房地产开发工作流程大全35页.docx
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房地产开发工作流程大全35页
房地产开发工作流程大全
A1项目信息收集及过滤：
新建项目研究及决策流程图
部门名称
造价控制中心
流程名称
项目研究及决策流程
层次
概要
项目研究及决策
公司高层
研发中心
销售公司
造价中心
责任部门
A
B
C
开始
D
E
1
市场调查
项目提议
可行性提纲
工程可行性研究
售前预测
可行性报告
审批
程检查
办理招、拍、挂手续
现场参加
程检查
签合同、缴款
转项目部
结束
2
造价中心
3
造价中心
4
造价中心
5
研发中心、销售公司
6
造价中心
7
8
造价中心
9
10
造价中心
11
造价中心
12
项目部
A2项目概念策划：
新建项目可行性研究程序
为保证公司的可持续性发展，在合理利润的情况下取得土地的开发建设权利。
对于集团公司意向的土地在获得项目建议书或政府发布的土地招、拍、挂信息，由集团造价控制中心、财务、销售公司、研发中心及公司高层为新建项目研究流程的主管部门。
集团公司的研发中心委托设计咨询公司签订可行性研究合同，并详细注明有关事宜。
同时销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施，风俗习惯等。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、确定建设规模。
针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。
报集团总经理确定建设方案、建设规模。
技术总监定案项目实施进度计划。
财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。
根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。
审批同意后办理招、拍、挂手续。
A3土地的取得：
一般通过招、拍、挂的方式
1、取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金
2、签订土地出让合同
3、在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款
4、税务局核定土地出让金契税并缴纳
5、勘查测绘院绘制项目现状图和定界图
6、到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积
7、持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
8、填写申请，与四周相邻界指界盖章确认
9、到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图
10、将上述完成资料报房产交易中心审批
11、到房产交易中心领取土地证
A4项目策划书：
取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。
A5土地预审
1、持中标通知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体包括：
土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容
2、领取批复
A6项目环境评测
1、填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后要求备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。
2、环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：
3、经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平米为界）：
4、建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表：
5、①如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见进行报告书修改→报评估中心进行复审→（合格后）报环保局政务大厅受理→环保局出具批复意见
②如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见
A7建设项目选址意见书
在规划局报建大厅办理。
15个工作日。
申领《选址意见书》需提交资料：
申请书及规划报建申请表、、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：
500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：
1000或1：
2000现状地形图）。
重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见。
领取批复资料：
批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
A8项目投资计划备案或核准
商品房投资计划备案：
持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。
经济适用房、普通商品房投资计划核准：
持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。
报件以红头文形式上报，具体包括：
土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：
15个工作日。
A9规划方案设计
1办理单位：
XX设计院
②时间：
25天
A10规划方案评审
1、审批部门：
一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。
2、报建资料准备
（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2）建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：
申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例：
①申请书及规划报建申请表
②《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）
③相关部门审查意见
④进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
⑤报审的文件及图纸：
方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份
6与报审文本及图纸相符的电子文件（含地形图）
（3）资料准备完成后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
6、办理时限：
15个工作日
A11规划方案审查意见书
1办理单位：
规划局审批
2资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）相关部门审查意见
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
（6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
（7）与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）
3时间：
10个工作日
A12建设用地规划许可证
审批时限15个工作日。
审批依据《青岛市城市建设规划管理办法》及相关法律法规。
申领《建设用地规划许可证》需提交材料：
1、申请书及规划报建申请表
2、《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
3、相关部门审查意见
进行专家评审、社会共识的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
4、规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
5、重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
6、与送审文本及图纸相符的电子文件（三图一书）
7、申领《建设用地规划许可证》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。
8、土地证明材料及附图。
（注：
1、不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第
（1）、
（2）、（8）项；2、单独报审管线综合的，只需提交
（1）及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向））。
A13管线综合审查意见书
在市规划局办理需15个工作日。
1、申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、
（1）向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2）设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：
申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。
（3）料准备完成后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有遗漏的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
A14配套工程开始
由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在适当时间穿插施工。
B1单体方案设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需20天时间
B2单体方案评审
在市规划局评审中心办理需15天
1、以取得规划方案评审意见后，在规划方案意见无其他审批要求的情况下，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见要求建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。
建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按照表中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见要求准备相关资料，其它同A11-2
3、准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快处理，若资料存档后则不方便办理。
B3单体方案审查意见书
1、办理单位：
规划局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）批准的规划方案审查意见书记附图（需审查规划方案
的项目）
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全部参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）建筑方案设计文件二套（建筑、环境、外装饰）
（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交《建筑工程规划许可证》
（7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图
（8）与送审文本及图纸相符的电子文件
（9）高层建筑提交日照分析图及报告书
（10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：
10天
B4环境施工图设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需30天
B5环境施工图审查意见
1、办理单位：
规划局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）《建筑工程规划许可证》及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑）
（3）环境设计施工图纸二套
4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：
10天
B6地质勘察
经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天
B7建筑、水、电施工图
经营部在XX设计院办理需30天
B8消防审查意见
经营部在市消防局办理需20天
1、审批部门
施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完成后即可办理消防审核。
2、报建资料准备
到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并咨询相关人员有无变动，按照报送资料要求准备资料（一般图纸最少三套，其中二套用作申领《建设工程规划许可证》用，规划批复后留存一套，另一套存档，另外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章
3、报建
首先将准备好的资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并与消防评价中心签订委托评价合同。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需修改设计或相关审批信息，以便协调工作。
评价时限一般为10个工作日。
5、缴费
消防评价费是依据建筑面积及2002年工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费的5%-8%，一般取5%。
6、领取建筑工程消防设计评价报告
评价完成及缴费完毕后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价报告，并将报告转给设计院按照意见进行设计修改并更换原评价图纸。
7、消防审批
将更换的图纸及评价报告报送至消防局政务办理大厅进行审批。
审批时限一般为10个工作日。
8、领取批复资料
审批完成后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸至少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。
B9人防建筑方案
经营部在人防设计院办理需5天时间
B10人防审查意见
经营部在人防工程处办理需5天时间
B11卫生防疫意见
在卫生防疫监督所办理。
一般需要20到30天时间。
报送资料：
涉及到工业生产、公共场所、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类的建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。
以及相关的设计图纸。
B12环保局意见
与环保有关的工程需报环保局审批。
B13建设工程规划许可证
经营部在规划局办理，需15个工作日
1、审批部门
申领《建设工程规划许可证》同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。
该项手续市规划局与各区规划要求可能不同，市规划局在受理申请后由经办部门将资料转至市规划设计评审中心进行指标审核，而规划分局则要先向市规划设计评审中心申请指标审核后才能申领《建设工程规划许可证》，请在办理该项手续前咨询相关部门。
2、报建资料准备
向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），按照（表31）及（表7）中报送资料的要求准备相关资料，并且参照已批复的建筑单体方案审批意见要求准备相关资料，其他要求同A13-2。
3、报建
单独报指标审核的将资料报至市规划局12楼市规划设计评审中心，报评审中心的项目不需报建卡，准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、缴费及领取批复意见
领取指标审核批复意见时到市规划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用一般按设计的5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要与市规划设计评审中心签订《山东省城市规划技术服务委托合同》，该合同到市规划局13楼服务中心领取，会签完毕盖完章后再送回服务中心，领取《建设工程规划许可证》时到市规划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市规划局文件《关于收取建筑工程规划技术服务费的通知》，拿缴费发票到一楼报建大厅领取《建设工程规划许可证》。
B14项目排水施工图
取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计院进行排水、道路施工图设计。
B15外墙装饰审查意见书
1、办理单位：
区规划分局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）外饰面材料、样品和色标
（3）《建筑工程规划许可证》及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图纸（原有建筑、构筑物）
（4）建筑外立面变更的还应提交变更文件及附图
（5）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果
（6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：
7天
B16排水审查意见
取得管线综合审查意见之后在市给排水管理处办理需15天
1、先委托有资质的设计院进行排水施工图设计。
2、填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图
3、到市公用局报建大厅排水窗口报件。
4、与市排水管理处经办人联系看现场。
5、审批完毕后到报建大厅领取行政许可书。
B17区外道路、排水规划许可证
场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，由青岛市房地产开发管理局办理。
需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。
B18施工
现场条件具备后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。
C1物业公司招投标
客户服务中心物业招标工作流程图
编号：
部门名称
客户服务中心
流程名称
客户服务中心物业招标
工作流程
层次
概要
物业招标工作流程
客户
项目部
区物业办
市物业办
物业公司
公关部
责任部门
A
B
C
D
E
F
1
签订合同
备案
确定
中标企业
取得
批准文件
提招标申请
制标书
规划许可证
物业用房
留置协议
开标
项目介绍
开始
批示
确定
评委
结束
价格备案
发招标公告
公关部
2
项目部
3
项目部
客服
4
客服中心
5
公关部
6
客服中心
7
区物业办
8
客服中心
9
市物业办
10
客服中心
11
客服中心
12
客服中心
13
客服中心
14
物业公司
15
客户服务中心物业招标流程管理标准
节点A3物业用房留置协议
按照项目部提供的资料办理。
节点A4制作标书
按照项目部提供的资料制定标书。
节点A6提招标申请
向项目所在地物业办书面提出招标申请。
节点A8取得批准文件
取得同意招标及抽取评标专家的文件。
节点A10开标
客服中心主持物业招标会，现场选择合适的物业公司。
节点A11确定中标企业
按照评标结果确定中标企业。
节点A12备案
向项目所在地物业办进行备案。
节点A13签订合同
与物业公司签订《前期物业公司合同》
节点B2规划许可证
项目部取得规划许可证。
节点B3项目介绍
向客服中心提供项目设计详细情况及选择物业公司的标准。
节点C7批示
区物业办出具批准文件。
节点D9确定评委
由市物业办抽签进行评标专家。
节点E14价格备案
物业公司向项目所在地物价局进行物业费的价格备案。
节点F5发布招标公告
品牌公关部发布招标公告。
C2节点：
办理物业用房留置协议
一、办理时间：
取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：
市物业办
三、审批时限：
15个工作日
四、工作流程：
1、到市物业办领取《青岛市物业管理用房预留协议书》并填写
2、会签协议书并盖章（一式三份）
3、将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件
4、报市物业办审批
5、到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公证用的资料（公证处有明细）
6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证书。
7、将公证后的协议书送给市物业办
8、将公证后的协议书转给公司相关部门
C3选择融资银行上报融资计划
由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审批。
C4确定项目安全、质量、工期目标
该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文件，需要提前确定安全、质量、工期目标。
由项目部根据项目的复杂程度结合公司要求、定额工期等各项条件，分别确定安全、质量、工期目标，并在下一步的招标文件中落实。
C5全套施工图设计
工作时间：
25—30天
此时的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。
在取得《建设工程规划许可证》之后，应及时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成《节能表》、《建筑面积表》等报送施工图审查所需的其他设计文件。
设计完毕的施工图在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。
C6节点：
施工、监理招标
一、办理时间：
取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：
市建管局招标办、工程交易中心
三、审批时限：
招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。
四、工作流程：
1、在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参加投标
2、委托招标代理单位，会签代理合同
3、与代理公司沟通招标要求，准备招标资料
4、审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天
5、审查招标文件并会签盖章，发放招标文件
6、投标单位制作投标书20天
7、抽取评标专家，开标1天
8、对评标结果进行公示2天
9、起草与中标单位的合同，协商一致后会签盖章
10、出具中标通知书并盖章（一般一式7份）
11、将中标通知书和双方盖章的合同交由代理公司办理合同备案和中标通知书备案
12、将备案的中标通知书发放给中标单位
C7施工图审查和住房结构比例核算
一、办理时间：
《建设工程规划许可证》取得后，全套施工图设计经公司会审完毕并修改后。
二、审批部门：
市施工图审查办公室
三、审批时限：
20天
四、工作流程
1、到市审图办领取《施工图设计文件审查申请表》和《青岛市新建住房结构比例核算委托书》（目前要求）填写并盖章
2、按照表内要求准备齐申报资料（表内有要求）
3、到施工图审查办公室报审
4、领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员沟通
5、将修改后的图纸送审图办继续审查
6、缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费
7、领取《施工图审查合格证》和《住房结构比例核算证明》（目前要求）
C8办理《建筑工程施工许可证》
一、办理时间：
《房地产权证》和《建设工程规划许可证》取得后，施工图审查合格证和住房结构比例核算证明已经取得，《人防异地建设费交费单》已经领取，银行保函已经办理完毕。
二、审批部门：
市建管局政务大厅
三、工作流程
1、在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批
2、提前准备法人委托书
3、督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证
4、准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加盖
升级会员 