，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，期限2年，采用到期一次性支付本息的偿还方式。

项目借款还本付息计划详见表5-9。

表5-9借款还本付息计划单位：

14593.07

14991.46

294.79

398.39